Коротко
Нет страны, которая была бы «самой выгодной» для любого инвестора, и мы не рекомендуем конкретный рынок, не зная цели, бюджета и горизонта инвестиций. Сравнить можно правовую базу: израильтянин вправе купить квартиру во всех восьми странах этого руководства, но земля, разрешения для иностранцев, надежность реестра, защита денег покупателя, налоги и финансирование в них сильно различаются. В большинстве случаев существенный риск связан не со страной, а со сделкой, в которой покупатель не получил зарегистрированного и защищенного права.
Главное
- 1Израильтянин вправе приобрести квартиру во всех восьми странах. Различия начинаются с земли: в Румынии и Болгарии землю обычно приобретают через местную компанию или на основании права Superficie, а в Украине сельскохозяйственные земли для иностранцев запрещены.
- 2На Кипре требуется разрешение Совета министров, а в Греции - специальное разрешение в приграничных районах и на некоторых островах для покупателей, не являющихся гражданами ЕС.
- 3В США нет государственного реестра, гарантирующего право собственности, и защита основана на проверке титула и титульном страховании (Title Insurance).
- 4Главный риск зависит от страны: реституционные требования и строительные нарушения в Румынии, нарушения и неполная регистрация в Греции, «застрявшие» свидетельства о праве собственности на Кипре, разрешение на ввод в эксплуатацию в Болгарии и военное положение в Украине.
- 5Европейский паспорт одного из членов семьи может изменить структуру сделки, поэтому его наличие проверяют до выбора страны.
- 6Налог на недвижимость уплачивается и в Израиле, поэтому сравнивают общую стоимость в обеих странах, а не только местный налог.
«В какой стране стоит инвестировать в недвижимость?» - первый вопрос, который задает большинство инвесторов, и с юридической точки зрения это неправильный вопрос для начала. Страна с низкими ценами может быть опасной для покупателя, который не проверил объект, а дорогая страна может оказаться очень простой с точки зрения регистрации и защиты. Мы не рекомендуем конкретный рынок и не оцениваем доходность, поскольку ответ зависит от вашей цели: текущий доход, сохранение капитала, дом для отдыха, статус в стране или девелопмент.
Что можно сделать - это сравнить правила. Руководство рассматривает восемь стран, в которых мы сопровождаем сделки, и сравнивает их по шести параметрам: кто вправе покупать, как регистрируется право, что защищает покупателя, какой налог наиболее значим, есть ли местное финансирование и какой главный риск мы видим. Данные актуальны на ноябрь 2026 года. Можно также перейти к инструменту сравнения стран.
Как сравнивать недвижимость за границей с юридической точки зрения?
Сделка с недвижимостью регулируется правом страны, в которой находится объект, а не израильским законом. Поэтому привычные израильтянам механизмы защиты, такие как Закон о продаже (квартир) (гарантии инвестиций) или предупредительная запись в реестре, за границей в таком виде не существуют. В каждой стране нужно задать шесть вопросов:
- Вправе ли я покупать и что именно: квартиру, дом с землей, землю под застройку?
- Где регистрируется мое право и насколько надежен и полон реестр?
- Что защищает мои деньги в период между первым платежом и регистрацией?
- Сколько налогов я заплачу при покупке, владении и продаже, в том числе в Израиле?
- Можно ли получить финансирование в местном банке или сделка совершается за собственные средства?
- Каков типичный риск на этом рынке и как его проверить до подписания?
