الرهن العقاري في اليونان للإسرائيليين: هل يمنح بنك يوناني قرضًا لغير المقيم، وما البدائل؟

يُطرح سؤال «هل يمكنني الحصول على قرض عقاري في اليونان؟» في كل محادثة تقريبًا مع مستثمر إسرائيلي مهتم بأثينا أو سالونيك أو الجزر. والجواب المختصر أن ذلك ممكن، لكنه ليس أمرًا مسلّمًا به. يشرح هذا الدليل ما يفحصه البنك اليوناني لدى غير المقيم، وما قيود البنك المركزي، وكيف يُسجَّل الضمان لصالح البنك، وما البدائل حين لا يكون القرض اليوناني مناسبًا. المعلومات محدّثة حتى نوفمبر 2026، ولا نذكر أسعار الفائدة لأنها تتغير كثيرًا وتُحدَّد وفق ملف كل مقترض.

1هل يمنح بنك يوناني قرضًا عقاريًا لغير المقيم؟

نعم، هذا ممكن، لكنه قرار كل بنك وليس حقًا للمقترض. تقدّم البنوك في اليونان التمويل للمشترين الأجانب أيضًا، بشروط قد تختلف عن تلك الممنوحة للمواطنين والمقيمين، ولا توجد قاعدة تنظيمية تلزم البنك بتمويل غير المقيم أو تحدد له مسارًا خاصًا.

من منظور البنك، فإن الإسرائيلي الذي يحقق دخله في إسرائيل مقترض يصعب تقييمه: فالدخل بعملة أخرى، والمستندات بلغة أخرى، والتحصيل - إن لزم - سيجري في مواجهة شخص يعيش خارج اليونان. لذلك يضع كل بنك شروطه الخاصة لغير المقيمين، وتتغير هذه الشروط من فترة إلى أخرى. وتذكر مصادر تجارية نسب تمويل مختلفة لغير المقيمين يناقض بعضها بعضًا. لم نجد مصدرًا رسميًا لمثل هذه النسبة، ولذلك لا نذكر رقمًا. وقد لخّصنا الصورة العامة، بلدًا بلدًا، في دليل الرهن العقاري للعقارات في الخارج حسب البلد.

2ما نسبة التمويل الممكنة في قرض عقاري في اليونان؟

السقف التنظيمي هو 80% من قيمة العقار، و90% لمشتري المسكن الأول، وسيحدد البنك الذي يموّل غير مقيم في الغالب نسبة أقل. وقد وُضعت هذه السقوف بقرار اللجنة التنفيذية لبنك اليونان رقم 227/1/08.03.2024، وتسري منذ 1 يناير 2025 على القروض الممنوحة للأفراد والمضمونة بعقارات سكنية في اليونان. ووفق تقرير صندوق النقد الدولي عن اليونان لعام 2026، فإنها لا تزال سارية.

ملاحظتان عمليتان. أولًا، لا تفترضوا أنكم ستُعدّون «مشتري مسكن أول» لمجرد أن هذا أول عقار لكم في اليونان؛ فمن يملك شقة في إسرائيل عليه أن يستوضح مسبقًا، كتابةً، كيف سيصنّفه البنك. ثانيًا، السقف حدّ أقصى وليس وعدًا. ويجب أن تغطي الأموال الذاتية أيضًا ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، وأتعاب الكاتب العدل والمحامي والمهندس، ورسوم التسجيل، وهي أمور لا يموّلها البنك.

3ما المستندات التي يطلبها البنك اليوناني من المشتري الإسرائيلي؟

تختلف القائمة الدقيقة من بنك إلى آخر، لكنكم ستحتاجون في كل الأحوال تقريبًا إلى رقم ضريبي يوناني (AFM)، وحساب مصرفي في اليونان، وتوثيق كامل للدخل ولمصدر الأموال الذاتية. ومن المفيد البدء بجمع المستندات حتى قبل اختيار العقار:

• رقم ضريبي يوناني (AFM) - من دونه لا يمكن توقيع قرض أو عقد شراء. وقد شرحنا كيفية استخراجه عن بُعد في دليل الرقم الضريبي AFM والحساب المصرفي في اليونان للمستثمر الإسرائيلي.
• الهوية - جواز السفر وإثبات العنوان في إسرائيل.
• إثباتات الدخل - قسائم الراتب، أو للعاملين لحسابهم الخاص وأصحاب الشركات بيانات مالية وتقديرات ضريبية من إسرائيل.
• كشوف الحساب وبيان الالتزامات - بما في ذلك رهن عقاري أو قروض في إسرائيل، لأن نسبة الأقساط تُحسب على جميع الديون.
• الترجمات والتصديقات - ترجمة معتمدة وأبوستيل للمستندات الإسرائيلية، حسب طلب البنك.
• مستندات العقار - العقد التمهيدي، وشهادة حديثة من سجل العقارات، والهوية الإلكترونية للعقار، وشهادة المهندس.

