האם ישראלים יכולים לקנות נכס בחו״ל? הגבלות על רוכשים זרים לפי מדינה

השאלה ״מותר לי בכלל לקנות שם?״ היא הראשונה שמשקיע ישראלי שואל. התשובה תלויה בשלושה דברים: איזה דרכון יופיע בחוזה, מה בדיוק קונים (דירה, קרקע או קרקע חקלאית), ואיפה הנכס נמצא. המדריך הזה מרכז את ההגבלות על רוכשים זרים בשמונה מדינות בטבלה אחת, ומפנה למדריכים המפורטים לכל מדינה. השוואה רחבה יותר, שכוללת גם מס, מימון ואמינות הרישום, מופיעה בהשוואה המשפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלי.

1האם ישראלים יכולים לקנות נכס בחו״ל?

כן. ישראלי רשאי לרשום על שמו דירה או בית בכל שמונה המדינות שבמדריך. ההגבלות על רוכשים זרים כמעט אף פעם אינן איסור לקנות דירה. הן נוגעות לשלושה תחומים: בעלות בקרקע עצמה, קרקע חקלאית, ודרישה להיתר מוקדם לפני רישום הבעלות.

חשוב להבין מי נחשב ״זר״. ברומניה, ביוון, בקפריסין ובבולגריה ההגבלות חלות על מי שאינו אזרח של מדינה באיחוד האירופי או באזור הכלכלי האירופי (ביוון גם EFTA). ישראלי שמחזיק גם בדרכון רומני, פורטוגלי, פולני או גרמני וקונה בו, נבחן כאזרח האיחוד. במדינות האלה זו לעיתים ההחלטה החשובה ביותר בעסקה, עוד לפני בחירת הנכס.

2הגבלות על רוכשים זרים לפי מדינה: טבלת השוואה

הטבלה מתייחסת לרוכש ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי, והיא נכונה לנובמבר 2026. היא מסכמת את הכלל ולא כל חריג, ולכן לפני עסקה בודקים את המקרה הספציפי.

3איפה ישראלי לא יכול לרשום קרקע על שמו?

ברומניה ובבולגריה. בשתי המדינות זר מחוץ לאיחוד יכול להיות בעלים של מבנה או דירה, אבל לא של הקרקע עצמה, אלא אם יש אמנה בינלאומית שמאפשרת זאת. אמנה כזו עם ישראל לא אותרה באף אחת מהן.

ברומניה, סעיף 6 לחוק 312/2005 קובע שאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנות בינלאומיות ועל בסיס הדדיות. לכן בית עם מגרש נרשם בדרך כלל כך שהבית על שם הקונה והקרקע בזכות Superficie, או שהכול נרשם על שם חברה רומנית (SRL), שהיא אישיות משפטית רומנית גם כשבעלי המניות ישראלים. פירטנו את המסלולים במדריך לרכישת קרקע ברומניה על ידי זרים, ואת ההבדלים בין אזרחויות בטבלה של מי יכול לקנות ברומניה לפי דרכון.

בבולגריה, סעיף 22 לחוקה וסעיף 29 לחוק הקניין מאפשרים לזרים לרכוש מבנים וזכויות קניין מוגבלות, אבל קרקע רק מכוח אמנה בינלאומית או בירושה על פי דין. דירה בבניין משותף נרשמת ישירות על שם הקונה. בית עם חצר, וילה או מגרש לבנייה נרכשים בדרך כלל דרך חברה בולגרית, לרוב EOOD. הסברנו את המבנה ואת עלויותיו במדריך לרכישת קרקע בבולגריה דרך חברה.

4באילו מדינות צריך היתר כדי לקנות נכס כזר?

בקפריסין תמיד, וביוון רק באזורי ספר. בשתי המדינות עסקה שנרשמת בלי ההיתר בטלה, ולכן ההיתר הוא תנאי לעסקה ולא פורמליות.

בקפריסין, סעיף 3(1) לחוק רכישת מקרקעין (זרים), Cap. 109, אוסר על זר לרכוש מקרקעין בלי היתר מוקדם של מועצת השרים, שניתן בפועל דרך הממונה המחוזי. ההיתר נדרש לפני רישום הבעלות ולא לפני החתימה, ולכן מפקידים את החוזה במרשם המקרקעין מיד ומגישים את הבקשה במקביל. כשהשטח עולה על הדרוש לבית מגורים או לעסק, ובכל מקרה על שתי ״סקאלות״, החוק מאפשר להתנות את ההיתר בתנאים נוספים. נכון לספטמבר 2026 הממשלה ובית הנבחרים דנו בהצעות להחמיר את ההסדר, ולכן בודקים את מצב החוק ביום החתימה. ראו את המדריך להיתר מועצת השרים בקפריסין.

ביוון אין הגבלה כללית על זרים. אבל לפי חוק 1892/1990, רוכש שאינו אזרח האיחוד או EFTA צריך היתר מוקדם כדי לרכוש זכות בנכס באזור ספר. ההיתר ניתן על ידי ועדה במנהל המבוזר האזורי, ונדרשת הצבעה חיובית של נציג משרד הביטחון. אזורי הספר כוללים, בין השאר, את כל איי הדודקנס (רודוס, קוס ועוד), את סנטוריני, לסבוס, כיוס, סאמוס ואזור אוורוס. האיסור חל גם על העברת מניות בחברה שמחזיקה נכס כזה. ראו את המדריך להיתר רכישה באזורי ספר ביוון.

5איפה אין הגבלות על רוכשים זרים?

בפורטוגל, באיטליה ובארה״ב ישראלי רוכש דירה, בית או קרקע בדומה לאזרח מקומי, עם הסתייגויות נקודתיות.

• פורטוגל: אין איסור כללי על בעלות זרים בנכס מגורים, ואין צורך בתושבות כדי לקנות. מקורות מקצועיים מציינים מגבלות מצומצמות באזורים רגישים מסוימים, כמו אזורים צבאיים ומוגנים, שרק לעיתים רחוקות נוגעות לרכישת דירה רגילה. הבעלות בנכס אינה מקנה זכות לגור בפורטוגל, ומאז אוקטובר 2023 רכישת נדל״ן גם אינה מסלול לגולדן ויזה.
• איטליה: זר נהנה מזכויות אזרחיות, ובהן רכישת מקרקעין, בתנאי של הדדיות. לפי דף ההדדיות שמשרד החוץ האיטלקי מפרסם על ישראל, אין בישראל מגבלות משפטיות על איטלקים שרוכשים קרקעות ומבנים, למעט קרקע מדינה, ולכן התנאי מתקיים לגבי ישראלים. ה-notaio בודק זאת לפני החתימה.
• ארה״ב: אין איסור פדרלי על רכישת נדל״ן בידי זרים. מי שרוכש זכות בקרקע חקלאית חייב לדווח עליה למשרד החקלאות האמריקאי בתוך 90 יום, לפי חוק AFIDA. כמה מדינות, ובהן פלורידה וטקסס, חוקקו הגבלות על רוכשים הקשורים למדינות מסוימות כמו סין, רוסיה ואיראן, וישראל אינה ברשימות האלה. ב-2026 הוצעו ברמה הפדרלית תיקונים שמרחיבים את הפיקוח, ונכון לספטמבר 2026 לא נחקק איסור חדש.

6האם זרים יכולים לקנות קרקע חקלאית בחו״ל?

לרוב לא, או רק בתנאים שמשקיע זר אינו עומד בהם. קרקע חקלאית היא הנכס המוגבל ביותר לזרים במזרח אירופה, וזה המקום שבו עסקאות ״קרקע זולה בשולי העיר״ נתקעות.

• רומניה: קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי (extravilan) כפופה לחוק 17/2014, עם זכויות קדימה ותנאי ותק ותושבות לקונה, שחברה רומנית חדשה אינה עומדת בהם.
• בולגריה: חוק הקרקע החקלאית דורש בדרך כלל יותר מחמש שנות תושבות או התאגדות בבולגריה. זר שירש קרקע חקלאית בלי בסיס לרכישה צריך להעביר אותה בתוך שלוש שנים.
• אוקראינה: לפי סעיף 81 לקוד הקרקעות, זרים אינם רשאים להחזיק בקרקע חקלאית, וזר שירש קרקע כזו חייב להעביר אותה בתוך שנה. נכון לינואר 2026 נדונו בפרלמנט הצעות לפתוח גישה מבוקרת, אבל האיסור עומד בעינו.
• יוון: מחוץ לאזורי ספר אין הגבלה לפי אזרחות, אבל רכישת חלקה חקלאית של יותר מ-250 דונם טעונה אישור מוקדם, לכל רוכש.

7האם דרכון אירופי מבטל את ההגבלות?

במדינות האיחוד, ברוב המקרים כן. ברומניה, ביוון, בקפריסין ובבולגריה ההגבלות חלות על אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד, ולכן ישראלי שקונה כאזרח האיחוד נבחן כמו כל אזרח אירופי. יש לכך שלושה סייגים:

1. צריך לקנות בדרכון האירופי בפועל: להציג אותו לנוטריון ולהקפיד שכל מסמכי העסקה עקביים.
2. דרכון אירופי אינו פותר את דיני הקרקע החקלאית, שמציבים תנאי ותק ותושבות גם לאזרחי האיחוד.
3. בחירת האזרחות משפיעה גם על המס, על הירושה ועל הדיווח בישראל, ולכן בודקים את התמונה המלאה לפני שבוחרים.

באוקראינה ובארה״ב דרכון אירופי לא משנה את התמונה. באוקראינה האיסור על קרקע חקלאית חל על כל הזרים, ובארה״ב ממילא אין הגבלה על ישראלים.

8האם ״פתרון יצירתי״ יכול לעקוף את ההגבלה?

לא כדאי לבנות עליו. רישום על שם קרוב משפחה שהוא אזרח האיחוד, הסכם נאמנות לא רשום או חכירה ארוכה נראים פשוטים, אבל הם מעבירים את הסיכון מהדין המקומי ליחסים האישיים, לירושה ולנושים. ביוון האיסור באזורי ספר חל גם על זכויות אובליגטוריות ועל העברת מניות. בקפריסין חכירה ליותר מ-33 שנה ורכישת שליטה בחברה שמחזיקה מקרקעין נחשבות ״רכישה״ שדורשת היתר. מבנה חוקי ושקוף, כמו חברה מקומית או זכות Superficie רשומה, עדיף על מבנה שמטרתו היחידה לעקוף את החוק.

9מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

לפני שמתאהבים בנכס, קובעים שלושה דברים: באיזו אזרחות קונים, האם העסקה כוללת קרקע או קרקע חקלאית, והאם המיקום דורש היתר. רק אחר כך בוחרים מבנה החזקה ומנסחים חוזה שמתנה את התשלום בהיתר כשהוא נדרש. אנחנו בודקים את השאלות האלה בתחילת כל עסקה, עובדים מול עורכי הדין והנוטריונים במדינת הנכס, ובוחנים יחד עם היועצים שלכם את ההשלכות בישראל.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך