Pe scurt
Administrarea de la distanță a unei proprietăți din străinătate se sprijină pe cinci instrumente juridice: un contract de administrare care definește sarcinile, un plafon de cheltuieli și raportarea; o procură limitată, nu generală; un cont bancar pe numele proprietarului în țara proprietății; respectarea obligațiilor fiscale și de asigurare locale; și raportarea chiriei în Israel. Firma de administrare face munca, dar răspunderea față de autoritățile fiscale, chiriași și bancă rămâne la proprietar.
Ce este important de reținut
- 1Contractul de administrare este principalul instrument de control: sarcini, plafon de cheltuieli, raportare lunară, separarea banilor și o cale de ieșire - totul în scris.
- 2Procura dată administratorului trebuie să acopere acte de administrare definite, pe o perioadă limitată, nu vânzare, ipotecare sau retragere de bani.
- 3Chiria trebuie să ajungă într-un cont pe numele dumneavoastră sau într-un cont separat pentru banii clienților, nu în contul personal al administratorului.
- 4Fiecare țară colectează impozitul pe chirie în felul ei. În SUA, de exemplu, regula implicită pentru un nerezident este un impozit de 30% pe chiria brută (la noiembrie 2026).
- 5În Israel, cine alege varianta de 15% prevăzută de secțiunea 122A nu deduce cheltuieli în afară de amortizare, astfel încât comisionul de administrare nu reduce baza de impozitare în această variantă.
Cum se administrează de la distanță o proprietate din străinătate când locuiți în Israel?
Se administrează printr-un sistem de documente, nu printr-o singură persoană în care aveți încredere. Un proprietar nerezident care locuiește în Israel are nevoie de cinci instrumente: un contract de administrare, o procură limitată, un cont bancar în țara proprietății, o ordine clară a impozitelor și asigurărilor locale și raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel.
Acest ghid este trusa generală de instrumente și se potrivește oricărei țări. Am scris ghiduri separate despre contractul de administrare potrivit legii și practicii din anumite țări, printre care ghidul despre contractul de administrare a unei proprietăți în România și ghidul despre contractul de administrare a unui imobil în SUA.
| Instrumentul | Ce rezolvă | La ce să fiți atenți |
|---|---|---|
| Contractul de administrare | Cine face ce, când și la ce preț | Plafonul de cheltuieli, raportarea și calea de ieșire |
| Procura | Cine poate semna și acționa în numele dumneavoastră față de terți | Întinderea, valabilitatea și forma cerută de țara proprietății |
| Contul bancar local | Încasarea chiriei și plata impozitelor și facturilor în moneda locală | Contul pe numele dumneavoastră, cu drepturi limitate pentru administrator |
| Impozite și asigurări locale | Respectarea obligațiilor de proprietar și de nerezident | Cine depune, cine plătește și dovada fiecărei plăți |
| Raportarea în Israel | Impozitul pe chirie și declarația anuală | Date ordonate de la administrator la sfârșitul fiecărui an |
Ce trebuie să cuprindă un contract de administrare a unei proprietăți din străinătate?
Un contract de administrare trebuie să definească patru lucruri: ce sarcini îndeplinește administratorul, cât poate cheltui fără să întrebe, cum și când raportează și cum vă despărțiți de el. Toate celelalte clauze decurg din acestea.
- Sfera sarcinilor: promovarea și selecția chiriașilor, încasarea chiriei, întreținerea, plata facturilor și a impozitelor locale și urmărirea asigurării. Ce nu este scris în contract nu este inclus în el.
- Plafonul de cheltuieli: o sumă pentru o cheltuială individuală peste care este necesară aprobarea prealabilă în scris, cu o excepție definită pentru urgențe.
- Banii proprietarului: unde se plătește chiria, la ce dată vă este transferată și angajamentul de a nu o amesteca cu banii firmei.
- Raportarea: un raport lunar cu venituri, cheltuieli și facturi și un raport anual centralizator într-un format cu care contabilul din Israel poate lucra.
- Contractele de închiriere: dacă administratorul semnează în numele dumneavoastră, în ce condiții minime și cine păstrează garanția chiriașului.
- Impozitele locale: cine răspunde de depunerea declarațiilor privind chiria în țara proprietății și cine suportă penalitatea dacă au fost depuse cu întârziere.
- Ieșirea: o perioadă de preaviz, fără penalitate de reziliere, și predarea completă a cheilor, contractelor, garanțiilor și documentelor.
