Коротко
Удалённое управление недвижимостью за границей опирается на пять правовых инструментов: договор управления, определяющий задачи, лимит расходов и отчётность; ограниченную, а не генеральную доверенность; банковский счёт на имя владельца в стране объекта; соблюдение местных налоговых и страховых обязанностей; и декларирование арендного дохода в Израиле. Управляющая компания выполняет работу, но ответственность перед налоговыми органами, арендаторами и банком остаётся на владельце.
Главное
- 1Договор управления - ваш главный инструмент контроля: задачи, лимит расходов, ежемесячная отчётность, раздельное хранение денег и порядок выхода - всё в письменной форме.
- 2Доверенность управляющему должна охватывать определённые действия по управлению на ограниченный срок, а не продажу, залог или снятие денег.
- 3Арендная плата должна поступать на счёт на ваше имя или на отдельный счёт для средств клиентов, а не на личный счёт управляющего.
- 4Каждая страна взимает налог с аренды по-своему. В США, например, по умолчанию нерезидент платит 30% с валовой арендной платы (по состоянию на ноябрь 2026 года).
- 5В Израиле тот, кто выбирает режим 15% по статье 122А, не вычитает расходы, кроме амортизации, поэтому вознаграждение управляющего не уменьшает налоговую базу в этом режиме.
Как удалённо управлять недвижимостью за границей, живя в Израиле?
Ею управляют с помощью системы документов, а не через одного человека, которому вы доверяете. Владельцу, живущему в Израиле, нужны пять инструментов: договор управления, ограниченная доверенность, банковский счёт в стране объекта, упорядоченные местные налоги и страхование и отчётность перед Налоговым управлением Израиля.
Это руководство - общий набор инструментов, применимый к любой стране. О договоре управления по праву и практике конкретных стран мы написали отдельные руководства, в том числе руководство о договоре управления недвижимостью в Румынии и руководство о договоре управления недвижимостью в США.
| Инструмент | Что он решает | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Договор управления | Кто, что, когда и за какую цену делает | Лимит расходов, отчётность и порядок выхода |
| Доверенность | Кто вправе подписывать и действовать от вашего имени перед третьими лицами | Объём полномочий, срок и форма, которую требует страна объекта |
| Местный банковский счёт | Получение аренды и оплата налогов и счетов в местной валюте | Счёт на ваше имя, ограниченные права для управляющего |
| Местные налоги и страхование | Исполнение обязанностей владельца и нерезидента | Кто подаёт, кто платит, подтверждение каждого платежа |
| Отчётность в Израиле | Налог на аренду и годовая декларация | Упорядоченные данные от управляющего в конце каждого года |
Что должно быть в договоре управления недвижимостью за границей?
Договор управления должен определять четыре вещи: какие задачи выполняет управляющий, сколько он вправе потратить без согласования, как и когда он отчитывается и как с ним расстаться. Все остальные пункты вытекают из них.
- Объём задач: реклама и подбор арендаторов, сбор арендной платы, обслуживание, оплата счетов и местных налогов, контроль страховки. То, что не записано в договоре, в него не входит.
- Лимит расходов: сумма на один расход, сверх которой требуется предварительное письменное согласие, и чётко определённое исключение для аварийных ситуаций.
- Деньги владельца: куда поступает аренда, в какой день она переводится вам, и обязательство не смешивать её со средствами компании.
- Отчётность: ежемесячный отчёт с доходами, расходами и счетами-фактурами и годовой сводный отчёт в формате, с которым может работать ваш бухгалтер в Израиле.
- Договоры аренды: подписывает ли управляющий от вашего имени, на каких минимальных условиях и кто хранит залог арендатора.
- Местные налоги: кто отвечает за подачу деклараций по арендному доходу в стране объекта и кто несёт штраф за просрочку.
- Выход: срок уведомления, отсутствие платы за расторжение и полная передача ключей, договоров, залогов и документов.
В некоторых странах управление недвижимостью не является регулируемой профессией, а в других лицензия нужна только для отдельных видов деятельности. В любом случае то, что не записано в договоре, очень трудно принудительно исполнить из Израиля. Проверьте также, какое юридическое лицо подписывает договор, где оно зарегистрировано и есть ли у него страхование профессиональной ответственности.
Нужно ли давать управляющей компании доверенность?
Как правило, да, но ограниченную. Договор управления регулирует отношения между вами и управляющим, а доверенность - это документ, который управляющий предъявляет третьим лицам: арендатору, энергокомпании, объединению собственников или местному органу власти, чтобы действовать от вашего имени.
Практическое правило простое: доверенность на управление - это не доверенность на продажу. Доверенность управляющего должна перечислять разрешённые действия, например подписание договоров аренды на согласованных условиях и работу со счетами и органами власти, устанавливать срок действия и исключать продажу, залог, снятие денег с вашего счёта и передоверие. Слишком широкая доверенность - один из существенных рисков удалённого владения.
Форма зависит от страны объекта. В Румынии доверенность на действие, требующее нотариального акта, оформляется в той же форме, а из Израиля - только у румынского консула. Мы подробно описали это в руководстве о доверенности на недвижимость в Румынии. Во многих других странах принимается доверенность, подписанная у израильского нотариуса и заверенная апостилем. Израиль, Румыния, Греция, Кипр, Болгария, США, Италия, Португалия и Украина - все участники Гаагской конвенции об апостиле, но любой местный орган или банк вправе потребовать определённую формулировку, перевод или форму. Поэтому текст заранее согласуют с тем, кто будет его принимать.
При смене управляющего доверенность отзывают в письменной форме, уведомляют всех, кто её получил, а в странах, где ведётся реестр доверенностей, регистрируют в нём отзыв.
Нужен ли банковский счёт в стране объекта?
Как правило, да, по практическим причинам: местные арендаторы платят местным переводом, а налоги, счета и взносы на содержание здания взимаются в местной валюте. Счёт должен быть открыт на ваше имя, а не на имя управляющего.
Есть две распространённые модели. В первой арендатор платит напрямую на ваш счёт, а управляющий выставляет счёт за своё вознаграждение. Во второй аренда поступает на отдельный счёт управляющего, предназначенный только для средств клиентов, и переводится вам в установленный день за вычетом подтверждённых расходов. Первая модель даёт вам больше контроля. Вторая удобнее и требует в договоре пунктов о прозрачности и раздельном хранении средств. Если управляющий получает доступ к вашему счёту, он должен быть ограничен просмотром или определёнными платежами.
Сведения о банковском счёте в стране объекта, как правило, передаются в Налоговое управление Израиля в рамках международного обмена информацией (CRS). Движение по счёту должно соответствовать тому, что вы декларируете в Израиле.
Какие налоги и обязанности по отчётности действуют в стране объекта?
Каждая страна облагает аренду по своему праву и взимает налог по-своему, поэтому первый вопрос, на который должен ответить договор, - кто отвечает за каждую подачу. Три примера показывают, насколько различаются механизмы:
| Страна | Механизм | Что это значит для владельца из Израиля |
|---|---|---|
| США | По данным IRS, аренда нерезидента, как правило, облагается налогом 30% с валовой суммы. Можно выбрать по статье 871(d) налогообложение чистого дохода, передать управляющему форму W-8ECI и ежегодно подавать декларацию 1040-NR | Без действующей формы у управляющего он может удерживать 30% с каждого платежа. Декларация, поданная более чем через 16 месяцев после срока, может лишить права на вычет расходов |
| Греция | По данным PwC, нерезидент подаёт годовую декларацию в налоговую инспекцию для иностранных резидентов с 15 марта по 15 июля и, как правило, назначает налогового представителя в Греции (по данным профессиональных источников, с сентября 2024 года от этого можно отказаться при определённых условиях; см. руководство по AFM и банковскому счёту в Греции) | Нужны греческий налоговый номер (AFM), представитель и тот, кто вовремя подаст декларацию |
| Румыния | Договор аренды регистрируется в налоговом органе ANAF, а доход декларируется в годовой декларации | По данным профессионального источника, письменный договор аренды, зарегистрированный в ANAF, является для арендодателя исполнительным документом для взыскания арендной платы |
Данные приведены по состоянию на ноябрь 2026 года. Помимо налога на аренду, обычно есть местный налог на недвижимость, взносы на содержание здания или объединения собственников, а при сдаче туристам - отдельный режим лицензирования. Просите у управляющего копию каждой поданной декларации и подтверждение каждого платежа. О сочетании американского и израильского налогов читайте в руководстве о доходе от аренды в США и налоговой конвенции.
