Vânzarea unui imobil în România: impozitul pe vânzare, procesul tranzacției și repatrierea banilor în Israel

1Cât impozit se plătește în România la vânzarea unui apartament?

La octombrie 2026, o persoană fizică care vinde o construcție (inclusiv terenul aferent) sau un teren în România plătește un impozit pe venit de 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani inclusiv și de 1% din valoarea tranzacției dacă l-a deținut mai mult de trei ani. Regula se aplică rezidenților din România și nerezidenților, deci și investitorului israelian.

Este important să înțelegeți logica: nu este un impozit pe câștig, ci un impozit pe cifra de afaceri. Cine a cumpărat cu 500.000 de lei și a vândut cu aceeași sumă după doi ani va plăti 15.000 de lei (3%), deși nu a câștigat nimic. Pe de altă parte, cine a vândut cu un câștig mare va plăti un impozit relativ mic raportat la câștig.

• Baza impozabilă: prețul declarat în contract. Dacă este mai mic decât valoarea minimă stabilită în studiul de piață al Camerei Notarilor (studiul de piață), impozitul se va calcula la valoarea stabilită de Cameră. Aceasta înseamnă că declararea unui preț mai mic nu va economisi impozit și poate crea alte probleme.
• Reținere și plată: notarul calculează impozitul, îl încasează înainte de semnare și îl virează autorității până la data de 25 a lunii următoare.
• Principalele scutiri: dobândirea în temeiul unor legi speciale, donația între rude până la gradul al treilea și între soți și succesiunea finalizată în termen de doi ani de la deces. O succesiune nefinalizată în doi ani este supusă unui impozit de 1%.

2Ce documente are nevoie un vânzător străin?

Un vânzător care nu este rezident în România are nevoie de aceleași documente ca un vânzător local și, în plus, de un număr de identificare fiscală românesc (NIF). Când toate documentele sunt pregătite, contractul poate fi semnat în câteva zile; pregătirea în sine este cea care durează.

1. Pașaport valabil al vânzătorului sau, în lipsa lui, o procură notarială corespunzătoare.
2. Actul de proprietate (contractul original de achiziție sau alt document).
3. NIF - emis de ANAF pe baza formularului 030; cererea se depune la administrația fiscală din zona imobilului. Emiterea poate dura aproximativ 30 de zile și se poate solicita accelerarea.
4. Certificat de atestare fiscală (certificat de atestare fiscală) de la primărie, care dovedește că nu există datorii de impozit pe clădiri și teren. Certificatul este valabil până la sfârșitul lunii în care a fost emis.
5. Documentația cadastrală și extrasul de carte funciară (extras de carte funciară), pe care îl comandă notarul.
6. Certificatul de performanță energetică (certificat de performanță energetică).
7. Adeverință de la asociația de proprietari din clădire privind lipsa datoriilor către asociație, cu excepția cazului în care cumpărătorul acceptă să le preia.
8. Facturile și chitanțele recente pentru utilități.

3Cum arată procesul de vânzare pas cu pas?

1. Pregătirea: strângerea documentelor, obținerea NIF și verificarea că nu există ipoteci, popriri sau o înscriere neactualizată în cartea funciară.
2. Antecontractul (antecontract): în majoritatea tranzacțiilor se semnează un antecontract în fața unui notar, cu avans și o dată pentru semnarea finală. Este indicat să definiți în el ce se întâmplă în caz de încălcare.
3. Contractul final: se semnează în fața unui notar, în formă autentică; un vânzător care nu vorbește limba română va fi însoțit de un traducător. Se poate vinde și prin mandatar, în baza unei procuri notariale.
4. Plata impozitului: notarul încasează impozitul pe vânzare de la vânzător în momentul tranzacției.
5. Înscrierea: notarul depune cererea de înscriere a cumpărătorului în Cartea Funciară (Cartea Funciară).
6. După vânzare: închiderea contractelor cu furnizorii de servicii, raportarea în Israel și transferul fondurilor.

4Ce se schimbă când vânzătorul este o societate română?

O societate nu plătește impozit de transfer la vânzarea unui imobil. Câștigul este inclus în profitul societății și, la octombrie 2026, este impozitat cu impozit pe profit de 16% - sau, în cazul unei microîntreprinderi, cu 1% din venituri atâta timp cât societatea nu a depășit plafonul de 100.000 de euro.

• Plafonul de microîntreprindere: vânzarea unui singur imobil depășește de regulă plafonul și trece societatea la impozit pe profit începând cu trimestrul în care a fost depășit.
• TVA: vânzarea unei construcții noi este o operațiune supusă TVA. Între doi operatori înregistrați se aplică mecanismul taxării inverse, iar la vânzarea către persoane fizice TVA este inclus în preț. Statutul imobilului trebuie verificat înainte de stabilirea prețului.
• Vânzarea părților sociale în locul imobilului: uneori se poate vinde întreaga societate. De la Legea 239/2025, transferul de părți sociale ale unui asociat majoritar impune notificarea autorității fiscale în 15 zile, iar registrul comerțului verifică un certificat de lipsă a datoriilor fiscale. Impozitarea vânzării de părți sociale de către un rezident israelian, în România și în Israel, diferă de vânzarea unui imobil și necesită o verificare separată conform convenției.
• Scoaterea banilor: după vânzare, banii rămân în societate. Scoaterea lor sub formă de dividend este supusă reținerii la sursă și noilor limitări privind distribuirea atunci când există pierderi acumulate.

5Cât impozit se plătește în Israel la vânzarea unui imobil din România?

Un rezident israelian datorează impozit pe câștigul de capital la vânzarea unui imobil din străinătate. Un apartament din afara Israelului nu este un drept asupra unui teren în sensul Legii impozitării terenurilor, de aceea este impozitat conform Ordonanței impozitului pe venit și nu cu impozitul pe câștigul imobiliar (mas shevach), iar scutirile israeliene pentru locuința unică nu se aplică. Cota de impozitare a câștigului real al unei persoane fizice este de regulă de până la 25%, sub rezerva regulilor de repartizare a câștigului pe perioade.

• Credit: conform ghidului Autorității Fiscale din Israel (Israel Tax Authority), un rezident israelian care a plătit în străinătate impozit pe câștigul de capital la vânzarea unui imobil de acolo primește un credit în valoarea impozitului plătit, sub rezerva limitărilor legii. Creditul se solicită în anexa D (formularul 1324), împreună cu un document care dovedește plata.
• Semnificația: deoarece impozitul românesc este de 1% - 3% din preț, de regulă va rămâne impozit de plătit în Israel, cu excepția cazului în care câștigul este mic. La o vânzare în pierdere, este posibil ca impozitul românesc să nu fie valorificat deloc.
• Raportare în 30 de zile: vânzătorul trebuie să depună inspectorului fiscal, în termen de 30 de zile de la data vânzării, o notificare pe formularul 1399(i) cu calculul câștigului de capital și să plătească un avans în cuantumul impozitului. Obligația se aplică și atunci când vânzarea se face în pierdere.
• Declarația anuală: în anul vânzării, câștigul de capital trebuie inclus în declarația anuală, cu precizarea că imobilul vândut se află în străinătate.
• Rezidenți care revin și noi imigranți: pot exista scutiri speciale pentru imobilele dobândite în perioada de rezidență în străinătate - fiecare caz trebuie analizat individual.

6Cum aduceți banii înapoi în Israel fără întârzieri?

În România, ca stat membru al Uniunii Europene, nu există restricții la transferul de fonduri în străinătate, dar băncile din ambele părți vor efectua verificări de prevenire a spălării banilor. Viteza transferului este determinată în principal de calitatea documentației.

1. Încasați prețul vânzării direct într-un cont bancar pe numele vânzătorului (în România sau în Israel), nu în numerar și nu către o terță persoană.
2. Pregătiți un dosar de documente: contractul notarial de vânzare, dovada plății impozitului pe vânzare, documentele originale de achiziție și documentarea transferului inițial al banilor din Israel.
3. Informați din timp banca din Israel despre transferul așteptat și trimiteți-i documentele.
4. Verificați costurile de conversie și comisioanele - la transferuri mari, diferența dintre furnizori poate fi semnificativă.
5. Păstrați toată documentația pentru raportarea către Autoritatea Fiscală.

7Ce faceți înainte de a decide să vindeți și cum vă însoțim

Cea mai bună planificare a unei vânzări începe înainte de publicarea imobilului: verificarea că perioada de deținere a depășit trei ani, pregătirea NIF și a certificatelor fiscale și verificarea consecințelor din Israel. Însoțim vânzători israelieni în România - inclusiv vânzarea de la distanță prin procură - de la redactarea antecontractului până la înscriere, în coordonare cu contabilul din Israel în privința raportării și a creditului.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.