Pe scurt
În Grecia nu există un impozit de achiziție în stil israelian: la o proprietate second-hand se aplică un impozit de transfer cu o cotă efectivă de 3,09%, iar TVA-ul de 24% pentru o proprietate nouă este în prezent înghețat. La deținere se plătește ENFIA, iar venitul din chirii este impozitat în trepte de la 15% până la 45% din 2026, iar impozitul pe câștigul de capital pentru persoane fizice este înghețat până la sfârșitul lui 2026. Majoritatea facilităților depind de dată.
Ce este important de reținut
- 1Impozitul de transfer efectiv este de 3,09% din valoarea mai mare dintre prețul convenit și valoarea obiectivă și se plătește înainte de semnare.
- 2TVA-ul de 24% pentru proprietățile noi este înghețat, cel mai recent până la sfârșitul lui 2026, în cadrul Legii 5246/2025.
- 3Impozitul pe câștigul de capital pentru persoane fizice este înghețat până la 31 decembrie 2026, iar ulterior se așteaptă să se aplice un impozit de 15%.
- 4Din 2026 a fost adăugată o treaptă intermediară de 25% la impozitul pe veniturile din chirii, iar orice plată de chirie trebuie făcută prin transfer bancar.
- 5Se recomandă bugetarea a circa 5% până la 7% din valoarea proprietății pentru toate costurile de achiziție, peste preț.
Cât costă, din punct de vedere fiscal, să cumperi un apartament în Grecia?
Datele surprind plăcut: nu există un impozit de achiziție în stil israelian, nu există o dispoziție temporară care să greveze al doilea apartament, iar impozitul pe câștigul de capital la vânzare este în prezent complet înghețat. Dar „nu există impozit de achiziție” nu înseamnă „nu există impozite” - Grecia percepe impozite pe imobiliare în mai multe puncte diferite: la achiziție, la deținerea anuală și la venitul din chirii, iar fiecare funcționează după reguli proprii. Iată harta completă la iulie 2026.
| Etapa | Impozit | Cotă sau regulă | Observație |
|---|---|---|---|
| Achiziție, second-hand | Impozit de transfer (RETT) | 3,09% efectiv (3% + taxă municipală) | Se plătește înainte de actul de transfer |
| Achiziție, proprietate nouă | TVA | 24%, în prezent înghețat | Înghețare până la sfârșitul lui 2026, Legea 5246/2025 |
| Deținere | ENFIA | circa 3 până la 4 euro/m² de bază | Depinde de suprafață, amplasare, vechime și etaj |
| Chirii | Impozit pe venit în trepte | 15%, 25%, 35%, 45% | Trepte noi din 2026 |
| Vânzare, persoană fizică | Impozit pe câștigul de capital | Înghețat până la 31.12.2026 | Se așteaptă 15% după aceea |
| Vânzare, societate | Impozit pe profit | 22% din câștig | Fără înghețare |
TVA-ul de 24% pentru proprietățile noi este înghețat, cel mai recent până la sfârșitul lui 2026, în cadrul Legii 5246/2025.
Care este impozitul de achiziție în Grecia și cât este?
La achiziția unei proprietăți second-hand se aplică un impozit de transfer (RETT) de 3% din valoarea mai mare dintre cele două: prețul convenit între părți sau „valoarea obiectivă” stabilită de autoritățile fiscale conform tabelelor Ministerului de Finanțe (amplasare, suprafață, vechimea proprietății și caracteristici tehnice). La aceasta se adaugă o taxă municipală de 3% din suma impozitului însuși, iar în total cota efectivă este de 3,09%.
Impozitul este plătit de cumpărător, înainte de semnarea actului de transfer în fața notarului, nu după. Un punct care schimbă planificarea: valorile obiective sunt înghețate până în 2027, așa că nu există riscul unei actualizări surpriză care să mărească baza de impozitare în mijlocul unui proces de achiziție.
Care este impozitul pentru o proprietate nouă în Grecia și există TVA?
Proprietățile noi, a căror autorizație de construire a fost eliberată după ianuarie 2006, sunt în principiu supuse TVA de 24% în locul impozitului de transfer. În practică, de câțiva ani nu aceasta este situația: guvernul grec continuă să prelungească de la an la an înghețarea TVA pentru proprietățile noi, cel mai recent până la sfârșitul lui 2026, în cadrul Legii 5246/2025.
Atât timp cât înghețarea este în vigoare, și o proprietate nouă este impozitată doar cu impozitul de transfer obișnuit de 3,09%, nu cu 24%. Este o diferență care poate ajunge la zeci de mii de euro într-o tranzacție de mărime medie, așa că merită verificată situația actuală a înghețării chiar în apropierea datei semnării.
Ce este ENFIA și cât se plătește ca proprietar în Grecia?
ENFIA este impozitul anual pe proprietate pe care îl plătește orice proprietar din Grecia, inclusiv străinii. Se calculează în funcție de suprafața proprietății, amplasarea, anul construcției și etaj, iar cotele de bază sunt relativ mici - circa 3 până la 4 euro/m², printre cele mai mici din Uniunea Europeană.
Există câteva facilități care merită cunoscute:
- Clădirile de patrimoniu cu o valoare de până la 400.000 de euro sunt complet scutite.
- Proprietarii unei locuințe principale în sate cu mai puțin de 1.500 de locuitori primesc o reducere de 50% la ENFIA începând din 2026, iar o scutire completă este așteptată în 2027.
- Cine își asigură proprietatea împotriva incendiului, cutremurului și inundațiilor are dreptul la o reducere de 20% pentru proprietăți cu o valoare de până la 500.000 de euro.
Cum este impozitat venitul din chirii în Grecia din 2026?
Venitul din chirii este impozitat separat de alte surse de venit, în trepte. Până la sfârșitul lui 2025 exista un salt brusc de la 15% la 35% imediat după 12.000 de euro, iar din 2026 a fost adăugată o treaptă intermediară de 25% care atenuează saltul.
| Partea din venitul anual | Cota de impozit |
|---|---|
| până la 12.000 de euro | 15% |
| 12.001 până la 24.000 de euro | 25% |
| 24.001 până la 35.000 de euro | 35% |
| peste 35.000 de euro | 45% |
Pentru un proprietar cu un venit anual de 20.000 de euro, de exemplu, reforma valorează câteva sute de euro pe an în comparație cu regulile vechi.
Cum este impozitată închirierea pe termen scurt prin Airbnb?
Închirierea pe termen scurt prin Airbnb și concurenții săi este impozitată după aceeași scală, atât timp cât este vorba de cel mult două apartamente și fără servicii conexe în stil hotelier. Cine închiriază trei apartamente sau mai multe, sau oferă servicii precum curățenie curentă, este considerat titular de afacere și este supus și TVA.
Și un punct operațional de știut: din 2026 orice plată de chirie în Grecia trebuie făcută prin transfer bancar, nu în numerar.
Plătește o persoană fizică impozit pe câștigul de capital la vânzarea unei proprietăți în Grecia?
Deocamdată nu. O persoană fizică ce vinde o proprietate în Grecia nu plătește deloc impozit pe câștigul de capital. Înghețarea este în vigoare până la 31 decembrie 2026, cu condiția ca vânzarea să nu fie clasificată drept activitate economică. Societățile care vând proprietăți continuă să plătească impozitul pe profit obișnuit de 22% din câștig.
Această înghețare creează o fereastră de timp reală pentru cei care se gândesc să vândă o proprietate pe termen scurt până la mediu. După 2026 se așteaptă să se aplice un impozit pe câștigul de capital de 15%.
Ce costuri conexe merită bugetate în Grecia?
Pe lângă impozitele propriu-zise, există costuri suplimentare de bugetat:
- onorariul notarului - de regulă 1% până la 1,5% din valoarea tranzacției
- taxe de înregistrare în cadastru
- onorariul avocatului
- traduceri și legalizarea documentelor
- costul eliberării cărții de identitate digitale a imobilului, document obligatoriu la orice transfer în Grecia
O regulă practică pe care o dăm clienților: să se bugeteze circa 5% până la 7% din valoarea proprietății pentru toate costurile de achiziție, peste prețul proprietății propriu-zise.
Ce merită făcut înainte de semnare?
Impozitarea în Grecia nu este o acțiune unică în momentul achiziției. Înghețarea TVA, înghețarea impozitului pe câștigul de capital și facilitățile la ENFIA depind de dată, iar unele pot suferi modificări. De aceea, când însoțim un investitor într-o achiziție în Grecia, verificăm situația actuală a fiecăreia dintre ele în apropierea datei efective a semnării și planificăm structura tranzacției, uneori și calendarul ei, după ceea ce este în vigoare în acel moment, nu după ceea ce era valabil când am început să vorbim. Impozitarea imobiliarelor în Grecia este semnificativ mai mică decât presupun majoritatea israelienilor, dar „mică” nu înseamnă „simplă”.
Cele de mai sus sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Cotele de impozitare și facilitățile din Grecia depind de dată și se pot schimba, și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicarea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie se recomandă consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Există impozit de achiziție în Grecia?
Nu în stil israelian, dar la achiziția unei proprietăți second-hand se aplică un impozit de transfer (RETT) de 3% din valoarea mai mare dintre prețul convenit și valoarea obiectivă, plus o taxă municipală de 3% din suma impozitului, adică 3,09% efectiv. Se plătește înainte de semnarea actului.
Este o proprietate nouă din Grecia supusă TVA?
În principiu da, cu o cotă de 24% în locul impozitului de transfer. În practică, TVA-ul pentru proprietățile noi este înghețat, cel mai recent până la sfârșitul lui 2026 conform Legii 5246/2025, așa că o proprietate nouă este impozitată în prezent doar cu 3,09%. Merită verificată situația în apropierea semnării.
Cât impozit se plătește pe veniturile din chirii în Grecia?
Din 2026 treptele sunt 15% până la 12.000 de euro, 25% între 12.001 și 24.000, 35% între 24.001 și 35.000 și 45% peste această sumă. Orice plată de chirie trebuie făcută prin transfer bancar.
Se plătește impozit pe câștigul de capital la vânzarea unei proprietăți în Grecia?
O persoană fizică nu plătește deocamdată impozit pe câștigul de capital; înghețarea este în vigoare până la 31 decembrie 2026, cu condiția ca vânzarea să nu fie o activitate economică. După 2026 se așteaptă un impozit de 15%. Societățile plătesc impozit pe profit de 22%.
Cât merită bugetat pentru costurile de achiziție în Grecia?
Regula practică propusă în articol este de circa 5% până la 7% din valoarea proprietății, peste preț, pentru toate costurile de achiziție: impozit, notar, taxe, avocat, traduceri și cartea de identitate digitală a imobilului.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.