بيع عقار في رومانيا: ضريبة البيع وإجراءات الصفقة وإعادة المال إلى إسرائيل

1كم تبلغ الضريبة في رومانيا عند بيع شقة؟

اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026، يدفع الفرد الذي يبيع مبنى (بما فيه الأرض الملاصقة) أو أرضًا في رومانيا ضريبة دخل بنسبة 3% من قيمة الصفقة إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات شاملة، و1% من قيمة الصفقة إذا حازه أكثر من ثلاث سنوات. وتنطبق القاعدة على المقيمين في رومانيا وعلى غير المقيمين، ولذلك تسري أيضًا على مستثمر إسرائيلي.

ومن المهم فهم المنطق: هذه ليست ضريبة على الربح بل على رقم المبيعات. فمن اشترى بـ500,000 ليو وباع بالمبلغ نفسه بعد سنتين سيدفع 15,000 ليو (3%)، رغم أنه لم يربح شيئًا. وفي المقابل، من باع بربح كبير سيدفع ضريبة منخفضة نسبيًا قياسًا إلى الربح.

• أساس الضريبة: الثمن المصرَّح به في العقد. وإذا كان أقل من القيمة الدنيا المحددة في دراسة السوق لدى غرفة كتّاب العدل (studiul de piață)، فتُحسب الضريبة بحسب قيمة الغرفة. ومعنى ذلك أن التصريح بثمن منخفض لن يوفّر ضريبة، وقد يخلق مشكلات أخرى.
• الاقتطاع والدفع: يحسب كاتب العدل الضريبة ويجبيها قبل التوقيع ويحوّلها إلى السلطة حتى يوم 25 من الشهر التالي.
• الإعفاءات الرئيسية: الشراء بموجب قوانين خاصة، والهبة بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة وبين الزوجين، والميراث الذي أُنجز خلال سنتين من الوفاة. أما الميراث الذي لم يُنجز خلال سنتين فتُفرض عليه ضريبة 1%.

2ما المستندات التي يحتاجها البائع الأجنبي؟

يحتاج البائع غير المقيم في رومانيا إلى المستندات نفسها التي يحتاجها البائع المحلي، وإضافةً إلى ذلك رقم تعريف ضريبي روماني (NIF). وعندما تكون جميع المستندات جاهزة، يمكن توقيع العقد خلال أيام معدودة؛ فالذي يستغرق الوقت هو الإعداد نفسه.

1. جواز سفر ساري للبائع، وعند تعذّره - وكالة موثّقة مناسبة.
2. مستند الملكية (عقد الشراء الأصلي أو مستند آخر).
3. NIF - تصدره ANAF بحسب النموذج 030؛ ويُقدَّم الطلب لدى مصلحة الضرائب في منطقة العقار. وقد يستغرق الإصدار نحو 30 يومًا، ويمكن طلب التعجيل.
4. شهادة ضريبية محلية (certificat de atestare fiscală) من البلدية تثبت عدم وجود ديون ضريبة مبانٍ وأراضٍ. والشهادة سارية حتى نهاية الشهر الذي صدرت فيه.
5. مستندات المساحة ومستخرج قيد عقاري (extras de carte funciară)، يطلبه كاتب العدل.
6. شهادة الأداء الطاقي (certificat de performanță energetică).
7. شهادة من جمعية الملّاك في المبنى بعدم وجود ديون للجنة، ما لم يوافق المشتري على تحمّلها.
8. الفواتير والإيصالات الأخيرة للخدمات.

3كيف تجري عملية البيع خطوة بخطوة؟

1. الإعداد: جمع المستندات، واستخراج NIF، والتحقق من عدم وجود رهون أو حجوزات أو قيد غير محدَّث في السجل العقاري.
2. العقد التمهيدي (antecontract): في معظم الصفقات يُوقَّع عقد تمهيدي أمام كاتب عدل، مع دفعة مقدمة وموعد للتوقيع النهائي. ويُستحسن أن يُحدَّد فيه ما يحدث في حالة الإخلال.
3. العقد النهائي: يُوقَّع أمام كاتب عدل بصيغة رسمية؛ والبائع الذي لا يتحدث الرومانية يرافقه مترجم. ويمكن البيع أيضًا بواسطة وكيل، بوكالة موثّقة.
4. دفع الضريبة: يجبي كاتب العدل ضريبة البيع من البائع عند الصفقة.
5. التسجيل: يقدّم كاتب العدل تسجيل المشتري في السجل العقاري (Cartea Funciară).
6. بعد البيع: إنهاء العقود مع مزوّدي الخدمات، والإبلاغ في إسرائيل، وتحويل الأموال.

4ما الذي يختلف عندما تكون البائعة شركة رومانية؟

لا تدفع الشركة ضريبة نقل عن بيع العقار. ويدخل الربح في أرباح الشركة، وتُفرض عليه اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026 ضريبة شركات 16% - أو، في الشركة الصغرى، 1% من الإيرادات ما دامت الشركة لم تتجاوز سقف 100,000 يورو.

• سقف الشركة الصغرى: بيع عقار واحد يتجاوز السقف عادةً وينقل الشركة إلى ضريبة الشركات اعتبارًا من الربع الذي جرى فيه التجاوز.
• ضريبة القيمة المضافة: بيع مبنى جديد صفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة. وبين مكلّفين مسجّلين تُطبَّق آلية الاحتساب العكسي، وفي البيع للأفراد تكون الضريبة مشمولة في الثمن. ويجب فحص وضع العقار قبل التسعير.
• بيع الأسهم بدل العقار: يمكن أحيانًا بيع الشركة بأكملها. ومنذ القانون 239/2025، يستلزم نقل أسهم صاحب السيطرة إشعار مصلحة الضرائب خلال 15 يومًا، ويفحص سجل التجارة شهادة بعدم وجود ديون ضريبية. وضريبة بيع الأسهم من قبل مقيم في إسرائيل في رومانيا وفي إسرائيل تختلف عن بيع العقار، وتستلزم فحصًا منفصلًا بحسب الاتفاقية.
• إخراج المال: بعد البيع يبقى المال في الشركة. وإخراجه كأرباح موزعة يخضع للاقتطاع من المصدر وللقيود الجديدة على التوزيع عند وجود خسائر متراكمة.

5كم تبلغ الضريبة في إسرائيل على بيع عقار في رومانيا؟

المقيم في إسرائيل ملزم بضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع عقار في الخارج. والشقة خارج إسرائيل ليست حقًا في عقار بموجب قانون ضريبة العقارات، ولذلك تخضع لأحكام أمر ضريبة الدخل لا لضريبة الارتفاع في قيمة العقار، ولا تنطبق عليها إعفاءات الشقة الوحيدة الإسرائيلية. ونسبة الضريبة على الربح الحقيقي للفرد هي عادةً حتى 25%، مع مراعاة قواعد توزيع الربح على الفترات.

• الائتمان: بحسب دليل سلطة الضرائب، فإن المقيم في إسرائيل الذي دفع ضريبة أرباح رأسمالية في الخارج على بيع عقار هناك يحصل على ائتمان بمقدار الضريبة المدفوعة، مع مراعاة قيود القانون. ويُطلب الائتمان في الملحق د (النموذج 1324) مع مستند يثبت الدفع.
• المعنى: ولأن الضريبة الرومانية هي 1%-3% من الثمن، فستبقى عادةً ضريبة مستحقة في إسرائيل، إلا إذا كان الربح صغيرًا. وفي البيع بخسارة قد لا يُستفاد من الضريبة الرومانية إطلاقًا.
• الإبلاغ خلال 30 يومًا: على البائع أن يقدّم إلى مأمور التقدير، خلال 30 يومًا من يوم البيع، إشعارًا بالنموذج 1399 مع احتساب الربح الرأسمالي، وأن يدفع دفعة مقدمة بقدر الضريبة. وينطبق الواجب أيضًا عندما يكون البيع بخسارة.
• التقرير السنوي: في سنة البيع يجب إدراج الربح الرأسمالي في التقرير السنوي، مع الإشارة إلى أن العقار المباع موجود في الخارج.
• العائدون والقادمون الجدد: قد تنطبق إعفاءات خاصة على عقارات اشتُريت في فترة الإقامة في الخارج - ويجب فحص كل حالة على حدة.

6كيف نعيد المال إلى إسرائيل دون تأخير؟

في رومانيا، بوصفها دولة عضوًا في الاتحاد الأوروبي، لا توجد قيود على تحويل الأموال إلى الخارج، لكن البنوك في الجانبين ستجري فحوصات لمكافحة غسل الأموال. والذي يحدد سرعة التحويل هو في الأساس جودة التوثيق.

1. استلام ثمن البيع مباشرة في حساب مصرفي باسم البائع (في رومانيا أو في إسرائيل)، لا نقدًا ولا إلى طرف ثالث.
2. إعداد ملف توثيق: عقد البيع الموثّق، وشهادة دفع ضريبة البيع، ومستندات الشراء الأصلية، وتوثيق تحويل المال الأصلي من إسرائيل.
3. إبلاغ البنك في إسرائيل مسبقًا بالتحويل المتوقع وإرسال المستندات إليه.
4. فحص تكاليف التحويل والعمولات - ففي التحويلات الكبيرة قد يكون الفارق بين المزوّدين كبيرًا.
5. الاحتفاظ بكل التوثيق لغرض الإبلاغ إلى سلطة الضرائب.

7ماذا نفعل قبل اتخاذ قرار البيع وكيف نرافقكم

أفضل تخطيط للبيع يبدأ قبل نشر إعلان العقار: التحقق من أن مدة الحيازة تجاوزت ثلاث سنوات، وإعداد NIF والشهادات الضريبية، وفحص الآثار في إسرائيل. ونحن نرافق البائعين الإسرائيليين في رومانيا - بما في ذلك البيع عن بُعد بوكالة - من صياغة العقد التمهيدي حتى التسجيل، وبالتنسيق مع المحاسب القانوني في إسرائيل بشأن الإبلاغ والائتمان.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.