מס על מכירת דירה בחו״ל: כמה משלמים במדינת הנכס, כמה בישראל, ואיך מעבירים את הכסף

1כמה מס משלמים על מכירת דירה בחו״ל?

משלמים בשתי שכבות: קודם המס במדינה שבה נמצאת הדירה, ואחר כך מס רווח הון בישראל, שממנו מנכים את המס הזר. מאחר שהזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותו רווח, הנטל הכולל הוא בקירוב הגבוה מבין שני המסים: כשהמס הזר נמוך, משלימים את ההפרש בישראל, וכשהוא גבוה, העודף נשאר במדינת הנכס.

הכלל הזה מתאים לרוב המדינות, אבל לא לכולן: אמנת מס יכולה להעניק בלעדיות למדינת הנכס, ותשלום מקומי מסוים עשוי שלא להיחשב ״מס הכנסה״ לצורך הזיכוי. המדריך הזה משווה בין המדינות ומסביר את המפגש בין שתי מערכות המס. את חובות הדיווח, הטפסים והמועדים פירטנו במדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל ודיווח לרשות המסים.

2מה המס על מכירת דירה בכל מדינה? טבלת השוואה

הטבלה מסכמת את המס המקומי על יחיד שאינו תושב המדינה ומוכר דירה שבבעלותו הישירה, לא דרך חברה. בכל שורה מופיע המועד שבו המקור נבדק. הנתונים תואמים את מדריכי המכירה לפי מדינה שבאתר, ושם מופיעים גם הפרטים, החריגים והדוגמאות.

מקורות: PwC Worldwide Tax Summaries לכל מדינה, אתר רשות המסים האיטלקית ואתר ה-IRS, לפי המועדים שבטבלה. מכירה בידי חברה ממוסה אחרת לגמרי, ובחלק מהמדינות גם מכירת מניות של חברה שמחזיקה נדל״ן חייבת במס במדינת הנכס. את הפירוט המלא לכל מדינה תמצאו במדריכים הייעודיים:

• מכירת נכס ברומניה: המס של 1% או 3% ותהליך העסקה
• מכירת נכס ביוון: השעיית מס רווח הון והאמנה עם ישראל
• מס רווחי הון במכירת נכס בקפריסין והפטורים החדשים
• מכירת נכס בבולגריה ולמה הפטורים לא חלים על תושבי ישראל
• ניכוי FIRPTA במכירת נכס בארה״ב ואיך מקבלים החזר
• מכירת נכס באוקראינה והעברת התמורה לישראל

3למה אי אפשר להשוות מדינות רק לפי שיעור המס?

כי השיעור מוחל על בסיסים שונים. 1% ממחיר המכירה ברומניה יכול להיות יותר מ-20% מהרווח בקפריסין כשהרווח קטן, ופחות כשהרווח גדול. 23% ממחיר החוזה באוקראינה עולים כמעט תמיד על המס הישראלי על הרווח. ובהשעיה ביוון, או במכירה אחרי חמש שנים באיטליה, המס המקומי אפסי והשאלה עוברת כולה לצד הישראלי.

דוגמה להמחשה בלבד, עם נתונים היפותטיים: דירה שנקנתה ב-150,000 אירו ונמכרת ב-200,000 אירו, רווח של 50,000 אירו. נניח, לשם הפשטות, שגם בישראל הרווח הריאלי הוא 50,000 אירו והמס עליו 25%, כלומר 12,500 אירו. החישוב מתעלם מהצמדה, מהוצאות, משערי חליפין וממס יסף.

1. רומניה, החזקה מעל שלוש שנים: 1% מ-200,000, כלומר 2,000 אירו. בישראל נותר לשלם כ-10,500 אירו.
2. בולגריה: 10% מ-45,000 (הרווח בניכוי 10%), כלומר 4,500 אירו. בישראל נותר כ-8,000 אירו.
3. קפריסין, מכירה ראשונה: 20% מ-20,000 (הרווח פחות הפטור של 30,000), כלומר 4,000 אירו, ועוד היטל של 800 אירו. אם רק מס רווחי ההון מוכר לזיכוי, בישראל נותר כ-8,500 אירו.
4. איטליה, מכירה בתוך חמש שנים: 26% מ-50,000, כלומר 13,000 אירו. זה יותר מהמס הישראלי, ולכן בישראל לא נותר לשלם, ו-500 אירו של מס זר אינם מנוצלים. אחרי חמש שנים: אין מס באיטליה, ובישראל משלמים את מלוא 12,500 האירו.
5. אוקראינה, בלי פטור: 23% מ-200,000, כלומר 46,000 אירו. בישראל לא נותר לשלם, אבל 33,500 אירו של מס זר אינם ניתנים לזיכוי בשנת המכירה.
6. יוון, בשנת 2026: אין מס ביוון, ולפי האמנה גם אין מס בישראל. חובת הדיווח בישראל נשארת.
7. ארה״ב: ביום הסגירה ננעלים 30,000 אירו (15% מהמחיר) בניכוי FIRPTA. המס הסופי נקבע רק בדוח האמריקאי, וההפרש מוחזר משם.

4איך ממוסה מכירת דירה בחו״ל בישראל, והאם חל מס שבח?

מס שבח אינו חל. חוק מיסוי מקרקעין חל רק על זכויות במקרקעין בישראל, ודירה בחו״ל היא ״נכס״ לפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה. לכן הרווח ממוסה כרווח הון: עד 25% על הרווח הריאלי, ובנכס שנרכש לפני 2012 בחישוב ליניארי, עם שיעור של עד 20% על החלק שנצבר עד סוף 2011. מאותה סיבה, פטורי הדירה היחידה הישראליים אינם חלים על דירה בחו״ל.

נכון ל-2026, מעל הכנסה חייבת של 721,560 ש״ח בשנה חל מס יסף של 3%, ועל הכנסה ממקורות הוניים מעל אותה תקרה נוסף 2%, ושנת המכירה עלולה לחצות את התקרה. על המכירה מדווחים ומשלמים מקדמה בתוך 30 יום, ובסוף השנה היא נכללת בדוח השנתי. את המנגנון הזה פירטנו במדריך הדיווח שהפנינו אליו למעלה.

5איך עובד זיכוי מס זר, ומתי הוא לא מכסה את כל המס?

המס ששולם במדינת הנכס מנוכה מהמס הישראלי על אותו רווח, אבל לא יותר ממנו. לפי סיכום המס של PwC לישראל, הזיכוי מחושב לפי סוגי הכנסה, ומס זר שלא נוצל אפשר להעביר לחמש שנות המס הבאות, כנגד מס על הכנסה מאותו סוג. הוא אינו מוחזר במזומן. בפועל, אלה הנקודות שבהן משקיעים מופתעים:

• מס זר נמוך: ברומניה, בבולגריה ובאיטליה אחרי חמש שנים, רוב המס או כולו משולם בישראל.
• מס זר גבוה: באוקראינה, ולעיתים באיטליה בתוך חמש שנים, המס המקומי עולה על המס הישראלי, והעודף אינו מוחזר.
• לא כל תשלום הוא מס הכנסה: מס העברה, היטל 0.4% בקפריסין או ההיטל הצבאי באוקראינה עשויים שלא להיות מוכרים לזיכוי. בודקים את זה מול רואה החשבון מראש.
• מקדמה אינה מס סופי: ניכוי FIRPTA הוא מקדמה. לפי מקורות מקצועיים בישראל, הזיכוי ניתן על המס הזר הסופי, שנקבע רק בדוח האמריקאי.
• חישוב שונה: בישראל הרווח מחושב בשקלים ולפי כללי הפקודה, ופטורים מקומיים, כמו הפטור הקפריסאי, אינם מוכרים.
• הוכחה: בלי אישור על המס ששולם, כמו קבלת הנוטריון ברומניה או אישור רשות המסים בבולגריה, קשה לקבל את הזיכוי.

6מה משנה אמנת המס, ולמה יוון וקפריסין שונות?

ברוב המדינות שבטבלה האמנה מאפשרת למדינת הנכס למסות את הרווח, וישראל, כמדינת התושבות, ממסה גם היא ונותנת זיכוי. כך ברומניה, בבולגריה, בפורטוגל, באיטליה, באוקראינה ובארה״ב. האמנה עם ארה״ב אינה פוטרת מ-FIRPTA, משום שרווח ממקרקעין מוחרג בה מהפטור הכללי על רווחי הון.

יוון שונה: לפי סעיף 13(1) לאמנה, רווח של תושב ישראל ממכירת מקרקעין ביוון ממוסה רק ביוון. כל עוד מס רווח ההון היווני מושעה, מכירה ישירה של דירה עשויה להיות פטורה בשתי המדינות. הפטור אינו חל על מכירת מניות של חברה יוונית, והוא אינו פוטר מדיווח בישראל. קפריסין שונה בכיוון ההפוך: היא אינה מופיעה ברשימת אמנות המס של ישראל, ולכן הזיכוי ניתן לפי הדין הישראלי בלבד, באותן מגבלות.

7איך מעבירים לישראל את הכסף ממכירת דירה בחו״ל?

בהעברה בנקאית מתועדת לחשבון על שמכם, עם תיק שמראה את כל השרשרת: איך הדירה נקנתה ובאיזה כסף, שטר המכירה, אישור על תשלום המס במדינת הנכס, והחשבון שממנו יוצאת התמורה. הבנק בישראל בודק את מקור הכספים, ותיק מסודר שנשלח לבנקאי לפני ההעברה מקצר את הבדיקה.

• מדינות האיחוד האירופי (רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, פורטוגל, איטליה): בדרך כלל אין מגבלה על הוצאת התמורה, והעיכובים נובעים ממסמכים חסרים ומבדיקות מקור הכספים.
• ארה״ב: 15% מהמחיר נשארים אצל ה-IRS עד שמתקבל אישור להקטנת הניכוי או החזר דרך הדוח השנתי. את זה מתכננים בחוזה, לא ביום הסגירה.
• אוקראינה: לפי הכללים של הבנק המרכזי בזמן משטר צבאי, העברות לחו״ל מוגבלות, ולא מצאנו היתר כללי לתושב חוץ יחיד להעביר את תמורת המכירה. את מסלול הכסף בודקים לפני החתימה.
• תזמון מול ישראל: המקדמה בישראל משולמת בתוך 30 יום מהמכירה, לעיתים לפני שהכסף הגיע או לפני שהמס הזר הסופי נקבע. כדאי לתכנן את תזרים המזומנים בהתאם.

8מה לעשות לפני שחותמים על מכירה, ואיך אנחנו מלווים

לפני שמפרסמים את הדירה כדאי לעשות שלושה דברים: לחשב את המס בשתי המדינות על אותה עסקה, לבדוק את האמנה ואת מה שייחשב מס זר לצורך הזיכוי, ולבנות מראש את תיק המסמכים להעברת הכסף. אנחנו מלווים את הצד המשפטי של המכירה, מהכנת המסמכים ועד החתימה, כולל חתימה מרחוק באמצעות ייפוי כוח. במדינת הנכס פועלים לצדנו נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי, ובישראל אנחנו מתאמים עם רואה החשבון שלכם את הדיווח, את הזיכוי ואת לוח הזמנים.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך