בקצרה
רכישת נדל״ן ביוון כוללת שישה שלבים: מספר מס (AFM), הסכם מקדים, בדיקת נאותות מלאה, תעודת זהות דיגיטלית לנכס, חתימה בפני נוטריון ורישום. הבעלות עוברת רק ברישום, והנוטריון אינו מייצג את הקונה, ולכן חשוב לבצע בדיקת בעלות ראשונית על ידי עורך דין עצמאי לפני חתימה על ההסכם המקדים. בעסקה סדורה, הדרך מבחירת הנכס ועד החוזה הסופי אורכת בדרך כלל 8 עד 12 שבועות.
הנקודות החשובות
- 1בלי מספר מס יווני (AFM) אי אפשר לחתום על חוזה, לשלם מיסים או לרשום נכס על שם הרוכש.
- 2אל תחתמו על ההסכם המקדים ואל תשלמו מקדמה לפני שעורך דין עצמאי בדק לפחות את הבעלות והזכויות בנכס.
- 3הנוטריון ביוון הוא גורם ניטרלי ואינו מגן על האינטרסים של הקונה - גם לא לאחר הרפורמה המתגבשת.
- 4הבעלות עוברת רק עם הרישום בקדסטר או בלשכת הרישום, לא עם החתימה ולא עם התשלום.
- 5בעסקה סדורה, מהנכס שנבחר ועד לחתימה על החוזה הסופי עוברים בדרך כלל 8 עד 12 שבועות.
יוון מדגמנת בשנים האחרונות דיגיטציה מרשימה של תהליך רכישת הנדל״ן: הצהרות מס דיגיטליות, תעודת זהות אלקטרונית לנכס, ורפורמה טרייה שמרחיבה את סמכויות הנוטריון. אבל הדיגיטציה משנה את הממשק, לא את המהות: עדיין יש כמה שלבים שחייבים לקרות בסדר הנכון, ועדיין יש שני מרשמי מקרקעין מקבילים ביוון, וצריך לדעת באיזה מהם הנכס רשום.
להלן התהליך כפי שהוא עובד בפועל היום, שלב אחר שלב.
| שלב | מה קורה | נקודת תשומת לב |
|---|---|---|
| 1. מספר מס (AFM) | פתיחת תיק ברשות המסים היוונית וקבלת מספר זיהוי מס | תנאי לכל פעולה משפטית בנכס |
| 2. הסכם מקדים (Prosymfono) | חתימה ותשלום מקדמה, בדרך כלל 10% | לא לפני בדיקת בעלות ראשונית |
| 3. בדיקת נאותות | בעלות, שעבודים, עיקולים, יער, חוף, תכנון | לברר באיזה מרשם הנכס רשום |
| 4. תעודת זהות דיגיטלית לנכס | תיעוד הנדסי של היתרים ושל בנייה לא מורשית | 3 עד 10 ימים בדרך כלל |
| 5. חתימה בפני נוטריון | חוזה סופי, תשלום מס ואגרות והגשה לרישום | הנוטריון אינו מייצג את הקונה |
| 6. רישום | רישום בקדסטר או בלשכת הרישום | רק הרישום מעביר בעלות |
שלב 1: איך מקבלים מספר מס יווני (AFM)?
כל רוכש זר, כולל ישראלי, חייב לפתוח תיק ברשות המסים היוונית ולקבל מספר זיהוי מס (AFM) לפני כל פעולה משפטית ביחס לנכס. בלי AFM אי אפשר לחתום על חוזה, לשלם מיסים או לרשום נכס על שם הרוכש, והנוטריון ורשות המסים אינם יכולים לעבד את העסקה.
מומלץ גם לפתוח חשבון בנק יווני. זה אינו תנאי חוקי מוחלט בכל עסקה, אבל זה מייעל את התנהלות התשלומים בהמשך.
אל תחתמו על ההסכם המקדים ואל תשלמו מקדמה לפני שעורך דין עצמאי בדק לפחות את הבעלות והזכויות בנכס.
שלב 2: מהו הסכם מקדים (Prosymfono) ומתי חותמים עליו?
