شراء شقة في أثينا: ما الذي يجب فحصه قانونيًا قبل الشراء

أثينا من أكثر المدن التي يبحث فيها الإسرائيليون عن شقة، سواء للاستثمار أو للتأجير أو كمنزل ثانٍ. هذا الدليل ليس دليلًا للأحياء وليس توصية بالشراء. إنه يجمع ما يميّز أثينا من الناحية القانونية، ويحيل إلى أدلتنا المفصّلة عن اليونان في كل موضوع. الصورة العامة تجدونها في الدليل القانوني لشراء عقار في اليونان.

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في أثينا؟

نعم. لا يوجد في اليونان قيد عام على شراء الأجانب للعقارات، والإسرائيلي يشتري في أثينا مثل أي مشترٍ آخر. القيد الوحيد من هذا النوع يسري على المناطق الحدودية، مثل جزر الدوديكانيز وبعض جزر شرق بحر إيجه، وأثينا ليست ضمن القائمة. التفاصيل في الدليل حول الشراء في المناطق الحدودية. أما ما يلزم منذ اليوم الأول فهو رقم ضريبي يوناني (AFM) وحساب مصرفي، انظروا الدليل حول AFM والحساب المصرفي.

2ما الذي يميّز مخزون الشقق في أثينا؟

يقع جزء كبير من شقق المدينة في مبانٍ مشتركة قديمة (πολυκατοικία)، بُني كثير منها في العقود التي تلت الحرب العالمية الثانية بنظام «أنتيباروخي» (αντιπαροχή)، الذي كان صاحب الأرض يحصل بموجبه على شقق من المقاول مقابل قطعة الأرض. وبالنسبة للمشتري، لا يعني ذلك عمر المبنى فقط. فقد مرّت هذه المباني بعقود من التعديلات: شرفات نصف مفتوحة أُغلقت، ومخازن تحولت إلى غرف، وإضافات على السطح، وتغييرات في التقسيم لم تُحدَّث في المخططات. وكل واحد من هذه قد يكون مخالفة بناء.

ولذلك، في الشقة المستعملة في أثينا يكون الفحص الهندسي جزءًا من الفحص القانوني. على مهندس يعمل لحسابكم أن يقارن الرخصة والمخططات بالوضع على أرض الواقع، وأن يفحص حالة الهيكل والرطوبة والأنظمة، وأن يتأكد من أن المساحة التي تدفعون مقابلها هي المساحة القانونية. ومن المستحسن أيضًا فحص النظام الداخلي للمبنى المشترك (κανονισμός)، والمصاريف المشتركة، ومسألة وجود ديون على الشقة لصالح المبنى.

3ماذا تفعلون بمخالفات البناء وشهادة المهندس؟

يحظر القانون 4495/2017 نقل ملكية عقار فيه مخالفات غير مسوّاة، ويستلزم كل عقد نقل ملكية شهادة مهندس. المخالفات التي بُنيت قبل 28.7.2011 يمكن عادةً تسويتها مقابل رسوم، وفق خمس فئات، وحتى نوفمبر 2026 مُددت المواعيد حتى 31.3.2028. أما المخالفة من الفئة 5، وهي الأشد، فلا يمكن تسويتها حاليًا. قاعدتنا: نحدد المخالفات قبل دفع العربون، ونصنّفها، وننقل التكلفة والمخاطرة إلى البائع في العقد. كل التفاصيل في الدليل حول مخالفات البناء وشهادة المهندس.

4هل يمكن شراء شقة في أثينا لـ Airbnb؟

الأمر يتوقف على العنوان. وفقًا للقرار الوزاري 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β 7200/31.12.2025)، فإن التسجيل الجديد في سجل العقارات المخصصة للإيجار قصير الأجل مجمّد في الدوائر البلدية الأولى والثانية والثالثة لبلدية أثينا حتى 31.12.2026. ووفقًا للتقارير، تشمل المنطقة المركز التاريخي وأحياء مثل بلاكا وموناستيراكي وكوكاكي وكولوناكي وإكسارخيا وبانغراتي وميتاكسورغيو ونيوس كوزموس. في سبتمبر 2026 أعلن رئيس الوزراء تمديد التجميد حتى 31.12.2027. وحتى نوفمبر 2026 لم نعثر على نشر رسمي للتمديد، ولذلك يجب التحقق من الوضع في يوم التوقيع.

النقطة الأهم بالنسبة للمشتري: وفقًا للتعديلات التي دخلت حيز التنفيذ في 1.7.2026، فإن بيع عقار له رقم تسجيل فعّال (AMA) في منطقة التجميد، أو هبته، أو نقله من الوالدين إلى الأبناء، يلغي التسجيل، ولا يستطيع المشتري استصدار تسجيل جديد ما دام التجميد ساريًا. وقد استُثني الإرث. أي أن عائد Airbnb الذي يعرضه البائع ليس أصلًا تشترونه. وخارج منطقة التجميد تسري القواعد الوطنية: رقم AMA، وحدّ أقصى من عقارين للفرد في المسار المبسّط، والتزامات إبلاغ. التفاصيل في الدليل حول الإيجار قصير الأجل في اليونان.

5وماذا عن الإيجار طويل الأجل؟

الإيجار طويل الأجل هو الخطة البديلة الطبيعية في أثينا، ويخضع لقواعده الخاصة. وفقًا لمصادر مهنية، فإن عقد إيجار السكن في اليونان يكون كقاعدة عامة لمدة دنيا مقدارها ثلاث سنوات، حتى لو كُتبت مدة أقصر. ومنذ 2026 يجب أن تتم كل دفعة إيجار بتحويل مصرفي. ومن المستحسن بناء الحساب على الإيجار طويل الأجل منذ مرحلة الفحص، واعتبار الإيجار قصير الأجل، إن كان مسموحًا في العنوان، إضافةً لا أساسًا.

6هل تشترون شقة للترميم أو في مبنى محمي؟

الشقة القديمة للترميم من أكثر الاستراتيجيات شيوعًا في أثينا. وهنا من المهم أن تعرفوا مسبقًا إلى أي مستوى ترخيص سيندرج الترميم: أعمال بسيطة بموافقة إلكترونية من مهندس، أو موافقة على أعمال صغيرة النطاق (ΕΕΔΜΚ) حتى ميزانية إجمالية قدرها 25,000 يورو، أو رخصة بناء كاملة. وفي مبنى محمي أو منطقة محمية، تتطلب حتى أعمال الواجهة الصغيرة موافقة، وأحيانًا موافقة هيئات الحفاظ على التراث أيضًا. ولذلك يُفحص وضع الحماية قبل الشراء لا بعده. كل التفاصيل في الدليل حول العقار القديم للترميم في أثينا وسالونيك.

7الفيزا الذهبية في أثينا: ما الذي يجب معرفته؟

تقع معظم أثينا وبيرايوس في أتيكا، وهناك يبلغ حد الفيزا الذهبية (Golden Visa) 800,000 يورو في عقار واحد، حتى تاريخ دليلنا. العقار الذي يشكّل أساسًا للتصريح يُحظر تأجيره لمدة قصيرة، ويجب أن يأتي الاستثمار من موارد ذاتية لا من رهن عقاري. ومن يخطط للجمع بين الفيزا الذهبية وAirbnb في شقة واحدة في أثينا يخطط لأمر غير ممكن. التفاصيل في الدليل حول الفيزا الذهبية في اليونان.

8ما هي مراحل الشراء باختصار؟

1. رقم ضريبي (AFM) وحساب مصرفي يوناني.
2. فحص أولي للملكية على يد محامٍ مستقل، قبل أي عربون.
3. اتفاق مبدئي (Prosymfono) وعربون، عادةً 10%.
4. فحص نافي للجهالة كامل: سجل العقارات (السجل العقاري المساحي أو مكتب التسجيل)، والرهون، وبطاقة الهوية الإلكترونية للعقار، وشهادة المهندس.
5. دفع ضريبة النقل وتوقيع العقد أمام كاتب العدل.
6. التسجيل في سجل العقارات. التسجيل وحده ينقل الملكية.

كاتب العدل في اليونان محايد ولا يمثّلكم. في صفقة منظّمة تستغرق العملية عادةً من 8 إلى 12 أسبوعًا. الشرح الكامل في الدليل حول عملية الشراء في اليونان، وقائمة الفحوص في الدليل حول الفحص النافي للجهالة في اليونان.

9ما هي الضرائب المستحقة باختصار؟

في الشقة المستعملة تُدفع ضريبة نقل بنسبة فعلية قدرها 3.09% من الأعلى بين السعر والقيمة الموضوعية. ضريبة القيمة المضافة البالغة 24% على العقار الجديد معلّقة حتى نهاية 2026. وخلال فترة التملك تُدفع ENFIA، ويُفرض على دخل الإيجار ضريبة وفق شرائح من 15% إلى 45%. ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأفراد معلّقة حتى 31.12.2026. وحتى نوفمبر 2026 أعلنت الحكومة عزمها رفع ضريبة النقل إلى 15% على الشقق السكنية التي يشتريها أفراد من خارج الاتحاد الأوروبي، اعتبارًا من 1.7.2027، لكن وفقًا للتقارير التي عثرنا عليها لم يُقدَّم مشروع قانون بعد. وقد يكون لموعد توقيع العقد أهمية. التفاصيل في دليل الضرائب في اليونان، وحساب كامل للتكاليف في حاسبة تكلفة الشراء.

10قائمة فحص قبل التوقيع على شقة في أثينا

• AFM، وحساب مصرفي، ومحامٍ يمثّلكم وحدكم.
• فحص الملكية والرهون في سجل العقارات قبل العربون.
• مهندس يعمل لحسابكم: التطابق مع الرخصة، وتصنيف المخالفات، وحالة الهيكل والأنظمة.
• مسودة شهادة المهندس الخاصة بالبائع قبل التوقيع، لا في يوم التوقيع.
• النظام الداخلي للمبنى المشترك، والمصاريف المشتركة، والديون لصالح المبنى.
• إن كانت هناك خطة للإيجار قصير الأجل: انتماء الدائرة، وحالة AMA، والتحقق مما إذا كان يُلغى عند البيع.
• إن كانت هناك خطة للترميم: وضع الحماية وتصنيف الأعمال بحسب مستوى الترخيص.
• توقيت العقد في ضوء التغييرات الضريبية: تعليق ضريبة القيمة المضافة، وضريبة الأرباح الرأسمالية، ومقترح الـ 15%.
• توثيق تحويلات الأموال من حساب باسمكم في إسرائيل، لأغراض إثبات مصدر الأموال والإبلاغ.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةالرهن العقاري في اليونان للإسرائيليين: هل يمنح بنك يوناني قرضًا لغير المقيم، وما البدائل؟رهن عقاري في اليونان لغير المقيمين: ما يطلبه البنك اليوناني من الأجنبي، وسقوف التمويل لدى البنك المركزي، وكيف يُسجَّل الضمان، وما البدائل المتاحة للمشتري.قراءة الدليل