Pe scurt
Cele mai multe eșecuri ale israelienilor pe piața imobiliară din străinătate nu s-au datorat alegerii țării, ci unei tranzacții în care cumpărătorul nu a primit un drept înscris și definit sau a transferat bani care nu erau protejați. Semnele de avertizare se repetă: o unitate care nu este înscrisă, un cont care nu apare în contract, o înțelegere privată în locul unui act notarial, un avans neobișnuit, o garanție de venit din partea vânzătorului, un partener care controlează totul, avocatul celeilalte părți și presiunea timpului. În România, cele mai multe dintre ele pot fi verificate în registre publice înainte de prima plată.
Ce este important de reținut
- 1Prima întrebare în orice tranzacție: ce unitate definită se va înscrie pe numele meu și unde văd acest lucru în extrasul de carte funciară?
- 2În România, potrivit Legii 207/2025, taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la 60 de zile, iar plățile către dezvoltator intră într-un cont dedicat.
- 3O înțelegere privată care nu este notată în cartea funciară nu este vizibilă pentru următorul cumpărător, iar acesta este miezul cazului Nordis.
- 4Verificări independente: extras de la ANCPI, registrul comerțului ONRC, portalul instanțelor și buletinul insolvenței.
- 5Un avocat recomandat și plătit de vânzător nu vă reprezintă pe dumneavoastră.
Atunci când analizăm tranzacții care au eșuat, în România și în alte țări, țara însăși nu este aproape niciodată cauza. Tiparul se repetă: cumpărătorul a transferat bani înainte să fie clar ce anume se va înscrie pe numele său, unde merg banii și cine îl reprezintă. Acest ghid adună semnele de avertizare, ce se poate învăța din cazurile documentate și verificările care se pot face în România fără a-l întreba pe vânzător.
Care este cel mai important semnal de alarmă într-o tranzacție imobiliară în străinătate?
Situația în care, la finalul drumului, pe numele dumneavoastră nu va figura o unitate anume și identificată. Ceea ce este prezentat drept „cotă din proiect”, „procent din deținerile clădirii” sau „unitate de investiție” nu este un apartament. Înainte de a transfera bani, clarificați ce se va scrie în registru, în ce registru și până la ce dată.
În România, potrivit Legii 207/2025, taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la 60 de zile, iar plățile către dezvoltator intră într-un cont dedicat.
Ce ne învață cazurile documentate?
| Cazul | Ce s-a raportat | Lecția |
|---|---|---|
| România, 2009 | Potrivit indicelui Imobiliare.ro, prețurile cerute pentru apartamentele noi din București au scăzut cu circa 29% în 2009 | Prețul nu este o promisiune; un grad ridicat de îndatorare mărește paguba |
| România, parteneriate pe terenuri | Calcalist a descris în 2013 israelieni care au investit în parteneriate în care înscrierea nu corespundea cu ceea ce plătiseră | Ceea ce este înscris este ceea ce aveți |
| România, cazul Nordis | Apartamente pe plan au fost vândute mai multor cumpărători prin înțelegeri care nu au fost notate | O înțelegere privată nu protejează |
| Germania, 2026 | Potrivit TheMarker, 24 de cumpărători israelieni susțin că au fost înscriși ca proprietari a circa 1% dintr-o clădire de hotel, fără un apartament anume; societatea neagă | Cumpărați o unitate, nu o „cotă” |
Criza din 2008. Până în 2008, prețurile din București au crescut rapid, iar mulți au presupus că tendința va continua. Potrivit indicelui Imobiliare.ro, în cele mai mari șase orașe prețurile de la sfârșitul anului 2009 erau cu peste 40% sub vârful din martie 2008. Lecția nu este „nu cumpărați”, ci că cei care au cumpărat cu un grad ridicat de îndatorare și fără capacitatea de a păstra proprietatea pe termen lung au fost cei mai afectați.
Un parteneriat care nu a fost înscris. O anchetă Calcalist din 2013 a descris un investitor care a plătit 102.000 de euro pentru 5% dintr-un teren, în timp ce în documentele oficiale figura o investiție de numai 52.000 de euro. În alte cazuri, un partener local a preluat treptat controlul asupra proprietății sau a încărcat-o cu datorii. Numitorul comun: banii au fost transferați, dar dreptul nu a fost înscris așa cum l-a înțeles cumpărătorul.
Nordis. Cumpărătorii au semnat înțelegeri private pentru apartamente pe plan, înțelegerile nu au fost notate, iar același apartament a fost vândut mai multor persoane. Ca răspuns, a fost adoptată Legea 207/2025, intrată în vigoare în decembrie 2025, ale cărei reguli se regăsesc din 25.8.2026 la articolul 422 alineatele (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026): taxă de rezervare de până la 5% și pe cel mult 60 de zile, un cont bancar dedicat proiectului din care dezvoltatorul utilizează până la 25% din preț pentru structură și, după finalizarea acesteia, până la 20% pentru instalații, cu aprobarea dirigintelui de șantier, precum și un antecontract la notar numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară.
Germania. În octombrie 2026 s-a relatat despre cumpărători israelieni care, potrivit declarațiilor lor, au cumpărat apartamente de vacanță într-o clădire de hotel din zona Pădurii Negre și susțin că au descoperit că au fost înscriși ca proprietari ai unor cote mici din clădire, fără un apartament anume. Cumpărătorii au introdus o acțiune, iar societatea respinge acuzațiile. Nu există aici o hotărâre judecătorească, dar întrebarea care se ridică este relevantă pentru orice țară: ce anume se va înscrie pe numele meu?
Cele opt semne de avertizare și cum se verifică fiecare
- Unitatea nu este identificată în registru. Asigurați-vă că pentru proprietate s-a deschis o carte funciară sau, cel puțin, că unitatea a fost înscrisă provizoriu.
- Un cont care nu este menționat în contract. Atunci când cumpărați de la un dezvoltator în România, singura destinație a banilor este contul dedicat al proiectului. Un e-mail care anunță o „modificare a datelor de cont” impune să vă opriți și să verificați telefonic.
- Un document privat în locul unui act notarial. Propunerea de a semna chiar acum un „memorandum de înțelegere” și de a amâna notarul pentru o etapă ulterioară nu corespunde situației de după Legea 207/2025.
- O rezervare prea scumpă. În România, o plată care depășește 5% din preț în etapa de rezervare depășește plafonul legal, chiar dacă este prezentată ca reducere sau avantaj.
- Vânzătorul garantează și un randament. Într-o asemenea situație, venitul dumneavoastră depinde de soliditatea vânzătorului, nu de cererea pentru proprietate.
- Controlul este la partenerul local. El este singurul administrator, el are drept de semnătură la bancă, iar participarea dumneavoastră există mai ales pe hârtie.
- Un avocat din partea vânzătorului. Cel la care v-a trimis vânzătorul și al cărui onorariu este plătit de vânzător are obligații față de vânzător.
- Urgență artificială. „Au mai rămas doar două unități, răspunsul până mâine”. O tranzacție serioasă rezistă și unei săptămâni de verificare juridică.
Cum verificați un dezvoltator și o proprietate în România fără să vă bazați pe vânzător?
În România există registre oficiale și publice care permit o verificare independentă, gratuit sau la un cost redus:
| Ce se verifică | Unde | Ce aflați |
|---|---|---|
| Proprietatea | Cartea funciară, extras de la ANCPI | Proprietari, sarcini, notări și promisiuni de vânzare înscrise |
| Societatea | Registrul comerțului ONRC | Administratori, asociați și situația societății |
| Procese | Portalul instanțelor (portal.just.ro) | Dosare în care societatea sau proprietarii ei sunt parte |
| Insolvența | Buletinul Procedurilor de Insolvență, administrat de ONRC | Proceduri de insolvență deschise |
După cazul Nordis, principalele lacune ale legislației au fost închise: antecontract autentificat de notar, înscriere la nivel de unitate, limitarea cuantumului taxei de rezervare și un cont separat pentru proiect. Această protecție este eficientă numai dacă verificați efectiv că dezvoltatorul acționează în conformitate cu ea și vedeți documentele cu propriii ochi.
Ce cereți să vedeți înainte de prima plată?
- Proiectul de antecontract notarial și descrierea unității din acesta.
- Datele contului dedicat al proiectului, așa cum apar în contract.
- Un extras actualizat care arată autorizația de construire și cartea funciară a unității.
- După semnare: un extras nou în care apare notarea antecontractului.
Exact aceleași cereri merită adresate oricărui dezvoltator, în orice proiect.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Întrebările sunt aceleași în orice țară: ce se va înscrie pe numele meu, unde merg banii, cine mă reprezintă și ce se întâmplă dacă ceva nu merge. Parcurgem împreună cu cumpărătorul cele opt semne în raport cu tranzacția concretă, efectuăm verificările în registrele românești și semnalăm ce lipsește înainte de transferul oricăror bani. Contractele notariale și înscrierea sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Descrierea cazurilor se bazează pe relatări din presă; în cazul din Germania este vorba despre acuzații ale cumpărătorilor pe care societatea le neagă și în care nu s-a pronunțat nicio constatare judiciară.
Întrebări frecvente
Protejează Legea 207/2025 împotriva unui caz precum Nordis?
Legea închide principalele lacune: antecontract la notar, înscriere la nivel de unitate, plafon pentru taxa de rezervare și cont dedicat. Funcționează numai atunci când verificați că dezvoltatorul o respectă efectiv și cereți să vedeți documentele.
Este permisă cumpărarea unei proprietăți în România printr-un parteneriat cu un localnic?
Este permisă, dar este o structură care necesită o verificare dublă: cine este administratorul, cine semnează în contul bancar și ce este înscris în registrul comerțului. Cazurile descrise de Calcalist în 2013 au provenit dintr-o diferență între ceea ce au înțeles investitorii și ceea ce s-a înscris.
Cum se verifică independent un dezvoltator în România?
Scoateți un extras de la ANCPI, verificați societatea în registrul comerțului ONRC, căutați dosare pe portalul instanțelor și verificați Buletinul Procedurilor de Insolvență. Toate sunt surse oficiale și publice.
Este garanția de chirie oferită de vânzător întotdeauna un semnal de alarmă?
Nu întotdeauna, dar mută riscul de la proprietate la capacitatea vânzătorului de a-și respecta garanția. Dacă acesta încetează să plătească, rămâneți cu un contract încheiat cu el. Verificați ce se întâmplă cu proprietatea într-un asemenea scenariu.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.