קניית דירה באתונה: מה בודקים משפטית לפני שקונים

אתונה היא אחת הערים שישראלים מחפשים בה דירה הכי הרבה, להשקעה, להשכרה או כבית שני. המדריך הזה אינו מדריך שכונות ואינו המלצה לקנות. הוא מרכז את מה שמיוחד באתונה מבחינה משפטית, ומפנה למדריכים המפורטים שלנו על יוון בכל נושא. את התמונה הכללית תמצאו במדריך המשפטי לרכישת נכס ביוון.

1האם ישראלי יכול לקנות דירה באתונה?

כן. ביוון אין מגבלה כללית על רכישת נדל״ן בידי זרים, וישראלי קונה באתונה כמו כל רוכש אחר. המגבלה היחידה מהסוג הזה חלה על אזורי ספר, כמו הדודקנס וחלק מהאיים במזרח הים האגאי, ואתונה אינה ברשימה. פירוט במדריך על רכישה באזורי ספר. מה שכן נדרש מהיום הראשון הוא מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק, ראו המדריך על AFM וחשבון בנק.

2מה מיוחד במלאי הדירות באתונה?

חלק גדול מהדירות בעיר נמצא בבניינים משותפים (πολυκατοικία) ותיקים, שרבים מהם נבנו בעשורים שאחרי מלחמת העולם השנייה בשיטת ״אנטיפרוכי״ (αντιπαροχή), שבה בעל הקרקע קיבל דירות מהקבלן בתמורה למגרש. המשמעות לרוכש היא לא רק גיל הבניין. בבניינים כאלה עברו עשרות שנים של שינויים: מרפסות חצי־פתוחות שנסגרו, מחסנים שהפכו לחדרים, תוספות על הגג ושינויי חלוקה שלא עודכנו בתוכניות. כל אחד מאלה עלול להיות חריגת בנייה.

לכן בדירה יד שנייה באתונה הבדיקה ההנדסית היא חלק מהבדיקה המשפטית. מהנדס מטעמכם צריך להשוות את ההיתר והתוכניות למצב בשטח, לבדוק את מצב השלד, הרטיבות והמערכות, ולוודא שהשטח שבגינו אתם משלמים הוא השטח החוקי. כדאי לבדוק גם את תקנון הבית המשותף (κανονισμός), את ההוצאות המשותפות ואת השאלה אם יש חובות של הדירה לבניין.

3מה עושים עם חריגות בנייה ותעודת מהנדס?

חוק 4495/2017 אוסר על העברת נכס עם חריגות שלא הוסדרו, וכל שטר מחייב תעודת מהנדס. חריגות שנבנו לפני 28.7.2011 אפשר בדרך כלל להסדיר בתשלום, לפי חמש קטגוריות, ונכון לנובמבר 2026 המועדים הוארכו עד 31.3.2028. חריגה בקטגוריה 5, החמורה, אינה ניתנת כיום להסדרה. הכלל שלנו: מזהים את החריגות לפני המקדמה, מסווגים אותן, ומעבירים את העלות והסיכון אל המוכר בחוזה. כל הפרטים במדריך על חריגות בנייה ותעודת מהנדס.

4אפשר לקנות דירה באתונה ל-Airbnb?

זה תלוי בכתובת. לפי החלטת שרים 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β 7200/31.12.2025), רישום חדש במרשם הנכסים להשכרה קצרה מוקפא ברובעים העירוניים הראשון, השני והשלישי של עיריית אתונה עד 31.12.2026. לפי דיווחים, האזור כולל את המרכז ההיסטורי ושכונות כמו פלאקה, מונסטיראקי, קוקאקי, קולונקי, אקסרכיה, פנגרטי, מטקסורגיו וניאוס קוסמוס. בספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה על הארכת ההקפאה עד 31.12.2027. נכון לנובמבר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי של ההארכה, ולכן צריך לבדוק את המצב ביום החתימה.

הנקודה החשובה ביותר לרוכש: לפי השינויים שנכנסו לתוקף ב-1.7.2026, מכירה, מתנה או העברה מהורים לילדים של נכס עם מספר רישום פעיל (AMA) באזור ההקפאה מבטלות את הרישום, והרוכש לא יכול להוציא רישום חדש כל עוד ההקפאה בתוקף. ירושה הוחרגה. כלומר, תשואת Airbnb שהמוכר מציג אינה נכס שאתם קונים. מחוץ לאזור ההקפאה חלים הכללים הארציים: מספר AMA, מגבלה של עד שני נכסים ליחיד במסלול הפשוט, וחובות דיווח. פירוט במדריך על השכרה לטווח קצר ביוון.

5מה עם שכירות ארוכה?

שכירות ארוכה היא התוכנית החלופית הטבעית באתונה, והיא כפופה לכללים משלה. לפי מקורות מקצועיים, חוזה שכירות למגורים ביוון הוא ככלל לתקופה מינימלית של שלוש שנים, גם אם נכתבה תקופה קצרה יותר. מ-2026 כל תשלום שכירות חייב לעבור בהעברה בנקאית. כדאי לבנות את התחשיב על שכירות ארוכה כבר בשלב הבדיקה, ולראות בהשכרה קצרה, אם היא מותרת בכתובת, תוספת ולא בסיס.

6קונים דירה לשיפוץ או בבניין לשימור?

דירה ישנה לשיפוץ היא אחת האסטרטגיות הנפוצות באתונה. כאן חשוב לדעת מראש לאיזו רמת רישוי השיפוץ ייכנס: עבודות קלות עם אישור אלקטרוני של מהנדס, אישור עבודות בהיקף קטן (ΕΕΔΜΚ) עד תקציב כולל של 25,000 אירו, או היתר בנייה מלא. בבניין לשימור או באזור מוגן גם עבודות חזית קטנות דורשות אישור, ולעיתים גם אישור של גופי שימור. לכן את מעמד השימור בודקים לפני הרכישה ולא אחריה. כל הפרטים במדריך על נכס ישן לשיפוץ באתונה ובסלוניקי.

7גולדן ויזה באתונה: מה צריך לדעת?

רוב אתונה ופיראוס נמצאים באטיקה, ושם הסף לגולדן ויזה (Golden Visa) הוא 800,000 אירו בנכס אחד, נכון למועד המדריך שלנו. נכס שמשמש בסיס להיתר אסור להשכרה קצרה, וההשקעה חייבת להגיע ממקורות עצמיים ולא ממשכנתא. מי שמתכנן לשלב גולדן ויזה ו-Airbnb בדירה אחת באתונה מתכנן דבר שאינו אפשרי. פירוט במדריך על גולדן ויזה ביוון.

8מהם שלבי הרכישה, בקצרה?

1. מספר מס (AFM) וחשבון בנק יווני.
2. בדיקת בעלות ראשונית בידי עורך דין עצמאי, לפני כל מקדמה.
3. הסכם מקדים (Prosymfono) ומקדמה, בדרך כלל 10%.
4. בדיקת נאותות מלאה: מרשם המקרקעין (הקדסטר או לשכת הרישום), שעבודים, תעודת הזהות האלקטרונית של הנכס ותעודת המהנדס.
5. תשלום מס ההעברה וחתימה על השטר בפני נוטריון.
6. רישום במרשם המקרקעין. רק הרישום מעביר בעלות.

הנוטריון ביוון ניטרלי ואינו מייצג אתכם. בעסקה סדורה מדובר בדרך כלל ב-8 עד 12 שבועות. הסבר מלא במדריך על תהליך הרכישה ביוון, ורשימת הבדיקות במדריך על בדיקת נאותות ביוון.

9אילו מסים משלמים, בקצרה?

בדירה יד שנייה משלמים מס העברה בשיעור אפקטיבי של 3.09% מהגבוה בין המחיר לערך האובייקטיבי. מע״מ של 24% על נכס חדש מוקפא עד סוף 2026. בהחזקה משלמים ENFIA, ומהכנסה משכירות לפי מדרגות של 15% עד 45%. מס רווח הון ליחיד מוקפא עד 31.12.2026. נכון לנובמבר 2026 הממשלה הודיעה על כוונה להעלות את מס ההעברה ל-15% על דירות מגורים שרוכשים יחידים מחוץ לאיחוד, החל מ-1.7.2027, אבל לפי הדיווחים שמצאנו טרם הונחה הצעת חוק. מועד השטר עשוי להיות משמעותי. הפירוט במדריך המיסוי ביוון, ותחשיב עלויות מלא במחשבון עלות הרכישה.

10צ׳קליסט לפני שחותמים על דירה באתונה

• AFM, חשבון בנק ועורך דין שמייצג רק אתכם.
• בדיקת בעלות ושעבודים במרשם המקרקעין לפני המקדמה.
• מהנדס מטעמכם: התאמה להיתר, סיווג חריגות, מצב השלד והמערכות.
• טיוטת תעודת המהנדס של המוכר לפני החתימה, לא ביום החתימה.
• תקנון הבית המשותף, הוצאות משותפות וחובות לבניין.
• אם יש תוכנית להשכרה קצרה: שיוך הרובע, מצב ה-AMA ובדיקה אם הוא מתבטל במכירה.
• אם יש תוכנית לשיפוץ: מעמד שימור וסיווג העבודות לפי רמת הרישוי.
• תזמון השטר מול השינויים במס: הקפאת המע״מ, מס רווח הון והצעת ה-15%.
• תיעוד העברות הכסף מחשבון על שמכם בישראל, לצורך מקור כספים ודיווח.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהקניית דירה בסלוניקי: מה בודקים משפטית לפני שקוניםשוקלים דירה בסלוניקי להשקעה? הקפאת השכרה קצרה במרכז העיר מ-7.2026, השכרה לסטודנטים, חריגות בנייה, מסים וצ׳קליסט לפני חתימה.לקריאת המדריך