باختصار
لا توجد في اليونان ضريبة شراء على الطريقة الإسرائيلية: فعلى العقار المستعمل تسري ضريبة نقل بنسبة فعلية 3.09%، أما ضريبة القيمة المضافة البالغة 24% على العقار الجديد فهي مجمّدة حاليًّا. وعند الامتلاك تُدفع ENFIA، وعلى دخل الإيجار ضريبة وفق شرائح من 15% إلى 45% اعتبارًا من 2026، وضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد مجمّدة حتى نهاية 2026. ومعظم التسهيلات مرتبطة بتواريخ.
أبرز النقاط
- 1ضريبة النقل الفعلية هي 3.09% من الأعلى بين السعر المتفق عليه والقيمة الموضوعية، وتُدفع قبل التوقيع.
- 2ضريبة القيمة المضافة البالغة 24% على العقارات الجديدة مجمّدة، وآخر تمديد لها حتى نهاية 2026، في إطار القانون 5246/2025.
- 3ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد مجمّدة حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، ومن المتوقع بعد ذلك أن تسري ضريبة بنسبة 15%.
- 4اعتبارًا من 2026 أُضيفت شريحة وسطى بنسبة 25% في ضريبة دخل الإيجار، ويجب أن تتم كل دفعة إيجار بتحويل مصرفي.
- 5يُوصى بتخصيص نحو 5% إلى 7% من قيمة العقار في الموازنة لمجمل كلف الشراء فوق السعر.
كم يكلف شراء شقة في اليونان من الناحية الضريبية؟
المعطيات مفاجئة إلى الأفضل: لا توجد ضريبة شراء على الطريقة الإسرائيلية، ولا أمر مؤقت يُثقل الشقة الثانية، وضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع مجمّدة حاليًّا تجميدًا كاملًا. لكن «لا ضريبة شراء» لا تعني «لا ضرائب»، فاليونان تجبي ضرائب على العقارات في عدة نقاط مختلفة: عند الشراء، وفي الامتلاك السنوي، وعلى دخل الإيجار، ولكل منها قواعده الخاصة. وهذه هي الخريطة الكاملة حتى تموز/يوليو 2026.
| المرحلة | الضريبة | النسبة أو القاعدة | ملاحظة |
|---|---|---|---|
| الشراء، عقار مستعمل | ضريبة نقل (RETT) | 3.09% فعليًّا (3% + رسم بلدية) | تُدفع قبل عقد النقل |
| الشراء، عقار جديد | ضريبة القيمة المضافة | 24%، مجمّدة حاليًّا | التجميد حتى نهاية 2026، القانون 5246/2025 |
| الامتلاك | ENFIA | نحو 3 إلى 4 يورو للمتر المربع (أساسي) | تتوقف على الحجم والموقع والعمر والطابق |
| الإيجار | ضريبة دخل بالشرائح | 15% و25% و35% و45% | شرائح جديدة اعتبارًا من 2026 |
| البيع، فرد | ضريبة الأرباح الرأسمالية | مجمّدة حتى 31.12.2026 | المتوقع 15% بعد ذلك |
| البيع، شركة | ضريبة الشركات | 22% على الربح | دون تجميد |
ضريبة القيمة المضافة البالغة 24% على العقارات الجديدة مجمّدة، وآخر تمديد لها حتى نهاية 2026، في إطار القانون 5246/2025.
ما هي ضريبة الشراء في اليونان، وكم تبلغ؟
عند شراء عقار مستعمل تسري ضريبة نقل (RETT) بنسبة 3% من القيمة الأعلى من بين اثنتين: السعر المتفق عليه بين الطرفين، أو «القيمة الموضوعية» التي تحددها سلطات الضرائب وفق جداول وزارة المالية (الموقع والحجم وعمر العقار وخصائصه الفنية). ويضاف إلى ذلك رسم بلدية بنسبة 3% من مبلغ الضريبة نفسه، فتكون النسبة الفعلية الإجمالية 3.09%.
ويدفع الضريبةَ المشتري، قبل التوقيع على عقد النقل أمام الكاتب العدل، وليس بعده. وثمة نقطة تغيّر التخطيط: القيم الموضوعية مجمّدة حتى 2027، فلا خشية من تحديث مفاجئ يرفع الوعاء الضريبي في منتصف إجراء الشراء.
ما الضريبة على العقار الجديد في اليونان، وهل توجد ضريبة قيمة مضافة؟
العقارات الجديدة، التي صدرت رخصة بنائها بعد كانون الثاني/يناير 2006، تخضع من حيث المبدأ لضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% بدل ضريبة النقل. وعمليًّا لم يكن هذا هو الحال منذ بضع سنوات: فالحكومة اليونانية تواصل تمديد تجميد ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة من سنة إلى أخرى، وآخر تمديد حتى نهاية 2026، في إطار القانون 5246/2025.
وما دام التجميد ساريًا، فإن العقار الجديد أيضًا يخضع لضريبة النقل المعتادة البالغة 3.09% فقط، وليس 24%. وهذا فرق قد يبلغ عشرات آلاف اليوروات في صفقة متوسطة الحجم، ولذلك يستحق الأمر فحص الوضع الحالي للتجميد قبل موعد التوقيع مباشرة.
ما هي ENFIA وكم يدفع مالكو العقارات في اليونان؟
ENFIA هي ضريبة الملكية السنوية التي يدفعها كل مالك عقار في اليونان، بمن فيهم الأجانب. وتُحسب بحسب حجم العقار وموقعه وعمر البناء والطابق، والنسب الأساسية منخفضة نسبيًّا - نحو 3 إلى 4 يورو للمتر المربع، وهي من الأدنى في الاتحاد الأوروبي.
وهناك عدة تسهيلات يستحسن معرفتها:
- المباني التراثية التي تصل قيمتها إلى 400,000 يورو معفاة تمامًا.
- مالكو مسكن رئيسي في القرى التي يقل عدد سكانها عن 1,500 نسمة يحصلون على خصم 50% من ENFIA اعتبارًا من 2026، ويُتوقع إعفاء كامل في 2027.
- من يؤمّن عقاره ضد الحريق والزلزال والفيضان يستحق خصمًا بنسبة 20% على العقارات التي تصل قيمتها إلى 500,000 يورو.
كيف يُفرض الضريبة على دخل الإيجار في اليونان اعتبارًا من 2026؟
يخضع دخل الإيجار للضريبة بمعزل عن مصادر الدخل الأخرى، وفق شرائح. وحتى نهاية 2025 كانت هناك قفزة حادة من 15% إلى 35% فور تجاوز 12,000 يورو، واعتبارًا من 2026 أُضيفت شريحة وسطى بنسبة 25% تخفف القفزة.
| جزء الدخل السنوي | نسبة الضريبة |
|---|---|
| حتى 12,000 يورو | 15% |
| من 12,001 إلى 24,000 يورو | 25% |
| من 24,001 إلى 35,000 يورو | 35% |
| أكثر من 35,000 يورو | 45% |
فبالنسبة إلى مؤجّر دخله السنوي 20,000 يورو، مثلًا، يوفّر الإصلاح عدة مئات من اليوروات في السنة مقارنة بالقواعد القديمة.
كيف يُفرض الضريبة على التأجير قصير الأمد عبر Airbnb؟
يخضع التأجير قصير الأمد عبر Airbnb ومنافسيه للضريبة وفق الشرائح نفسها، ما دام الأمر يتعلق بما لا يزيد على شقتين ودون خدمات ملحقة على نمط الفنادق. أما من يؤجر ثلاث شقق فأكثر، أو يقدم خدمات مثل التنظيف المنتظم، فيُعدّ صاحب نشاط تجاري ويخضع لضريبة القيمة المضافة أيضًا.
ونقطة تشغيلية ينبغي معرفتها: اعتبارًا من 2026 يجب أن تتم كل دفعة إيجار في اليونان بتحويل مصرفي وليس نقدًا.
هل يدفع الفرد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار في اليونان؟
حاليًّا لا. فالفرد الذي يبيع عقارًا في اليونان لا يدفع ضريبة أرباح رأسمالية على الإطلاق. والتجميد ساري حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، بشرط ألا يُصنَّف البيع نشاطًا تجاريًّا. أما الشركات التي تبيع عقارات فتواصل دفع ضريبة الشركات المعتادة البالغة 22% على الربح.