Краткое сравнение: 8 стран для израильского инвестора
| Страна | Может ли израильтянин купить? | Где подписывают и регистрируют | Значимый налог (на ноябрь 2026) | Местное финансирование для иностранцев | Что проверить до подписания |
|---|---|---|---|---|---|
| Румыния | Квартиру - да, на свое имя. Землю - иногда через румынскую компанию | Публичный нотариус, земельный реестр (Cartea Funciară) | НДС 21% на новый объект от застройщика; покупатель оплачивает нотариуса и регистрационный сбор 0,15% | Да, до примерно 70% | Реституционные требования в отношении объекта и строительные изменения, сделанные без разрешения |
| Греция | Да. В приграничных районах требуется специальное разрешение | Нотариус, земельный реестр (Ktimatologio) | Эффективный налог на передачу 3,09% на вторичном рынке; НДС на новые объекты приостановлен | Ограниченно, зависит от банка | Строительные нарушения и неполная регистрация в земельном реестре |
| Кипр | Да, с разрешения Совета министров | Депонирование договора и регистрация в земельном реестре | Сборы за передачу 3%-8% (со скидкой 50%) или НДС на новый объект, и тогда сборы за передачу не взимаются | Да, в зависимости от политики банка | Задержка в выдаче свидетельства о праве собственности на имя покупателя |
| Болгария | Квартиру - да, напрямую. Землю - через болгарскую компанию | Нотариус, земельный реестр (Имущественный реестр) | Местный налог на передачу 0,1%-3%, нотариальные и регистрационные сборы | Да, в зависимости от политики каждого банка | Здание, не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию (Act 16) |
| США | Да, и обычно через компанию LLC | Закрытие сделки через Title-компанию и эскроу-счет (Escrow) | Зависит от штата; при продаже - удержание FIRPTA в размере 15% цены | Да, через частных кредиторов, обычно 60%-65% | Налоговая структура в США и в Израиле и удержание FIRPTA при продаже |
| Италия | Да, при условии взаимности между странами | rogito у notaio и регистрация в земельном реестре | Регистрационный налог 9% при покупке у частного лица, обычно с кадастровой стоимости; 10% IVA при покупке у застройщика | Ограниченно | Соответствие фактического состояния объекта кадастровой регистрации и разрешениям |
| Португалия | Да. Нерезиденты платят налог на приобретение (IMT) 7,5% | escritura или Casa Pronta и регистрация в земельном реестре (registo predial) | IMT 7,5% для нерезидентов и гербовый сбор 0,8% | Ограниченно, зависит от банка | Изменения законодательства о налогах, аренде и резидентстве |
| Украина | Квартиру - да. Сельскохозяйственные земли - нет | Нотариус, Государственный реестр прав (земельный реестр) | При продаже нерезидентом: налог на доходы 18% и военный сбор 5%, с учетом льгот | Нереально в период военного положения | Военное положение, ограничения на регистрацию и ограничения на перевод средств |
Румыния: в чем юридические особенности рынка?
В Румынии право собственности переходит по нотариальному договору и регистрируется в земельном реестре, и любой может получить выписку из реестра и проверить объект до оплаты. Израильтянин без европейского паспорта регистрирует строение на свое имя, а землю получает на основании права Superficie или через румынскую компанию. Защита при покупке на этапе строительства выстраивается в несколько уровней, поскольку нет эскроу, в котором хранились бы деньги покупателей. Риски, которые мы проверяем в каждой сделке: реституционные требования с коммунистического периода, а также строительство или пристройки без разрешения. См. юридическое руководство по Румынии и кто что может купить в зависимости от паспорта.
Греция: где скрывается риск?
Общих ограничений для иностранцев нет, но покупателю, не являющемуся гражданином ЕС, требуется предварительное разрешение в приграничных районах, в том числе на популярных островах, таких как Родос и Санторини, а сделка без разрешения ничтожна. Национальный кадастр еще не завершен во всех районах, а строительные нарушения распространены, поэтому проверяют электронное удостоверение объекта и ограничения, связанные с береговой полосой и лесами. В Греции покупка может также стать основанием для «золотой визы» (Golden Visa) с учетом порогового размера и запрета на краткосрочную аренду. См. юридическое руководство по Греции.
Кипр: почему главное - свидетельство о праве собственности?