وفق إخطار بنك اليونان إلى المجلس الأوروبي للمخاطر النظامية (ESRB)، يُستخلص الدخل المتاح المعتمد في حساب نسبة الأقساط من المستندات الضريبية. وعلى من يُصرَّح بدخله في إسرائيل أن يستعد لأن يطلب البنك مستندات ضريبية إسرائيلية مترجمة، لا قسائم الراتب فحسب، ولأن يستغرق الفحص وقتًا أطول مما هو عليه لدى مقترض محلي.

4كيف يقيّم البنك اليوناني العقار قبل التمويل؟

يطلب البنك تقييمًا للعقار، ويفحص من جهته الملكية والوضع التخطيطي. وتُحسب نسبة التمويل مقابل القيمة التي حددها البنك لا مقابل السعر الوارد في العقد: فإذا جاء التقييم أقل من السعر، يصغر القرض ويزداد المطلوب من الأموال الذاتية.

يكتسب الفحص القانوني والتخطيطي أهمية خاصة في اليونان. فالعقار الذي فيه مخالفات بناء غير مسوّاة، أو يفتقر إلى شهادة مهندس سليمة، أو يوجد فيه فرق بين القيد في السجل والوضع على الأرض، قد لا يحصل على أي تمويل، كما شرحنا في دليل مخالفات البناء وشهادة المهندس في اليونان. وفي العقار قيد الإنشاء تُحسب نسبة التمويل على أساس القيمة المتوقعة عند الاكتمال، لكن البنك لا يصرف المال عادةً إلا بعد تسجيل ضمانه على العقار.

5كيف يُسجَّل الرهن لصالح البنك في اليونان: ypothiki أم prosimiosi؟

يُسجَّل ضمان البنك في سجل العقارات (السجل العقاري المساحي أو مكتب تسجيل الأراضي) بإحدى طريقتين: رهن كامل (ypothiki، υποθήκη) أو قيد مسبق للرهن (prosimiosi ypothikis، προσημείωση υποθήκης). وكلاهما يضمن القرض بالعقار، لكنهما ينشآن ويعملان على نحو مختلف.

وفق الرابطة الأوروبية لسجلات الأراضي (ELRA)، فإن القيد المسبق في اليونان أكثر شيوعًا من الرهن نفسه. وقد استُبدلت المادة 1274 من القانون المدني، التي تحدد المستندات التي يُسجَّل القيد المسبق على أساسها، بالقانون 5095/2024، وأضاف القانون ذاته إمكانية تسجيل قيد مسبق بالتراضي بناءً على مستند صادر عن محامٍ.

ماذا يعني ذلك لكم؟ يكون المبلغ المسجَّل لصالح البنك عادةً أعلى من مبلغ القرض، لأنه يشمل الفوائد والتكاليف أيضًا. وتورد ELRA مثال قرض بقيمة 100,000 يورو بفائدة متفق عليها قدرها 20,000 يورو، يُسجَّل دينًا مضمونًا بقيمة 120,000 يورو. وعند الانتهاء من السداد، يجب الحرص على شطب القيد من السجل؛ فمن دون الشطب سيصعب عليكم بيع العقار أو رهنه من جديد.

6فائدة الرهن العقاري في اليونان: ما الذي يجب النظر إليه عند مقارنة العروض؟

بدلًا من البحث عن «فائدة متوسطة»، من المفيد فهم بنية العرض وتكلفته الإجمالية. فالقرض العقاري من بنك يوناني يكون باليورو، وقد تكون الفائدة متغيرة مرتبطة بمؤشر Euribor مضافًا إليه هامش البنك، أو ثابتة، أو ثابتة لفترة أولى ثم متغيرة. وعند المقارنة بين العروض، افحصوا:

• التكلفة الإجمالية لا الفائدة وحدها: رسوم فتح الملف، والفحص القانوني والفني، والتقييم، والتأمينات، وتسجيل الضمان.
• ما الذي يحدث عند انتهاء فترة الفائدة الثابتة، ووفق أي مؤشر وأي هامش ستُحسب الفائدة من تلك اللحظة.
• ما التأمينات التي يطلبها البنك، وهل يُسمح لكم بشرائها من شركة أخرى.
• شروط السداد المبكر ورسومه، إن وُجدت.
• القسط بالشيكل في عدة سيناريوهات لسعر الصرف: حين يضعف الشيكل أمام اليورو يرتفع القسط بالشيكل حتى لو لم تتغير الفائدة.

