Налог при продаже недвижимости за границей: сколько платить в стране объекта, сколько в Израиле и как перевести деньги

1Какой налог платится при продаже недвижимости за границей?

Налог платится в два слоя: сначала в стране, где находится квартира, затем налог на прирост капитала в Израиле, из которого вычитается иностранный налог. Поскольку зачет ограничен израильским налогом с той же прибыли, общая нагрузка составляет примерно больший из двух налогов: если иностранный налог низкий, разницу доплачивают в Израиле, а если высокий, излишек остается в стране объекта.

Это правило подходит для большинства стран, но не для всех: налоговое соглашение может предоставить исключительное право налогообложения стране объекта, а определенный местный платеж может не считаться «подоходным налогом» для целей зачета. В этом руководстве мы сравниваем страны и объясняем, как взаимодействуют две налоговые системы. Обязанности по отчетности, формы и сроки мы подробно описали в руководстве об израильской стороне недвижимости за границей и отчетности перед Налоговым управлением Израиля.

2Какой налог при продаже квартиры в каждой стране? Сравнительная таблица

Таблица обобщает местный налог для физического лица, не являющегося резидентом данной страны, которое продает квартиру, находящуюся в его прямой собственности, а не через компанию. В каждой строке указано, когда был проверен источник. Данные соответствуют руководствам по продаже по странам на сайте, где также приведены подробности, исключения и примеры.

Источники: PwC Worldwide Tax Summaries по каждой стране, сайт Налогового агентства Италии и сайт IRS, по состоянию на даты, указанные в таблице. Продажа компанией облагается совершенно иначе, а в некоторых странах продажа акций компании, владеющей недвижимостью, также облагается налогом в стране объекта. Полную информацию по каждой стране вы найдете в отдельных руководствах:

• Продажа недвижимости в Румынии: налог 1% или 3% и порядок сделки
• Продажа недвижимости в Греции: приостановка налога на прирост капитала и соглашение с Израилем
• Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре и новые освобождения
• Продажа недвижимости в Болгарии и почему освобождения не применяются к резидентам Израиля
• Удержание FIRPTA при продаже недвижимости в США и как получить возврат
• Продажа недвижимости в Украине и перевод вырученных средств в Израиль

3Почему нельзя сравнивать страны только по ставке налога?

Потому что ставка применяется к разным базам. 1% от цены продажи в Румынии может оказаться больше, чем 20% от прибыли на Кипре, если прибыль небольшая, и меньше, если прибыль большая. 23% от цены договора в Украине почти всегда превышают израильский налог с прибыли. А при приостановке в Греции или продаже после пяти лет в Италии местный налог равен нулю, и вопрос целиком переходит на израильскую сторону.

Пример исключительно для иллюстрации, с гипотетическими данными: квартира куплена за 150 000 евро и продается за 200 000 евро, прибыль 50 000 евро. Для простоты предположим, что и в Израиле реальная прибыль составляет 50 000 евро, а налог с нее 25%, то есть 12 500 евро. Расчет не учитывает индексацию, расходы, валютные курсы и дополнительный налог.

1. Румыния, владение более трех лет: 1% от 200 000, то есть 2 000 евро. В Израиле остается уплатить около 10 500 евро.
2. Болгария: 10% от 45 000 (прибыль за вычетом 10%), то есть 4 500 евро. В Израиле остается около 8 000 евро.
3. Кипр, первая продажа: 20% от 20 000 (прибыль за вычетом освобождения 30 000), то есть 4 000 евро, плюс сбор 800 евро. Если к зачету принимается только налог на прирост капитала, в Израиле остается около 8 500 евро.
4. Италия, продажа в течение пяти лет: 26% от 50 000, то есть 13 000 евро. Это больше израильского налога, поэтому в Израиле ничего доплачивать не нужно, а 500 евро иностранного налога остаются неиспользованными. После пяти лет: в Италии налога нет, а в Израиле вы платите все 12 500 евро.
5. Украина, без освобождения: 23% от 200 000, то есть 46 000 евро. В Израиле ничего доплачивать не нужно, но 33 500 евро иностранного налога не могут быть зачтены в году продажи.
6. Греция, в 2026 году: налога в Греции нет, а согласно соглашению нет и налога в Израиле. Обязанность отчитаться в Израиле сохраняется.
7. США: в день закрытия сделки 30 000 евро (15% цены) блокируются удержанием FIRPTA. Окончательный налог определяется только в американской декларации, и разница возвращается оттуда.

4Как облагается в Израиле продажа квартиры за границей и применяется ли мас шевах?

Мас шевах не применяется. Закон о налогообложении недвижимости распространяется только на права на недвижимость в Израиле, а квартира за границей является «активом» по статье 88 Ордонанса о подоходном налоге. Поэтому прибыль облагается как прирост капитала: до 25% от реальной прибыли, а для объекта, купленного до 2012 года, по линейному методу, со ставкой до 20% на часть, накопленную до конца 2011 года. По той же причине израильские освобождения для единственной квартиры к квартире за границей не применяются.