În unele țări administrarea proprietăților nu este o profesie reglementată, iar în altele licența este necesară doar pentru anumite activități. În orice caz, ce nu este scris în contract este foarte greu de executat din Israel. Verificați și ce entitate semnează, unde este înregistrată și dacă are asigurare de răspundere profesională.
Trebuie să dați firmei de administrare o procură?
De regulă da, dar una limitată. Contractul de administrare reglementează relația dintre dumneavoastră și administrator, iar procura este documentul pe care administratorul îl prezintă terților - unui chiriaș, furnizorului de energie electrică, asociației de proprietari sau unei autorități locale - pentru a acționa în numele dumneavoastră.
Regula practică este simplă: o procură de administrare nu este o procură de vânzare. Procura unui administrator trebuie să enumere actele permise, cum ar fi semnarea contractelor de închiriere în condițiile stabilite și relația cu furnizorii și autoritățile, să stabilească o dată de expirare și să excludă vânzarea, ipotecarea, retragerile din contul dumneavoastră și desemnarea unui alt mandatar. O procură prea largă este unul dintre riscurile semnificative ale proprietății administrate de la distanță.
Forma depinde de țara proprietății. În România, procura pentru un act care necesită formă autentică notarială se dă în aceeași formă, iar din Israel numai în fața consulului român. Am explicat acest lucru în ghidul despre procura pentru imobiliare în România. În multe alte țări este acceptată o procură semnată în fața unui notar israelian și legalizată cu apostilă. Israel, România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia și Ucraina sunt toate părți la Convenția de la Haga privind apostila, dar orice autoritate sau bancă locală poate cere o anumită formulare, traducere sau formă. De aceea, textul se stabilește din timp cu cel care îl va primi.
Când schimbați administratorul, revocați procura în scris, îi anunțați pe toți cei care au primit-o, iar în țările în care există un registru al procurilor înregistrați acolo revocarea.
Este nevoie de un cont bancar în țara proprietății?
De regulă da, din motive practice: chiriașii locali plătesc prin transfer local, iar impozitele, facturile și cotele de întreținere ale clădirii se încasează în moneda locală. Contul trebuie să fie pe numele dumneavoastră, nu pe numele administratorului.
Există două modele obișnuite. În primul, chiriașul plătește direct în contul dumneavoastră, iar administratorul emite factură pentru comisionul de administrare. În al doilea, chiria intră într-un cont separat al administratorului, destinat exclusiv banilor clienților, și vă este transferată la o dată fixă, după deducerea cheltuielilor documentate. Primul model vă oferă mai mult control. Al doilea este mai comod și necesită clauze de transparență și separare în contract. Dacă administratorul primește acces la contul dumneavoastră, acesta trebuie limitat la vizualizare sau la plăți definite.
Un cont bancar în țara proprietății este de regulă raportat Autorității Fiscale din Israel în cadrul schimbului internațional de informații (CRS). Ce trece prin cont trebuie să corespundă cu ceea ce raportați în Israel.
Ce impozite și obligații de raportare se aplică în țara proprietății?
Fiecare țară impozitează chiria potrivit propriei legi și colectează impozitul în felul ei, așa că prima întrebare la care trebuie să răspundă contractul este cine răspunde de fiecare depunere. Trei exemple arată cât de diferite sunt mecanismele:
| Țara | Mecanismul | Ce înseamnă pentru un proprietar din Israel |
|---|---|---|
| SUA | Potrivit IRS, chiria unui nerezident este impozitată, de regulă, cu 30% din suma brută. Se poate opta, potrivit secțiunii 871(d), pentru impozitarea venitului net, se predă administratorului formularul W-8ECI și se depune anual formularul 1040-NR | Fără un formular valabil la administrator, acesta poate reține 30% din fiecare plată. O declarație depusă la mai mult de 16 luni după termen poate pierde deducerea cheltuielilor |
| Grecia | Potrivit PwC, un nerezident depune declarația anuală la oficiul fiscal pentru rezidenții străini între 15 martie și 15 iulie și, de regulă, desemnează un reprezentant fiscal în Grecia (potrivit unor surse de specialitate, din septembrie 2024 se poate renunța la acesta în anumite condiții; vedeți ghidul despre AFM și contul bancar în Grecia) | Aveți nevoie de un cod fiscal grecesc (AFM), de un reprezentant și de cineva care depune declarația la timp |
| România | Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF, iar venitul se declară printr-o declarație anuală | Potrivit unei surse de specialitate, contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la ANAF constituie pentru locator titlu executoriu pentru încasarea chiriei |
Datele sunt valabile la noiembrie 2026. Pe lângă impozitul pe chirie există de obicei și impozitul local pe clădiri, cotele de întreținere ale clădirii sau ale asociației de proprietari, iar la închirierea în regim turistic și un regim separat de autorizare. Cereți administratorului o copie a fiecărei declarații și dovada fiecărei plăți. Despre combinarea impozitului american cu cel israelian, consultați ghidul despre veniturile din chirii în SUA și convenția fiscală.
