בקצרה
קניית דירה בחו״ל לישראלים היא שרשרת של שמונה החלטות: מדינה, מבנה החזקה, מימון, בדיקות, חוזה, רישום, דיווח בישראל ויציאה. העסקה כפופה לדין של מדינת הנכס ונרשמת במרשם המקומי, אבל המס והדיווח ממשיכים לחול גם בישראל, כי תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו מכל העולם. רוב הטעויות היקרות נעשות לפני התשלום הראשון, ולכן את מבנה ההחזקה, הבדיקות ומנגנון התשלום קובעים לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1הסדר חשוב: מבנה ההחזקה והמימון נקבעים לפני שבוחרים נכס, כי שינוי מאוחר עולה במס ובזמן.
- 2ברוב המדינות במדריך הבעלות נוצרת או מוגנת כלפי צדדים שלישיים רק ברישום במרשם המקומי, ולא ביום החתימה.
- 3הנוטריון במדינת הנכס ניטרלי ואינו מייצג את הקונה. את הבדיקות ואת תנאי התשלום צריך לבדוק עורך דין שפועל בשבילכם.
- 4בישראל: מכירה מדווחת בתוך 30 יום, השכירות ממוסה גם כאן, והעברת כספים גדולה לחו״ל יכולה לחייב בדוח שנתי.
- 5על היציאה חושבים כבר בקנייה: מס מכירה בשתי המדינות, ניכוי מס במקור במדינות מסוימות, ירושה והחזרת הכסף לישראל.
מי שמחפש ״קניית דירה בחו״ל״ מוצא בעיקר מודעות על פרויקטים ותשואות. מבחינה משפטית, השאלה החשובה אינה איזה נכס לקנות, אלא באיזה סדר מקבלים את ההחלטות, ומה כל החלטה סוגרת או פותחת בהמשך. המדריך הזה הוא המפה: הוא עובר על כל שלב בעסקה מנקודת המבט של רוכש ישראלי, משווה בין שמונה המדינות שבהן אנחנו מלווים עסקאות, ומפנה למדריך המפורט של כל מדינה. הנתונים נכונים לנובמבר 2026.
מה השלבים בקניית דירה בחו״ל?
יש שמונה שלבים, והסדר ביניהם אינו מקרי: כל החלטה מוקדמת מגבילה את מה שאפשר לעשות אחריה. מי שחותם על חוזה לפני שהחליט על מבנה ההחזקה, למשל, עלול לגלות שהנכס רשום על השם הלא נכון מבחינת המס בישראל.
- בחירת מדינה לפי המטרה, הדרכונים במשפחה והמגבלות על זרים.
- מבנה החזקה: על שמכם, על שם בני משפחה או דרך חברה.
- מימון: הון עצמי, משכנתא מקומית או הלוואה בישראל, ותיעוד מקור הכספים.
- בדיקות: בעלות, שעבודים, היתרים, חובות ומגבלות על הנכס.
- חוזה ומנגנון תשלום: תשלומים שקשורים לאבני דרך שאפשר לאמת.
- חתימה ורישום במרשם המקרקעין של מדינת הנכס.
- דיווח ומס בישראל על ההעברות, השכירות והמכירה.
- יציאה: מכירה, ירושה והחזרת הכסף לישראל.
איך בוחרים מדינה לקניית דירה בחו״ל?
מתחילים מהמטרה ומהמגבלות המשפטיות, ולא מהמחיר. הכנסה שוטפת, שימור הון, בית נופש, מעמד במדינה ופיתוח הן מטרות שונות, וכל אחת מצמצמת את האפשרויות אחרת. אחר כך בודקים מה מותר לכם לקנות: ישראלי רשאי לקנות דירה בכל שמונה המדינות במדריך, אבל ברומניה ובבולגריה קרקע נרכשת בדרך כלל דרך חברה מקומית, בקפריסין נדרש היתר מועצת השרים לרוכש שאינו אזרח האיחוד, וביוון נדרש היתר מוקדם באזורי ספר.
דרכון אירופי של אחד מבני המשפחה יכול לשנות את התמונה, ולכן בודקים אותו לפני שבוחרים נכס. השוואה מלאה בין המדינות, לפי מי רשאי לקנות, הגנות, מס ומימון, תמצאו במדריך באיזו מדינה כדאי לקנות נכס בחו״ל. אנחנו לא ממליצים על שוק מסוים ולא מעריכים תשואות.
לקנות על שמי או דרך חברה?
מחליטים לפני התשלום הראשון, כי העברת נכס מיחיד לחברה אחרי הרכישה היא בדרך כלל עסקה חדשה, עם מסים ואגרות משלה. החזקה ישירה פשוטה וזולה יותר לתחזוקה. חברה יכולה להיות הכרחית, למשל לרכישת קרקע ברומניה או בבולגריה בלי דרכון אירופי, או מקובלת, כמו LLC בארה״ב, אבל היא מוסיפה שכבת מס ועלויות בשתי מדינות.
בצד הישראלי יש שתי מלכודות מוכרות: חברה זרה שהשליטה והניהול בה מופעלים מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל לצורכי מס, וחברה שמחזיקה נכס להשכרה במדינה עם מס נמוך עלולה להיכנס לכללי חברה נשלטת זרה. את ההחלטה מקבלים עם יועץ מס, לפי מספר הנכסים, המטרה ואופק ההחזקה.
אפשר לקבל משכנתא לדירה בחו״ל?
לפעמים, אבל זה תלוי במדינה ובבנק. בחלק מהמדינות בנקים מקומיים מממנים רוכשים זרים לפי מדיניות פנימית, בחלקן המימון מוגבל, ובאוקראינה הוא אינו מעשי בזמן המשטר הצבאי. החלופות הנפוצות הן הון עצמי או הלוואה בישראל, למשל כנגד נכס בארץ.
בכל מסלול, הבנק בישראל והבנק במדינת הנכס יבקשו לדעת מאין הכסף. תיק מסודר עם אישורי הכנסה, מכירה, הלוואה או מתנה, מתורגם כשנדרש, מונע עיכוב ביום שבו התשלום צריך להגיע. אם יש משכנתא, מבקשים אישור עקרוני לפני החתימה על חוזה מקדים, ולא אחריה.
מה בודקים לפני קניית דירה בחו״ל?
בודקים את הנכס במרשם הרשמי ולא לפי המסמכים שהמוכר מציג: מי הבעלים הרשום, מה רובץ על הנכס, והאם מה שבנוי בשטח הוא מה שאושר. רשימת הבדיקות הבסיסית דומה בכל המדינות:
- בעלות רשומה: תמצית עדכנית מהמרשם, והתאמה בין הבעלים הרשום לבין מי שחותם.
- שעבודים ועיקולים: משכנתאות, עיקולים, תביעות וזכויות של צד שלישי.
- היתרים: היתר בנייה, היתר שימוש או אכלוס, והתאמה בין הרישום לבין המצב בשטח.
- חובות: מסי רכוש, דמי ניהול וחובות לוועד הבית או לחברת הניהול.
- מגבלות על זרים: היתר מיוחד, אזור ספר, קרקע חקלאית או מגבלה על מספר יחידות.
- ברכישה מיזם: היתר בנייה בתוקף, בעלות היזם בקרקע, שעבודים לטובת הבנק המממן ובטוחות לכספי הקונה.
ברוב המדינות במדריך הנוטריון ניטרלי: הוא בודק את תקינות האקט וגובה מסים, אבל אינו מייצג את הקונה ואינו בודק בשבילו את תנאי התשלום או את הסיכונים מול היזם. בקפריסין אין נוטריון במובן הקלאסי, ולכן עורך הדין של הקונה הוא הגורם המרכזי.
מה צריך להיות בחוזה, ואיך מגינים על הכסף?
כל תשלום צריך להיות קשור לאירוע שאפשר לאמת, כמו רישום, היתר או הפקדת החוזה, ולא רק לתאריך או להצהרה של המוכר. בחוזה מקדים בודקים מה קורה למקדמה אם הקונה או המוכר חוזרים בהם, אילו תנאים מתלים חלים (מימון, היתר לזר, תוצאות הבדיקות), ומה המועד האחרון לחתימה הסופית.
ברכישה מיזם, ההבדל בין מועד המסירה, שבו מקבלים מפתח, לבין מועד הרישום, שבו הנכס רשום על שמכם, הוא ההבדל בין ציפייה לזכות. את יתרת התשלום כדאי לקשור למועד השני. מי שחותם מישראל עושה זאת בדרך כלל בייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום, שמנוסח מראש מול הנוטריון המקומי ומסמיך רק לפעולות המוגדרות. ברומניה ייפוי כוח לעסקת מקרקעין שנחתם בישראל נחתם בפני הקונסול הרומני.
מתי הדירה באמת שלי? מי מעורב ואיפה נרשמים בכל מדינה
ברוב המדינות במדריך הבעלות עוברת, או מוגנת כלפי צדדים שלישיים, רק כשהיא נרשמת במרשם המקרקעין המקומי. בארה״ב השטר נרשם ברמת המחוז, אבל אין ערבות ממשלתית לבעלות, ולכן ההגנה נשענת על בדיקת זכויות וביטוח בעלות. הטבלה מסכמת את בעלי התפקיד, את המרשם ואת המסים הבולטים בצד הקונה, נכון לנובמבר 2026.
| מדינה | מי חייב להיות מעורב | איפה נרשמת הבעלות | מסים ואגרות בולטים לקונה (נכון לנובמבר 2026) |
|---|---|---|---|
| רומניה | נוטריון ציבורי (חוזה מכר נוטריוני) | Cartea Funciară, במשרדי הקדסטר והרישום של ANCPI | מע״מ 21% בנכס חדש מיזם; שכר נוטריון ואגרת רישום של 0.15% |
| יוון | נוטריון; מספר מס (AFM) | הקדסטר הלאומי (Ktimatologio) | מס העברה אפקטיבי של 3.09% ביד שנייה; מע״מ על נכס חדש מוקפא |
| קפריסין | עורך דין של הקונה; היתר מועצת השרים לרוכש שאינו אזרח האיחוד | מחלקת המקרקעין והמדידות (DLS) | דמי העברה של 3%-8% (מופחתים ב-50%), או מע״מ בנכס חדש ואז אין דמי העברה |
| בולגריה | נוטריון (שטר נוטריוני) | מרשם הנכסים של סוכנות הרישום, באישור שופט רישום | מס העברה מקומי של 0.1%-3%, שכר נוטריון ואגרת רישום |
| ארה״ב | חברת Title או עורך דין, לפי המדינה; חשבון נאמנות (Escrow) | רישום השטר ברמת המחוז (County) | לפי המדינה והמחוז; במכירה בידי זר הקונה מנכה 15% מהמחיר לפי FIRPTA |
| איטליה | notaio (אקט rogito); codice fiscale | מרשמי המקרקעין של Agenzia delle Entrate | מס רישום של 9% מיד פרטית, בדרך כלל על הערך הקדסטרלי; 10% IVA מקבלן |
| פורטוגל | escritura או Casa Pronta; מספר מס (NIF) | registo predial, במשרדי רישום המקרקעין | IMT של 7.5% לתושבי חוץ ומס בולים של 0.8% |
| אוקראינה | נוטריון אוקראיני, שגם רושם את הבעלות; מספר מס (РНОКПП) | מרשם הזכויות הממלכתי במקרקעין | תשלום של 1% לקרן הפנסיה, אלא אם חל פטור |
לכל מדינה יש באתר מדריך מפורט, עם השלבים, המסמכים והסיכונים האופייניים לה:
- רכישת נכס ברומניה - המדריך המשפטי
- רכישת נכס ביוון - המדריך המשפטי
- רכישת נכס בקפריסין - המדריך המשפטי
- רכישת נכס בבולגריה - המדריך המשפטי
- רכישת נכס בארה״ב - המדריך המשפטי
- תהליך רכישת נכס באיטליה מול notaio
- תהליך רכישת נכס בפורטוגל: CPCV ו-escritura
- קניית דירה באוקראינה ורישום הבעלות
מה צריך לדווח לרשות המסים על דירה בחו״ל?
תושב ישראל ממוסה בישראל על הכנסותיו מכל העולם, ולכן דירה בחו״ל נוגעת ברשות המסים גם כשהיא משלמת מס במדינתה. יש שלוש נקודות מגע עיקריות, נכון לנובמבר 2026:
- שכירות: בוחרים בין 15% על השכירות מנכס מגורים בחו״ל, בניכוי פחת בלבד ובלי זיכוי על המס הזר, לבין מס שולי על ההכנסה נטו עם זיכוי על המס ששולם במדינת הנכס.
- מכירה: רווח הון לפי פקודת מס הכנסה, ולא מס שבח, ככלל עד 25% על הרווח הריאלי עם זיכוי על המס המקומי. מגישים הודעה בטופס 1399 בתוך 30 יום ומשלמים מקדמה.
- דוח שנתי: החובה יכולה לקום גם בלי רווח, למשל מהעברה של 500,000 ש״ח ומעלה לחו״ל בתוך 12 חודשים, או משווי נכסי חוץ מעל הרף שבתקנות.
הפירוט המלא, כולל מס יסף, הצהרת הון וכללי החזקה דרך חברה, נמצא במדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל: מס ודיווח. כדאי לבנות לוח העברות עם רואה החשבון עוד לפני התשלום הראשון, ולסמן באיזו שנת מס כל העברה נופלת.
איך יוצאים מההשקעה: מכירה, ירושה והחזרת הכסף?
על היציאה חושבים ביום הקנייה, כי מבנה ההחזקה והמדינה קובעים כמה קל יהיה למכור, להוריש ולהעביר את הכסף. במכירה חל מס במדינת הנכס ובישראל, ובחלק מהמדינות יש מנגנון גבייה מיוחד: בארה״ב, לפי רשות המסים האמריקאית, הקונה מנכה ככלל 15% ממחיר המכירה כשהמוכר זר. באוקראינה תושב חוץ משלם במכירה 18% מס הכנסה ו-5% היטל צבאי, בכפוף לפטורים, והעברת התמורה לחו״ל מוגבלת בזמן המשטר הצבאי.
ירושה של נכס בחו״ל מתנהלת לפי הליך מקומי, אצל נוטריון או בבית משפט, ולעיתים במקביל להליך בישראל. צוואה שמתאימה לשתי המדינות, ותיק מסודר עם החוזה, אישורי הרישום ואישורי המס, חוסכים ליורשים זמן רב. כשהנכס מוחזק דרך חברה, אפשר לעיתים למכור מניות במקום נכס, ולכל דרך יש תוצאת מס אחרת.
אילו טעויות חוזרות אצל ישראלים שקונים דירה בחו״ל?
- תשלום ליזם לפני שיש היתר בנייה או זכות רשומה כלשהי לקונה.
- הסתמכות על עורך דין שמייצג את המוכר או את היזם.
- ״תשואה מובטחת״ שאינה מגובה בבטוחה.
- מבנה החזקה שנבחר בלי לבדוק את המס בישראל.
- ייפוי כוח כללי מדי, או כזה שהנוטריון המקומי אינו מקבל.
- לחץ זמן שמונע בדיקה לפני התשלום הראשון.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים
לפני החתימה כדאי לסגור ארבעה דברים: מבנה ההחזקה, תוצאות הבדיקות במרשם, מנגנון תשלום שקשור לאבני דרך, ולוח העברות ודיווחים בישראל. אנחנו מלווים את הצד המשפטי של העסקה מנקודת המבט של הקונה הישראלי, עובדים לצד נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי במדינת הנכס, ומתאמים עם רואה החשבון או יועץ המס שלכם בישראל.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה במדינה או בנכס מסוים. השיעורים, הכללים והמועדים משתנים, ולכל עסקה נסיבות משלה. לפני כל החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
מה בודקים לפני קניית דירה בחו״ל?
את הבעלות הרשומה במרשם הרשמי, שעבודים ועיקולים, היתרי בנייה ושימוש והתאמתם למצב בשטח, חובות מס ודמי ניהול, ומגבלות על רוכשים זרים. ברכישה מיזם בודקים גם את היתר הבנייה, את בעלות היזם בקרקע ואת הבטוחות לכספי הקונה.
האם ישראלי יכול לקנות דירה בחו״ל על שמו?
בכל שמונה המדינות במדריך ישראלי רשאי לקנות דירה. ההבדלים מתחילים בקרקע ובהיתרים: ברומניה ובבולגריה קרקע נרכשת בדרך כלל דרך חברה מקומית, בקפריסין נדרש היתר מועצת השרים, וביוון היתר באזורי ספר.
האם צריך עורך דין מקומי כשקונים דירה בחו״ל?
כן. העסקה כפופה לדין המקומי, והנוטריון ניטרלי ואינו מייצג את הקונה. עורך דין שפועל בשביל הקונה בודק את הנכס ואת תנאי התשלום, ועורך דין ישראלי מחבר את העסקה למס ולדיווח בישראל.
אפשר לקנות דירה בחו״ל בלי לטוס?
ברוב המדינות כן, בייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום. ברומניה ייפוי כוח לעסקת מקרקעין שנחתם בישראל נחתם בפני הקונסול הרומני. פתיחת חשבון בנק עשויה לדרוש נוכחות או זיהוי מרחוק לפי כללי הבנק.
האם צריך לדווח לרשות המסים על דירה בחו״ל?
כן. השכירות ממוסה גם בישראל, מכירה מדווחת בטופס 1399 בתוך 30 יום עם מקדמה, והעברה של 500,000 ש״ח ומעלה לחו״ל בתוך 12 חודשים יכולה לחייב בהגשת דוח שנתי, נכון לנובמבר 2026.
כמה זמן לוקחת קניית דירה בחו״ל?
עסקת יד שנייה מסודרת נמשכת ברוב המדינות שאנחנו מכירים בין כחודש לכשלושה חודשים מהחוזה הראשון ועד הרישום, ומשכנתא מאריכה אותה. ברכישה מיזם המועד נקבע לפי לוח הבנייה. אלה טווחים טיפוסיים ולא התחייבות.
כדאי לקנות דירה בחו״ל דרך חברה?
זה תלוי במדינה, במטרה ובמספר הנכסים. חברה יכולה להיות הכרחית לרכישת קרקע במדינות מסוימות, אבל היא מוסיפה שכבת מס ועלויות, ועלולה להיחשב חברה ישראלית אם היא מנוהלת מכאן. מחליטים לפני הרכישה, עם יועץ מס.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריךמקורות
- IRS - FIRPTA Withholding
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Cyprus
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Bulgaria
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Greece
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Italy
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Portugal
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (Romania)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Individual: Income determination
