Продажа недвижимости в Румынии: налог с продажи, порядок сделки и возврат денег в Израиль

1Сколько налога платят в Румынии при продаже квартиры?

По состоянию на октябрь 2026 года физическое лицо, продающее строение (включая прилегающий земельный участок) или землю в Румынии, платит подоходный налог в размере 3% от стоимости сделки, если владело объектом до трёх лет включительно, и 1% от стоимости сделки, если владело более трёх лет. Правило действует и для резидентов Румынии, и для нерезидентов, а значит, и для израильского инвестора.

Важно понимать логику: это не налог на прибыль, а налог на оборот. Тот, кто купил за 500 000 лей и продал за ту же сумму через два года, заплатит 15 000 лей (3%), хотя ничего не заработал. С другой стороны, тот, кто продал с высокой прибылью, заплатит относительно небольшой налог по сравнению с прибылью.

• База налога: цена, заявленная в договоре. Если она ниже минимальной стоимости, установленной в исследовании рынка нотариальной палаты (studiul de piață), налог будет рассчитан по стоимости палаты. Это означает, что заявление заниженной цены не сэкономит налог и может создать другие проблемы.
• Удержание и уплата: нотариус рассчитывает налог, взимает его перед подписанием и перечисляет налоговой службе до 25 числа следующего месяца.
• Основные освобождения: приобретение по специальным законам, дарение между родственниками до третьей степени и между супругами, а также наследство, оформленное в течение двух лет со дня смерти. Наследство, не оформленное в течение двух лет, облагается налогом в 1%.

2Какие документы нужны иностранному продавцу?

Продавцу, не являющемуся резидентом Румынии, нужны те же документы, что и местному, а также румынский налоговый идентификационный номер (NIF). Когда все документы готовы, договор можно подписать в течение нескольких дней; времени требует сама подготовка.

1. Действующий паспорт продавца, а при его отсутствии - соответствующая нотариальная доверенность.
2. Документ о праве собственности (первоначальный договор купли-продажи или иной документ).
3. NIF - выдаётся ANAF по форме 030; заявление подаётся в налоговый орган по месту нахождения объекта. Выдача может занять около 30 дней, можно просить ускорения.
4. Местная налоговая справка (certificat de atestare fiscală) от мэрии, подтверждающая отсутствие задолженности по налогу на здания и землю. Справка действительна до конца месяца, в котором выдана.
5. Кадастровая документация и выписка из поземельной книги (extras de carte funciară), которую заказывает нотариус.
6. Сертификат энергетической эффективности (certificat de performanță energetică).
7. Справка от ассоциации собственников здания об отсутствии задолженности перед комитетом, если только покупатель не согласен принять её на себя.
8. Последние счета и квитанции за коммунальные услуги.

3Как выглядит процесс продажи шаг за шагом?

1. Подготовка: сбор документов, получение NIF и проверка отсутствия залогов, арестов или неактуальных записей в поземельной книге.
2. Предварительный договор (antecontract): в большинстве сделок у нотариуса подписывается предварительный договор с авансом и датой окончательного подписания. Стоит определить в нём, что происходит в случае нарушения.
3. Окончательный договор: подписывается у нотариуса в аутентичной форме; продавца, не владеющего румынским языком, сопровождает переводчик. Продать можно и через представителя по нотариальной доверенности.
4. Уплата налога: нотариус взимает налог с продажи с продавца при заключении сделки.
5. Регистрация: нотариус подаёт заявление о регистрации покупателя в поземельной книге (Cartea Funciară).
6. После продажи: закрытие договоров с поставщиками услуг, отчётность в Израиле и перевод средств.

4Что меняется, если продавец - румынская компания?

У компании нет налога на передачу при продаже объекта. Прибыль включается в прибыль компании и по состоянию на октябрь 2026 года облагается налогом на прибыль 16% - либо, в случае микропредприятия, 1% от доходов, пока компания не превысила предел в 100 000 евро.

