מכירת נכס ברומניה: מס על המכירה, תהליך העסקה והחזרת הכסף לישראל

1כמה מס משלמים ברומניה במכירת דירה?

נכון לאוקטובר 2026, יחיד שמוכר מבנה (כולל הקרקע הצמודה) או קרקע ברומניה משלם מס הכנסה של 3% מערך העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים כולל, ו-1% מערך העסקה אם החזיק בו יותר משלוש שנים. הכלל חל על תושבי רומניה ועל תושבי חוץ, ולכן גם על משקיע ישראלי.

חשוב להבין את ההיגיון: זה אינו מס על רווח אלא מס על המחזור. מי שקנה ב-500,000 לֵיי ומכר באותו סכום אחרי שנתיים ישלם 15,000 לֵיי (3%), אף שלא הרוויח דבר. מאידך, מי שמכר ברווח גבוה ישלם מס נמוך יחסית לרווח.

• בסיס המס: המחיר המוצהר בחוזה. אם הוא נמוך מהערך המינימלי שנקבע במחקר השוק של לשכת הנוטריונים (studiul de piață), המס יחושב לפי ערך הלשכה. משמעות הדבר: הצהרה על מחיר נמוך לא תחסוך מס, ועלולה ליצור בעיות אחרות.
• ניכוי ותשלום: הנוטריון מחשב את המס, גובה אותו לפני החתימה ומעביר אותו לרשות עד ה-25 בחודש שלאחר מכן.
• פטורים עיקריים: רכישה לפי חוקים מיוחדים, מתנה בין קרובים עד דרגה שלישית ובין בני זוג, וירושה שהסתיימה תוך שנתיים מהפטירה. ירושה שלא הסתיימה תוך שנתיים חייבת במס של 1%.

2אילו מסמכים צריך מוכר זר?

מוכר שאינו תושב רומניה צריך את אותם מסמכים כמו מוכר מקומי, ובנוסף מספר זיהוי מס רומני (NIF). כשכל המסמכים מוכנים, החוזה יכול להיחתם תוך ימים ספורים; ההכנה עצמה היא שלוקחת זמן.

1. דרכון בתוקף של המוכר, ובהיעדרו - ייפוי כוח נוטריוני מתאים.
2. מסמך הבעלות (חוזה הרכישה המקורי או מסמך אחר).
3. NIF - מונפק על ידי ANAF לפי טופס 030; בקשה נעשית ברשות המס שבאזור הנכס. ההנפקה עשויה להימשך עד כ-30 יום, וניתן לבקש זירוז.
4. אישור מס מקומי (certificat de atestare fiscală) מהעירייה שמוכיח שאין חובות מס בניינים וקרקע. האישור תקף עד סוף החודש שבו הונפק.
5. תיעוד קדסטרי ונסח רישום מקרקעין (extras de carte funciară), שהנוטריון מזמין.
6. תעודת ביצועי אנרגיה (certificat de performanță energetică).
7. אישור מאגודת הבעלים בבניין על היעדר חובות לוועד, אלא אם הקונה מסכים לקבל אותם על עצמו.
8. חשבונות וקבלות אחרונים על שירותים.

3איך נראה תהליך המכירה צעד אחר צעד?

1. הכנה: איסוף המסמכים, הוצאת NIF ובדיקה שאין שעבודים, עיקולים או רישום לא מעודכן בספר המקרקעין.
2. הסכם מקדים (antecontract): ברוב העסקאות נחתם הסכם מקדים בפני נוטריון, עם מקדמה ומועד לחתימה הסופית. כדאי להגדיר בו מה קורה במקרה של הפרה.
3. חוזה סופי: נחתם בפני נוטריון בצורה אוטנטית; מוכר שאינו דובר רומנית ילווה במתרגם. ניתן למכור גם באמצעות מיופה כוח, בייפוי כוח נוטריוני.
4. תשלום המס: הנוטריון גובה את מס המכירה מהמוכר במעמד העסקה.
5. רישום: הנוטריון מגיש את רישום הקונה בספר המקרקעין (Cartea Funciară).
6. אחרי המכירה: סגירת חוזים מול ספקי שירותים, דיווח בישראל והעברת הכספים.

4מה שונה כשהמוכרת היא חברה רומנית?

לחברה אין מס העברה על מכירת נכס. הרווח נכלל ברווחי החברה, ונכון לאוקטובר 2026 ממוסה במס חברות של 16% - או, בחברת מיקרו, ב-1% מההכנסות כל עוד החברה לא חצתה את תקרת 100,000 האירו.

