Коротко
Греческий налоговый номер (AFM) - обязательное условие для любых операций с недвижимостью в Греции: от покупки до открытия банковского счёта. Израильский инвестор может получить его, лично явившись в налоговую инспекцию в Греции, через греческого адвоката по доверенности, заверенной апостилем, а в ряде случаев и с идентификацией по видео. После получения AFM открывается банковский счёт, на который деньги переводятся со счёта на ваше имя в Израиле таким образом, чтобы был задокументирован их источник.
Главное
- 1Без AFM невозможно подписать сделку с недвижимостью, открыть банковский счёт или уплатить ENFIA - это первый шаг, ещё до выбора объекта.
- 2Самый распространённый у израильтян маршрут: доверенность в Израиле с апостилем и переводом, а заявление подаёт адвокат в Греции. По данным профессиональных источников, это занимает от одной до четырёх недель.
- 3Нерезидент, как правило, назначает налогового представителя в Греции. По данным профессиональных источников, с сентября 2024 года от этого можно отказаться, заявив, что вы получаете уведомления напрямую. На практике обычно лучше назначить представителя.
- 4Деньги лучше переводить со счёта на ваше имя в Израиле на счёт на ваше имя в Греции и сохранять все подтверждения перевода. Так вы подтверждаете источник средств перед налоговыми органами Греции.
Что такое AFM и почему без него нельзя двигаться дальше?
AFM - это идентификационный номер каждого человека в налоговой системе Греции. Без него невозможны ни сделка с недвижимостью, ни банковский счёт, ни уплата налогов. Даже тот, кто не является резидентом Греции и не имеет там никаких доходов, нуждается в нём с момента, когда планирует приобрести объект.
Нередко мы встречаем инвесторов, которые уже договорились с продавцом и лишь затем обнаружили, что у них нет AFM. Результат - задержка на несколько недель ровно в тот момент, когда продавец ждёт задаток. Профессиональные источники в Греции отмечают, что налоговый номер требуется для сделок с недвижимостью, открытия банковского счёта, покупки автомобиля и ведения коммерческой деятельности. В дальнейшем он понадобится вам и для уплаты ENFIA, ежегодной декларации об имуществе (E9), декларирования доходов от аренды, а в случае наследства - и для вступления в права наследования.
Получайте AFM ещё на этапе изучения рынка, до начала переговоров. Само получение бесплатно, а в дальнейшем оно избавляет от цейтнота.
Самый распространённый у израильтян маршрут: доверенность в Израиле с апостилем и переводом, а заявление подаёт адвокат в Греции. По данным профессиональных источников, это занимает от одной до четырёх недель.
Какие существуют способы получить AFM резиденту Израиля?
Есть три основных способа: личный визит в налоговую инспекцию в Греции, подача через уполномоченного представителя и дистанционная идентификация по видеозвонку с греческой налоговой службой (AADE). Что подойдёт вам, зависит от того, планируете ли вы в ближайшее время поездку в Грецию, и от того, насколько вам нужна гибкость.
| Способ | Как это работает | Когда подходит | Ориентировочный срок |
|---|---|---|---|
| Визит в налоговую инспекцию (ΔΟΥ) в Греции | Приходите с паспортом и заполняете бланк заявления, иногда в сопровождении местного адвоката или бухгалтера | Тем, кто и так едет в Грецию на осмотр объектов | По данным профессиональных источников: в тот же день или в течение нескольких дней |
| Доверенность на адвоката в Греции | Подписываете доверенность в Израиле, заверяете апостилем и переводите. Адвокат подаёт заявление в Греции | Большинству израильских инвесторов, которые не хотят лететь только ради этого | По данным профессиональных источников: от одной до четырёх недель |
| Идентификация по видео (myAADElive) | Видеозвонок с сотрудником AADE, немедленно или по предварительной записи, с предъявлением действующего документа, удостоверяющего личность | Тем, кто действует самостоятельно, без представителя, и соответствует условиям услуги | Зависит от наличия свободных записей |
Относительно видеоформата важно уточнить: согласно публикации от февраля 2026 года, услуга предназначена только для тех, кто действует от собственного имени, представительство третьими лицами не предусмотрено. Заявление также не будет рассмотрено, если документ, удостоверяющий личность, недействителен или его невозможно проверить. Мы рекомендуем непосредственно перед обращением проверить, доступна ли услуга именно в вашем случае - как резиденту страны, не входящей в Европейский союз. Тем, кто не смог пройти идентификацию по видео, предлагают обратиться в налоговую инспекцию.
Как подготовить в Израиле доверенность, которую примут в Греции?
Доверенность, подписанная в Израиле, будет принята в Греции, если она надлежащим образом заверена: подпись в присутствии нотариуса, апостиль и перевод на греческий язык. Альтернатива - удостоверение подписи в консульстве Греции. Профессиональные источники описывают как приемлемые три способа: доверенность, подписанная в Греции перед греческим нотариусом, доверенность, подписанная в стране проживания с апостилем, и удостоверение подписи в греческом консульстве.
- Действующий паспорт. В Греции гражданина страны, не входящей в Европейский союз, идентифицируют по паспорту. Убедитесь, что написание вашего имени латиницей одинаково в паспорте, в доверенности и во всех остальных документах. Расхождения даже в одной букве достаточно, чтобы задержать заявление.
- Подтверждение адреса. По данным профессиональных источников, адрес в Греции не нужен, можно указать адрес в Израиле. Обычно прилагают свежий документ, подтверждающий адрес.
- Точная доверенность. Мы рекомендуем целевую доверенность: получение AFM, выпуск цифровых кодов доступа, представительство в налоговой инспекции и открытие банковского счёта. Для подписания самой сделки купли-продажи лучше выдать отдельную подробную доверенность, в которой указаны объект и условия сделки.
- Апостиль. Израиль и Греция являются участниками Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, поэтому апостиль заменяет консульскую легализацию.
- Перевод на греческий. Доверенность и апостиль необходимо перевести заверенным переводом в Греции или переводом, который, по подтверждению греческого адвоката, будет принят.
В чём разница между номером AFM и цифровыми кодами доступа?
AFM - это номер. Коды доступа - то, что позволяет реально работать в онлайн-системах налоговой службы (myAADE и Taxisnet). В Греции практически любые действия с налоговой сегодня совершаются в этих системах: декларация E9, уплата ENFIA, регистрация договоров аренды, подача годовой декларации и заявления о льготах. Поэтому номер без кодов доступа - это полдела.
Согласно публикации от февраля 2026 года, тот, кто получает новый AFM, автоматически получает и код безопасности, а остальные данные для входа приходят по электронной почте. Стоит проверить и папку «Спам». Если вами занимается адвокат в Греции, заранее определите, у кого хранятся коды и как они будут переданы вам. Коды принадлежат вам, и у вас должен быть самостоятельный доступ к состоянию вашего налогового профиля.
Обязан ли израильский инвестор назначать налогового представителя в Греции?
Как правило, да, но существует альтернатива. Согласно налоговому обзору PwC (обновлённому в сентябре 2026 года), нерезидент назначает по доверенности налогового представителя, являющегося налоговым резидентом Греции, и юридическое лицо представителем быть не может. По другому профессиональному источнику, с сентября 2024 года, после циркуляра налоговой службы, от назначения представителя можно отказаться, если официально заявить, что вы получаете все уведомления напрямую по своим контактным данным.
С практической точки зрения мы рекомендуем назначить представителя. Уведомления приходят на греческом языке и ссылаются на греческое право, а сроки для ответа короткие. Непрочитанное вовремя уведомление может обернуться штрафом, непроверенным начислением или блокировкой справки, которая понадобится вам в день продажи. Хороший представитель, как правило, бухгалтер, знающий ваш объект, пересылает вам каждое уведомление с пояснением и рекомендацией по действиям.
Представитель для получения уведомлений и взаимодействия с налоговой инспекцией - это одно. Фискальный представитель для целей НДС - совсем другое, с более широкой ответственностью. Тем, кто ведёт краткосрочную аренду в объёме, требующем регистрации по НДС, следует отдельно проверить этот вопрос.
Как открыть банковский счёт в Греции нерезиденту?
Сначала получают AFM и только затем обращаются в банк, поскольку греческие банки требуют налоговый номер для открытия счёта. Помимо этого, каждый банк устанавливает собственные требования к проверке клиента. К нерезидентам они, как правило, строже.
- Документы, которые стоит подготовить: паспорт, подтверждение AFM, подтверждение адреса в Израиле, документы об источнике доходов или капитала (например, расчётные листки, годовая налоговая декларация или справка о продаже недвижимости) и письменное пояснение цели счёта, например покупка объекта, уплата налогов и получение арендной платы.
- Присутствие: некоторые банки позволяют пройти часть процедуры дистанционно, другие требуют хотя бы одного визита в отделение. Это стоит заранее согласовать с банком и совместить визит с поездкой для осмотра объектов.
- Совместный счёт: если объект будет оформлен на двух супругов, рассмотрите совместный счёт. Тогда и платёжные документы, и доходы будут соответствовать структуре собственности.
- Онлайн-доступ: убедитесь, что у вас есть действующий онлайн-банкинг из Израиля, включая способ аутентификации, работающий с израильским номером телефона.
Почему важно документировать поступление денег в Грецию?
Потому что приобретение недвижимости в Греции может быть расценено как «расход», требующий показать, откуда взялись деньги. Тому, кто не декларирует доходы в Греции, поэтому нужны документы, подтверждающие, что деньги поступили из-за пределов Греции. Профессиональные руководства описывают банковскую справку о ввозе иностранной валюты в Грецию как общепринятое средство доказательства. Без такого подтверждения существует риск, что налоговая служба предположит, что покупка профинансирована недекларированным доходом. Профессиональные публикации упоминают также недавнее решение Высшего административного суда Греции, расширяющее подверженность нерезидентов этому риску.
- Переводите деньги со счёта на ваше имя в Израиле на счёт на ваше имя в Греции. Не переводите через третье лицо, члена семьи или недокументированный трастовый счёт.
- Сохраняйте подтверждение международного перевода (SWIFT) и выписки по счетам в обоих банках.
- Попросите греческий банк выдать справку о получении средств из-за границы и храните её вместе с досье по покупке.
- Следите за тем, чтобы поступившей суммы хватало и на налоги и сопутствующие расходы, а не только на цену объекта.
- С израильской стороны банк может спросить о цели перевода. Подготовьте проект договора или письмо от адвоката.
Что ещё нужно учесть в отношении сроков по состоянию на октябрь 2026 года?
В сентябре 2026 года правительство Греции объявило, что налог на передачу права собственности при покупке жилой недвижимости гражданами стран, не входящих в Европейский союз или ЕЭЗ и не имеющих статуса постоянного резидента, будет повышен с 3% до 15% (около 15,45% с учётом муниципального сбора). По сообщениям, запланированная дата вступления в силу - 1 июля 2027 года. Опубликованные исключения включают, среди прочего, граждан Европейского союза и обладателей статуса постоянного резидента. Речь идёт об объявлении, а не о законе: на момент написания статьи текст закона не опубликован, и до его публикации действует существующая ставка.
Израильтянин без европейского паспорта входит в группу, на которую направлено объявление. Даже если дата ещё может сдвинуться, ясно, что тому, кто рассматривает покупку, не стоит терять месяцы на техническую подготовку. AFM, коды доступа и банковский счёт можно и стоит оформить заранее.
Рекомендуемая последовательность действий: что делать и когда?
| Этап | Что делаем | Кто выполняет |
|---|---|---|
| 1 | Решение о структуре владения (физическое лицо, супруги, компания) прежде всего, так как она определяет, на чьё имя выдаётся AFM | Инвестор вместе с адвокатом |
| 2 | Подписание целевой доверенности, апостиль и перевод | Нотариус в Израиле и переводчик |
| 3 | Подача заявления на AFM и получение кодов доступа | Адвокат в Греции либо инвестор самостоятельно по видео или на месте |
| 4 | Назначение налогового представителя или подача заявления о получении уведомлений напрямую | Бухгалтер в Греции |
| 5 | Открытие банковского счёта и подключение онлайн-банкинга | Инвестор в банке |
| 6 | Документированный перевод средств из Израиля и получение справки об их поступлении | Инвестор, банки |
| 7 | Только теперь: подписание предварительного договора и внесение задатка | Инвестор, адвокаты |
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс
Прежде чем подписывать что-либо в Греции, стоит выстроить основу: осознанно выбранная структура владения, AFM с кодами доступа, находящимися под вашим контролем, налоговый представитель, которому вы доверяете, действующий банковский счёт и упорядоченное досье, документирующее источник средств. Мы готовим доверенность в Израиле так, чтобы она была принята в Греции без нескольких кругов исправлений, координируем работу с местными адвокатами и бухгалтерами и сверяем с актуальным законодательством сроки ожидаемых изменений в налогообложении. Так сама сделка начинается, когда вся техническая часть уже позади.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Практика греческой налоговой службы и банков меняется, и перед любыми действиями необходима консультация с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Можно ли получить AFM в Греции, не летая туда?
Да. Распространённый путь - доверенность, подписанная в Израиле перед нотариусом, заверенная апостилем и переведённая на греческий, при этом заявление подаёт адвокат в Греции. Существует также услуга видеоидентификации греческой налоговой службы, но она предназначена только для тех, кто действует самостоятельно, и стоит заранее убедиться, что она доступна в вашем случае.
Сколько времени занимает получение греческого налогового номера?
Тот, кто приходит в налоговую инспекцию лично, по данным профессиональных источников, получает номер в тот же день или в течение нескольких дней. Через уполномоченного это обычно занимает от одной до четырёх недель, включая подготовку доверенности и апостиля в Израиле. Сам AFM выдаётся бесплатно.
Нужен ли адрес в Греции, чтобы получить AFM?
По данным профессиональных источников, нет. Можно указать адрес в Израиле и приложить подтверждающий документ. Однако стоит заранее подумать, куда будут приходить уведомления налоговой службы, поэтому большинство инвесторов назначает налогового представителя в Греции.
Обязательно ли иметь налогового представителя в Греции?
Как правило, нерезидент назначает греческого налогового представителя. По данным профессиональных источников, с сентября 2024 года от этого можно отказаться, если заявить, что вы получаете уведомления напрямую. Поскольку уведомления приходят на греческом, а сроки короткие, в большинстве случаев мы рекомендуем назначить представителя.
Можно ли оплатить недвижимость в Греции напрямую со счёта в Израиле?
Технически это возможно, но мы рекомендуем открыть счёт в Греции на ваше имя и переводить на него деньги со счёта на ваше имя в Израиле. Так у вас будет упорядоченное документальное подтверждение поступления средств в Грецию, которое служит доказательством их источника перед налоговой службой, и счёт для уплаты текущих налогов.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИсточники
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Nikana - How to obtain an AFM in Greece: a guide for property buyers and investors
- Eurofast - Greek tax number requirements and tax representative roles
- To Vima - Tax season nears: how to get your AFM and access codes online (Feb 2026)
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
- Remote Work Europe - Greece country update: transfer tax for non-EU buyers (8 Sept 2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.