Achiziția unei proprietăți în România - ghidul juridic complet pentru investitorii israelieni

1De ce este România o destinație de investiții atractivă și ce trebuie știut înainte de a intra pe piață?

În ultimii ani, România s-a poziționat ca una dintre piețele imobiliare în creștere din Europa. Piața logisticii și a industriei continuă să se extindă într-un ritm ridicat, centrele comerciale și parcurile de retail din orașele mijlocii și mici înregistrează cerere mare, iar piața rezidențială își revine pe fondul scăderilor de dobândă ale Băncii Centrale Europene, care ușurează luarea de credite ipotecare și readuc cumpărătorii pe piață. Orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara și Iași oferă un potențial atractiv de randament în comparație cu țările din Europa de Vest.

Totodată, România este o piață cu un cadru juridic specific, iar instituțiile și reglementările locale impun o însoțire profesională. Cine ajunge pe piața românească fără pregătire suficientă se poate trezi expus la riscuri care ar fi putut fi evitate complet.

2Care este cadrul juridic al achiziției de imobiliare în România?

Cadrul normativ se sprijină pe doi piloni: Codul civil român (Romanian Civil Code) și legea cadastrului și a publicității imobiliare (Legea nr. 7/1996). Aceste legi reglementează condițiile de capacitate, cerințele formale pentru actul de transfer al proprietății, prețul, obligațiile părților, răspunderea vânzătorului și condițiile de publicitate.

Anumite tranzacții sunt supuse și unor legi specifice:

• Legea 17/2014: se aplică la tranzacțiile care includ teren agricol din afara limitelor orașului și stabilește drepturi de preempțiune și impozite speciale.
• Legea 422/2001: se aplică monumentelor și clădirilor istorice.
• Legea 10/2001: se aplică la tranzacțiile privind proprietăți naționalizate în perioada comunistă și influențează uneori curățenia drepturilor la proprietățile vechi.

Merită să vă și actualizați: un nou cod de urbanism și construcții (Urbanism and Construction Code) se află în fazele finale de aprobare la începutul lui 2026, iar investitorul trebuie să urmărească influența lui asupra procedurilor de autorizare odată cu intrarea în vigoare.

3Care este diferența dintre Asset Deal și Share Deal în România?

În România sunt uzuale mai multe structuri de achiziție, iar două dintre ele sunt cele mai răspândite: tranzacția cu active și tranzacția cu acțiuni. În ambele, o verificare de diligență detaliată, juridică, fiscală, tehnică, de mediu și comercială, este o condiție necesară înainte de semnare.

4Poate un israelian să cumpere o casă, un apartament sau un teren în România?

Construcții și apartamente - da, fără limitare. Teren - aici povestea este mai complexă și depinde de principiul reciprocității. Aceasta este distincția critică pe care fiecare investitor israelian trebuie să o cunoască.

• Construcții și apartamente: nu există nicio limitare. Străinii, persoane fizice și juridice, pot cumpăra construcții și drepturi asupra lor fără limitare.
• Terenuri: cetățenii Uniunii Europene și rezidenții statelor SEE pot cumpăra teren în condiții identice cu cetățenii români. Cetățenii statelor care nu sunt membre ale Uniunii, inclusiv israelienii, sunt supuși principiului reciprocității: pot dobândi proprietatea asupra terenului în conformitate cu tratatele internaționale și pe bază de reciprocitate, cu condiția ca condițiile de achiziție să nu fie mai favorabile decât cele acordate cetățenilor Uniunii.

În practică, majoritatea investitorilor israelieni care doresc să dețină teren românesc adoptă una dintre două abordări: înființarea unei societăți românești aflate în proprietate directă sau indirectă, sau construirea unei structuri de deținere care permite un control protejat asupra proprietății. Alegerea dintre trasee depinde de tipul proprietății, de scopul investiției și de considerente fiscale.

5Cum funcționează drepturile de preempțiune la achiziția de teren agricol în România?

La tranzacțiile de dezvoltare care includ teren agricol din afara limitelor orașului se aplică un sistem gradual și complex de drepturi de preempțiune. Conform legii, înainte de a putea cumpăra un astfel de teren este necesar să fie oferit mai întâi, într-o ordine fixă de prioritate, următoarelor categorii:

1. coproprietari
2. membri ai familiei
3. cei care au investit în îmbunătățirea terenului (construcții, infrastructură, plantații și altele asemenea)
4. arendașii terenului
5. proprietarii de parcele învecinate
6. tineri fermieri
7. instituții de stat din domeniul cercetării agricole
8. locuitorii zonei
9. statul însuși, prin Agenția Domeniilor Statului

Numai după ce fiecare dintre aceste categorii a ales să nu își exercite dreptul de preempțiune se poate cumpăra. Legea stabilește o procedură specială de publicare a intenției de vânzare, în cadrul căreia trebuie așteptate 30 de zile de la data publicării până la finalizarea vânzării către un terț, în cazul în care vreunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu dorește să cumpere.

6Care sunt etapele procesului de achiziție în România, de la antecontract la înscriere?

O tranzacție standard în România se desfășoară în cinci etape clare:

1. Document de intenție și verificare de diligență: după convenirea principiilor, se obișnuiește semnarea unei scrisori de intenție (LOI) sau a unui memorandum de înțelegere. Documentul, de regulă, nu este obligatoriu, cu excepția clauzelor de exclusivitate, de confidențialitate și de calendar. În această etapă se efectuează verificarea de diligență juridică, fiscală, tehnică și de mediu.
2. Antecontract (Promissory Agreement / Antecontract): document obligatoriu care reglementează cadrul tranzacției, data semnării finale și predarea posesiei. Avansul plătit în această etapă este garantat automat printr-o ipotecă legală asupra proprietății în favoarea cumpărătorului, cu excepția cazului în care cumpărătorul a renunțat în mod expres la aceasta. Dacă una dintre părți refuză în cele din urmă să încheie tranzacția, partea afectată se poate adresa instanței în termen de șase luni și poate cere o hotărâre care să țină loc de contract final sau, alternativ, are dreptul la despăgubirea convenită între părți în antecontract sau stabilită prin lege. Se obișnuiește și se recomandă semnarea antecontractului în fața unui notar public, astfel încât să fie înscris în cartea funciară.
3. Număr de identificare fiscală românesc (NIF): orice cumpărător străin trebuie să deschidă un dosar la autoritatea fiscală română și să primească un număr de identificare fiscală. Fără acest număr nu se poate semna contractul, nu se pot plăti impozite și nu se poate efectua nicio acțiune juridică cu privire la proprietate.
4. Semnarea în fața notarului: contractul final se semnează în fața unui notar public. Notarul verifică identitatea părților, examinează competența de semnare, se asigură că sunt îndeplinite condițiile legale și depune cererea de înscriere în cartea funciară.
5. Înscrierea în cartea funciară: aceasta este etapa critică din punct de vedere juridic. Înscrierea este efectuată de notarul public după ce i s-a dovedit că prețul a fost plătit integral.

7Când devine cumpărătorul proprietar în România: la semnare sau la înscriere?

La înscriere. În România, înscrierea în cartea funciară este constitutivă de drepturi: proprietatea se naște numai prin înscriere, nu prin semnarea contractului. Până la înscriere, cumpărătorul nu este proprietarul juridic și nu are protecție față de creditorii vânzătorului sau față de tranzacții contrare. Înscrierea stabilește și prioritatea față de ceilalți creditori și oferă protecție împotriva pretențiilor terților.

8Îl reprezintă notarul român pe cumpărător?

Nu. Notarul român este un actor central și imposibil de ocolit: verifică condițiile contractului de vânzare, examinează competența de semnare și, după verificare, trimite documentația și cererea de înscriere la oficiul de carte funciară. Totuși, este un organ neutru a cărui răspundere tehnică nu include examinarea calității condițiilor comerciale sau protejarea intereselor uneia dintre părți.

Notarul nu examinează nici istoricul proprietății asupra imobilului, ci curățenia situației actuale. Prin urmare, reprezentarea de către un avocat independent este indispensabilă pentru orice tranzacție serioasă.

9Ce documente sunt indispensabile în verificarea de diligență în România?

Verificarea de diligență trebuie să includă cel puțin două documente:

• Extras de carte funciară actual (Extras de carte funciară): prezintă identitatea proprietarului legal, sarcini și ipoteci, notări și restricții juridice. Fără acest document nu se poate înainta.
• Certificat de lipsă a datoriilor fiscale locale (Certificat fiscal): atestă că nu există datorii față de primărie. Notarul român este obligat prin lege să nu autentifice o tranzacție fără acest document.

O verificare profesională completă va include și istoricul proprietății, respectarea legislației de urbanism și construcții, aspecte de mediu și starea fizică a proprietății.

10Care este răspunderea vânzătorului în România?

Codul civil român reglementează două tipuri de răspundere a vânzătorului: garanția contra evicțiunii (Eviction) și răspunderea pentru vicii ascunse care nu au putut fi descoperite printr-o verificare rezonabilă. Un vânzător nu poate fi exonerat de răspundere pentru un viciu pe care îl cunoștea și nu l-a dezvăluit cumpărătorului.

În tranzacțiile comerciale serioase se obișnuiește ca peste aceste protecții să se adauge mecanisme contractuale: declarații și garanții (Representations & Warranties), inclusiv confirmarea lipsei datoriilor, a lipsei proceselor judiciare și a respectării legislației de urbanism și construcții. Răspunderea vânzătorului pentru garanția contractuală poate fi limitată (în timp, ca sumă, pe subiecte dezvăluite cumpărătorului), dar această limitare nu prevalează asupra unui viciu pe care vânzătorul îl cunoștea.

11Ce merită făcut înainte de semnare?

Mulți israelieni ajung în România cu capital, hotărâre și bunăvoință și se lovesc de surprize care ar fi putut fi evitate complet. Diferența dintre o tranzacție profitabilă și o capcană costisitoare se află adesea în detalii: cine a verificat extrasul de carte funciară, ce scrie în antecontract despre penalitatea pentru întârzierea predării, dacă structura de deținere se potrivește tipului de proprietate și care sunt costurile reale ale achiziției, inclusiv impozitele. O însoțire juridică independentă din prima etapă acoperă exact aceste detalii.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.