Коротко
Большинство неудач израильтян с недвижимостью за рубежом связаны не с выбором страны, а со сделкой, в которой покупатель не получил зарегистрированного и определённого права или перевёл незащищённые деньги. Предупреждающие признаки повторяются: незарегистрированная единица, счёт, не указанный в договоре, частное соглашение вместо нотариального документа, необычно высокий аванс, гарантия дохода от продавца, партнёр, который контролирует всё, адвокат другой стороны и давление по времени. В Румынии большинство из них можно проверить по публичным реестрам до первого платежа.
Главное
- 1Первый вопрос в любой сделке: какая определённая единица будет зарегистрирована на моё имя и где я вижу это в выписке.
- 2В Румынии, согласно Закону 207/2025, плата за бронирование ограничена 5% цены и 60 днями, а платежи застройщику поступают на специальный счёт.
- 3Частное соглашение, не зарегистрированное в реестре недвижимости, не видно следующему покупателю, и в этом суть дела Nordis.
- 4Самостоятельные проверки: выписка ANCPI, торговый реестр ONRC, портал судов и бюллетень о несостоятельности.
- 5Адвокат, которого рекомендует и которому платит продавец, не представляет вас.
Когда анализируют сделки, которые пошли не так, в Румынии и в других странах, сама страна почти никогда не является причиной. Схема повторяется: покупатель перевёл деньги до того, как стало ясно, что именно будет зарегистрировано на его имя, куда идут деньги и кто его представляет. Это руководство собирает предупреждающие признаки, то, чему можно научиться на задокументированных случаях, и проверки, которые можно провести в Румынии, не спрашивая продавца.
Какой тревожный сигнал самый важный в сделке с недвижимостью за рубежом?
Когда в конце пути на ваше имя не будет зарегистрирована определённая, идентифицированная единица. То, что преподносится как «доля в проекте», «процент владения зданием» или «инвестиционная единица», не является квартирой. Прежде чем переводить деньги, выясняют, что будет записано в реестре, в каком реестре и в какой срок.
В Румынии, согласно Закону 207/2025, плата за бронирование ограничена 5% цены и 60 днями, а платежи застройщику поступают на специальный счёт.
Чему учат задокументированные случаи?
| Случай | Что сообщалось | Урок |
|---|---|---|
| Румыния, 2009 год | Согласно индексу Imobiliare.ro, цены предложения на новые квартиры в Бухаресте снизились примерно на 29% в 2009 году | Цена не является обещанием; высокое кредитное плечо увеличивает ущерб |
| Румыния, партнёрства в земле | Calcalist в 2013 году описал израильтян, которые вложились в партнёрства, где регистрация не соответствовала тому, что они заплатили | Что зарегистрировано, то у вас и есть |
| Румыния, дело Nordis | Квартиры на бумаге продавались более чем одному покупателю по незарегистрированным соглашениям | Частное соглашение не защищает |
| Германия, 2026 год | По данным TheMarker, 24 израильских покупателя утверждают, что были зарегистрированы собственниками около 1% здания отеля без определённой квартиры; компания это отрицает | Покупают единицу, а не «долю» |
Кризис 2008 года. До 2008 года цены в Бухаресте быстро росли, и многие полагали, что тенденция сохранится. Согласно индексу Imobiliare.ro, в шести крупнейших городах цены в конце 2009 года были более чем на 40% ниже пика марта 2008 года. Урок не в том, чтобы «не покупать», а в том, что больше всех пострадали те, кто купил с высоким кредитным плечом и без возможности долго удерживать объект.
Незарегистрированное партнёрство. В расследовании Calcalist 2013 года описан инвестор, который заплатил 102 000 евро за 5% земли, тогда как в официальных документах фигурировала инвестиция всего в 52 000 евро. В других случаях местный партнёр постепенно завладевал объектом или обременял его долгами. Общий знаменатель: деньги были переведены, но право не было зарегистрировано так, как его понимал покупатель.
Nordis. Покупатели подписывали частные соглашения на квартиры на бумаге, соглашения не регистрировались, и одна и та же квартира продавалась более чем одному лицу. В ответ был принят Закон 207/2025, вступивший в силу в декабре 2025 года, правила которого с 25.8.2026 содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026): плата за бронирование до 5% и до 60 дней, специальный банковский счёт проекта, с которого застройщик снимает до 25% цены на каркас, а после его завершения до 20% на инженерные системы, с одобрения технического надзора на объекте, и предварительный договор у нотариуса только после регистрации разрешения на строительство в реестре.
Германия. В октябре 2026 года сообщалось об израильских покупателях, которые, по их словам, купили апартаменты для отдыха в здании отеля в районе Шварцвальда и, по их утверждению, обнаружили, что были зарегистрированы собственниками небольших долей здания без определённой квартиры. Покупатели подали иск, а компания отвергает претензии. Судебного решения здесь нет, но возникающий вопрос актуален для любой страны: что именно будет зарегистрировано на моё имя?
