الفيزا الذهبية في أوروبا 2026: اليونان وقبرص والبرتغال وإيطاليا - ما الذي بقي، وكم تكلّف، وماذا يمنح شراء العقار

يُستخدم مصطلح الفيزا الذهبية (Golden Visa)، أو تأشيرة الذهب، في تسويق العقارات لكل شيء تقريباً: تصريح إقامة، وإقامة دائمة، وأحياناً حتى «جواز سفر أوروبي». أما في الواقع فالمقصود أمر أضيق: تصريح إقامة يُمنح بسبب الاستثمار، لا بسبب العمل أو الدراسة أو العائلة. وقد تغيّرت الخريطة في أوروبا تغيّراً جوهرياً خلال السنوات الثلاث الأخيرة. فبعض الدول ألغى المسار العقاري، وبعضها رفع الحد، وصفقات كانت مؤهِّلة في 2022 لم تعد مؤهِّلة اليوم.

يجمع هذا الدليل الوضع في الدول الأربع التي يسأل عنها الإسرائيليون أكثر من غيرها، وهي اليونان وقبرص والبرتغال وإيطاليا، ويضيف الوضع في رومانيا وبلغاريا. والمعلومات صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026، وهي تتغيّر كثيراً. ولكل دولة دليل مفصّل في الموقع، ومن المفيد الرجوع إليه قبل أي قرار.

1ما الفيزا الذهبية، وما الذي ليست هي؟

الفيزا الذهبية تصريح إقامة. فهي تتيح للمستثمر، وعادةً لأفراد عائلته المقربين أيضاً، السكن في الدولة بصورة قانونية ما دام الاستثمار قائماً. وهي ليست جنسية ولا تمنح جواز سفر. وفي معظم المسارات لا تسمح أيضاً بالعمل في الدولة، ولا تجعل حاملها مقيماً ضريبياً فيها. فالإقامة لأغراض ضريبية تُحدَّد وفق المعايير الضريبية لكل دولة، ومن الجانب الإسرائيلي وفق معيار مركز الحياة، كما شرحنا في الدليل حول الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج.

كادت برامج الجنسية مقابل الاستثمار في الاتحاد الأوروبي تختفي. فقد ألغت قبرص برنامج الجوازات في 1 تشرين الثاني/نوفمبر 2020، وألغت بلغاريا مسار الجنسية مقابل الاستثمار في 2022. ومن يعرض «جواز سفر أوروبياً مقابل شقة» يعرض شيئاً لا وجود له في القانون في أي من الدول الواردة في هذا الدليل.

2الفيزا الذهبية في اليونان 2026: ما الحد وما الذي تغيّر؟

لا تزال اليونان الدولة الرئيسية التي يمنح فيها شراء عقار سكني تصريح إقامة. ويُمنح التصريح لخمس سنوات ويُجدَّد، ولا يُشترط حد أدنى من الإقامة للتجديد. ومنذ إصلاح القانون 5100/2024 أصبح الحد مرتبطاً بالموقع، وهو حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026 على النحو الآتي:

• 800,000 يورو في أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس)، وفي سالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، وفي أي جزيرة يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.
• 400,000 يورو في سائر المناطق. وفي المسارين تُشترط وحدة واحدة لا تقل مساحتها عن 120 متراً مربعاً، ولا يمكن تجميع عدة وحدات صغيرة لبلوغ الحد.
• 250,000 يورو في حالتين فقط: عقار حُوّل بصورة قانونية من تجاري إلى سكني، أو ترميم مبنى مُدرج للحفاظ عليه.

ثمة قيدان مهمان بشكل خاص للإسرائيليين. الأول: العقار الذي شكّل أساساً للفيزا الذهبية يُحظر تأجيره إيجاراً قصير الأجل على طريقة Airbnb، والمخالفة تعرّض صاحبها لإلغاء التصريح ولغرامة تصل إلى 50,000 يورو. والثاني: يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية، لا من قرض عقاري. ولا يسمح التصريح بالعمل في اليونان. والجنسية ممكنة فقط بعد سبع سنوات من الإقامة الفعلية، 183 يوماً على الأقل في السنة، ورهناً باجتياز امتحانات اللغة والتربية المدنية. والتفاصيل الكاملة في دليل الفيزا الذهبية في اليونان، وعلى من يفكر في جزيرة مثل رودس أو سانتوريني أن يتحقق أيضاً من تصريح الشراء في المناطق الحدودية.

3الفيزا الذهبية في قبرص والإقامة الدائمة: كم يجب أن تستثمر؟

يُسمّى المسار في قبرص تصريح هجرة وفق اللائحة 6(2)، ويمنح إقامة دائمة غير محددة المدة ما دامت الشروط مستوفاة. وحتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026 تتمثل المتطلبات الرئيسية في:

• استثمار لا يقل عن 300,000 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. وفي العقار السكني، عقار جديد فقط من بيع أول من المطوّر. أما العقار غير السكني فيمكن أن يكون مستعملاً أيضاً، وتوجد كذلك مسارات عبر الأسهم والصناديق.
• دخل سنوي مضمون لا يقل عن 50,000 يورو، يُضاف إليه 15,000 يورو للزوج أو الزوجة و10,000 يورو لكل طفل قاصر.
• سداد مبلغ الاستثمار كاملاً عند تقديم الطلب، من حساب مقدّم الطلب أو حساب زوجه، مع توثيق مصدر الأموال.
• إقرار بعدم وجود نية للعمل في قبرص، إلا بصفة مدير في الشركة التي جرى فيها الاستثمار.

نقطة تفاجئ المشترين: من يشتري شقة جديدة لغرض التصريح، لا بوصفها مسكناً رئيسياً يقيم فيه، يدفع عادةً ضريبة القيمة المضافة بالنسبة العادية البالغة 19%، لا بالنسبة المخفّضة. إضافة إلى ذلك، يحتاج الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبياً إلى تصريح مجلس الوزراء كي يُسجَّل العقار باسمه. وقد يؤدي بيع العقار دون استثمار بديل إلى إلغاء التصريح. والتفاصيل في دليل الإقامة الدائمة في قبرص.

4الفيزا الذهبية في البرتغال: هل لا يزال شراء شقة مؤهِّلاً؟

لا. فقد ألغى القانون Lei 56/2023، الصادر في تشرين الأول/أكتوبر 2023، المسارات العقارية لتصريح الإقامة مقابل الاستثمار (ARI). وبحسب هيئة الهجرة البرتغالية AIMA، لا يجوز توجيه الاستثمار إلى العقارات، بصورة مباشرة أو غير مباشرة. وبقيت خمسة مسارات غير عقارية، منها صناديق الاستثمار التي ليست صناديق عقارية (500,000 يورو)، وتأسيس شركة وخلق فرص عمل، والبحث العلمي، والثقافة. ومتطلب الإقامة منخفض: سبعة أيام في السنة الأولى و14 يوماً في كل فترة مدتها سنتان بعد ذلك.

تستمر التصاريح التي مُنحت على أساس العقار قبل التغيير وتُجدَّد وفق شروط، لكن بيع العقار قد يمسّ بالتجديد. ومن يريد السكن في البرتغال فعلاً يدرس عادةً تأشيرة D7 لأصحاب الدخل السلبي، وفيها تكون الشقة التي تملكونها إثباتاً للسكن فقط. ومن المهم أيضاً معرفة أنه منذ 19 أيار/مايو 2026 يحتاج الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي إلى عشر سنوات من الإقامة القانونية لطلب الجنسية. وقد توسعنا في ذلك في دليل الإقامة والضرائب والجنسية في البرتغال.

5الفيزا الذهبية في إيطاليا: هل يمنح شراء عقار تأشيرة إقامة؟

لا. فتأشيرة المستثمرين الإيطالية (Investor Visa for Italy، وفق المادة 26-bis من قانون الهجرة الإيطالي) مبنية حول الاستثمار في «أصول استراتيجية» للاقتصاد، لا حول الشقق. وبحسب مراجعات مهنية من 2026، فإن المسارات هي: السندات الحكومية (2,000,000 يورو)، والاستثمار في شركة إيطالية (500,000 يورو)، وشركة ناشئة مبتكرة (250,000 يورو)، والتبرع لغاية عامة (1,000,000 يورو). وشراء منزل أو شقة أو فيلا ليس من بينها.

المسار الذي يؤدي فيه العقار دوراً فعلاً هو Elective Residence، وهي تأشيرة «الإقامة الاختيارية» لمن يعيش من دخل سلبي. فبحسب القنصلية الإيطالية في هيوستن، يجب على مقدّم الطلب أن يُثبت موارد مالية مستقرة وموثقة لا تأتي من العمل، ومكان سكن في إيطاليا مملوكاً أو مستأجراً. ولا يحق لحاملي التأشيرة العمل في إيطاليا. أي أن الشقة شرط من عدة شروط، لا سبب الاستحقاق. والقنصلية هي التي تحدد حد الدخل، لذلك يُتحقق منه لديها. وبشأن الشراء نفسه، انظر دليل إجراءات الشراء في إيطاليا.

