קניית דירה בסלוניקי: מה בודקים משפטית לפני שקונים

מי שמחפש ״דירות למכירה בסלוניקי״ מוצא בדרך כלל מחירים נמוכים מאתונה ושוק שכירות פעיל. המדריך הזה לא עוסק בשאלה אם לקנות, אלא במה שצריך לבדוק משפטית לפני שקונים דירה בסלוניקי, ומה שונה בה מאתונה. התמונה הכללית על יוון נמצאת במדריך המשפטי לרכישת נכס ביוון.

1האם ישראלי יכול לקנות דירה בסלוניקי?

כן, בלי היתר מיוחד. ביוון אין מגבלה כללית על רכישה בידי זרים, והחריג של אזורי הספר אינו חל על סלוניקי ועל חלקידיקי. פירוט במדריך על רכישה באזורי ספר. כמו בכל עסקה ביוון, מתחילים במספר מס (AFM) ובחשבון בנק, ראו המדריך על AFM וחשבון בנק.

2אפשר לקנות דירה בסלוניקי ל-Airbnb?

תלוי איפה. לפי דיווחים מיולי 2026, החל מ-1.7.2026 לא מונפקים מספרי רישום חדשים (AMA) להשכרה קצרה ברובע העירוני הראשון של סלוניקי, שכולל את המרכז ההיסטורי, המסחרי והתיירותי, את הטיילת ואת אזור לדאדיקה. לפי אותם דיווחים ההקפאה נקבעה עד 31.12.2026, ובספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה על הארכה עד 31.12.2027. נכון לנובמבר 2026 לא מצאנו פרסום רשמי של ההארכה.

המשמעות לרוכש זהה לזו שבמרכז אתונה. באזור ההקפאה, מכירה, מתנה או העברה מהורים לילדים של דירה עם AMA פעיל מבטלות את הרישום, והקונה לא יכול להוציא רישום חדש כל עוד ההקפאה בתוקף. החריג היחיד שדווח הוא ירושה. הקנס על השכרה קצרה בלי רישום הוא 50% מההכנסה, ולפחות 20,000 אירו. מחוץ לרובע הראשון חלים הכללים הארציים, שמפורטים במדריך על השכרה לטווח קצר ביוון.

3השכרה לסטודנטים בסלוניקי: מה חשוב לדעת משפטית?

בסלוניקי פועלים כמה מוסדות אקדמיים גדולים, ולכן השכרה לסטודנטים היא חלק משמעותי משוק השכירות בעיר. מבחינה משפטית זו שכירות למגורים לכל דבר, ולא קטגוריה נפרדת. כמה נקודות שכדאי לתכנן מראש:

• משך החוזה: לפי מקורות מקצועיים, שכירות למגורים ביוון היא ככלל לתקופה מינימלית של שלוש שנים, גם אם נכתבה תקופה קצרה יותר. חוזים ״לשנת לימודים״ נפוצים בשוק, אבל לפני שבונים עליהם כדאי לקבל חוות דעת של עורך דין יווני על תוקפם ועל אפשרויות היציאה מהם.
• ערב ופיקדון: שוכר סטודנט הוא לעיתים קרובות בלי הכנסה עצמאית. ערבות של ההורים ופיקדון מוגדר בחוזה מקטינים את הסיכון.
• ריהוט וציוד: דירה מרוהטת מחייבת רשימת מלאי חתומה בכניסה וביציאה, כדי שאפשר יהיה לקזז נזקים מהפיקדון.
• תשלום ודיווח: מ-2026 כל תשלום שכירות ביוון חייב לעבור בהעברה בנקאית, וההכנסה ממוסה במדרגות של 15% עד 45%.
• תחלופה: עונתיות אקדמית פירושה חודשים ריקים בקיץ. התחשיב צריך לקחת אותם בחשבון.

4מה בודקים בבניין ובדירה?

גם בסלוניקי חלק גדול מהדירות נמצא בבניינים משותפים ותיקים, ובדירות יד שנייה נפוצים אותם פערים בין ההיתר לבין המצב בשטח: מרפסות שנסגרו, שטחי מחסן שהפכו למגורים ותוספות על הגג. חוק 4495/2017 אוסר על העברת נכס עם חריגות שלא הוסדרו, וכל שטר מחייב תעודת מהנדס. חריגות לפני 28.7.2011 ניתנות בדרך כלל להסדרה, והמועדים הוארכו עד 31.3.2028. חריגה בקטגוריה 5 אינה ניתנת להסדרה. פירוט במדריך על חריגות בנייה ותעודת מהנדס.

מהנדס מטעמכם צריך לבדוק גם את מצב השלד, את התאמת הבניין לדרישות שהיו בתוקף בזמן הבנייה ואת המערכות. מי שקונה דירה ישנה במרכז העיר כדי לשפץ אותה צריך לברר מראש אם הבניין לשימור או נמצא באזור מוגן, ולאיזו רמת רישוי השיפוץ ייכנס. ראו את המדריך על נכס ישן לשיפוץ באתונה ובסלוניקי.

5ומה עם המטרו והפרויקטים החדשים בעיר?

המטרו של סלוניקי נפתח בסוף 2024, ומשווקים מזכירים אותו לא פעם כנימוק למחיר. הקרבה לתחנה יכולה להשפיע על הביקוש, אבל היא אינה נתון משפטי, ואין לה ערך אם הדירה עצמה לא תקינה. כמו בכל הבטחה על פיתוח עתידי, הנכס צריך להיות הגיוני גם בלי ההנחה הזו.

6גולדן ויזה בסלוניקי

סלוניקי נמצאת ברשימת האזורים שבהם הסף לגולדן ויזה (Golden Visa) הוא 800,000 אירו בנכס אחד, כמו באטיקה. נכס שמשמש בסיס להיתר אסור להשכרה קצרה. פירוט במדריך על גולדן ויזה ביוון.

7מהם שלבי הרכישה, ואילו מסים משלמים?

התהליך בסלוניקי זהה לזה שבשאר יוון: AFM וחשבון בנק, בדיקת בעלות ראשונית לפני כל מקדמה, הסכם מקדים עם מקדמה של כ-10%, בדיקת נאותות מלאה כולל תעודת הזהות האלקטרונית של הנכס ותעודת המהנדס, תשלום מס ההעברה, חתימה בפני נוטריון ורישום במרשם המקרקעין. הבעלות עוברת רק ברישום, והנוטריון אינו מייצג אתכם. הפירוט במדריך על תהליך הרכישה ביוון ובמדריך על בדיקת נאותות ביוון.

במסים: מס העברה אפקטיבי של 3.09% בדירה יד שנייה, מע״מ של 24% על נכס חדש שמוקפא עד סוף 2026, ENFIA שנתי, ומס על שכירות במדרגות של 15% עד 45%. מס רווח הון ליחיד מוקפא עד 31.12.2026. הממשלה הודיעה על כוונה להעלות את מס ההעברה ל-15% לרוכשים יחידים מחוץ לאיחוד מ-1.7.2027, אבל לפי הדיווחים שמצאנו טרם הונחה הצעת חוק. ראו את מדריך המיסוי ביוון ואת מחשבון עלות הרכישה.

8צ׳קליסט לפני שחותמים על דירה בסלוניקי

• עורך דין עצמאי, AFM וחשבון בנק.
• בדיקת בעלות ושעבודים במרשם המקרקעין לפני המקדמה.
• שיוך הכתובת לרובע העירוני, ובדיקה אם היא ברובע הראשון.
• אם יש AMA: מצבו, והאם הוא מתבטל במכירה.
• מהנדס מטעמכם: התאמה להיתר, חריגות, שלד ומערכות.
• תקנון הבית המשותף והוצאות משותפות.
• בהשכרה לסטודנטים: נוסח חוזה שנבדק בידי עורך דין יווני, ערבות, פיקדון ורשימת מלאי.
• תחשיב שמבוסס על שכירות ארוכה, כולל חודשי הקיץ.
• תזמון השטר מול השינויים הצפויים במס, ותיעוד העברות הכסף מישראל.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהקניית דירה באתונה: מה בודקים משפטית לפני שקוניםקונים דירה באתונה להשקעה או ל-Airbnb? חריגות בנייה ותעודת מהנדס, הקפאת השכרה קצרה במרכז העיר, שיפוץ, מסים וצ׳קליסט לפני חתימה.לקריאת המדריך