Коротко
В Румынии нет ограничений на приобретение зданий и квартир иностранцами, а приобретение земли израильтянами подчиняется принципу взаимности. Сделка проходит через письмо о намерениях, предварительный договор, NIF, подписание у нотариуса и регистрацию в земельной книге, которая носит конститутивный характер: право собственности возникает только с регистрацией. Нотариус не представляет покупателя, поэтому необходим независимый адвокат.
Главное
- 1Приобретение зданий и квартир иностранцами, физическими лицами и корпорациями, разрешено без ограничений.
- 2В Румынии регистрация в земельной книге конститутивна: право собственности возникает только с регистрацией, а не с подписанием договора.
- 3Нотариус - нейтральный орган, который не представляет покупателя и не проверяет историю владения, поэтому представительство независимым адвокатом необходимо.
- 4Каждый иностранный покупатель обязан получить румынский налоговый номер (NIF), без него подписать договор невозможно.
- 5В сделках с сельскохозяйственной землёй за пределами города действует ступенчатая система прав преимущественной покупки и ожидание в течение 30 дней с момента публикации намерения продать.
Почему Румыния - привлекательное направление для инвестиций и что нужно знать перед выходом на рынок?
В последние годы Румыния позиционирует себя как один из растущих рынков недвижимости Европы. Рынок логистики и промышленности продолжает расширяться высокими темпами, торговые центры и ретейл-парки в средних и малых городах фиксируют высокий спрос, а жилой рынок восстанавливается на фоне снижения процентных ставок Европейского центрального банка, которое облегчает получение ипотеки и возвращает покупателей на рынок. Такие города, как Бухарест, Клуж-Напока, Тимишоара и Яссы, предлагают привлекательный потенциал доходности по сравнению со странами Западной Европы.
Вместе с тем Румыния - рынок с особой правовой базой, а местные институты и нормы требуют профессионального сопровождения. Тот, кто приходит на румынский рынок без достаточной подготовки, может оказаться подверженным рискам, которых можно было полностью избежать.
В Румынии регистрация в земельной книге конститутивна: право собственности возникает только с регистрацией, а не с подписанием договора.
Какова правовая база для приобретения недвижимости в Румынии?
Нормативная основа опирается на два столпа: Гражданский кодекс Румынии (Romanian Civil Code) и закон о кадастре и земельной книге (Law No. 7/1996). Эти законы регулируют условия правоспособности, формальные требования к акту передачи права собственности, цену, обязанности сторон, ответственность продавца и условия публичной регистрации.
Отдельные сделки подчиняются также специальным нормам:
- Закон 17/2014: применяется в сделках, включающих сельскохозяйственную землю за пределами городской черты, и устанавливает права преимущественной покупки и особые налоги.
- Закон 422/2001: применяется в отношении памятников и исторических зданий.
- Закон 10/2001: применяется в сделках с имуществом, национализированным в период коммунизма, и порой влияет на чистоту прав на старые объекты.
Стоит также следить за обновлениями: новый градостроительный и строительный кодекс (Urbanism and Construction Code) находится на стадии окончательного утверждения по состоянию на начало 2026 года, и инвестору следует следить за его влиянием на процедуры лицензирования после вступления в силу.
В чём разница между Asset Deal и Share Deal в Румынии?
В Румынии применяется несколько структур приобретения, и две из них наиболее распространены: сделка с активами и сделка с акциями. В обеих подробная юридическая, налоговая, техническая, экологическая и коммерческая проверка (due diligence) является необходимым условием перед подписанием.
| Структура | Что приобретается | Процедура | Когда распространена |
|---|---|---|---|
| Сделка с активами (Asset Deal) | Сам объект | Подписание у публичного нотариуса, затем регистрация в земельной книге | Большинство сделок с жильём и малой и средней коммерческой недвижимостью |
| Сделка с акциями (Share Deal) | Акции компании-собственника объекта | Регистрация в торговом реестре (Trade Register); нотариус для самой сделки не нужен | Крупные коммерческие сделки; даёт налоговую гибкость, но требует глубокой проверки состояния компании, её обязательств и прошлых налогов |
Может ли израильтянин купить дом, квартиру или землю в Румынии?
Здания и квартиры - да, без ограничений. Земля - здесь история сложнее, и она зависит от принципа взаимности. Это ключевое различие, которое должен знать каждый израильский инвестор.
- Здания и квартиры: никаких ограничений нет. Иностранцы, физические лица и корпорации, вправе приобретать здания и права на них без ограничений.
- Земельные участки: граждане Европейского союза и резиденты государств ЕЭЗ вправе приобретать землю на тех же условиях, что и граждане Румынии. Граждане государств, не входящих в Союз, включая израильтян, подчиняются принципу взаимности: они вправе приобретать право собственности на землю в соответствии с международными договорами и на основе взаимности, при условии, что условия приобретения не более выгодны, чем предоставляемые гражданам Союза.
На практике большинство израильских инвесторов, желающих владеть румынской землёй, применяют один из двух подходов: создание румынской компании, находящейся в прямой или косвенной собственности, либо построение структуры владения, позволяющей защищённый контроль над объектом. Выбор между путями зависит от типа объекта, цели инвестиции и налоговых соображений.
Как действуют права преимущественной покупки при приобретении сельскохозяйственной земли в Румынии?
В девелоперских сделках, включающих сельскохозяйственную землю за пределами городской черты, действует ступенчатая и сложная система прав преимущественной покупки. Согласно закону, прежде чем можно будет приобрести такую землю, её необходимо сначала предложить, в установленном порядке приоритета, следующим лицам:
- Совладельцам
- Членам семьи
- Тем, кто вложился в улучшение земли (строительство, инфраструктура, посадки и тому подобное)
- Арендаторам земли
- Владельцам соседних участков
- Молодым фермерам
- Государственным учреждениям в сфере сельскохозяйственных исследований
- Жителям региона
- Самому государству через Агентство государственного имущества
Только после того, как каждый из этих субъектов решил не использовать своё право преимущественной покупки, можно приобретать. Закон устанавливает особую процедуру публикации намерения продать, в рамках которой необходимо ожидать 30 дней с момента публикации до завершения продажи третьей стороне на случай, если кто-либо из обладателей права преимущественной покупки не заинтересован в покупке.
Каковы этапы процесса покупки в Румынии, от предварительного договора до регистрации?
Стандартная сделка в Румынии проходит пять чётких этапов:
- Документ о намерениях и due diligence: после согласования принципов принято подписывать письмо о намерениях (LOI) или меморандум о взаимопонимании. Документ, как правило, не обязывает, за исключением положений об эксклюзивности, конфиденциальности и графике. На этом этапе проводится юридическая, налоговая, техническая и экологическая проверка.
- Предварительный договор (Promissory Agreement / Antecontract): обязывающий документ, регулирующий рамки сделки, срок окончательного подписания и передачу владения. Аванс, выплачиваемый на этом этапе, автоматически обеспечивается законной ипотекой на объект в пользу покупателя, если только покупатель прямо не отказался от этого. Если одна из сторон в итоге отказывается закрывать сделку, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд в течение шести месяцев и потребовать решения, заменяющего окончательный договор, либо вправе на согласованную между сторонами в предварительном договоре компенсацию или на ту, что предусмотрена законом. Принято и рекомендуется подписывать предварительный договор у публичного нотариуса, чтобы он был зарегистрирован в земельной книге.
- Румынский налоговый номер (NIF): каждый иностранный покупатель обязан завести дело в румынской налоговой службе и получить налоговый идентификационный номер. Без этого номера нельзя подписать договор, уплатить налоги или совершить любое юридическое действие в отношении объекта.
- Подписание у нотариуса: окончательный договор подписывается у публичного нотариуса. Нотариус удостоверяет личность сторон, проверяет полномочия на подписание, убеждается в соблюдении законных условий и подаёт заявление о регистрации в земельной книге.
- Регистрация в земельной книге: это критический этап с юридической точки зрения. Регистрация осуществляется публичным нотариусом после того, как перед ним доказано, что цена полностью уплачена.
Когда покупатель становится собственником в Румынии: при подписании или при регистрации?
При регистрации. В Румынии регистрация в земельной книге конститутивна: право собственности возникает только с регистрацией, а не с подписанием договора. До регистрации покупатель не является юридическим собственником и не защищён от кредиторов продавца и конкурирующих сделок. Регистрация также определяет приоритет перед другими кредиторами и обеспечивает защиту от требований третьих лиц.
Представляет ли румынский нотариус покупателя?
Нет. Румынский нотариус - ключевая и незаменимая фигура: он проверяет условия договора купли-продажи, проверяет полномочия на подписание и после удостоверения направляет документацию и заявление о регистрации в орган земельной книги. Вместе с тем он является нейтральным органом, чья техническая ответственность не включает оценку качества коммерческих условий или защиту интересов одной из сторон.
Нотариус также не проверяет историю владения объектом, а лишь чистоту текущего состояния. Поэтому представительство независимым адвокатом необходимо для любой серьёзной сделки.
Какие документы необходимы для due diligence в Румынии?
Due diligence должна включать как минимум два документа:
- Актуальная выписка из земельной книги (Extras de carte funciară): показывает личность законного собственника, залоги и ипотеки, отметки о предостережении и юридические ограничения. Без этого документа продвигаться невозможно.
- Справка об отсутствии задолженностей по муниципальным налогам (Certificat fiscal): подтверждает отсутствие долгов перед муниципалитетом. Румынский нотариус обязан по закону не удостоверять сделку без этого документа.
Полноценная профессиональная проверка включает также историю владения, соблюдение норм планирования и строительства, экологические вопросы и физическое состояние объекта.
Какова ответственность продавца в Румынии?
Гражданский кодекс Румынии регулирует два вида ответственности продавца: защиту от лишения прав (Eviction) и ответственность за скрытые недостатки, которые невозможно было обнаружить при разумной проверке. Продавца нельзя освободить от ответственности за недостаток, о котором он знал и не сообщил покупателю.
В серьёзных коммерческих сделках принято дополнять эти меры защиты договорными механизмами: заверениями и гарантиями (Representations & Warranties), включая подтверждение отсутствия задолженностей, отсутствия судебных разбирательств и соблюдения норм планирования и строительства. Ответственность продавца по договорным гарантиям можно ограничить (по времени, сумме, вопросам, раскрытым покупателю), но это ограничение не имеет приоритета над недостатком, о котором продавец знал.
Что стоит сделать перед подписанием?
Многие израильтяне приезжают в Румынию с капиталом, решимостью и добрыми намерениями и сталкиваются с сюрпризами, которых можно было полностью избежать. Разница между прибыльной сделкой и дорогостоящей ловушкой часто кроется в деталях: кто проверил выписку из земельной книги, что написано в предварительном договоре о штрафе за просрочку передачи, подходит ли структура владения типу объекта и каковы реальные расходы на приобретение, включая налоги. Независимое юридическое сопровождение с первого этапа охватывает именно эти детали.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Законы и налоговые ставки в Румынии могут меняться, а конкретные обстоятельства могут влиять на их применение к данному случаю. Перед любым инвестиционным решением или юридическим действием рекомендуется обратиться за индивидуальной консультацией.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы купить квартиру в Румынии?
Да. Никаких ограничений на приобретение зданий и квартир иностранцами, физическими лицами и корпорациями, включая израильтян, нет.
Может ли израильтянин купить землю в Румынии?
Израильтяне, как граждане государства, не входящего в Европейский союз, подчиняются принципу взаимности и вправе приобретать землю по международным договорам при условии, что условия не более выгодны, чем для граждан Союза. На практике многие владеют землёй через румынскую компанию или иную структуру владения.
Когда право собственности переходит в Румынии?
С регистрацией в земельной книге. Регистрация конститутивна, и до её совершения покупатель не является юридическим собственником и не защищён от кредиторов продавца или конкурирующих сделок.
Представляет ли румынский нотариус покупателя?
Нет. Нотариус - нейтральный орган, который не оценивает качество коммерческих условий и не защищает интересы одной из сторон, а также не проверяет историю владения. Поэтому необходим независимый адвокат.
Что происходит, если одна из сторон отказывается закрывать сделку после предварительного договора?
Пострадавшая сторона вправе обратиться в суд в течение шести месяцев и потребовать решения, заменяющего окончательный договор, либо потребовать компенсацию, согласованную между сторонами в предварительном договоре или предусмотренную законом.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.