Какая страховка нужна сдаваемой недвижимости за границей?
Сдаваемому объекту нужны как минимум страхование здания и страхование гражданской ответственности владельца перед третьими лицами, причём страховщик должен знать, что объект сдаётся. Полис, оформленный на жильё, в котором живёт сам владелец, может не покрыть ущерб в период аренды.
- Местное обязательное страхование: в некоторых странах есть обязательное страхование. В Румынии по Закону 260/2008 жильё, зарегистрированное как жилое, должно иметь полис PAD, который покрывает землетрясение, наводнение и оползень и не заменяет полного страхования здания.
- Риски вне базового полиса: наводнение, буря или землетрясение иногда исключаются из обычного полиса. Проверяйте исключения с учётом района.
- Имущество и потеря арендной платы: в меблированной квартире стоит застраховать имущество, а некоторые страховщики предлагают покрытие потери арендной платы после ущерба.
- Кто следит: договор должен обязывать управляющего обеспечивать своевременное продление и пересылать вам полис, а страховку арендатора, если она требуется, предъявлять до передачи ключей.
Что нужно знать о правах арендатора в стране объекта?
Арендное право - это местное право, и, как правило, отступить от него договором нельзя. Договор, составленный в Израиле или по шаблону из интернета, не будет иметь приоритета над защитой арендатора в стране, где находится объект.
Несколько принципов повторяются почти везде: выселение неплатящего арендатора происходит в судебном порядке, а не заменой замка; для залога действуют правила хранения и возврата; иногда есть ограничения на повышение арендной платы и на прекращение договора. В США правила устанавливаются на уровне штата и сильно различаются, поэтому стоит прочитать и сравнение законов об аренде и выселении по штатам США. Сдача туристам обычно является отдельным режимом, с лицензированием, регистрацией и иногда ограничениями в правилах здания.
Управляющий не заменяет юриста. Договор должен определять, когда дело неплатящего арендатора передаётся юристу с лицензией в стране объекта, и кто одобряет обращение и расходы.
Что декларировать в Израиле по аренде недвижимости за границей?
Резидент Израиля обязан платить налог в Израиле и с аренды недвижимости за границей, и у него есть два режима. По статье 122А Налогового ордонанса физическое лицо вправе платить 15% с арендной платы от сдачи недвижимости за пределами Израиля, если это не доход от предпринимательской деятельности. Выбравший этот режим не вычитает расходы, кроме амортизации, и не имеет права на зачёт налога, уплаченного за границей. Альтернативный режим - налог по прогрессивной шкале с чистого дохода, с вычетом расходов и зачётом иностранного налога.
Для удалённого управления здесь есть практическое следствие: вознаграждение управляющего - это расход. В режиме 15% оно не уменьшает налоговую базу, поэтому, когда управляющий переводит вам сумму «нетто», нужно восстановить полную арендную плату до вычета вознаграждения и расходов. В режиме прогрессивной шкалы оно вычитается, но только при наличии счетов-фактур.
Помимо налога, недвижимость за границей часто порождает обязанность подавать годовую декларацию, даже без прибыли. Пороги, сроки и связь с переводами денег собраны в руководстве об израильской стороне недвижимости за границей.
Как выстроить ежегодный порядок контроля из Израиля?