• Предел микропредприятия: продажа одного объекта, как правило, превышает предел и переводит компанию на налог на прибыль с квартала, в котором предел был превышен.
• НДС: продажа нового строения - операция, облагаемая НДС. Между двумя зарегистрированными плательщиками действует механизм обратного начисления, а при продаже физическим лицам НДС включён в цену. Статус объекта следует проверить до определения цены.
• Продажа акций вместо объекта: иногда можно продать компанию целиком. С закона 239/2025 передача акций контролирующего акционера требует уведомления налоговой службы в течение 15 дней, а торговый реестр проверяет справку об отсутствии налоговой задолженности. Налогообложение продажи акций резидентом Израиля в Румынии и в Израиле отличается от продажи объекта и требует отдельной проверки по конвенции.
• Вывод денег: после продажи деньги остаются в компании. Их вывод в виде дивидендов подлежит удержанию у источника и новым ограничениям на распределение при наличии накопленных убытков.

5Сколько налога платят в Израиле с продажи недвижимости в Румынии?

Резидент Израиля обязан платить налог на прирост капитала с продажи имущества за границей. Квартира за пределами Израиля не является правом на недвижимое имущество по израильскому закону о налогообложении недвижимости, поэтому она облагается по Постановлению о подоходном налоге, а не налогом на прирост стоимости, и израильские освобождения для единственной квартиры на неё не распространяются. Ставка налога на реальную прибыль физического лица, как правило, составляет до 25% с учётом правил распределения прибыли по периодам.

• Зачёт: согласно руководству Налогового управления, резидент Израиля, уплативший за границей налог на прирост капитала с продажи находящегося там имущества, получает зачёт в размере уплаченного налога с учётом ограничений закона. Зачёт запрашивается в приложении Д (форма 1324) с документом, подтверждающим уплату.
• Значение этого: поскольку румынский налог составляет 1-3% от цены, в Израиле, как правило, остаётся налог к уплате, если только прибыль не мала. При продаже с убытком румынский налог может вообще не быть использован.
• Отчёт в течение 30 дней: продавец обязан подать налоговому инспектору в течение 30 дней со дня продажи уведомление по форме 1399 с расчётом прироста капитала и уплатить аванс в размере налога. Обязанность действует и тогда, когда продажа произведена с убытком.
• Годовая декларация: в год продажи прирост капитала необходимо включить в годовую декларацию, указав, что проданное имущество находится за границей.
• Вернувшиеся резиденты и новые репатрианты: возможны особые освобождения для имущества, приобретённого в период нерезидентства, - каждый случай нужно проверять отдельно.

6Как вернуть деньги в Израиль без задержек?

В Румынии, как в государстве - члене Европейского союза, нет ограничений на перевод средств за границу, но банки по обе стороны проведут проверки по борьбе с отмыванием денег. Скорость перевода в основном определяется качеством документов.

1. Получить выручку от продажи напрямую на банковский счёт на имя продавца (в Румынии или в Израиле), а не наличными и не третьему лицу.
2. Подготовить досье: нотариальный договор продажи, подтверждение уплаты налога с продажи, первоначальные документы о покупке и документы об исходном переводе денег из Израиля.
3. Заранее уведомить банк в Израиле об ожидаемом переводе и направить ему документы.
4. Проверить расходы на конвертацию и комиссии - при крупных переводах разница между поставщиками может быть существенной.
5. Сохранить все документы для отчётности перед налоговым управлением.

7Что сделать перед решением о продаже и как мы сопровождаем

Лучшее планирование продажи начинается ещё до публикации объявления: проверка того, что срок владения превысил три года, подготовка NIF и налоговых справок, а также оценка последствий в Израиле. Мы сопровождаем израильских продавцов в Румынии - в том числе при дистанционной продаже по доверенности - от составления предварительного договора до регистрации и в согласовании с бухгалтером в Израиле по вопросам отчётности и зачёта.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.