Восемь предупреждающих признаков и как проверить каждый
- Единица не идентифицирована в реестре. Убедитесь, что для объекта открыт раздел в реестре недвижимости или, по крайней мере, что единица прошла предварительную регистрацию.
- Счёт, не упомянутый в договоре. При покупке у застройщика в Румынии единственным назначением денег является специальный счёт проекта. Электронное письмо об «изменении реквизитов счёта» требует остановки и проверки по телефону.
- Частный документ вместо нотариального акта. Предложение подписать уже сейчас «меморандум о взаимопонимании» и отложить нотариуса на более поздний этап не соответствует положению после Закона 207/2025.
- Слишком дорогое бронирование. В Румынии платёж, превышающий 5% цены на этапе бронирования, выходит за установленный законом предел, даже если он преподносится как скидка или льгота.
- Продавец обязуется ещё и обеспечить доходность. В такой ситуации ваш доход зависит от устойчивости продавца, а не от спроса на объект.
- Контроль у местного партнёра. Он единственный управляющий, он обладает правом подписи в банке, а ваше участие существует главным образом на бумаге.
- Адвокат со стороны продавца. Тот, к кому вас направил продавец и чей гонорар он оплачивает, обязан продавцу.
- Искусственная срочность. «Осталось только две единицы, ответ до завтра». Достойная сделка выдержит и неделю юридической проверки.
Как проверить застройщика и объект в Румынии, не полагаясь на продавца?
В Румынии существуют официальные публичные реестры, позволяющие провести самостоятельную проверку бесплатно или за небольшую плату:
| Что проверяют | Где | Что выявляют |
|---|---|---|
| Объект | Реестр недвижимости, выписка ANCPI | Собственники, обременения, отметки и зарегистрированные обещания продажи |
| Компанию | Торговый реестр ONRC | Управляющие, участники и состояние компании |
| Судебные разбирательства | Портал судов (portal.just.ro) | Дела, в которых компания или её владельцы являются стороной |
| Несостоятельность | Buletinul Procedurilor de Insolvență (бюллетень процедур несостоятельности), который ведёт ONRC | Открытые процедуры несостоятельности |
После дела Nordis основные лазейки в законодательстве были закрыты: предварительный акт у нотариуса, регистрация на уровне единицы, ограничение размера бронирования и отдельный счёт проекта. Эта защита эффективна, только если на практике убедиться, что застройщик ей следует, и увидеть документы своими глазами.
Что попросить показать до первого платежа?
- Проект нотариального предварительного договора и содержащееся в нём описание единицы.
- Реквизиты специального счёта проекта в том виде, в каком они указаны в договоре.
- Актуальную выписку, показывающую разрешение на строительство и раздел единицы.
- После подписания: новую выписку, в которой отражена регистрация предварительного договора.
Именно эти запросы стоит направлять любому застройщику, в любом проекте.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Вопросы одинаковы в любой стране: что будет зарегистрировано на моё имя, куда идут деньги, кто меня представляет и что произойдёт, если что-то пойдёт не так. Мы проходим с покупателем восемь признаков применительно к конкретной сделке, проводим проверки по румынским реестрам и отмечаем, чего не хватает, до перевода денег. Нотариальные договоры и регистрацию осуществляют нотариус и адвокаты, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Описание случаев основано на публикациях в СМИ; в деле в Германии речь идёт о претензиях покупателей, которые компания отрицает, и судебных выводов по нему не сделано.
Частые вопросы
Защищает ли Закон 207/2025 от дела, подобного Nordis?
Закон закрывает основные лазейки: предварительный договор у нотариуса, регистрация единицы, предел платы за бронирование и специальный счёт. Он работает, только когда проверяют, что застройщик фактически его соблюдает, и просят показать документы.
Разрешено ли покупать объект в Румынии через партнёрство с местным жителем?
Разрешено, но эта структура требует двойной проверки: кто управляющий, кто подписывает по банковскому счёту и что зарегистрировано в реестре компаний. Случаи, описанные в Calcalist в 2013 году, возникли из-за расхождения между тем, как понимали ситуацию инвесторы, и тем, что было зарегистрировано.
Как самостоятельно проверить застройщика в Румынии?
Получают выписку ANCPI, проверяют компанию в торговом реестре ONRC, ищут дела на портале судов и проверяют бюллетень о несостоятельности. Все это официальные публичные источники.
Всегда ли гарантия арендного дохода от продавца является тревожным сигналом?
Не всегда, но она переносит риск с объекта на способность продавца выполнить обещание. Если он перестанет платить, у вас останется договор с ним. Проверьте, что происходит с объектом при таком сценарии.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.