Постоянный порядок заменяет необходимость находиться на месте. Для большинства объектов достаточно пяти шагов в год:
- Каждый месяц: проверять, что аренда поступила вовремя и что ежемесячный отчёт соответствует банковским выпискам.
- Каждый квартал: просматривать расходы сверх лимита согласования и убеждаться, что по каждому есть счёт-фактура.
- Перед сроком отчётности в стране объекта: уточнять, кто подаёт декларацию, и получать её копию и подтверждение оплаты.
- Раз в год: получать отчёт о состоянии объекта с фотографиями, проверять продление страховки и заказывать свежую выписку из реестра недвижимости, чтобы убедиться, что без вашего ведома на объект ничего не зарегистрировано.
- В конце налогового года: передавать бухгалтеру в Израиле годовой отчёт управляющего с валовой арендой, каждым расходом, уплаченным местным налогом и подтверждениями.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Правильный момент собрать этот набор инструментов - до подписания договора управления, а часто ещё до покупки: получить договор в письменном виде и сверить его с приведённым выше списком, составить ограниченную доверенность в форме, которую принимает страна объекта, выбрать модель счёта и заранее определить, кто подаёт каждую декларацию. Мы разбираем с израильскими владельцами договор управления, доверенность и договоры аренды и координируем работу с бухгалтером в Израиле и с юристами и нотариусами, имеющими лицензию в стране объекта, которые совершают действия по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному делу. Местное право, налоговые ставки и сроки различаются в разных странах и меняются со временем, и их следует проверять применительно к вашему объекту и обстоятельствам.
Частые вопросы
Как управлять квартирой за границей, живя в Израиле?
С помощью подробного договора управления с местным управляющим, ограниченной доверенности на действия по управлению, банковского счёта на ваше имя в стране объекта и постоянного порядка в налогах, страховании и отчётности. Ежемесячная и ежегодная проверка заменяет необходимость приезжать на объект.
Может ли управляющая компания за границей подписать договор аренды от моего имени?
Да, если доверенность и договор управления это разрешают. Стоит установить минимальные условия договора, например размер арендной платы, срок и залог, и требовать копию каждого подписанного договора.
Стоит ли давать управляющему генеральную доверенность?
Не рекомендуется. Доверенность управляющему должна охватывать определённые действия по управлению на ограниченный срок, без права продавать, закладывать или снимать деньги. Требуемую форму проверяют по праву страны объекта.
Должна ли аренда поступать на банковский счёт на моё имя?
Эта модель даёт наибольший контроль. Если аренда поступает управляющему, она должна поступать на отдельный счёт для средств клиентов и переводиться вам в установленный день, с отчётом и счетами-фактурами.
Вычитается ли в Израиле вознаграждение за управление недвижимостью за границей?
Зависит от режима. В режиме 15% по статье 122А Налогового ордонанса расходы, кроме амортизации, не вычитаются, поэтому вознаграждение управляющего не вычитается. В режиме прогрессивной шкалы расходы вычитаются с соблюдением правил и при наличии счетов-фактур.
Что делать, если арендатор за границей перестал платить?
Применяется арендное право страны объекта, а выселение производится в судебном порядке, а не самоуправством. Договор управления должен устанавливать график предупреждений и момент, когда дело передаётся местному юристу.
Нужна ли особая страховка для сдаваемой квартиры за границей?
Нужен полис, по которому страховщик знает, что объект сдаётся, со страхованием здания и гражданской ответственности перед третьими лицами. В некоторых странах есть и обязательное страхование, например PAD в Румынии, которое покрывает только определённые стихийные бедствия.
Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководствоИсточники
- Налоговый ордонанс Израиля [новая редакция], статья 122А - доход от аренды за пределами Израиля (Викитека)
- IRS - Nonresident aliens: real property located in the U.S.
- HCCH - таблица участников Конвенции об апостиле
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Tax administration
- PAID / PAD - обязательное страхование жилья в Румынии (Закон 260/2008)
- Avocatnet.ro - регистрация договоров аренды в налоговом органе Румынии