Ce asigurare are nevoie o proprietate închiriată în străinătate?
O proprietate închiriată are nevoie cel puțin de o asigurare a clădirii și de o asigurare de răspundere civilă a proprietarului față de terți, iar asigurătorul trebuie să știe că proprietatea este închiriată. O poliță încheiată pentru o locuință în care stă proprietarul poate să nu acopere daunele din perioada închirierii.
- Asigurarea obligatorie locală: unele țări au asigurări obligatorii. În România, potrivit Legii 260/2008, o locuință înregistrată fiscal cu destinația de locuință trebuie să aibă polița PAD, care acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren și nu înlocuiește o asigurare completă a clădirii.
- Riscuri din afara poliței de bază: inundația, furtuna sau cutremurul sunt uneori excluse dintr-o poliță obișnuită. Verificați excluderile în funcție de zonă.
- Bunuri și pierderea chiriei: pentru un apartament mobilat merită asigurate bunurile, iar unii asigurători oferă acoperire pentru pierderea chiriei după o daună.
- Cine urmărește: contractul trebuie să prevadă că administratorul asigură reînnoirea la timp și vă trimite polița, iar asigurarea chiriașului, dacă este cerută, este prezentată înainte de predarea cheilor.
Ce trebuie să știți despre drepturile chiriașului în țara proprietății?
Legislația privind închirierea este lege locală și, de regulă, nu se poate deroga de la ea prin contract. Un contract redactat în Israel sau după un model de pe internet nu va prevala asupra protecțiilor chiriașului din țara în care se află proprietatea.
Câteva principii se repetă aproape peste tot: evacuarea unui chiriaș care nu plătește se face prin procedură judiciară, nu prin schimbarea încuietorii; garanția are reguli de păstrare și restituire; uneori există limite privind majorarea chiriei și încetarea contractului. În SUA regulile se stabilesc la nivel de stat și diferă mult, așa că merită citită și comparația privind legislația locatar-proprietar și evacuarea în statele SUA. Închirierea în regim turistic este de obicei un regim separat, cu autorizare, înregistrare și uneori restricții în regulamentul clădirii.
Administratorul proprietății nu înlocuiește un avocat. Contractul trebuie să stabilească momentul în care dosarul unui chiriaș care nu plătește trece la un avocat autorizat în țara proprietății și cine aprobă sesizarea și costul.
Ce raportați în Israel despre chiria dintr-o proprietate din străinătate?
Un rezident israelian datorează impozit în Israel și pentru chiria dintr-o proprietate din străinătate și are două variante. Potrivit secțiunii 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit, o persoană fizică poate plăti 15% pe chiria din închirierea unui imobil situat în afara Israelului, cu condiția ca aceasta să nu fie venit din activitate de afaceri. Cine alege această variantă nu deduce cheltuieli în afară de amortizare și nu are dreptul la credit pentru impozitul plătit în străinătate. Varianta alternativă este impozitul după cotele progresive pe venitul net, cu deducerea cheltuielilor și credit pentru impozitul străin.
Administrarea de la distanță are aici o consecință practică: comisionul de administrare este o cheltuială. În varianta de 15% el nu reduce baza de impozitare, astfel încât, atunci când administratorul vă transferă o sumă „netă”, trebuie reconstituită chiria integrală înainte de comision și cheltuieli. În varianta cotelor progresive comisionul este deductibil, dar numai cu facturi.
Dincolo de impozit, o proprietate în străinătate creează adesea obligația de a depune o declarație anuală, chiar și fără profit. Pragurile, termenele și legătura cu transferurile de bani sunt reunite în ghidul despre partea israeliană a unui imobil în străinătate.
Cum construiți din Israel o rutină anuală de control?