6وماذا عن رومانيا وبلغاريا؟

في رومانيا لا توجد فيزا ذهبية. ففي قانون الأجانب الروماني، مرسوم الطوارئ 194/2002، لا تُعدّ ملكية العقار غرضاً للإقامة. وقد طُرح في مجلس الشيوخ مشروع قانون لبرنامج Golden Visa بحد 400,000 يورو في تشرين الأول/أكتوبر 2025، ثم سُحب في 8 كانون الأول/ديسمبر 2025، ولم يُرصد خلال 2026 مشروع بديل. ولا يصلح العقار إلا على الأكثر إثباتاً للعنوان في ملف هجرة قائم على سبب آخر، كالعمل أو لمّ شمل الأسرة. انظر خريطة مسارات الإقامة في رومانيا.

وفي بلغاريا يختلف الوضع عمّا هو شائع. فبحسب مراجعات مكاتب محاماة في بلغاريا، يتضمن قانون الأجانب مسار تصريح إقامة طويلة الأمد لمن يستثمر ما لا يقل عن 600,000 ليف (نحو 306,775 يورو وفق سعر التحويل الثابت) في شراء عقار في بلغاريا، بأموال جديدة حُوّلت عبر مصرف بلغاري، وبشرط ألا يزيد الجزء الممول بقرض على ربع الثمن. ويُمنح التصريح لسنة ويُجدَّد سنوياً ما دام الاستثمار قائماً، وبعد خمس سنوات متتالية يمكن طلب الإقامة الدائمة. وهذا مسار بحد مرتفع، وليس «شقة عطلات مع تأشيرة». أما الشراء العادي لشقة في بلغاريا فلا يمنح أي وضع قانوني.

7مقارنة: الفيزا الذهبية والعقارات بحسب الدولة

8هل يمكن تمويل الفيزا الذهبية بقرض عقاري؟

في معظم الحالات لا يمكن تمويل الجزء المؤهِّل. ففي اليونان يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار من مصادر ذاتية، ولا تعترف إدارة البرنامج بأموال القروض العقارية. وفي قبرص يُشترط سداد كامل وموثق لمبلغ الاستثمار عند التقديم. وفي بلغاريا، بحسب المراجعات، يقتصر القرض على ربع الثمن. وعلى من يخطط لتمويل جزء من الصفقة أن يتحقق مسبقاً من الجزء المسموح بتمويله ومن كيفية توثيق الأموال الذاتية. وقد كتبنا عن خيارات التمويل في كل دولة في دليل القرض العقاري لعقار في الخارج.

9ما الذي يجب التحقق منه قبل اختيار عقار للفيزا الذهبية؟

1. تحققوا مما إذا كان في العائلة استحقاق لجواز سفر أوروبي. فمواطن الاتحاد الأوروبي لا يحتاج إلى فيزا ذهبية إطلاقاً، ولا يحتاج في قبرص أيضاً إلى تصريح مجلس الوزراء.
2. حدّدوا الهدف: سكن فعلي، أو أمان عائلي، أو عقار استثماري. فالإجابة تحدد ما إذا كان مسار الاستثمار هو الأداة المناسبة أصلاً.
3. تحققوا من الحد وفق الموقع الدقيق ووفق يوم تقديم الطلب، لا وفق ما نُشر قبل سنة.
4. تحققوا من قيود الاستخدام: في اليونان، إذا كنتم تخططون لدخل من الإيجار قصير الأجل، فالعقار المؤهِّل لا يصلح لذلك.
5. جهّزوا ملفاً منظماً لمصدر الأموال من إسرائيل، بما في ذلك إيصالات التحويل، قبل الدفعة الأولى.
6. خططوا للخروج: قد يؤدي بيع العقار دون استثمار بديل إلى إلغاء التصريح.
7. تحققوا من الجانب الإسرائيلي: الإبلاغ، والضريبة على الإيجار، ووضع الإقامة لأغراض ضريبية.

10كيف نرافق مشترياً مهتماً بالفيزا الذهبية

نبدأ بالسؤال عن سبب حاجة العميل إلى التصريح، ثم ننتقل بعد ذلك فقط إلى العقار. ومن جهة العقار، نتحقق من الحقوق والرهون والتصاريح، ونصوغ العقد بحيث يلائم متطلبات ملف الهجرة، وننسّق تحويل الأموال من إسرائيل وتوثيق مصدرها. أما طلب الهجرة نفسه فيقدّمه إلى السلطات في الدولة محامون محليون مرخّصون، ونحن ننسّق بينهم وبين المستشار الضريبي في إسرائيل. ولا نتعهد بالجداول الزمنية لسلطات الهجرة ولا بنتيجة الطلب.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليل