باختصار
الرقم الضريبي اليوناني (AFM) شرط أساسي لأي إجراء عقاري في اليونان، من الشراء وحتى فتح حساب مصرفي. يستطيع المستثمر الإسرائيلي استخراجه بالحضور إلى مصلحة الضرائب في اليونان، أو عبر محامٍ يوناني بموجب توكيل مصدّق بالأبوستيل، وفي بعض الحالات عبر التعرّف بالفيديو. وبعد الحصول على AFM يُفتح حساب مصرفي، وتُحوَّل إليه الأموال من حساب باسمكم في إسرائيل بطريقة توثّق مصدرها.
أبرز النقاط
- 1من دون AFM لا يمكن توقيع صفقة عقارية أو فتح حساب مصرفي أو دفع ENFIA - فهو الخطوة الأولى، حتى قبل اختيار العقار.
- 2المسار الشائع لدى الإسرائيليين: توكيل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة، ومحامٍ في اليونان يقدّم الطلب. وفق مصادر مهنية يستغرق ذلك من نحو أسبوع إلى أربعة أسابيع.
- 3يعيّن غير المقيم عادةً ممثلاً ضريبياً في اليونان. وفق مصادر مهنية، يمكن منذ أيلول/سبتمبر 2024 الاستغناء عن ذلك بإقرار باستلام الإخطارات مباشرة. وعملياً، الأفضل في الغالب تعيين ممثل.
- 4يُستحسن تحويل الأموال من حساب باسمكم في إسرائيل إلى حساب باسمكم في اليونان، والاحتفاظ بجميع مستندات التحويل. وبذلك يثبت مصدر الأموال أمام سلطات الضرائب اليونانية.
ما هو AFM ولماذا لا يمكن التقدم من دونه؟
AFM هو رقم التعريف الخاص بكل شخص في نظام الضرائب اليوناني. من دونه لا توجد صفقة عقارية ولا حساب مصرفي ولا دفع للضرائب. وحتى من ليس مقيماً في اليونان ولا دخل له فيها يحتاج إليه منذ لحظة التخطيط لشراء عقار.
نلتقي بعدد غير قليل من المستثمرين الذين اتفقوا مع بائع، ثم اكتشفوا عندها فقط أنه لا يوجد لديهم AFM. والنتيجة تأخير لأسابيع في المرحلة التي ينتظر فيها البائع دفعة الحجز. وتشير مصادر مهنية في اليونان إلى أن الرقم الضريبي مطلوب للصفقات العقارية ولفتح حساب مصرفي ولشراء مركبة وللنشاط التجاري. وفي ما بعد ستستخدمونه أيضاً لدفع ENFIA، ولإقرار الأملاك السنوي (E9)، وللإبلاغ عن الدخل من الإيجار، وفي حالة الميراث لاستلام التركة.
استخرجوا AFM منذ مرحلة دراسة السوق، قبل بدء التفاوض. فالاستخراج نفسه لا يكلّف مالاً، ويوفّر عليكم ضغط الوقت لاحقاً.
المسار الشائع لدى الإسرائيليين: توكيل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة، ومحامٍ في اليونان يقدّم الطلب. وفق مصادر مهنية يستغرق ذلك من نحو أسبوع إلى أربعة أسابيع.
ما المسارات المتاحة لاستخراج AFM للمقيم في إسرائيل؟
هناك ثلاثة مسارات رئيسية: الحضور الشخصي إلى مصلحة الضرائب في اليونان، أو التقديم عبر وكيل بموجب توكيل، أو التعرّف عن بُعد في مكالمة فيديو مع سلطة الضرائب اليونانية (AADE). والمناسب لكم يتوقف على ما إذا كنتم تنوون السفر إلى اليونان قريباً وعلى مقدار المرونة التي تحتاجونها.