O rutină fixă înlocuiește nevoia de a fi acolo. Cinci pași pe an sunt suficienți pentru majoritatea proprietăților:
- În fiecare lună: verificați că chiria a sosit la timp și că raportul lunar corespunde extraselor bancare.
- În fiecare trimestru: treceți în revistă cheltuielile peste plafonul de aprobare și asigurați-vă că fiecare are factură.
- Înainte de termenul de raportare din țara proprietății: confirmați cine depune și obțineți o copie a declarației și dovada plății.
- O dată pe an: obțineți un raport de stare cu fotografii, verificați reînnoirea asigurării și scoateți un extras de carte funciară actualizat pentru proprietate, ca să vă asigurați că nu s-a înscris nimic asupra ei fără știrea dumneavoastră.
- La sfârșitul anului fiscal: trimiteți contabilului din Israel un raport anual de la administrator, cu chiria brută, fiecare cheltuială, impozitul local plătit și dovezile.
Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim
Momentul potrivit pentru a construi trusa de instrumente este înainte de semnarea contractului de administrare și adesea chiar înainte de cumpărare: obțineți contractul în scris și comparați-l cu lista de mai sus, redactați o procură limitată într-o formă pe care țara proprietății o acceptă, alegeți modelul de cont și stabiliți din timp cine depune fiecare declarație. Analizăm împreună cu proprietarii israelieni contractul de administrare, procura și contractele de închiriere și ne coordonăm cu contabilul din Israel și cu avocați și notari autorizați în țara proprietății, care efectuează actele potrivit legii locale.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la noiembrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Legislația locală, cotele de impozitare și termenele diferă de la o țară la alta și se schimbă în timp și trebuie verificate în funcție de proprietatea și situația dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Cum administrez un apartament din străinătate când locuiesc în Israel?
Printr-un contract de administrare detaliat cu un administrator local, o procură limitată pentru actele de administrare, un cont bancar pe numele dumneavoastră în țara proprietății și o ordine fixă pentru impozite, asigurare și raportare. O rutină de verificare lunară și anuală înlocuiește nevoia de a merge la proprietate.
Poate o firmă de administrare din străinătate să semneze un contract de închiriere în numele meu?
Da, dacă procura și contractul de administrare o autorizează. Merită stabilite condiții minime pentru contract, cum ar fi chiria, durata și garanția, și cerută o copie a fiecărui contract semnat.
Ar trebui să dau administratorului o procură generală?
Nu este recomandat. Procura unui administrator trebuie să acopere acte de administrare definite, pe o perioadă limitată, fără dreptul de a vinde, de a ipoteca sau de a retrage bani. Forma cerută se verifică în funcție de țara proprietății.
Trebuie ca chiria să intre într-un cont bancar pe numele meu?
Acesta este modelul care oferă cel mai mult control. Dacă chiria ajunge la administrator, ea trebuie să intre într-un cont separat pentru banii clienților și să vă fie transferată la o dată fixă, cu raport și facturi.
Este comisionul de administrare a unei proprietăți din străinătate deductibil în Israel?
Depinde de variantă. În varianta de 15% prevăzută de secțiunea 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit nu se deduc cheltuieli în afară de amortizare, așa că comisionul nu se deduce. În varianta cotelor progresive cheltuielile sunt deductibile, în condițiile legii și pe bază de facturi.
Ce se întâmplă dacă chiriașul din străinătate nu mai plătește?
Se aplică legislația privind închirierea din țara proprietății, iar evacuarea se face prin procedură judiciară, nu prin acțiune proprie. Contractul de administrare trebuie să stabilească un calendar al notificărilor și momentul în care dosarul trece la un avocat local.
Am nevoie de o asigurare specială pentru un apartament închiriat în străinătate?
Aveți nevoie de o poliță în care asigurătorul știe că proprietatea este închiriată, cu asigurarea clădirii și asigurare de răspundere civilă față de terți. Unele țări au și asigurări obligatorii, cum este PAD în România, care acoperă doar anumite dezastre naturale.
Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidulSurse
- Ordonanța privind impozitul pe venit [versiune nouă], secțiunea 122A - venituri din chirii din afara Israelului (Wikisource)
- IRS - Nonresident aliens: real property located in the U.S.
- HCCH - Tabelul statelor părți la Convenția privind apostila
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Tax administration
- PAID / PAD - asigurarea obligatorie a locuințelor în România (Legea 260/2008)
- Avocatnet.ro - înregistrarea contractelor de închiriere la Fisc