אחרי שנמצא נכס ומוסכם מחיר, הנוהג המקובל ביוון הוא לחתום על הסכם מקדים (Προσύμφωνο, Prosymfono) ולשלם מקדמה, בדרך כלל בשיעור של 10% ממחיר העסקה. לעיתים משולמת קודם מקדמת ״שריון״ קטנה יותר, של 2% עד 5%, כדי להוריד את הנכס מהשוק לזמן קצר בזמן שמתחילים בבדיקות.
ההסכם המקדים הוא מסמך מחייב. אם הקונה חוזר בו בלי הצדקה חוקית, הוא מאבד את המקדמה. אם המוכר חוזר בו, הוא חייב להחזיר כפול מהסכום ששולם, כך לפי סעיף 402 לקוד האזרחי היווני.
כאן נכשלים משקיעים זרים רבים. הטעות הנפוצה ביותר בשוק היווני היא חתימה על ההסכם המקדים ותשלום המקדמה לפני שבוצעה בדיקה משפטית ראשונית של הנכס, לפעמים בלחץ של מתווך שרוצה לסגור מהר. אנחנו ממליצים על ההפך: גם אם ההסכם המקדים נחתם בשלב מוקדם יחסית בתהליך, עורך הדין שלכם צריך לבצע לפחות בדיקת בעלות וזכויות ראשונית לפני החתימה, לא אחריה. הבדיקה המלאה, כולל תעודת הזהות הדיגיטלית לנכס וכל האישורים, יכולה להמשיך במקביל לתקופת ההסכם המקדים. אבל הבדיקה הבסיסית, שמוודאת שהמוכר הוא הבעלים ושאין שעבוד גלוי, אינה צריכה לחכות.
הסכם מקדים יכול להיחתם כהסכם פרטי או בפני נוטריון. ברוב המקרים הוא נחתם כהסכם פרטי, כי גרסה נוטריונית מחייבת כבר בשלב הזה את כל המסמכים הנדרשים לחוזה הסופי. הסכם פרטי עדיין ניתן לאכיפה לפי דיני החוזים הכלליים, אבל רק הסכם מקדים נוטריוני מקנה זכות לאכיפה ספציפית (לכפות את המכירה בפועל) לפי דיני המקרקעין. ברוב העסקאות זה אינו משנה את התוצאה בפועל, כי הרוב המכריע של המוכרים עומדים בהתחייבותם, אבל זה שיקול שכדאי להכיר כשמנסחים את ההסכם.
שלב 3: מה כוללת בדיקת נאותות מלאה, ולמה יש ביוון שתי מערכות רישום?
בדיקת הנאותות היא הבדיקה המשפטית המלאה של הנכס, ועורך הדין שלכם מבצע אותה: היסטוריית בעלות (בדרך כלל 20 שנה אחורה ויותר), שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, מגבלות תכנוניות והתאמה לתקנות הבנייה.
נקודה חשובה בשוק היווני: כיום פועלות בו שתי מערכות מקבילות לרישום נכסים. הראשונה היא הקדסטר ההלני (Ktimatologio), מערכת ממוחשבת ומרכזית שנמצאת בתהליך הטמעה ארצי. השנייה היא לשכות הרישום המקומיות הישנות יותר. לאחר שהקדסטר משלים את המיפוי באזור מסוים, הוא מחליף את לשכת הרישום המקומית, אבל בפועל המצב שונה מאזור לאזור, וחייבים לדעת בדיוק באיזה מרשם רשום הנכס שאתם בודקים.
בדיקה מקצועית מלאה כוללת גם בדיקת מפות יער. החקיקה היוונית אוסרת בנייה על קרקע המוגדרת כיער, ומסמכי אישור מרשם היערות חייבים להיות מצורפים לשטר ההעברה. כשמדובר בנכס סמוך לחוף, יש לבדוק גם מגבלות בנייה ספציפיות החלות על קרבה לקו החוף.
שלב 4: מהי תעודת הזהות הדיגיטלית לנכס?
מ-2022, כל העברת נכס ביוון מחייבת תעודת זהות דיגיטלית לנכס (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), קובץ שמרכז את כל המידע הרלוונטי: היתרי בנייה, מפות, תקנות אנרגיה ודיווחי ליגליזציה של כל בנייה בלתי מורשית שבוצעה.
מהנדס מוסמך מכין את התעודה בפועל, על בסיס ביקור בנכס ובדיקת התיעוד הקיים. התהליך אורך בדרך כלל בין 3 ל-10 ימים, בהתאם לגודל הנכס ולמורכבותו. הנוטריון מחויב לדרוש את התעודה מהמוכר לפני שהוא מתקדם לניסוח החוזה הסופי, וזה בדיוק המסמך שבו מתגלות תוספות בנייה לא מורשות שלא תמיד רואים בביקור שטח רגיל.
שלב 5: מה תפקידו של הנוטריון ביוון, ומה משתנה בו?
ההסכם הסופי נחתם בפני נוטריון ציבורי, שמאמת זהויות, בוחן את תנאי העסקה ומגיש את הבקשה לרישום. הנוטריון הוא גורם ניטרלי: הוא אינו מייצג את הקונה ואינו מגן על האינטרסים שלו.
גם רפורמה חדשה שמתגבשת כעת (חוק 5293/2026) אינה משנה זאת. היא מרחיבה משמעותית את הסמכויות הטכניות של הנוטריון: איסוף מסמכים ממוסדות ציבוריים באופן דיגיטלי, הגשת הצהרות מס דרך מערכת myPROPERTY וגביית תשלומי מס ואגרות ישירות. אבל התפקיד נשאר טכני-פרוצדורלי, לא ייצוגי. הרפורמה טרם הופעלה בפועל נכון למועד כתיבת המאמר (יולי 2026). היא ממתינה להחלטה מנהלית משותפת שתקבע את מועד ההפעלה, וכל עוד זו לא פורסמה, התהליך הקיים ממשיך כרגיל. בשני המצבים, ייצוג עצמאי על ידי עורך דין שעובד רק בשבילכם אינו מותרות. זו הדרך היחידה להגן על האינטרס שלכם מול צד שאין לו אינטרס לבדוק אתכם.
מי שאינו יכול או אינו רוצה לטוס ליוון לחתימה יכול לפעול באמצעות ייפוי כוח. המסמך צריך להיות נוטריוני, מאושר באפוסטיל ומתורגם ליוונית על ידי מתרגם מוסמך. ייפוי כוח מנוסח נכון מאפשר לעורך הדין או לנציג מטעמכם לחתום על החוזה הסופי, לטפל בהצהרות המס ולנהל את התשלומים בשמכם.
שלב 6: מתי הבעלות עוברת בפועל - הרישום בקדסטר
הבעלות ביוון נוצרת רק עם הרישום. לפי סעיף 1198 לקוד האזרחי היווני, הרישום הוא תנאי הכרחי ליצירת זכות הקניין, בדיוק כמו בישראל וברומניה (בעלות קונסטיטוטיבית). שטר נוטריוני שלא נרשם בקדסטר או בלשכת הרישום אינו מעביר בעלות, גם אם שני הצדדים חתמו עליו וגם אם כל התשלומים בוצעו.
מרגע הרישום, מספר הזיהוי של הנכס (KAEK) ננעל במערכת כדי למנוע מכירה כפולה של אותו נכס.
כמה זמן לוקח תהליך הרכישה ביוון?
בעסקה סדורה, מרגע שנמצא הנכס ועד לחתימה על החוזה הסופי, מדובר בדרך כלל ב-8 עד 12 שבועות. כך נראה סדר הגודל המקובל:
- השבועות הראשונים: AFM, פתיחת חשבון בנק ובדיקה משפטית ראשונית.
- בסביבות השבוע הרביעי: חתימה על ההסכם המקדים ותשלום המקדמה.
- בשבועות שלאחר מכן: איסוף אישורי המס, תעודת הזהות הדיגיטלית לנכס ושאר המסמכים.
- בשבועיים האחרונים: תשלום מס ההעברה, חתימה על החוזה בפני הנוטריון והגשת הבקשה לרישום.
ההצהרות הדיגיטליות למס דרך myPROPERTY כבר מקצרות משמעותית את שלב תשלום מס ההעברה: אין יותר צורך בביקור פיזי במשרד המס, ורשות המסים מחויבת לבדוק את ההצהרה תוך 60 יום. כדאי לזכור שהמערכת הדיגיטלית עדיין באמצע הטמעה ארצית, כך שזמני הרישום בפועל משתנים מאזור לאזור.
מה עושים לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את התהליך?
כשאנחנו מלווים לקוח ברכישת נכס ביוון, אנחנו לא מסתמכים על כך שהנוטריון ״יגן״ עליו, כי הוא אינו אמור לעשות זאת, ולפי החוק הוא גם אינו רשאי. הכלל הראשון שלנו: לא חותמים על ההסכם המקדים ולא משלמים מקדמה לפני שביצענו בדיקת בעלות ראשונית משלנו, לא בדיקה שהמתווך הביא ולא בדיקה שהמוכר הציג. אנחנו ממשיכים לבדוק מול המרשם הרלוונטי לנכס הספציפי (קדסטר או לשכת רישום, לפי המקום) גם אחרי החתימה על ההסכם המקדים, מוודאים שתעודת הזהות הדיגיטלית לנכס אכן משקפת את כל מה שנבנה בפועל, ורק אז ממליצים להתקדם לחוזה הסופי. וכשלקוח אינו יכול לטוס ליוון, אנחנו מסדרים ייפוי כוח מסודר מראש, לא באמצע התהליך, כשכבר יש לחץ זמן.
הדיגיטציה ביוון מייעלת את איסוף המסמכים והתשלומים, אבל היא אינה מייתרת בדיקה עצמאית ואינה הופכת את הנוטריון לנציג שלכם. מי שמבין את סדר השלבים הנכון, ובעיקר אינו חותם על ההסכם המקדים לפני שמישהו בדק עבורו את הבעלות, מגיע לרישום בקדסטר בלי הפתעות.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. המידע נכון למועד פרסומו (יולי 2026) בלבד, ודינים ותקנות ביוון עשויים להשתנות. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם אפשר לרכוש נכס ביוון בלי לטוס לחתימה?
כן, באמצעות ייפוי כוח. המסמך צריך להיות נוטריוני, מאושר באפוסטיל ומתורגם ליוונית על ידי מתרגם מוסמך. הוא מאפשר לעורך הדין או לנציג מטעמכם לחתום על החוזה הסופי, לטפל בהצהרות המס ולנהל את התשלומים.
מה קורה אם חוזרים בהם מההסכם המקדים ביוון?
אם הקונה חוזר בו בלי הצדקה חוקית, הוא מאבד את המקדמה. אם המוכר חוזר בו, הוא חייב להחזיר כפול מהסכום ששולם, לפי סעיף 402 לקוד האזרחי היווני.
האם הנוטריון ביוון מייצג את הקונה?
לא. הנוטריון הוא גורם ניטרלי שמאמת זהויות, בוחן את תנאי העסקה ומגיש את הבקשה לרישום. גם הרפורמה המתגבשת מרחיבה רק את סמכויותיו הטכניות. ייצוג של האינטרס שלכם דורש עורך דין עצמאי.
מתי הבעלות על הנכס ביוון עוברת לקונה?
רק ברישום בקדסטר או בלשכת הרישום, לפי סעיף 1198 לקוד האזרחי היווני. שטר נוטריוני שלא נרשם אינו מעביר בעלות, גם אם כל התשלומים בוצעו.
כמה זמן אורך תהליך הרכישה ביוון?
בעסקה סדורה, מרגע שנמצא הנכס ועד לחתימה על החוזה הסופי עוברים בדרך כלל 8 עד 12 שבועות. זמני הרישום בפועל משתנים מאזור לאזור, כי הקדסטר עדיין בהטמעה ארצית.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.