Израильтянину без европейского паспорта требуется разрешение Совета министров, чтобы объект был зарегистрирован на его имя. Известная проблема Кипра - «застрявшие» свидетельства о праве собственности: покупатели, полностью оплатившие цену, годами оставались без свидетельства, главным образом из-за ипотеки застройщика или строительных нарушений. Основная защита - депонирование договора купли-продажи в земельном реестре в течение шести месяцев с даты подписания. По состоянию на сентябрь 2026 года правительство и Палата представителей продвигают закон, который ограничит покупки иностранцами, поэтому правовое положение проверяют на день подписания. Важно также различать Республику и север острова, где юридический риск существенно иной. См. руководство по депонированию договора и сравнение Северного Кипра и Республики.
Болгария: что проверяют в новом здании?
Израильтянин вправе зарегистрировать на свое имя квартиру, но не землю, поэтому дом с участком обычно приобретают через болгарскую компанию (EOOD). В новых проектах риск определяют документы Act 14, подтверждающий завершение каркаса и позволяющий передать право собственности на единицу, и Act 16 с разрешением на эксплуатацию, без которых квартира не является объектом, в котором можно жить, который можно финансировать или продать. График платежей должен быть привязан к этим этапам. См. юридическое руководство по Болгарии.
США: что отличается от привычного нам?
Право недвижимости в США относится к компетенции каждого штата, и государственной гарантии регистрации нет. Вместо нее рынок опирается на проверку титула, титульное страхование и нейтральный Escrow. Большинство израильских инвесторов покупают через LLC, и тогда налоговая структура в обеих странах становится ключевым решением, поскольку структура, удобная в США, может оказаться дорогой в Израиле. При продаже покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA. См. руководство по LLC для израильтян и руководство по титульному страхованию и Escrow.
Италия и Португалия: что общего и в чем различия?
В обеих странах окончательная сделка подписывается у нотариуса или регистратора и регистрируется в земельном реестре, а израильский покупатель может действовать из Израиля по доверенности. В Италии иностранец покупает при условии взаимности, и, по данным Министерства иностранных дел Италии, в отношении Израиля это условие соблюдается. Главный риск в Италии - несоответствие объекта в натуре регистрации в catasto и разрешениям, поэтому квалифицированный технический специалист проверяет это до compromesso. В Португалии с мая 2026 года нерезидент платит фиксированный IMT в размере 7,5% за жилую квартиру, а законодательство о налогах, аренде и резидентстве за последние годы несколько раз менялось. См. проверку объекта (due diligence) в Италии и налогообложение в Португалии.
Украина: что меняется в период военного положения?
Израильтяне вправе купить квартиру, дом или коммерческое здание, но не сельскохозяйственную землю. Право собственности переходит только с момента регистрации в Государственном реестре прав, а регистрация в период военного положения может быть ограничена в отдельных районах. Главный риск - деньги: согласно решениям Национального банка Украины, переводы за границу ограничены, и мы не нашли общего разрешения, которое позволяло бы физическому лицу-нерезиденту перевести за границу выручку от продажи недвижимости. См. руководство по покупке в Украине и руководство по продаже и переводу средств.
Недвижимость за границей: какие риски повторяются во всех странах?
Исходя из опыта сделок, которые мы видим, большинство неудач связано не с выбором страны, а с одними и теми же моделями поведения на любом рынке:
- Оплата застройщику до получения разрешения на строительство или до того, как покупатель получил какое-либо зарегистрированное право.
- Адвокат, который представляет продавца или застройщика, а не покупателя.
- Обещание доходности или «гарантированной арендной платы» от продавца, не подкрепленное обеспечением.
- Объект со строительными нарушениями, который трудно финансировать, застраховать и впоследствии продать.
- Структура владения, выбранная без проверки налогообложения в Израиле.
- Давление сроков, не позволяющее провести проверку до первого платежа.
Подробнее об этом - в руководстве о «красных флагах» и в руководстве об адвокате для трансграничной сделки.
Как начать выбор страны без рекомендации конкретного рынка?
- Определите цель: доход, сохранение капитала, личное пользование, статус или девелопмент. Каждая цель по-своему сужает круг вариантов.
- Проверьте паспорта в семье: европейское гражданство решает вопрос земли в Румынии и Болгарии и вопрос разрешения Совета министров на Кипре.