| المسار | كيف يعمل | متى يناسب | المدة التقديرية |
|---|---|---|---|
| الحضور إلى مصلحة الضرائب (ΔΟΥ) في اليونان | الحضور بجواز السفر وتعبئة نموذج الطلب، وأحياناً بمرافقة محامٍ أو محاسب محلي | من يسافر إلى اليونان أصلاً لمعاينة العقارات | وفق مصادر مهنية: في اليوم نفسه أو خلال أيام قليلة |
| توكيل لمحامٍ في اليونان | يوقَّع التوكيل في إسرائيل ويُصدَّق بالأبوستيل ويُترجم. ويقدّم المحامي الطلب في اليونان | معظم المستثمرين الإسرائيليين الذين لا يريدون السفر لهذا الغرض وحده | وفق مصادر مهنية: من نحو أسبوع إلى أربعة أسابيع |
| التعرّف بالفيديو (myAADElive) | مكالمة فيديو مع موظف AADE، فورية أو بموعد مسبق، مع إبراز وثيقة هوية سارية | من يتصرف بنفسه من دون ممثل ويستوفي شروط الخدمة | يتوقف على توفر المواعيد |
بخصوص مسار الفيديو من المهم الدقة: بحسب منشور صدر في شباط/فبراير 2026، الخدمة مخصصة فقط لمن يتصرف باسمه الشخصي، ولا تتيح التمثيل عن طريق طرف ثالث. كما لن يمضي الطلب إذا كانت وثيقة الهوية غير سارية أو تعذّر التحقق منها. ننصح بالتحقق قبيل التقدم مباشرة من أن الخدمة متاحة في حالتكم تحديداً، بصفتكم من مواطني دولة غير عضو في الاتحاد الأوروبي. ومن لا ينجح في إتمام التعرّف بالفيديو يُحال إلى مصلحة الضرائب.
كيف يُعدّ التوكيل في إسرائيل ليُقبل في اليونان؟
يُقبل التوكيل الموقَّع في إسرائيل في اليونان إذا صُدّق وفق الأصول: توقيع أمام كاتب العدل، وختم الأبوستيل، وترجمة إلى اليونانية. وثمة بديل آخر هو تصديق التوقيع في قنصلية اليونان. وتصف مصادر مهنية هذه الطرق الثلاث بأنها مقبولة: توكيل يُوقَّع في اليونان أمام كاتب عدل يوناني، وتوكيل يُوقَّع في بلد الإقامة مع أبوستيل، وتصديق توقيع في قنصلية يونانية.
- جواز سفر ساري. يُعرَّف في اليونان مواطن الدولة غير العضو في الاتحاد الأوروبي بحسب جواز سفره. تأكدوا من أن تهجئة اسمكم بالأحرف اللاتينية متطابقة في جواز السفر والتوكيل وسائر المستندات. يكفي اختلاف حرف واحد لتأخير الطلب.
- إثبات العنوان. وفق مصادر مهنية لا حاجة إلى عنوان في اليونان، ويمكن التصريح بالعنوان في إسرائيل. ويُعتاد إرفاق مستند حديث يبيّن العنوان.
- توكيل دقيق. ننصح بتوكيل محدد الغرض: استخراج AFM، وإصدار رموز الدخول الرقمية، والتمثيل أمام مصلحة الضرائب، وفتح حساب مصرفي. أما توقيع صفقة الشراء نفسها فالأفضل لها توكيل مستقل ومفصّل يحدد العقار وشروط الصفقة.
- الأبوستيل. إسرائيل واليونان طرفان في اتفاقية لاهاي لإلغاء شرط التصديق على الوثائق الأجنبية، ولذلك يحل الأبوستيل محل التصديق القنصلي.
- الترجمة إلى اليونانية. يجب ترجمة التوكيل والأبوستيل ترجمة معتمدة في اليونان، أو ترجمة يؤكد المحامي اليوناني أنها مقبولة.
