Коротко
В Греции нет налога на приобретение в израильском стиле: на вторичное жильё действует налог на передачу с эффективной ставкой 3,09%, а НДС в 24% на новое жильё сейчас заморожен. При владении платится ENFIA, с дохода от аренды - налог по ступеням от 15% до 45% с 2026 года, а налог на прирост капитала для физических лиц заморожен до конца 2026 года. Большинство послаблений зависят от даты.
Главное
- 1Эффективный налог на передачу составляет 3,09% от большей из двух величин - согласованной цены или объективной стоимости - и уплачивается до подписания.
- 2НДС в 24% на новые объекты заморожен, последний раз - до конца 2026 года, в рамках закона 5246/2025.
- 3Налог на прирост капитала для физических лиц заморожен до 31 декабря 2026 года, после чего ожидается налог в 15%.
- 4С 2026 года в шкалу налога на доход от аренды добавлена промежуточная ступень 25%, а любой арендный платёж должен проходить банковским переводом.
- 5Рекомендуется закладывать в бюджет около 5-7% стоимости объекта на все расходы по приобретению сверх цены.
Сколько стоит покупка квартиры в Греции с точки зрения налогов?
Данные приятно удивляют: нет налога на приобретение в израильском стиле, нет временной нормы, обременяющей вторую квартиру, а налог на прирост капитала при продаже сейчас полностью заморожен. Но «нет налога на приобретение» не означает «нет налогов» - Греция облагает недвижимость в нескольких разных точках: при покупке, при ежегодном владении и с дохода от аренды, и каждая из них действует по собственным правилам. Вот полная картина по состоянию на июль 2026 года.
| Этап | Налог | Ставка или правило | Примечание |
|---|---|---|---|
| Покупка, вторичное жильё | Налог на передачу (RETT) | 3,09% эффективная (3% + муниципальный сбор) | Уплачивается до акта передачи |
| Покупка, новый объект | НДС | 24%, сейчас заморожен | Мораторий до конца 2026 года, закон 5246/2025 |
| Владение | ENFIA | около 3-4 евро за кв. м базовой ставки | Зависит от площади, местоположения, возраста и этажа |
| Аренда | Подоходный налог по ступеням | 15%, 25%, 35%, 45% | Новые ступени с 2026 года |
| Продажа, физическое лицо | Налог на прирост капитала | Заморожен до 31.12.2026 | После этого ожидается 15% |
| Продажа, компания | Налог на прибыль компаний | 22% с прибыли | Без моратория |
НДС в 24% на новые объекты заморожен, последний раз - до конца 2026 года, в рамках закона 5246/2025.
Что такое налог на приобретение в Греции и каков его размер?
При покупке вторичного жилья взимается налог на передачу (RETT) в размере 3% от большей из двух величин: цены, согласованной между сторонами, или «объективной стоимости», определяемой налоговыми органами по таблицам Министерства финансов (местоположение, площадь, возраст объекта и технические характеристики). К этому добавляется муниципальный сбор в 3% от самой суммы налога, и в итоге эффективная ставка составляет 3,09%.
Налог уплачивает покупатель до подписания акта передачи у нотариуса, а не после. Момент, меняющий планирование: объективные стоимости заморожены до 2027 года, поэтому нет риска неожиданного пересмотра, который увеличил бы налоговую базу в середине процесса покупки.
Каков налог на новый объект в Греции и есть ли НДС?
Новые объекты, разрешение на строительство которых выдано после января 2006 года, в принципе облагаются НДС по ставке 24% вместо налога на передачу. На практике так не уже несколько лет: греческое правительство продолжает из года в год продлевать мораторий на НДС для новых объектов, в последний раз - до конца 2026 года, в рамках закона 5246/2025.
Пока мораторий действует, новый объект также облагается обычным налогом на передачу в 3,09%, а не 24%. Эта разница может достигать десятков тысяч евро в сделке среднего размера, поэтому стоит проверить актуальный статус моратория непосредственно перед подписанием.
Что такое ENFIA и сколько платят собственники недвижимости в Греции?
ENFIA - это ежегодный налог на имущество, который платит каждый собственник недвижимости в Греции, включая иностранцев. Он рассчитывается исходя из площади объекта, его местоположения, возраста постройки и этажа, а базовые ставки сравнительно низкие - около 3-4 евро за кв. м, одни из самых низких в Европейском союзе.
Существует несколько льгот, о которых стоит знать:
- Памятники архитектуры стоимостью до 400 000 евро полностью освобождены.
- Владельцы основного жилья в деревнях с населением менее 1500 жителей получают скидку 50% по ENFIA начиная с 2026 года, а полное освобождение ожидается в 2027 году.
- Тот, кто страхует свой объект от пожара, землетрясения и наводнения, имеет право на скидку 20% на объекты стоимостью до 500 000 евро.