وهذا التجميد يخلق نافذة زمنية حقيقية لمن يفكر في بيع عقار في المدى القريب إلى المتوسط. وبعد 2026 يُتوقع أن تسري ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 15%.
ما الكلف الملحقة التي ينبغي تخصيص موازنة لها في اليونان؟
فضلًا عن الضرائب نفسها، توجد كلف إضافية ينبغي رصد موازنة لها:
- أتعاب الكاتب العدل - عادةً من 1% إلى 1.5% من قيمة الصفقة
- رسوم التسجيل في السجل العقاري (الكاداستر)
- أتعاب المحامي
- الترجمات وتصديق المستندات
- كلفة استخراج بطاقة الهوية الرقمية للعقار، وهي مستند إلزامي في كل نقل ملكية في اليونان
قاعدة تقريبية نقدمها لعملائنا: تخصيص نحو 5% إلى 7% من قيمة العقار لمجمل كلف الشراء، فوق سعر العقار نفسه.
ماذا ينبغي أن نفعل قبل التوقيع؟
الضرائب في اليونان ليست إجراءً لمرة واحدة لحظة الشراء. فتجميد ضريبة القيمة المضافة، وتجميد ضريبة الأرباح الرأسمالية، وتسهيلات ENFIA، كلها مرتبطة بتواريخ، وبعضها قد يتغير. ولذلك فعندما نرافق مستثمرًا في الشراء في اليونان، نفحص الوضع الحالي لكل منها قبل موعد التوقيع الفعلي بوقت قصير، ونخطط لهيكل الصفقة، وأحيانًا لتوقيتها أيضًا، بحسب ما هو ساري في تلك اللحظة، وليس بحسب ما كان صحيحًا عندما بدأنا الحديث. والضرائب على العقارات في اليونان أقل بكثير مما يفترضه معظم الإسرائيليين، لكن «منخفضة» لا تعني «بسيطة».
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. ونسب الضرائب والتسهيلات في اليونان مرتبطة بتواريخ وقد تتغير، وقد توجد ظروف محددة تؤثر في سريانها على حالة معينة. وقبل أي قرار يُوصى بالحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة شراء في اليونان؟
ليس على الطريقة الإسرائيلية، لكن عند شراء عقار مستعمل تسري ضريبة نقل (RETT) بنسبة 3% من الأعلى بين السعر المتفق عليه والقيمة الموضوعية، يضاف إليها رسم بلدية بنسبة 3% من مبلغ الضريبة، أي 3.09% فعليًّا. وتُدفع قبل التوقيع على العقد.
هل يخضع العقار الجديد في اليونان لضريبة القيمة المضافة؟
من حيث المبدأ نعم، بنسبة 24% بدل ضريبة النقل. وعمليًّا فإن ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة مجمّدة، وآخر تمديد حتى نهاية 2026 بحسب القانون 5246/2025، ولذلك يخضع العقار الجديد حاليًّا لنسبة 3.09% فقط. ويستحسن فحص الوضع قبل التوقيع.
كم تبلغ الضريبة على دخل الإيجار في اليونان؟
اعتبارًا من 2026 تكون الشرائح 15% حتى 12,000 يورو، و25% بين 12,001 و24,000، و35% بين 24,001 و35,000، و45% فيما يزيد على ذلك. ويجب أن تتم كل دفعة إيجار بتحويل مصرفي.
هل تُدفع ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار في اليونان؟
لا يدفع الفرد حاليًّا ضريبة أرباح رأسمالية، فالتجميد ساري حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026 بشرط ألا يكون البيع نشاطًا تجاريًّا. ويُتوقع بعد 2026 ضريبة بنسبة 15%. وتدفع الشركات ضريبة شركات بنسبة 22%.
كم ينبغي تخصيصه في الموازنة لكلف الشراء في اليونان؟
القاعدة التقريبية المقترحة في المقال هي نحو 5% إلى 7% من قيمة العقار، فوق السعر، لمجمل كلف الشراء: الضريبة والكاتب العدل والرسوم والمحامي والترجمات وبطاقة الهوية الرقمية للعقار.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.