ما الفرق بين رقم AFM ورموز الدخول الرقمية؟
AFM هو الرقم. أما رموز الدخول فهي ما يتيح العمل فعلياً في الأنظمة الإلكترونية لسلطة الضرائب (myAADE وTaxisnet). وفي اليونان تُنجز اليوم كل المعاملات الضريبية تقريباً في هذه الأنظمة: إقرار E9، ودفع ENFIA، والإبلاغ عن عقود الإيجار، وتقديم الإقرار السنوي، وطلبات التخفيض. لذلك فالرقم من دون رموز الدخول نصف العمل فقط.
بحسب منشور صدر في شباط/فبراير 2026، من يحصل على AFM جديد يحصل تلقائياً أيضاً على رمز أمان، وتصله بقية بيانات الدخول بالبريد الإلكتروني. يُستحسن فحص مجلد البريد المزعج أيضاً. وإذا كان محامٍ في اليونان يتولى أموركم، فحدّدوا مسبقاً من يحتفظ بالرموز وكيف ستُسلَّم إليكم. الرموز تخصكم، وأنتم بحاجة إلى وصول مستقل إلى وضع حسابكم.
هل يلزم المستثمر الإسرائيلي بتعيين ممثل ضريبي في اليونان؟
كقاعدة نعم، لكن يوجد بديل. وفق ملخص الضرائب الصادر عن PwC (المحدَّث في أيلول/سبتمبر 2026)، يعيّن غير المقيم ممثلاً ضريبياً مقيماً لأغراض الضريبة في اليونان بموجب توكيل، ولا يجوز أن تكون شخصية اعتبارية هي الممثل. ووفق مصدر مهني آخر، منذ أيلول/سبتمبر 2024 وإثر تعميم صادر عن سلطة الضرائب، يمكن الاستغناء عن تعيين الممثل إذا صرّحتم رسمياً بأنكم تتلقون جميع الإخطارات مباشرة على بيانات الاتصال الخاصة بكم.
من الناحية العملية ننصح بتعيين ممثل. فالإخطارات تصل باليونانية وتحيل إلى القانون اليوناني، ومهل الرد عليها قصيرة. وقد يتحول إخطار لم يُقرأ في وقته إلى غرامة، أو إلى مطالبة لم تُفحص، أو إلى حجب شهادة ستحتاجون إليها يوم البيع. والممثل الجيد، وهو في العادة محاسب يعرف عقاركم، ينقل إليكم كل إخطار مع شرح وتوصية بالإجراء المناسب.
الممثل لأغراض تلقي الإخطارات والتعامل مع مصلحة الضرائب أمر، والممثل المالي (fiscal representative) لأغراض ضريبة القيمة المضافة أمر آخر بمسؤولية أوسع. ومن يشغّل إيجاراً قصير الأجل بحجم يوجب التسجيل في ضريبة القيمة المضافة عليه أن يفحص هذه المسألة على حدة.
كيف يُفتح حساب مصرفي في اليونان لغير المقيم؟
أولاً يُستخرج AFM ثم يُتوجَّه إلى المصرف، لأن المصارف في اليونان تشترط الرقم الضريبي لفتح الحساب. وبعد ذلك يحدد كل مصرف متطلباته الخاصة في التعرّف على العميل، وهي عادةً أشد صرامة مع غير المقيمين.
- مستندات يُستحسن تجهيزها: جواز السفر، وشهادة AFM، وإثبات العنوان في إسرائيل، ومستندات عن مصدر الدخل أو الثروة (مثل قسائم الراتب أو التقرير السنوي أو شهادة عن بيع عقار)، وشرح مكتوب لغرض الحساب، مثل شراء عقار ودفع الضرائب واستلام بدل الإيجار.
- الحضور: بعض المصارف تتيح جزءاً من الإجراءات عن بُعد، وبعضها يشترط الحضور إلى الفرع مرة واحدة على الأقل. يُستحسن التنسيق مع المصرف مسبقاً ودمج الزيارة في رحلة معاينة العقارات نفسها.
- حساب مشترك: إذا كان العقار سيُسجَّل باسم الزوجين، ففكّروا في حساب مشترك. وبذلك تتوافق إيصالات الدفع والإيرادات مع هيكل الملكية.
- الخدمات المصرفية عبر الإنترنت: تأكدوا من أن لديكم خدمة مصرفية إلكترونية فعالة من إسرائيل، تشمل وسيلة تحقق تعمل برقم هاتف إسرائيلي.
لماذا يهمّ توثيق دخول الأموال إلى اليونان؟
لأن شراء عقار في اليونان قد يُعدّ «نفقة» تستوجب إظهار مصدر الأموال. ومن لا يصرّح بدخل في اليونان يحتاج لذلك إلى مستندات تثبت أن المال جاء من خارجها. وتصف الأدلة المهنية الشهادة المصرفية بدخول العملة الأجنبية إلى اليونان بأنها وسيلة الإثبات المعتادة. ومن دون هذا الإثبات يوجد خطر أن تفترض سلطة الضرائب أن الشراء مُوِّل من دخل غير مصرّح به. كما تشير تقارير مهنية إلى حكم حديث لمجلس الدولة اليوناني (المحكمة الإدارية العليا) يوسّع تعرّض غير المقيمين في هذه المسألة.
- حوّلوا الأموال من حساب باسمكم في إسرائيل إلى حساب باسمكم في اليونان. لا تحوّلوا عبر طرف ثالث أو أحد أفراد العائلة أو حساب أمانة غير موثَّق.
- احتفظوا بمستند التحويل الدولي (SWIFT) وبكشوف الحساب في المصرفين.
- اطلبوا من المصرف في اليونان شهادة باستلام الأموال من الخارج، واحتفظوا بها مع ملف الشراء.
- احرصوا على أن يغطي المبلغ الوارد الضرائب والتكاليف المرافقة أيضاً، لا ثمن العقار وحده.
- في الجانب الإسرائيلي قد يسأل المصرف عن غرض التحويل. جهّزوا مسودة العقد أو رسالة من المحامي.
ما الذي ينبغي مراعاته أيضاً في التوقيت، اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026؟
في أيلول/سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة اليونانية أن ضريبة نقل الملكية عند شراء عقار سكني على يد مواطني دول غير أعضاء في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA)، ممن لا يحملون وضع الإقامة الدائمة، سترتفع من 3% إلى 15% (نحو 15.45% شاملةً الرسم البلدي). وبحسب التقارير، الموعد المخطط لدخولها حيز التنفيذ هو 1 تموز/يوليو 2027. وتشمل الاستثناءات المنشورة، من بين أمور أخرى، مواطني الاتحاد وأصحاب وضع الإقامة الدائمة. وهذا إعلان وليس قانوناً: حتى وقت كتابة المقال لم يُنشر نص تشريعي، وإلى أن يُنشر يسري المعدل القائم.
الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبياً يندرج ضمن الفئة التي يستهدفها الإعلان. وحتى لو تغيّر الموعد، فمن الواضح أن من يفكر في الشراء لا ينبغي أن يهدر أشهراً في التحضير التقني. فيمكن، ويُستحسن، ترتيب AFM ورموز الدخول والحساب المصرفي مسبقاً.
ما ترتيب الإجراءات الموصى به: ماذا نفعل ومتى؟
| المرحلة | ما الذي يُفعل | من ينفّذ |
|---|---|---|
| 1 | قرار بشأن هيكل الملكية (فرد أو زوجان أو شركة) قبل كل شيء، لأنه يحدد باسم من يصدر AFM | المستثمر مع المحامي |
| 2 | توقيع توكيل محدد الغرض، مع أبوستيل وترجمة | كاتب العدل في إسرائيل ومترجم |
| 3 | تقديم طلب AFM وإصدار رموز الدخول | محامٍ في اليونان، أو المستثمر بنفسه بالفيديو أو في عين المكان |
| 4 | تعيين ممثل ضريبي أو تقديم إقرار باستلام الإخطارات مباشرة | محاسب في اليونان |
| 5 | فتح حساب مصرفي وتفعيل الخدمة المصرفية عبر الإنترنت | المستثمر أمام المصرف |
| 6 | تحويل الأموال من إسرائيل بشكل موثَّق والحصول على شهادة بدخولها | المستثمر والمصرفان |
| 7 | الآن فقط: توقيع العقد المبدئي ودفع دفعة الحجز | المستثمر والمحامون |
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق العملية
قبل التوقيع على أي شيء في اليونان يُستحسن إغلاق ملف البنية التحتية: هيكل ملكية مختار عن قصد، وAFM مع رموز دخول تحت سيطرتكم، وممثل ضريبي تثقون به، وحساب مصرفي فعّال، وملف منظّم يوثّق مصدر الأموال. نحن نعدّ التوكيل في إسرائيل بحيث يُقبل في اليونان من دون جولات تصحيح، وننسّق مع المحامين والمحاسبين المحليين، ونتحقق من القانون المحدَّث بشأن مواعيد التغييرات المتوقعة في الضرائب. وبذلك تبدأ الصفقة نفسها وقد أصبح كل الجانب التقني وراءكم.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة محددة. وتتغير إجراءات سلطة الضرائب اليونانية والمصارف، وقبل أي إجراء ينبغي الحصول على استشارة ملائمة لظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يمكن استخراج AFM في اليونان من دون السفر إليها؟
نعم. الطريقة الشائعة هي توكيل يُوقَّع في إسرائيل أمام كاتب عدل ويُصدَّق بالأبوستيل ويُترجم إلى اليونانية، ومحامٍ في اليونان يقدّم الطلب. وتوجد أيضاً خدمة تعرّف بالفيديو لدى سلطة الضرائب اليونانية، لكنها مخصصة لمن يتصرف بنفسه فقط، ويُستحسن التأكد مسبقاً من توفرها في حالتكم.
كم يستغرق استخراج الرقم الضريبي اليوناني؟
من يحضر بنفسه إلى مصلحة الضرائب يحصل على الرقم، وفق مصادر مهنية، في اليوم نفسه أو خلال أيام قليلة. وعبر وكيل يستغرق الأمر عادةً من نحو أسبوع إلى أربعة أسابيع، بما في ذلك إعداد التوكيل والأبوستيل في إسرائيل. أما AFM نفسه فيُمنح مجاناً.
هل يلزم عنوان في اليونان للحصول على AFM؟
وفق مصادر مهنية، لا. يمكن التصريح بالعنوان في إسرائيل وإرفاق مستند يبيّنه. لكن يُستحسن التفكير مسبقاً في المكان الذي ستصل إليه إخطارات سلطة الضرائب، ولذلك يعيّن معظم المستثمرين ممثلاً ضريبياً في اليونان.
هل التزام تعيين ممثل ضريبي في اليونان إلزامي؟
كقاعدة يعيّن غير المقيم ممثلاً ضريبياً يونانياً. ووفق مصادر مهنية يمكن منذ أيلول/سبتمبر 2024 الاستغناء عن ذلك إذا صرّحتم بأنكم تتلقون الإخطارات مباشرة. ولأن الإخطارات باليونانية ومهلها قصيرة، ننصح في معظم الحالات بتعيين ممثل.
هل يمكن الدفع مقابل عقار في اليونان مباشرة من حساب في إسرائيل؟
من الناحية التقنية هذا ممكن، لكننا ننصح بفتح حساب في اليونان باسمكم وتحويل الأموال إليه من حساب باسمكم في إسرائيل. وبذلك يكون لديكم توثيق منظّم لدخول الأموال إلى اليونان، يُستخدم لإثبات مصدرها أمام سلطة الضرائب، ويكون لديكم حساب لدفع الضرائب الجارية.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Nikana - How to obtain an AFM in Greece: a guide for property buyers and investors
- Eurofast - Greek tax number requirements and tax representative roles
- To Vima - Tax season nears: how to get your AFM and access codes online (Feb 2026)
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
- Remote Work Europe - Greece country update: transfer tax for non-EU buyers (8 Sept 2026)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.