בקצרה
מספר מס יווני (AFM) הוא תנאי סף לכל פעולה בנדל״ן ביוון - מרכישה ועד פתיחת חשבון בנק. משקיע ישראלי יכול להוציא אותו בהגעה למשרד המס ביוון, באמצעות עורך דין יווני מכוח ייפוי כוח מאושר באפוסטיל, ובמקרים מסוימים גם בזיהוי בווידאו. אחרי ה-AFM פותחים חשבון בנק, ומעבירים אליו את הכסף מחשבון על שמכם בישראל, בצורה שמתעדת את מקורו.
הנקודות החשובות
- 1בלי AFM אי אפשר לחתום על עסקת נדל״ן, לפתוח חשבון בנק או לשלם ENFIA - זה הצעד הראשון, עוד לפני שבוחרים נכס.
- 2המסלול הנפוץ אצל ישראלים: ייפוי כוח בישראל עם אפוסטיל ותרגום, ועורך דין ביוון שמגיש את הבקשה. לפי מקורות מקצועיים זה לוקח כשבוע עד ארבעה שבועות.
- 3תושב חוץ ממנה ככלל נציג מס ביוון. לפי מקורות מקצועיים, החל מספטמבר 2024 אפשר לוותר על כך בהצהרה שמקבלים את ההודעות ישירות. בפועל, לרוב עדיף למנות נציג.
- 4כדאי להעביר את הכסף מחשבון על שמכם בישראל לחשבון על שמכם ביוון, ולשמור את כל אסמכתאות ההעברה. כך מוכיחים את מקור הכספים מול רשויות המס ביוון.
מהו AFM ולמה אי אפשר להתקדם בלעדיו?
AFM הוא מספר הזיהוי של כל אדם במערכת המס היוונית. בלעדיו אין עסקת נדל״ן, אין חשבון בנק ואין תשלומי מס. גם מי שאינו תושב יוון ואין לו שום הכנסה שם צריך אותו מרגע שהוא מתכנן לרכוש נכס.
אנחנו פוגשים לא מעט משקיעים שהגיעו להסכמות עם מוכר, ורק אז גילו שאין להם AFM. התוצאה היא עיכוב של שבועות בדיוק בשלב שבו המוכר מחכה לפיקדון. מקורות מקצועיים ביוון מציינים שמספר מס נדרש לעסקאות נדל״ן, לפתיחת חשבון בנק, לרכישת רכב ולפעילות עסקית. בהמשך הדרך הוא ישמש אתכם גם לתשלום ENFIA, להצהרת הנכסים השנתית (E9), לדיווח על הכנסות משכירות, ובמקרה של ירושה גם לקבלת העיזבון.
מוציאים AFM כבר בשלב בדיקת השוק, לפני שמתחילים משא ומתן. ההוצאה עצמה לא עולה כסף, והיא חוסכת לחץ זמן בהמשך.
המסלול הנפוץ אצל ישראלים: ייפוי כוח בישראל עם אפוסטיל ותרגום, ועורך דין ביוון שמגיש את הבקשה. לפי מקורות מקצועיים זה לוקח כשבוע עד ארבעה שבועות.
אילו מסלולים קיימים להוצאת AFM לתושב ישראל?
יש שלושה מסלולים עיקריים: הגעה אישית למשרד המס ביוון, הגשה באמצעות מיופה כוח, וזיהוי מרחוק בשיחת וידאו מול רשות המסים היוונית (AADE). מה שמתאים לכם תלוי בשאלה אם אתם מתכננים להגיע ליוון בקרוב, ובמידת הגמישות שאתם צריכים.
| מסלול | איך זה עובד | מתי זה מתאים | זמן משוער |
|---|---|---|---|
| הגעה למשרד המס (ΔΟΥ) ביוון | מגיעים עם דרכון ומילוי טופס בקשה, לעיתים בליווי עורך דין או רואה חשבון מקומי | מי שממילא נוסע ליוון לסיור נכסים | לפי מקורות מקצועיים: באותו יום או בתוך ימים ספורים |
| ייפוי כוח לעורך דין ביוון | חותמים בישראל על ייפוי כוח, מאמתים אותו באפוסטיל ומתרגמים. עורך הדין מגיש את הבקשה ביוון | רוב המשקיעים הישראלים שלא רוצים לטוס רק בשביל זה | לפי מקורות מקצועיים: כשבוע עד ארבעה שבועות |
| זיהוי בווידאו (myAADElive) | שיחת וידאו עם נציג AADE, מיידית או בתיאום מראש, עם הצגת מסמך זיהוי בתוקף | מי שפועל בעצמו, בלי מייצג, ועומד בתנאי השירות | תלוי בזמינות התורים |
לגבי מסלול הווידאו חשוב לדייק: לפי פרסום מפברואר 2026, השירות מיועד רק למי שפועל בשם עצמו, ואין בו ייצוג על ידי צד שלישי. בקשה גם לא תתקדם אם מסמך הזיהוי לא בתוקף או שאי אפשר לאמת אותו. אנחנו ממליצים לבדוק ממש לפני הפנייה אם השירות זמין במקרה הספציפי שלכם, כתושב מדינה שאינה חברה באיחוד האירופי. מי שלא מצליח להשלים זיהוי בווידאו מופנה למשרד המס.
איך מכינים ייפוי כוח בישראל שיתקבל ביוון?
ייפוי כוח שנחתם בישראל יתקבל ביוון אם הוא מאומת כדין: חתימה בפני נוטריון, חותמת אפוסטיל ותרגום ליוונית. חלופה נוספת היא אימות חתימה בקונסוליה של יוון. מקורות מקצועיים מתארים את שלוש הדרכים האלה כמקובלות: ייפוי כוח שנחתם ביוון בפני נוטריון יווני, ייפוי כוח שנחתם במדינת המגורים עם אפוסטיל, ואימות חתימה בקונסוליה יוונית.
- דרכון בתוקף. ביוון מזהים אזרח של מדינה שאינה באיחוד האירופי לפי הדרכון. ודאו שהאיות הלועזי של שמכם זהה בדרכון, בייפוי הכוח ובכל מסמך אחר. אי התאמה של אות אחת מספיקה כדי לעכב את הבקשה.
- הוכחת כתובת. לפי מקורות מקצועיים לא צריך כתובת ביוון, ואפשר להצהיר על הכתובת בישראל. מקובל לצרף מסמך עדכני שמראה את הכתובת.
- ייפוי כוח מדויק. אנחנו ממליצים על ייפוי כוח ממוקד: הוצאת AFM, הפקת קודי גישה דיגיטליים, ייצוג מול משרד המס ופתיחת חשבון בנק. לחתימה על עסקת הרכישה עצמה עדיף ייפוי כוח נפרד ומפורט, שמזהה את הנכס ואת תנאי העסקה.
- אפוסטיל. ישראל ויוון הן צד לאמנת האג בדבר ביטול דרישת האימות למסמכי חוץ, ולכן אפוסטיל מחליף את האימות הקונסולרי.
- תרגום ליוונית. יש לתרגם את ייפוי הכוח ואת האפוסטיל בתרגום מוסמך ביוון או בתרגום שעורך הדין היווני יאשר שהוא מתקבל.
מה ההבדל בין מספר ה-AFM לבין קודי הגישה הדיגיטליים?
ה-AFM הוא המספר. קודי הגישה הם מה שמאפשר לפעול בפועל במערכות המקוונות של רשות המסים (myAADE ו-Taxisnet). ביוון כמעט כל פעולה מול המס נעשית היום במערכות האלה: הצהרת E9, תשלום ENFIA, דיווח על חוזי שכירות, הגשת דוח שנתי ובקשות להנחות. לכן מספר בלי קודי גישה הוא חצי עבודה.
לפי פרסום מפברואר 2026, מי שמקבל AFM חדש מקבל אוטומטית גם קוד אבטחה, ואת שאר האישורים מקבלים בדואר אלקטרוני. כדאי לבדוק גם את תיבת הספאם. אם עורך דין ביוון מטפל בשבילכם, הגדירו מראש מי מחזיק בקודים ואיך הם יועברו אליכם. הקודים שייכים לכם, ואתם צריכים גישה עצמאית למצב החשבון שלכם.
האם משקיע ישראלי חייב למנות נציג מס ביוון?
ככלל כן, אבל קיימת חלופה. לפי סיכום המס של PwC (שעודכן בספטמבר 2026), תושב חוץ ממנה נציג מס שהוא תושב מס יווני באמצעות ייפוי כוח, ותאגיד לא יכול לשמש נציג. לפי מקור מקצועי נוסף, מאז ספטמבר 2024, בעקבות חוזר של רשות המסים, אפשר לוותר על מינוי הנציג אם מצהירים רשמית שמקבלים את כל ההודעות ישירות לפרטי הקשר שלכם.
במבחן המעשי אנחנו ממליצים על נציג. ההודעות מגיעות ביוונית ומפנות לדין היווני, והמועדים להגיב להן קצרים. הודעה שלא נקראה בזמן יכולה להפוך לקנס, לחיוב שלא נבדק או לחסימה של אישור שתצטרכו ביום המכירה. נציג טוב, בדרך כלל רואה חשבון שמכיר את הנכס שלכם, מעביר לכם כל הודעה עם הסבר ועם המלצה לפעולה.
נציג לצורך קבלת הודעות והתנהלות מול משרד המס הוא דבר אחד. נציג פיסקלי לצורך מע״מ הוא דבר אחר, עם אחריות רחבה יותר. מי שמפעיל השכרה לטווח קצר בהיקף שמחייב רישום למע״מ צריך לבדוק את הסוגיה הזו בנפרד.
איך פותחים חשבון בנק ביוון כתושב חוץ?
קודם מוציאים AFM, ורק אחר כך פונים לבנק, כי הבנקים ביוון דורשים מספר מס לפתיחת חשבון. מעבר לזה, כל בנק קובע את דרישות ההיכרות עם הלקוח שלו. מתושב חוץ הן בדרך כלל מחמירות יותר.
- מסמכים שכדאי להכין: דרכון, אישור AFM, הוכחת כתובת בישראל, מסמכים על מקור ההכנסות או ההון (למשל תלושי שכר, דוח שנתי או אישור על מכירת נכס), והסבר כתוב על מטרת החשבון, כמו רכישת נכס, תשלום מיסים וקבלת שכר דירה.
- נוכחות: יש בנקים שמאפשרים חלק מהתהליך מרחוק ויש כאלה שדורשים הגעה לסניף לפחות פעם אחת. כדאי לתאם את זה מראש עם הבנק, ולשלב את הביקור באותה נסיעה שבה בודקים נכסים.
- חשבון משותף: אם הנכס יירשם על שם שני בני זוג, שקלו חשבון משותף. כך גם קבלות התשלום וגם ההכנסות יתאימו למבנה הבעלות.
- גישה מקוונת: ודאו שיש לכם בנקאות אונליין פעילה מישראל, כולל אמצעי אימות שעובד עם מספר טלפון ישראלי.
למה חשוב לתעד את כניסת הכסף ליוון?
כי רכישת נכס ביוון עלולה להיחשב ״הוצאה״ שמחייבת להראות מאיפה הגיע הכסף. מי שלא מדווח על הכנסות ביוון צריך לכן מסמכים שמוכיחים שהכסף הגיע מחוץ ליוון. מדריכים מקצועיים מתארים אישור בנקאי על כניסת מטבע חוץ ליוון כאמצעי ההוכחה המקובל. בלי הוכחה כזו קיים סיכון שרשות המסים תניח שהרכישה מומנה מהכנסה לא מדווחת. דיווחים מקצועיים מציינים גם פסיקה עדכנית של המועצה העליונה לעניינים מנהליים ביוון, שמרחיבה את החשיפה של תושבי חוץ בעניין הזה.
- מעבירים את הכסף מחשבון על שמכם בישראל לחשבון על שמכם ביוון. לא מעבירים דרך צד שלישי, בן משפחה או חשבון נאמנות לא מתועד.
- שומרים את אישור ההעברה הבינלאומית (SWIFT) ואת דפי החשבון בשני הבנקים.
- מבקשים מהבנק ביוון אישור על קבלת הכספים מחו״ל, ושומרים אותו יחד עם תיק הרכישה.
- דואגים שהסכום שנכנס יכסה גם את המיסים והעלויות הנלוות, לא רק את מחיר הנכס.
- בצד הישראלי, הבנק עשוי לשאול על מטרת ההעברה. הכינו את טיוטת ההסכם או מכתב מעורך הדין.
מה עוד צריך לקחת בחשבון בתזמון, נכון לאוקטובר 2026?
בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון שמס ההעברה ברכישת נכס למגורים בידי אזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי או ב-EEA, ושאין להם מעמד תושב קבע, יעלה מ-3% ל-15% (כ-15.45% כולל ההיטל העירוני). לפי הדיווחים, המועד המתוכנן לכניסה לתוקף הוא 1 ביולי 2027. ההחרגות שפורסמו כוללות בין היתר אזרחי האיחוד ובעלי מעמד תושב קבע. מדובר בהודעה ולא בחוק: נכון למועד כתיבת המאמר לא התפרסם נוסח חקיקה, ועד שיפורסם חל השיעור הקיים.
ישראלי בלי דרכון אירופי נכלל בקבוצה שההודעה מכוונת אליה. גם אם התאריך עוד עשוי לזוז, ברור שמי ששוקל רכישה לא צריך לאבד חודשים על הכנה טכנית. AFM, קודי גישה וחשבון בנק אפשר וכדאי להסדיר מראש.
סדר פעולות מומלץ: מה עושים ומתי?
| שלב | מה עושים | מי מבצע |
|---|---|---|
| 1 | החלטה על מבנה הבעלות (יחיד, בני זוג, חברה) לפני הכול, כי היא קובעת על שם מי יוצא ה-AFM | המשקיע עם עורך הדין |
| 2 | חתימה על ייפוי כוח ממוקד, אפוסטיל ותרגום | נוטריון בישראל ומתרגם |
| 3 | הגשת בקשה ל-AFM והפקת קודי גישה | עורך דין ביוון, או המשקיע בעצמו בווידאו או במקום |
| 4 | מינוי נציג מס או הגשת הצהרה על קבלת הודעות ישירות | רואה חשבון ביוון |
| 5 | פתיחת חשבון בנק והפעלת בנקאות מקוונת | המשקיע מול הבנק |
| 6 | העברת הכספים מתועדת מישראל וקבלת אישור על כניסתם | המשקיע, הבנקים |
| 7 | רק עכשיו: חתימה על הסכם מקדמי ותשלום פיקדון | המשקיע, עורכי הדין |
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את התהליך
לפני שחותמים על משהו ביוון כדאי לסגור את התשתית: מבנה בעלות שנבחר בכוונה, AFM עם קודי גישה שנמצאים בשליטתכם, נציג מס שאתם סומכים עליו, חשבון בנק פעיל ותיק מסודר שמתעד את מקור הכספים. אנחנו מכינים את ייפוי הכוח בישראל כך שיתקבל ביוון בלי סבבי תיקונים, מתאמים עם עורכי הדין ורואי החשבון המקומיים, ובודקים מול הדין העדכני את מועדי השינויים הצפויים במיסוי. כך העסקה עצמה מתחילה כשכל הצד הטכני כבר מאחוריכם.
האמור כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. נהלי רשות המסים היוונית והבנקים משתנים, ולפני כל פעולה יש לקבל ייעוץ שמותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם אפשר להוציא AFM ביוון בלי לטוס לשם?
כן. הדרך הנפוצה היא ייפוי כוח שנחתם בישראל בפני נוטריון, מאומת באפוסטיל ומתורגם ליוונית, ועורך דין ביוון שמגיש את הבקשה. קיים גם שירות זיהוי בווידאו של רשות המסים היוונית, אבל הוא מיועד רק למי שפועל בעצמו, וכדאי לוודא מראש שהוא זמין במקרה שלכם.
כמה זמן לוקח להוציא מספר מס יווני?
מי שמגיע בעצמו למשרד המס מקבל לפי מקורות מקצועיים את המספר באותו יום או בתוך ימים ספורים. דרך מיופה כוח זה לוקח בדרך כלל כשבוע עד ארבעה שבועות, כולל הכנת ייפוי הכוח והאפוסטיל בישראל. ה-AFM עצמו ניתן בחינם.
האם צריך כתובת ביוון כדי לקבל AFM?
לפי מקורות מקצועיים לא. אפשר להצהיר על הכתובת בישראל ולצרף מסמך שמראה אותה. לעומת זאת, כדאי לחשוב מראש לאן יגיעו ההודעות מרשות המסים, ולכן רוב המשקיעים ממנים נציג מס ביוון.
האם חייבים נציג מס ביוון?
ככלל תושב חוץ ממנה נציג מס יווני. לפי מקורות מקצועיים, מאז ספטמבר 2024 אפשר לוותר על כך אם מצהירים שמקבלים את ההודעות ישירות. מכיוון שההודעות ביוונית והמועדים קצרים, אנחנו ממליצים ברוב המקרים למנות נציג.
אפשר לשלם על נכס ביוון ישירות מחשבון בישראל?
טכנית זה אפשרי, אבל אנחנו ממליצים לפתוח חשבון ביוון על שמכם ולהעביר אליו את הכסף מחשבון על שמכם בישראל. כך יש לכם תיעוד מסודר של כניסת הכספים ליוון, שמשמש להוכחת מקורם מול רשות המסים, ויש לכם חשבון לתשלום המיסים השוטפים.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Nikana - How to obtain an AFM in Greece: a guide for property buyers and investors
- Eurofast - Greek tax number requirements and tax representative roles
- To Vima - Tax season nears: how to get your AFM and access codes online (Feb 2026)
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
- Remote Work Europe - Greece country update: transfer tax for non-EU buyers (8 Sept 2026)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.