- Определите общий бюджет: цена, НДС или налог на передачу, нотариус, регистрация и гонорары. Воспользуйтесь калькулятором расходов на покупку.
- Решите вопрос финансирования: понадобится ли вам местная ипотека и в какой стране она вам доступна. См. руководство по ипотеке на недвижимость за границей.
- Рассчитайте налог в обеих странах на аренду и на продажу вместе с бухгалтером.
- Спросите о выходе: насколько легко продать, передать по наследству и вернуть деньги в Израиль.
Читайте также: Как купить недвижимость за границей израильтянину: полное руководство 2026 - от выбора страны до отчётности в Израиле; Могут ли израильтяне покупать недвижимость за рубежом? Ограничения для иностранных покупателей по странам.
Как мы сопровождаем инвестора, который еще не выбрал страну
Мы не рекомендуем рынок, не зная цели, бюджета и горизонта инвестиций инвестора. В первой беседе мы определяем значимые для него правовые ограничения с учетом паспортов в семье, структуры владения и финансирования. Когда выбраны страна и объект, мы проверяем права и обременения, составляем договор и механизм платежей и координируем работу с местными адвокатами и нотариусами, а также с налоговым консультантом в Израиле.
Содержание этой статьи является исключительно общей информацией, актуальной на ноябрь 2026 года, и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию либо рекомендацию инвестировать в конкретную страну или объект. Правила и налоги меняются, и у каждой сделки свои обстоятельства. Перед принятием любого решения необходимо получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
В какой стране стоит инвестировать в недвижимость?
Единого ответа нет, и мы не рекомендуем конкретный рынок, не зная цели, бюджета и горизонта инвестиций. Сравнить можно правила: кто вправе покупать, как регистрируется право, что защищает деньги, налоги в обеих странах и финансирование.
В каких странах израильтянин может зарегистрировать землю на свое имя?
В Греции, на Кипре (с разрешения Совета министров), в США, Италии и Португалии нет общего ограничения, подобного действующему в Румынии и Болгарии. В Румынии и Болгарии израильтянин без европейского паспорта обычно владеет землей через местную компанию, а в Румынии также на основании права Superficie. В Украине сельскохозяйственные земли для иностранцев запрещены.
В чем главный риск недвижимости за границей?
В большинстве случаев не в самой стране, а в сделке, в которой покупатель заплатил до получения зарегистрированного и защищенного права, или в объекте с проблемами регистрации или разрешений. У каждой страны есть и свой типичный риск, например «застрявшие» свидетельства о праве собственности на Кипре или разрешение на ввод в эксплуатацию в Болгарии.
Нужен ли местный адвокат, если у меня есть адвокат в Израиле?
Да. Сделка регулируется местным правом, а подписание и регистрация происходят у нотариуса и в местных органах. Израильский адвокат координирует общую картину с точки зрения покупателя, включая налоги и отчетность в Израиле.
Защищает ли меня нотариус в стране объекта?
Нотариус нейтрален и проверяет законность акта, но не представляет покупателя и не проверяет для него целесообразность сделки, условия оплаты или риски в отношениях с застройщиком.
Читать дальше · 10 мин чтенияКраткосрочная или долгосрочная аренда за границей: лицензирование, налоги и ограничения по странамКраткосрочная или долгосрочная аренда за границей: правила Airbnb, налоги и ограничения в Греции, Португалии, на Кипре, в Румынии, Болгарии, Италии и США.Читать руководствоИсточники
- Italian Ministry of Foreign Affairs - Reciprocity sheet: Israel
- CyLaw - The Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109
- Cyprus Mail - Government moves to restrict foreign property purchases (September 2026)
- European Land Registry Association - Greece: Legal restrictions
- ELRA - Bulgaria: Limitations to Foreigners
- Baker McKenzie Global Corporate Real Estate Guide - Ukraine: Acquisition of Real Property
- Decreto-Lei n.º 97/2026 (Portugal) - IMT for non-residents
- IRS - FIRPTA Withholding