По состоянию на 2026 год, сверх налогооблагаемого дохода 721 560 шекелей в год взимается дополнительный налог 3%, а с дохода от капитала сверх того же порога еще 2%, и год продажи может превысить этот порог. О продаже отчитываются и уплачивают аванс в течение 30 дней, а в конце года она включается в годовую декларацию. Этот механизм мы подробно описали в упомянутом выше руководстве по отчетности.

5Как работает зачет иностранного налога и когда он покрывает не весь налог?

Налог, уплаченный в стране объекта, вычитается из израильского налога с той же прибыли, но не сверх него. Согласно налоговому обзору PwC по Израилю, зачет рассчитывается по видам дохода, а неиспользованный иностранный налог можно перенести на следующие пять налоговых лет в счет налога с дохода того же вида. Деньгами он не возвращается. На практике инвесторов удивляют следующие моменты:

• Низкий иностранный налог: в Румынии, Болгарии и Италии после пяти лет большая часть налога или весь налог платится в Израиле.
• Высокий иностранный налог: в Украине, а иногда в Италии в течение пяти лет, местный налог превышает израильский, и излишек не возвращается.
• Не каждый платеж является подоходным налогом: налог на передачу, сбор 0,4% на Кипре или военный сбор в Украине могут не признаваться для зачета. Проверьте это заранее с бухгалтером.
• Аванс не является окончательным налогом: удержание FIRPTA является авансом. По данным профессиональных источников в Израиле, зачет предоставляется на окончательный иностранный налог, который определяется только в американской декларации.
• Иной расчет: в Израиле прибыль рассчитывается в шекелях и по правилам Ордонанса, а местные освобождения, такие как кипрское, не признаются.
• Подтверждение: без справки об уплаченном налоге, например квитанции нотариуса в Румынии или справки налогового органа Болгарии, получить зачет сложно.

6Что меняет налоговое соглашение и почему Греция и Кипр отличаются?

В большинстве стран из таблицы соглашение позволяет стране объекта облагать прибыль, а Израиль как страна резидентства также облагает ее и предоставляет зачет. Так обстоит дело в Румынии, Болгарии, Португалии, Италии, Украине и США. Соглашение с США не освобождает от FIRPTA, поскольку прибыль от недвижимости исключена в нем из общего освобождения для прироста капитала.

Греция отличается: согласно статье 13(1) соглашения, прибыль резидента Израиля от продажи недвижимости в Греции облагается только в Греции. Пока греческий налог на прирост капитала приостановлен, прямая продажа квартиры может быть освобождена от налога в обеих странах. Освобождение не распространяется на продажу акций греческой компании и не освобождает от отчетности в Израиле. Кипр отличается в обратную сторону: его нет в перечне налоговых соглашений Израиля, поэтому зачет предоставляется только по израильскому внутреннему праву, с теми же ограничениями.

7Как перевести в Израиль деньги от продажи квартиры за границей?

Документированным банковским переводом на счет на ваше имя, с пакетом документов, показывающим всю цепочку: как и на какие деньги была куплена квартира, договор продажи, подтверждение уплаты налога в стране объекта и счет, с которого отправляется выручка. Банк в Израиле проверяет происхождение средств, и упорядоченный пакет, направленный банкиру до перевода, сокращает проверку.

• Страны ЕС (Румыния, Греция, Кипр, Болгария, Португалия, Италия): как правило, ограничений на вывод выручки нет, а задержки возникают из-за недостающих документов и проверок происхождения средств.
• США: 15% цены остаются у IRS до получения сертификата об уменьшении удержания или возврата через годовую декларацию. Это планируют в договоре, а не в день закрытия сделки.
• Украина: по правилам центрального банка в период военного положения переводы за границу ограничены, и мы не нашли общего разрешения, позволяющего физическому лицу нерезиденту перевести выручку от продажи. Маршрут денег проверяют до подписания.
• Сроки относительно Израиля: аванс в Израиле уплачивается в течение 30 дней после продажи, иногда до поступления денег или до определения окончательного иностранного налога. Планируйте денежный поток соответственно.

8Что сделать до подписания договора продажи и как мы сопровождаем сделку

Перед выставлением квартиры на продажу стоит сделать три вещи: рассчитать налог в обеих странах по одной и той же сделке, проверить соглашение и то, что будет считаться иностранным налогом для зачета, и заранее подготовить пакет документов для перевода денег. Мы ведем юридическую сторону продажи, от подготовки документов до подписания, включая дистанционное подписание по доверенности. В стране объекта мы работаем вместе с нотариусами и юристами, имеющими местную лицензию, а в Израиле согласовываем с вашим бухгалтером отчетность, зачет и график.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство