Могут ли израильтяне покупать недвижимость за рубежом? Ограничения для иностранных покупателей по странам

«Мне вообще можно там покупать?» - это первый вопрос, который задает израильский инвестор. Ответ зависит от трех факторов: какой паспорт будет указан в договоре, что именно вы покупаете (квартиру, землю или сельскохозяйственную землю) и где находится объект. В этом обзоре ограничения для иностранных покупателей в восьми странах сведены в одну таблицу, а для каждой страны даны ссылки на подробные руководства. Более широкое сравнение, включающее налоги, финансирование и надежность реестра, приведено в юридическом сравнении 8 стран для израильского инвестора.

1Могут ли израильтяне покупать недвижимость за рубежом?

Да. Израильтянин может зарегистрировать на свое имя квартиру или дом во всех восьми странах этого обзора. Ограничения для иностранных покупателей почти никогда не являются запретом на покупку квартиры. Они касаются трех областей: собственности на саму землю, сельскохозяйственной земли и требования получить предварительное разрешение до регистрации права собственности.

Важно понимать, кто считается «иностранцем». В Румынии, Греции, на Кипре и в Болгарии ограничения распространяются на тех, кто не является гражданином государства - члена Европейского союза или Европейской экономической зоны (в Греции также ЕАСТ). Израильтянин, у которого есть еще румынский, португальский, польский или немецкий паспорт и который покупает по нему, рассматривается как гражданин ЕС. В этих странах это порой самое важное решение в сделке, еще до выбора объекта.

2Ограничения для иностранных покупателей по странам: сравнительная таблица

Таблица относится к израильскому покупателю без гражданства государства - члена ЕС и актуальна на ноябрь 2026 года. Она отражает общее правило, а не каждое исключение, поэтому перед сделкой проверяется конкретная ситуация.

3Где израильтянин не может зарегистрировать землю на свое имя?

В Румынии и Болгарии. В обеих странах иностранец из-за пределов ЕС может владеть зданием или квартирой, но не самой землей, если только это не разрешает международный договор. Такой договор с Израилем ни в одной из этих стран не выявлен.

В Румынии статья 6 Закона 312/2005 устанавливает, что граждане государств, не входящих в ЕС, приобретают землю только на основании международных договоров и на началах взаимности. Поэтому дом с участком обычно оформляют так, что дом регистрируется на покупателя, а земля - по праву суперфиция, либо все регистрируется на румынскую компанию (SRL), которая является румынским юридическим лицом, даже если ее участники - израильтяне. Варианты подробно описаны в руководстве по покупке земли в Румынии иностранцами, а различия между гражданствами - в таблице о том, кто может покупать в Румынии в зависимости от паспорта.

В Болгарии статья 22 Конституции и статья 29 Закона о собственности позволяют иностранцам приобретать здания и ограниченные вещные права, но землю - только на основании международного договора или по наследству по закону. Квартира в многоквартирном доме регистрируется непосредственно на покупателя. Дом с двором, вилла или участок под застройку обычно приобретаются через болгарскую компанию, чаще всего EOOD. Структура и ее расходы описаны в руководстве по покупке земли в Болгарии через компанию.

4В каких странах иностранцу нужно разрешение на покупку недвижимости?

На Кипре - всегда, в Греции - только в приграничных районах. В обеих странах сделка, зарегистрированная без разрешения, ничтожна, поэтому разрешение - это условие сделки, а не формальность.

На Кипре раздел 3(1) Закона о приобретении недвижимого имущества иностранцами, Cap. 109, запрещает иностранцу приобретать недвижимость без предварительного разрешения Совета министров, которое на практике выдается через окружного комиссара (District Officer). Разрешение требуется до регистрации права собственности, а не до подписания, поэтому договор сразу депонируют в Земельном реестре, а заявление подают параллельно. Если площадь превышает необходимую для жилого дома или делового помещения и в любом случае превышает две «скалы», закон допускает установление дополнительных условий разрешения. По состоянию на сентябрь 2026 года правительство и Палата представителей обсуждали предложения об ужесточении режима, поэтому состояние закона проверяют в день подписания. См. руководство по разрешению Совета министров на Кипре.

В Греции общих ограничений для иностранцев нет. Однако согласно Закону 1892/1990 покупателю, не являющемуся гражданином ЕС или ЕАСТ, нужно предварительное разрешение для приобретения права на объект в приграничном районе. Разрешение выдает комиссия региональной децентрализованной администрации, при этом обязательно положительное голосование представителя Министерства обороны. К приграничным районам относятся, в частности, все острова Додеканес (Родос, Кос и другие), Санторини, Лесбос, Хиос, Самос и район Эврос. Запрет распространяется и на передачу долей в компании, владеющей таким объектом. См. руководство по разрешению на покупку в приграничных районах Греции.

5Где нет ограничений для иностранных покупателей?

В Португалии, Италии и США израильтянин покупает квартиру, дом или землю практически как местный гражданин, с отдельными оговорками.

• Португалия: общего запрета на владение иностранцами жилой недвижимостью нет, и для покупки не требуется вид на жительство. Профессиональные источники упоминают ограниченные запреты в отдельных чувствительных зонах, например военных и охраняемых, которые лишь изредка затрагивают покупку обычной квартиры. Право собственности не дает права проживать в Португалии, а с октября 2023 года покупка недвижимости также не является путем к «золотой визе» (Golden Visa).
• Италия: иностранец пользуется гражданскими правами, включая приобретение недвижимости, при условии взаимности. Согласно странице о взаимности, которую Министерство иностранных дел Италии публикует в отношении Израиля, в Израиле нет правовых ограничений для итальянцев на приобретение земли и зданий, за исключением государственной земли, поэтому условие в отношении израильтян выполняется. Нотариус (notaio) проверяет это до подписания.
• США: федерального запрета на покупку недвижимости иностранцами нет. Тот, кто приобретает право на сельскохозяйственную землю, обязан сообщить об этом Министерству сельского хозяйства США в течение 90 дней согласно закону AFIDA. Ряд штатов, в том числе Флорида и Техас, ввели ограничения для покупателей, связанных с определенными странами, например Китаем, Россией и Ираном, и Израиля в этих списках нет. В 2026 году на федеральном уровне были предложены поправки, расширяющие надзор, и по состоянию на сентябрь 2026 года новый запрет не принят.

6Могут ли иностранцы покупать сельскохозяйственную землю за рубежом?

Как правило, нет, или только на условиях, которым иностранный инвестор не отвечает. Сельскохозяйственная земля - самый ограниченный для иностранцев актив в Восточной Европе, и именно здесь застревают сделки с «дешевой землей на окраине города».

• Румыния: сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории (extravilan) подпадает под Закон 17/2014 с правами преимущественной покупки и требованиями к стажу и проживанию покупателя, которым вновь созданная румынская компания не отвечает.
• Болгария: закон о сельскохозяйственных землях, как правило, требует более пяти лет проживания или регистрации в Болгарии. Иностранец, унаследовавший сельскохозяйственную землю без оснований для приобретения, должен передать ее в течение трех лет.
• Украина: согласно статье 81 Земельного кодекса иностранцы не могут владеть сельскохозяйственной землей, а иностранец, унаследовавший такую землю, обязан отчудить ее в течение года. По состоянию на январь 2026 года парламент обсуждал предложения об открытии контролируемого доступа, но запрет сохраняется.
• Греция: за пределами приграничных районов ограничений по гражданству нет, но приобретение сельскохозяйственного участка площадью более 250 000 м² требует предварительного одобрения для любого покупателя.

7Снимает ли европейский паспорт ограничения?

В странах ЕС в большинстве случаев - да. В Румынии, Греции, на Кипре и в Болгарии ограничения распространяются на граждан государств, не входящих в ЕС, поэтому израильтянин, покупающий как гражданин ЕС, рассматривается как любой европейский гражданин. Есть три оговорки:

1. Покупать нужно действительно по европейскому паспорту: предъявить его нотариусу и следить, чтобы все документы сделки были согласованы.
2. Европейский паспорт не решает вопрос с правилами о сельскохозяйственной земле, которые устанавливают требования к стажу и проживанию и для граждан ЕС.
3. Выбор гражданства влияет также на налоги, наследование и отчетность в Израиле, поэтому полную картину проверяют до выбора.

В Украине и США европейский паспорт ничего не меняет. В Украине запрет на сельскохозяйственную землю распространяется на всех иностранцев, а в США ограничений для израильтян нет в любом случае.

8Можно ли обойти ограничение «творческим решением»?

Полагаться на это не стоит. Регистрация на родственника - гражданина ЕС, незарегистрированное доверительное соглашение или долгосрочная аренда выглядят просто, но переносят риск с местного законодательства на личные отношения, наследование и кредиторов. В Греции запрет в приграничных районах распространяется также на обязательственные права и передачу долей. На Кипре аренда на срок более 33 лет и приобретение контроля над компанией, владеющей недвижимостью, считаются «приобретением», требующим разрешения. Законная и прозрачная структура, например местная компания или зарегистрированное право суперфиция, предпочтительнее структуры, единственная цель которой - обойти закон.

9Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку

Прежде чем влюбиться в объект, определите три вещи: по какому гражданству вы покупаете, включает ли сделка землю или сельскохозяйственную землю и требует ли местоположение разрешения. Только после этого выбирают структуру владения и составляют договор, в котором оплата обусловлена разрешением, если оно требуется. Мы рассматриваем эти вопросы в начале каждой сделки, работаем с юристами и нотариусами в стране объекта и вместе с вашими консультантами оцениваем последствия в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство