باختصار
يستطيع المقيم في إسرائيل الحصول على رهن عقاري من بنك محلي في معظم الدول التي نرافق فيها الصفقات، لكن دائمًا تقريبًا بشروط أشد مما يحصل عليه المقيم المحلي: نسبة تمويل أقل، ومستندات أكثر، وموافقة غير مضمونة. في رومانيا وبلغاريا وقبرص والولايات المتحدة توجد مسارات معروفة للأجانب؛ وفي اليونان والبرتغال وإيطاليا يعتمد التمويل كثيرًا على البنك؛ أما في أوكرانيا، في ظل الأحكام العرفية، فهو يكاد لا يكون خيارًا عمليًا. والبديل الشائع هو قرض لكل غرض بضمان رهن شقة في إسرائيل، وهو محدود بنسبة 50% من قيمة الشقة المرهونة.
أبرز النقاط
- 1الرهن العقاري من بنك أجنبي مضمون بالعقار في الخارج، ويفحص البنك دخلكم الإسرائيلي بحذر أكبر مما يفعل مع مقترض محلي.
- 2نسب تمويل الأجانب وفق المصادر: في رومانيا حتى نحو 70%، وفي الولايات المتحدة غالبًا 60%-65%، وفي قبرص غالبًا 60%-70%. وفي بلغاريا السقف التنظيمي 85%، لكن النسبة الفعلية لغير المقيم أقل.
- 3القرض لكل غرض في إسرائيل محدود بنسبة 50% من قيمة الشقة المرهونة، والدين بالشيكل في مقابل عقار باليورو أو بالدولار.
- 4العملة لا تقل أهمية عن الفائدة: الفارق بين عملة الدخل وعملة الدين يغيّر القسط مع كل تقلب في سعر الصرف.
- 5في الصفقة الممولة يُستحسن أن يكون العقد التمهيدي مشروطًا بالموافقة على التمويل، وإلا تعرّضت الدفعة المقدمة للخطر.
- 6في مسار الضريبة بنسبة 15% على دخل الإيجار من الخارج لا تُخصم الفائدة، ولذلك يُختار هيكل التمويل ومسار الضريبة معًا.
يبدو السؤال «هل يمكن أخذ رهن عقاري على شقة في الخارج؟» بسيطًا، لكن له جوابين مختلفين. الأول: رهن عقاري من بنك في دولة العقار، حيث يكون الضمان هو العقار الذي تشترونه. والثاني: قرض في إسرائيل، حيث يكون الضمان شقة تملكونها في البلاد. كل مسار يناسب حالة مختلفة، وكثيرًا ما يُجمع بينهما.
يلخّص هذا الدليل، دولةً بعد دولة، ما نعرفه عن التمويل من بنك محلي لمقيم في إسرائيل غير مقيم في دولة العقار، استنادًا إلى الأدلة المفصلة على الموقع وإلى مصادر راجعناها. لا نذكر أسعار الفائدة لأنها تتغير بسرعة وتتوقف على ملف المقترض. المعلومات صحيحة حتى نوفمبر 2026.
كيف يعمل الرهن العقاري من بنك محلي لعقار في الخارج؟
يقرضكم بنك في دولة العقار المال ويسجّل رهنًا على العقار المشترى. ومن وجهة نظر البنك أنتم مقترض أعلى مخاطرة: دخلكم بالشيكل وفي إسرائيل، ويصعب عليه التحقق منه، ويصعب عليه التحصيل منكم إذا توقفتم عن الدفع. ولذلك تتكرر المتطلبات نفسها تقريبًا في كل الدول:
- رأس مال ذاتي أعلى مما يُطلب من المقيم المحلي، وتوثيق كامل لمصدر الأموال.
- إثباتات دخل من إسرائيل، قسائم رواتب أو تقارير ضريبية، وغالبًا مع ترجمة معتمدة وأبوستيل.
- رقم ضريبي محلي وحساب مصرفي في الدولة، مثل NIF في رومانيا أو البرتغال، وAFM في اليونان، وcodice fiscale في إيطاليا.
- تقييم من قِبل البنك وفحص قانوني للعقار. وقد لا يحصل على التمويل عقار فيه مخالفات بناء أو ليس له سند ملكية منفصل.
- لا يصرف البنك المال إلا بعد تسجيل رهنه في سجل العقارات، ولذلك يجب أن يتوافق الجدول الزمني للصفقة مع الجدول الزمني للبنك.
في أي الدول يستطيع المقيم في إسرائيل الحصول على رهن عقاري من بنك محلي؟
يلخّص الجدول الصورة العامة. ولا يعني أن بنكًا معينًا سيوافق على قرضكم، بل يبيّن ما هو معروف عن السوق. النسب هي سقوف أو نطاقات منشورة، وليست عرضًا.
| الدولة | تمويل من بنك محلي لمقيم في إسرائيل غير مقيم في الدولة | نسبة التمويل وفق المصادر | ملاحظة رئيسية |
|---|---|---|---|
| رومانيا | نعم | حتى نحو 70% من قيمة العقار للمشترين الأجانب | يجري الفحص وفق قواعد البنك الوطني الروماني؛ وفي الشراء على المخطط يُمنح الرهن عادةً عند التسليم فقط |
| بلغاريا | نعم، حسب سياسة كل بنك | سقف تنظيمي 85% لكل مقترض؛ ولغير المقيم عادةً أقل | قسط حتى 50% من الدخل المتاح ومدة حتى 30 سنة؛ والقروض باليورو منذ 1 يناير 2026 |
| قبرص | نعم، حسب سياسة البنك | سقف 70% للعقار الذي ليس مسكنًا رئيسيًا؛ وللأجانب غالبًا 60%-70% | تمويل عقار بلا سند ملكية منفصل أصعب |
| اليونان | محدود، يتوقف على البنك | لم نجد مصدرًا رسميًا لنسبة تمويل الأجانب | تقدّم البنوك التمويل للأجانب أيضًا، بشروط تختلف عن شروط المواطنين اليونانيين |
| البرتغال | محدود، يتوقف على البنك | وفق تقارير الصحافة المحلية، غالبًا نحو 70%-75% لمن يسكن خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية | لا توجد قاعدة تنظيمية خاصة بالأجانب؛ والقرار للجنة الائتمان في كل بنك |
| إيطاليا | محدود | لم نجد مصدرًا رسميًا لنسبة تمويل الأجانب | قليل من البنوك يموّل غير المقيمين، ولا سيما من دخله بغير اليورو |
| الولايات المتحدة | نعم، أساسًا عبر مقرضين خاصين (Foreign National وDSCR) | غالبًا 60%-65% للأجانب، وفق منشورات المقرضين في 2026 | فائدة أعلى من الرهن العادي، واحتياطيات لـ6-12 شهرًا، وغرامة سداد مبكر |
| أوكرانيا | غير عملي في ظل الأحكام العرفية | لا ينطبق | معظم المشترين يشترون برأس مال ذاتي؛ كما أن تحويل الأموال إلى الخارج مقيّد |
الرهن العقاري في رومانيا: ماذا يطلب البنك الروماني؟
رومانيا هي السوق التي يأخذ فيها المقيمون في إسرائيل أكبر عدد من القروض العقارية المحلية. يصل تمويل المشترين الأجانب إلى نحو 70% من قيمة العقار، فيكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل، قبل ضريبة القيمة المضافة والتكاليف. ويطلب البنك، من بين أمور أخرى، إثباتات دخل من إسرائيل، وكشوف حساب، وNIF، وحسابًا مصرفيًا رومانيًا، وفي عقار الاستثمار أيضًا اتفاقًا مع شركة إدارة. وفي الشراء على المخطط يُمنح الرهن عادةً فقط حين يمكن رهن عقار مكتمل، ولذلك تُموَّل دفعات البناء من رأس المال الذاتي أو من قرض في إسرائيل. راجعوا دليل الرهن العقاري على عقار في رومانيا ودليل التمويل من الخارج حسب بلد الإقامة.
الرهن العقاري في بلغاريا: ماذا يتيح التنظيم؟
منذ 1 أكتوبر 2024 تسري في بلغاريا ثلاثة قيود للبنك المركزي على كل قرض سكني: حتى 85% من قيمة العقار، وقسط حتى 50% من الدخل المتاح، ومدة حتى 30 سنة. هذه سقوف لكل مقترض، والبنك الذي يموّل غير مقيم سيحدد عادةً نسبة أقل. ومعظم المستثمرين من إسرائيل الذين نلتقيهم في بلغاريا يجمعون بين تقسيط الدفعات مع المطوّر، أو قرض في إسرائيل، أو تمويل على مستوى شركة بلغارية. التفاصيل في دليل الرهن العقاري في بلغاريا.
الرهن العقاري في قبرص واليونان والبرتغال وإيطاليا: ما الوضع؟
في قبرص يحدّ البنك المركزي نسبة التمويل بـ80% للمسكن الرئيسي و70% لسائر العقارات، ووفق مراجعة مهنية من 2026 يُعرض على الأجانب من غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي غالبًا 60%-70%. ومن المهم فحص وضع سند الملكية: فالبنوك تفضّل رهن عقار له سند منفصل، وهذه مشكلة معروفة في المشاريع الجديدة، كما بيّنّا في دليل سندات الملكية في قبرص.
في اليونان تقدّم البنوك التمويل للمستثمرين الأجانب أيضًا، بشروط قد تختلف عن شروط المواطنين اليونانيين، والضمان الشائع هو رهن من الدرجة الأولى على العقار. ويكون التمويل عادةً مشروطًا بأن يكون العقار سليمًا من الناحيتين القانونية والتخطيطية. وفي البرتغال تموّل بعض البنوك غير المقيمين، والقرار للجنة الائتمان في كل بنك. وفي إيطاليا عدد البنوك التي تموّل غير المقيمين قليل، ويُستحسن أن يكون العقد التمهيدي (compromesso) مشروطًا بالحصول على التمويل. وفي هذه الدول الثلاث لم نجد مصدرًا رسميًا لنسبة تمويل الأجانب، ولذلك لا نذكر رقمًا.
الرهن العقاري للأجنبي في الولايات المتحدة: كيف يعمل؟
المستثمر من إسرائيل الذي لا يملك وضعًا قانونيًا في الولايات المتحدة لا يكاد يحصل على رهن عقاري تقليدي. فيلجأ إلى مقرضين خاصين ضمن برامج Foreign National أو DSCR، حيث يُقيَّم القرض وفق دخل الإيجار من العقار. ووفق منشورات المقرضين في 2026 يحصل الأجنبي غالبًا على تمويل بنسبة 60%-65%، وتُطلب احتياطيات تعادل 6 إلى 12 قسطًا شهريًا. وفي معظم القروض غرامة سداد مبكر لمدة ثلاث إلى خمس سنوات، والقرض لعقار استثماري لا يتمتع ببعض حمايات المستهلك. راجعوا دليل الرهن العقاري للأجنبي في الولايات المتحدة.
القرض لكل غرض في إسرائيل: متى يكون أفضل؟
من يملك شقة في إسرائيل يمكنه رهنها وأخذ قرض لكل غرض، واستخدام المال للشراء في الخارج. لن يرهن البنك الإسرائيلي عقارًا في الخارج، لكنه أيضًا لا يحتاج إلى فحصه. ووفق توضيحات المراقب على البنوك للتوجيه 329، بصيغة فبراير 2026، يكون مثل هذا القرض محدودًا بنسبة 50% من قيمة الشقة المرهونة.
| قرض لكل غرض في إسرائيل | رهن عقاري من بنك في دولة العقار | |
|---|---|---|
| العقار المرهون | شقة في إسرائيل | العقار المشترى في الخارج |
| نسبة التمويل | حتى 50% من قيمة الشقة في إسرائيل | حسب الدولة والبنك، وغالبًا أقل للأجانب |
| عملة الدين | عادةً الشيكل | عملة الدولة، وغالبًا اليورو أو الدولار |
| الإجراءات | بالعبرية، أمام بنك مألوف، دون فحص العقار في الخارج | مستندات مترجمة، وتقييم وفحص قانوني من قِبل البنك |
| الأثر | يظهر في تقرير الائتمان ويقلّص التمويل الإضافي في إسرائيل | محصور في العقار بالخارج، لكنه يتطلب وقتًا وموافقة غير مضمونة |
| يناسب أساسًا | الإغلاق السريع، ودفعات البناء في الشراء على المخطط | العقار المكتمل، حين يوجد دخل موثّق ووقت للموافقة |
العيب الرئيسي للقرض في إسرائيل هو العملة: القسط بالشيكل، بينما العقار ودخله باليورو أو بالدولار. وفي الرهن المحلي ينقلب الفارق: الدين باليورو، ودخلكم بالشيكل. ومن المفيد حساب القسط مع تقلب في سعر الصرف بنسبة 10% و20%، كما شرحنا في دليل الدخل بالشيكل والرهن باليورو. ويمكن أيضًا الاستعانة بـحاسبة الرهن العقاري لمعرفة القسط في كل سيناريو.
ماذا يمكن أن نفعل غير الرهن العقاري؟
- تقسيط الدفعات مع المطوّر في الشراء على المخطط. هذا تمويل عملي، لكن المال ينتقل إلى المطوّر قبل أن يوجد العقار. ولذلك يجب ربط كل دفعة بمرحلة بناء يمكن التحقق منها بمستند رسمي، وبضمان قدر الإمكان. راجعوا كيف تُحمى الدفعات للمطوّر في رومانيا ومراحل Act 14 و15 و16 في بلغاريا.
- التمويل على مستوى شركة في دولة العقار، ولا سيما في المشاريع والعقارات التجارية. وستطلب البنوك عادةً رأس مال ذاتيًا وكفالات شخصية.
- رأس مال الشركاء، دون دين مصرفي. والأساس هنا اتفاق شراكة مفصّل يتناول الخروج والنزاعات.
في بعض مسارات الإقامة مقابل الاستثمار لا يمكن تمويل المبلغ المؤهِّل. ففي اليونان يجب أن يأتي الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية، وفي قبرص يُشترط دفع موثّق للمبلغ كاملًا عند تقديم الطلب. راجعوا دليل التأشيرة الذهبية في أوروبا.
كيف يؤثر التمويل على الضريبة في إسرائيل؟
يختار المقيم في إسرائيل الذي يؤجّر عقارًا في الخارج بين مسار 15% وفق المادة 122أ من الأمر، حيث يُخصم الاستهلاك فقط ولا تُخصم الفائدة، وبين المسار وفق شرائح الضريبة، حيث تُخصم المصروفات ومنها الفائدة، ويُمنح خصم مقابل الضريبة الأجنبية. وفي صفقة ذات رافعة مالية كبيرة قد يكون الفرق بين المسارين كبيرًا. ولذلك يُختار هيكل القرض ومسار الضريبة معًا مع محاسب. التفاصيل في دليل الجانب الإسرائيلي لعقار في الخارج.
سبع خطوات قبل اختيار مسار التمويل
- قرّروا ما الذي أنتم مستعدون لرهنه: شقة في إسرائيل، أم العقار في الخارج فقط.
- اطلبوا من البنك في دولة العقار موافقة مبدئية مكتوبة قبل العقد التمهيدي: نسبة التمويل، والعملة، وقائمة المستندات.
- أدرجوا في العقد التمهيدي شرطًا يتيح لكم الانسحاب منه إذا لم تتم الموافقة على التمويل.
- جهّزوا مبكرًا المستندات من إسرائيل: الترجمة المعتمدة والكاتب العدل والأبوستيل تستغرق وقتًا.
- خطّطوا لرأس المال الذاتي كاملًا: ليس فقط الجزء غير الممول، بل أيضًا الضرائب والرسوم وضريبة القيمة المضافة والأتعاب. راجعوا حاسبة تكاليف الشراء.
- قارنوا عملة الدين بعملة الدخل، واحسبوا سيناريوهات سعر الصرف.
- نسّقوا مسار الضريبة في إسرائيل مع محاسب قبل التوقيع على القرض.
اقرأ أيضًا: الرهن العقاري في اليونان للإسرائيليين: هل يمنح بنك يوناني قرضًا لغير المقيم، وما البدائل؟.
كيف نرافق مرحلة التمويل
نبني مع العميل هيكل التمويل قبل العقد التمهيدي: نفحص ما إذا كان الرهن المحلي واقعيًا في حالته، وننسّق شروط العقد وجدول الدفعات مع الجدول الزمني للبنك، ونرافق الفحص القانوني وتسجيل الرهن في سجل العقارات. لسنا مستشاري رهن عقاري، ولا نوصي ببنك أو بمنتج معيّن. ويُستحسن إجراء المقارنة بين العروض مع مستشار رهن عقاري ومستشار ضريبي.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية أو توصية استثمارية. يحدد كل بنك شروط التمويل وفق ملف المقترض، وهي تتغير كثيرًا. وقبل أي التزام يجب الحصول على عرض مكتوب واستشارة فردية.
أسئلة شائعة
هل يمكن أخذ رهن عقاري في إسرائيل على شقة في الخارج؟
لن يرهن البنك الإسرائيلي عقارًا في الخارج. يمكن أخذ قرض لكل غرض بضمان رهن شقة في إسرائيل، وهو محدود وفق بنك إسرائيل بنسبة 50% من قيمة الشقة المرهونة، واستخدام المال للشراء في الخارج.
كم رأس المال الذاتي المطلوب لشراء شقة في الخارج برهن عقاري محلي؟
يتوقف ذلك على الدولة والبنك. وفق المصادر: في رومانيا نحو 30% على الأقل، وفي الولايات المتحدة غالبًا 35%-40%، وفي قبرص غالبًا 30%-40% للأجانب. وفي كل الحالات يجب أن تُضاف من رأس المال الذاتي أيضًا الضرائب والرسوم والتكاليف المرافقة.
في أي دولة يكون الحصول على رهن عقاري أسهل للمقيم في إسرائيل؟
لا يوجد جواب واحد، لأن القرار لكل بنك. ففي رومانيا وبلغاريا وقبرص والولايات المتحدة توجد مسارات معروفة للأجانب. وفي اليونان والبرتغال وإيطاليا يعتمد تمويل غير المقيمين كثيرًا على البنك، وفي أوكرانيا، في ظل الأحكام العرفية، ليس خيارًا عمليًا.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري على شقة لم تُبنَ بعد؟
غالبًا لا حتى التسليم. ففي معظم الدول يريد البنك رهن عقار مكتمل ومسجّل، ولذلك تُموَّل دفعات البناء من رأس المال الذاتي أو من قرض في إسرائيل، ويؤخذ الرهن المحلي عند التسليم، إن أُخذ أصلًا.
هل تُعترف فائدة الرهن العقاري في الخارج لأغراض الضريبة في إسرائيل؟
فقط في مسار الضريبة وفق الشرائح على دخل الإيجار. ففي مسار 15% وفق المادة 122أ يُخصم الاستهلاك فقط، ولذلك يُستحسن في الصفقة ذات الرافعة المالية مقارنة المسارين مع محاسب.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليلالمصادر
- بنك إسرائيل، الرقابة على البنوك - أسئلة وأجوبة حول التوجيه 329، قيود منح القروض السكنية (فبراير 2026)
- Bulgarian National Bank - Borrower-based measures for residential real estate loans (September 2024)
- Zeno Legal - Cyprus mortgage for foreigners 2026
- The Portugal News - Can foreign buyers get a mortgage in Portugal (July 2026)
- Fannie Mae Selling Guide - B2-2-01 General Borrower Eligibility Requirements
- OfferMarket - DSCR Loan Requirements (March 2026)
- التوجيه الأوروبي 2014/17/EU بشأن اتفاقيات الائتمان للمستهلكين المتعلقة بالعقارات السكنية (EUR-Lex)