Как облагается доход от аренды в Греции с 2026 года?
Доход от аренды облагается отдельно от других источников дохода, по ступеням. До конца 2025 года был резкий скачок с 15% до 35% сразу после 12 000 евро, а с 2026 года добавлена промежуточная ступень 25%, смягчающая этот скачок.
| Часть годового дохода | Ставка налога |
|---|---|
| До 12 000 евро | 15% |
| От 12 001 до 24 000 евро | 25% |
| От 24 001 до 35 000 евро | 35% |
| Свыше 35 000 евро | 45% |
Для арендодателя с годовым доходом, например, 20 000 евро реформа даёт несколько сотен евро в год по сравнению со старыми правилами.
Как облагается краткосрочная аренда через Airbnb?
Краткосрочная аренда через Airbnb и его конкурентов облагается по той же шкале, пока речь идёт не более чем о двух квартирах и без сопутствующих услуг гостиничного типа. Тот, кто сдаёт три квартиры и более либо предоставляет такие услуги, как регулярная уборка, считается владельцем бизнеса и обязан также платить НДС.
И операционный момент, который стоит знать: с 2026 года любой арендный платёж в Греции должен проходить банковским переводом, а не наличными.
Платит ли физическое лицо налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Греции?
Сейчас нет. Физическое лицо, продающее объект в Греции, вообще не платит налог на прирост капитала. Мораторий действует до 31 декабря 2026 года при условии, что продажа не классифицируется как предпринимательская деятельность. Компании, продающие объекты, по-прежнему платят обычный налог на прибыль компаний в размере 22% с прибыли.
Этот мораторий создаёт реальное временное окно для тех, кто рассматривает продажу объекта в краткосрочной или среднесрочной перспективе. После 2026 года ожидается налог на прирост капитала по ставке 15%.
Какие сопутствующие расходы стоит заложить в бюджет в Греции?
Помимо самих налогов, необходимо заложить дополнительные расходы:
- Вознаграждение нотариуса - как правило, 1-1,5% от стоимости сделки
- Сборы за регистрацию в кадастре
- Вознаграждение адвоката
- Переводы и заверение документов
- Стоимость оформления электронного удостоверения объекта - обязательного документа при любой передаче в Греции
Эмпирическое правило, которое мы даём клиентам: закладывать около 5-7% стоимости объекта на все расходы по приобретению сверх цены самого объекта.
Что стоит сделать перед подписанием?
Налогообложение в Греции - это не разовое действие в момент покупки. Мораторий на НДС, мораторий на налог на прирост капитала и льготы по ENFIA зависят от даты, и часть из них может измениться. Поэтому, когда мы сопровождаем инвестора при покупке в Греции, мы проверяем актуальный статус каждой из них непосредственно перед фактическим подписанием и планируем структуру сделки, а иногда и её сроки, исходя из того, что действует в этот момент, а не из того, что было верно, когда мы начали разговор. Налогообложение недвижимости в Греции значительно ниже, чем предполагает большинство израильтян, но «низкое» не означает «простое».
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Налоговые ставки и льготы в Греции зависят от даты и могут меняться, а конкретные обстоятельства могут влиять на их применение к данному случаю. Перед любым решением рекомендуется обратиться за индивидуальной консультацией.
Частые вопросы
Есть ли в Греции налог на приобретение?
Не в израильском стиле, но при покупке вторичного жилья взимается налог на передачу (RETT) в размере 3% от большей из двух величин - согласованной цены или объективной стоимости, плюс муниципальный сбор в 3% от суммы налога, то есть эффективно 3,09%. Он уплачивается до подписания акта.
Облагается ли новый объект в Греции НДС?
В принципе да, по ставке 24% вместо налога на передачу. На практике НДС на новые объекты заморожен, в последний раз - до конца 2026 года по закону 5246/2025, поэтому новый объект сейчас облагается только по ставке 3,09%. Стоит проверить статус перед подписанием.
Сколько налога платят с дохода от аренды в Греции?
С 2026 года ступени таковы: 15% до 12 000 евро, 25% между 12 001 и 24 000, 35% между 24 001 и 35 000 и 45% свыше этого. Любой арендный платёж должен проходить банковским переводом.
Платится ли налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Греции?
Физическое лицо сейчас не платит налог на прирост капитала, мораторий действует до 31 декабря 2026 года и при условии, что продажа не является предпринимательской деятельностью. После 2026 года ожидается налог в 15%. Компании платят налог на прибыль компаний в размере 22%.
Сколько стоит закладывать в бюджет на расходы по приобретению в Греции?
Эмпирическое правило, предлагаемое в статье, - около 5-7% стоимости объекта сверх цены на все расходы по приобретению: налог, нотариус, сборы, адвокат, переводы и электронное удостоверение объекта.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.