• תקרת המיקרו: מכירה של נכס אחד בדרך כלל חוצה את התקרה ומעבירה את החברה למס חברות מהרבעון שבו נחצתה.
• מע״מ: מכירת מבנה חדש היא עסקה החייבת במע״מ. בין שני עוסקים רשומים חל מנגנון חיוב הפוך, ובמכירה לפרטיים המע״מ מגולם במחיר. יש לבדוק את מעמד הנכס לפני תמחור.
• מכירת המניות במקום הנכס: לעיתים אפשר למכור את החברה כולה. מאז חוק 239/2025, העברת מניות של בעל שליטה מחייבת הודעה לרשות המס תוך 15 יום, ומרשם המסחר בודק אישור היעדר חובות מס. המיסוי של מכירת מניות בידי תושב ישראל ברומניה ובישראל שונה ממכירת נכס, ודורש בדיקה נפרדת לפי האמנה.
• הוצאת הכסף: אחרי המכירה הכסף נשאר בחברה. הוצאתו כדיבידנד כפופה לניכוי במקור ולמגבלות החדשות על חלוקה כשיש הפסדים צבורים.

5כמה מס משלמים בישראל על מכירת נכס ברומניה?

תושב ישראל חייב במס רווח הון על מכירת נכס בחו״ל. דירה מחוץ לישראל אינה זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היא ממוסה לפי פקודת מס הכנסה ולא במס שבח, ופטורי הדירה היחידה הישראליים אינם חלים עליה. שיעור המס על הרווח הריאלי של יחיד הוא בדרך כלל עד 25%, בכפוף לכללי חלוקת הרווח לתקופות.

• זיכוי: לפי מדריך רשות המסים, תושב ישראל ששילם מס רווח הון בחו״ל על מכירת נכס שם יקבל זיכוי בסכום המס ששולם, בכפוף למגבלות החוק. הזיכוי נדרש בנספח ד׳ (טופס 1324) עם מסמך שמוכיח את התשלום.
• המשמעות: מאחר שהמס הרומני הוא 1%-3% מהמחיר, בדרך כלל ייוותר מס לתשלום בישראל, אלא אם הרווח קטן. במכירה בהפסד, ייתכן שהמס הרומני לא ינוצל כלל.
• דיווח תוך 30 יום: המוכר חייב להגיש לפקיד השומה, תוך 30 יום מיום המכירה, הודעה על טופס 1399(י) עם חישוב רווח ההון, ולשלם מקדמה בגובה המס. החובה חלה גם כשהמכירה היא בהפסד.
• דוח שנתי: בשנת המכירה יש לכלול את רווח ההון בדוח השנתי, ולציין שהנכס הנמכר נמצא בחו״ל.
• תושבים חוזרים ועולים חדשים: ייתכנו פטורים מיוחדים לנכסים שנרכשו בתקופת תושבות חוץ - יש לבדוק מקרה לגופו.

6איך מחזירים את הכסף לישראל בלי עיכובים?

ברומניה, כמדינה חברה באיחוד האירופי, אין הגבלות על העברת כספים לחו״ל, אבל הבנקים בשני הצדדים יבצעו בדיקות של איסור הלבנת הון. מה שקובע את מהירות ההעברה הוא בעיקר איכות התיעוד.

1. לקבל את תמורת המכירה ישירות לחשבון בנק על שם המוכר (ברומניה או בישראל), ולא בתשלום במזומן או לצד שלישי.
2. להכין תיק תיעוד: חוזה המכירה הנוטריוני, אישור תשלום מס המכירה, מסמכי הרכישה המקוריים ותיעוד העברת הכסף המקורית מישראל.
3. לעדכן מראש את הבנק בישראל על ההעברה הצפויה ולשלוח לו את המסמכים.
4. לבדוק עלויות המרה ועמלות - בהעברות גדולות ההפרש בין ספקים יכול להיות משמעותי.
5. לשמור את כל התיעוד לצורך הדיווח לרשות המסים.

7מה לעשות לפני ההחלטה למכור ואיך אנחנו מלווים

התכנון הטוב ביותר למכירה מתחיל עוד לפני שמפרסמים את הנכס: בדיקה שתקופת ההחזקה חצתה את שלוש השנים, הכנת NIF ואישורי מס, ובדיקת ההשלכות בישראל. אנחנו מלווים מוכרים ישראלים ברומניה - כולל מכירה מרחוק באמצעות ייפוי כוח - מניסוח ההסכם המקדים ועד הרישום, ובתיאום עם רואה החשבון בישראל לגבי הדיווח והזיכוי.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.