בקצרה
ביוון אין מס רכישה בסגנון הישראלי: על נכס יד שנייה חל מס העברה בשיעור אפקטיבי של 3.09%, ומע״מ של 24% על נכס חדש מוקפא כרגע. בהחזקה משלמים ENFIA, מהכנסה משכירות לפי מדרגות של 15% עד 45% מ-2026, ומס רווח הון ליחיד מוקפא עד סוף 2026. רוב ההקלות תלויות תאריך.
הנקודות החשובות
- 1מס ההעברה האפקטיבי הוא 3.09% מהגבוה בין המחיר המוסכם לערך האובייקטיבי, והוא משולם לפני החתימה.
- 2מע״מ של 24% על נכסים חדשים מוקפא, לאחרונה עד סוף 2026, במסגרת חוק 5246/2025.
- 3מס רווח הון ליחיד מוקפא עד 31 בדצמבר 2026, ולאחר מכן צפוי לחול מס של 15%.
- 4מ-2026 נוספה מדרגת ביניים של 25% במס על הכנסה משכירות, וכל תשלום שכירות חייב לעבור בהעברה בנקאית.
- 5מומלץ לתקצב כ-5% עד 7% מערך הנכס לכלל עלויות הרכישה מעבר למחיר.
כמה עולה לקנות דירה ביוון מבחינת מיסוי?
הנתונים מפתיעים לטובה: אין מס רכישה בסגנון הישראלי, אין הוראת שעה שמכבידה על דירה שנייה, ומס רווח ההון על מכירה מוקפא כרגע לגמרי. אבל ״אין מס רכישה״ לא אומר ״אין מיסים״ - יוון גובה על נדל״ן בכמה נקודות שונות: ברכישה, בהחזקה השנתית ובהכנסה משכירות, וכל אחת פועלת לפי כללים משלה. הנה המפה המלאה נכון ליולי 2026.
| שלב | מס | שיעור או כלל | הערה |
|---|---|---|---|
| רכישה, יד שנייה | מס העברה (RETT) | 3.09% אפקטיבי (3% + היטל עירייה) | משולם לפני שטר ההעברה |
| רכישה, נכס חדש | מע״מ | 24%, כרגע מוקפא | הקפאה עד סוף 2026, חוק 5246/2025 |
| החזקה | ENFIA | כ-3 עד 4 יורו למ״ר בסיסי | תלוי גודל, מיקום, גיל וקומה |
| שכירות | מס הכנסה בדרגות | 15%, 25%, 35%, 45% | מדרגות חדשות מ-2026 |
| מכירה, יחיד | מס רווח הון | מוקפא עד 31.12.2026 | צפוי 15% לאחר מכן |
| מכירה, חברה | מס חברות | 22% על הרווח | ללא הקפאה |
מע״מ של 24% על נכסים חדשים מוקפא, לאחרונה עד סוף 2026, במסגרת חוק 5246/2025.
מהו מס הרכישה ביוון, וכמה הוא עומד?
ברכישת נכס יד שנייה חל מס העברה (RETT) בשיעור 3% מהערך הגבוה מבין השניים: המחיר שסוכם בין הצדדים, או ״הערך האובייקטיבי״ שקובעות רשויות המס לפי טבלאות של משרד האוצר (מיקום, גודל, גיל הנכס ומאפיינים טכניים). מוסיפים על כך היטל עירייה של 3% מסכום המס עצמו, ובסך הכול השיעור האפקטיבי הוא 3.09%.
המס משולם על ידי הקונה, לפני חתימת שטר ההעברה בפני הנוטריון, לא אחריה. נקודה שמשנה תכנון: הערכים האובייקטיביים קפואים עד 2027, כך שאין חשש מעדכון מפתיע שיגדיל את בסיס המס באמצע תהליך רכישה.
מה המס על נכס חדש ביוון, והאם יש מע״מ?
נכסים חדשים, שהיתר הבנייה שלהם ניתן אחרי ינואר 2006, חייבים באופן עקרוני במע״מ בשיעור 24% במקום מס העברה. בפועל זה כבר כמה שנים לא המצב: הממשלה היוונית ממשיכה להאריך את הקפאת המע״מ על נכסים חדשים משנה לשנה, לאחרונה עד סוף 2026, במסגרת חוק 5246/2025.
כל עוד ההקפאה בתוקף, גם נכס חדש ממוסה במס ההעברה הרגיל של 3.09% בלבד, ולא ב-24%. זה הבדל שיכול להגיע לעשרות אלפי יורו בעסקה בגודל בינוני, ולכן שווה לבדוק את הסטטוס העדכני של ההקפאה ממש בסמוך למועד החתימה.
מהו ENFIA וכמה משלמים כבעלי נכס ביוון?
ENFIA הוא מס הרכוש השנתי שמשלם כל בעל נכס ביוון, כולל זרים. הוא מחושב לפי גודל הנכס, מיקומו, גיל הבנייה והקומה, והשיעורים הבסיסיים נמוכים יחסית - כ-3 עד 4 יורו למ״ר, מהנמוכים באיחוד האירופי.
יש כמה הקלות שכדאי להכיר:
- בנייני מורשת בשווי עד 400,000 יורו פטורים לגמרי.
- בעלי דירת מגורים ראשית בכפרים עם פחות מ-1,500 תושבים מקבלים הנחה של 50% על ה-ENFIA החל מ-2026, ופטור מלא צפוי ב-2027.
- מי שמבטח את נכסו מפני שרפה, רעידת אדמה והצפה זכאי להנחה של 20% על נכסים בשווי עד 500,000 יורו.
איך ממוסה הכנסה משכירות ביוון מ-2026?
הכנסה משכירות ממוסה בנפרד ממקורות הכנסה אחרים, לפי מדרגות. עד סוף 2025 הייתה קפיצה חדה מ-15% ל-35% מיד אחרי 12,000 יורו, ומ-2026 נוספה מדרגת ביניים של 25% שמרככת את הקפיצה.
| חלק מההכנסה השנתית | שיעור המס |
|---|---|
| עד 12,000 יורו | 15% |
| 12,001 עד 24,000 יורו | 25% |
| 24,001 עד 35,000 יורו | 35% |
| מעל 35,000 יורו | 45% |
עבור משכיר עם הכנסה שנתית של 20,000 יורו, למשל, הרפורמה שווה כמה מאות יורו בשנה בהשוואה לכללים הישנים.
איך ממוסה השכרה קצרת טווח דרך Airbnb?
השכרה קצרת טווח דרך Airbnb ומתחריו ממוסה לפי אותה מדרגה, כל עוד מדובר בעד שתי דירות ובלי שירותים נלווים בסגנון מלונאי. מי שמשכיר שלוש דירות ומעלה, או מספק שירותים כמו ניקיון שוטף, נחשב בעל עסק ומחויב גם במע״מ.
ונקודה תפעולית שכדאי לדעת: החל מ-2026 כל תשלום שכירות ביוון חייב לעבור בהעברה בנקאית, ולא במזומן.
האם יחיד משלם מס רווח הון על מכירת נכס ביוון?
כרגע לא. יחיד שמוכר נכס ביוון אינו משלם מס רווח הון כלל. ההקפאה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026, בתנאי שהמכירה אינה מסווגת כפעילות עסקית. חברות שמוכרות נכסים ממשיכות לשלם מס חברות רגיל של 22% על הרווח.
ההקפאה הזו יוצרת חלון זמן אמיתי למי ששוקל למכור נכס בטווח הקרוב עד הבינוני. אחרי 2026 צפוי לחול מס רווח הון בשיעור 15%.
אילו עלויות נלוות כדאי לתקצב ביוון?
מעבר למסים עצמם יש לתקצב עלויות נוספות:
- שכר טרחת נוטריון - בדרך כלל 1% עד 1.5% מערך העסקה
- אגרות רישום בקדסטר
- שכר טרחת עורך דין
- תרגומים ואימות מסמכים
- עלות הוצאת תעודת הזהות הדיגיטלית לנכס, מסמך חובה בכל העברה ביוון
כלל אצבע שאנחנו נותנים ללקוחות: לתקצב כ-5% עד 7% מערך הנכס לכלל עלויות הרכישה, מעבר למחיר הנכס עצמו.
מה כדאי לעשות לפני החתימה?
המיסוי ביוון אינו פעולה חד-פעמית ברגע הרכישה. הקפאת המע״מ, הקפאת מס רווח ההון וההקלות ב-ENFIA תלויות תאריך, וחלקן עשויות להשתנות. לכן כשאנחנו מלווים משקיע ברכישה ביוון, אנחנו בודקים את הסטטוס העדכני של כל אחת מהן סמוך למועד החתימה בפועל, ומתכננים את מבנה העסקה, ולעיתים גם את התזמון שלה, לפי מה שבתוקף באותו רגע ולא לפי מה שהיה נכון כשהתחלנו לדבר. המיסוי על נדל״ן ביוון נמוך משמעותית ממה שרוב הישראלים מניחים, אבל ״נמוך״ אינו ״פשוט״.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. שיעורי מס והקלות ביוון תלויי תאריך ועשויים להשתנות, וייתכנו נסיבות ספציפיות המשפיעות על תחולתם על מקרה נתון. לפני כל החלטה מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
האם יש מס רכישה ביוון?
לא בסגנון הישראלי, אך ברכישת נכס יד שנייה חל מס העברה (RETT) של 3% מהגבוה בין המחיר המוסכם לערך האובייקטיבי, בתוספת היטל עירייה של 3% מסכום המס, כלומר 3.09% אפקטיבי. הוא משולם לפני חתימת השטר.
האם נכס חדש ביוון חייב במע״מ?
באופן עקרוני כן, בשיעור 24% במקום מס ההעברה. בפועל המע״מ על נכסים חדשים מוקפא, לאחרונה עד סוף 2026 לפי חוק 5246/2025, ולכן נכס חדש ממוסה כרגע ב-3.09% בלבד. כדאי לבדוק את הסטטוס סמוך לחתימה.
כמה מס משלמים על הכנסה משכירות ביוון?
מ-2026 המדרגות הן 15% עד 12,000 יורו, 25% בין 12,001 ל-24,000, 35% בין 24,001 ל-35,000 ו-45% מעבר לכך. כל תשלום שכירות חייב לעבור בהעברה בנקאית.
האם משלמים מס רווח הון על מכירת נכס ביוון?
יחיד אינו משלם כרגע מס רווח הון, ההקפאה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026 ובתנאי שהמכירה אינה פעילות עסקית. אחרי 2026 צפוי מס של 15%. חברות משלמות מס חברות של 22%.
כמה כדאי לתקצב לעלויות רכישה ביוון?
כלל האצבע שמוצע במאמר הוא כ-5% עד 7% מערך הנכס, מעבר למחיר, לכלל עלויות הרכישה: מס, נוטריון, אגרות, עורך דין, תרגומים ותעודת הזהות הדיגיטלית לנכס.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.