من المهم طلب العرض كتابةً، مع جميع التكاليف، قبل الالتزام أمام البائع. فالعرض الشفهي أو «الموافقة المبدئية» العامة لا يكفيان لتخطيط الأموال الذاتية.

7ما البدائل للقرض العقاري من بنك يوناني؟

البدائل الشائعة هي قرض لأي غرض بضمان شقة في إسرائيل، وخطة دفعات مع المطوّر في مشروع جديد، والتمويل الكامل من الأموال الذاتية. وأحيانًا يُجمع بين أكثر من مسار، كخطة دفعات مع المطوّر خلال البناء وقرض في إسرائيل للدفعة الأخيرة.

في خطة الدفعات مع المطوّر، يجب أن ترتبط كل دفعة بمرحلة بناء يمكن التحقق منها بمستند، لا بتصريح من المطوّر. وافحصوا أيضًا ما إذا كانت الأرض مرهونة للبنك الذي يموّل المطوّر، وما الذي يضمن رفع الرهن عن وحدتكم قبل تسجيلها باسمكم، وادرسوا ضمانًا للدفعات، كالكفالة المصرفية.

لبنية التمويل أيضًا أثر على الضريبة في إسرائيل. فمن يؤجّر العقار ويختار مسار 15% على دخل الإيجار من الخارج يخصم الاستهلاك فقط دون الفائدة، أما في المسار القائم على الشرائح الضريبية فيمكن خصم المصروفات ومنها الفائدة. لذلك تُختار بنية القرض والمسار الضريبي معًا، كما شرحنا في دليل الجانب الإسرائيلي لعقار في الخارج.

8بأي ترتيب تتصرفون عند تمويل شراء في اليونان؟

القاعدة هي أن يُحسم التمويل قبل الالتزام لا بعده. وهذا هو الترتيب الذي نوصي به:

1. حددوا مسار التمويل قبل اختيار العقار: بنك يوناني، أو قرض في إسرائيل، أو مزيج بينهما.
2. استخرجوا الرقم الضريبي AFM وافتحوا حسابًا مصرفيًا في اليونان في أبكر وقت ممكن.
3. اطلبوا من البنك اليوناني موافقة مبدئية مكتوبة: نسبة التمويل، ونوع الفائدة، والتكاليف، وقائمة المستندات، واستوضحوا كيف يصنّفكم لأغراض سقوف البنك المركزي.
4. جهّزوا المستندات من إسرائيل: الترجمة والتصديق الرسمي والأبوستيل تستغرق وقتًا.
5. أدرجوا في العقد التمهيدي شرطًا يتيح لكم الانسحاب من الصفقة واسترداد العربون إذا لم يُوافق على التمويل أو إذا جاء التقييم أقل من السعر.
6. أجروا الفحص النافي للجهالة من جانبكم بالتوازي مع فحص البنك. وقد فصّلنا مراحل الصفقة نفسها في دليل عملية شراء العقار في اليونان.
7. نسّقوا مع البنك موعد التوقيع أمام الكاتب العدل، بحيث يُسجَّل الضمان ويُصرف المال في الوقت المحدد.

9قبل التوقيع: كيف نرافق مرحلة التمويل

نبني مع العميل بنية التمويل قبل العقد التمهيدي: ندرس ما إذا كان القرض اليوناني واقعيًا في حالته، ونصوغ في العقد شروط التمويل وشروط الانسحاب، وننسّق جدول الدفعات مع الجدول الزمني للبنك، وفي المشروع الجديد نتأكد من أن كل دفعة للمطوّر مدعومة بمستند أو ضمان. وفي التعامل مع البنك نرافق الفحص القانوني وتسجيل الضمان، بالتعاون مع محامٍ وكاتب عدل محليين. لسنا مستشاري رهن عقاري، ولا نوصي ببنك أو منتج بعينه.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة في سالونيك: ما الذي يجب فحصه قانونيًا قبل الشراءشراء شقة في سالونيك للاستثمار؟ تجميد الإيجار قصير الأجل في وسط المدينة منذ يوليو 2026، والتأجير للطلاب، ومخالفات البناء، والضرائب، وقائمة فحص قبل التوقيع.قراءة الدليل