Коротко
Покупка недвижимости в Греции включает шесть этапов: налоговый номер (AFM), предварительный договор, полный due diligence, цифровой паспорт объекта, подписание у нотариуса и регистрация. Право собственности переходит только с регистрацией, а нотариус не представляет покупателя, поэтому важно, чтобы независимый адвокат провёл первичную проверку права собственности до подписания предварительного договора. В упорядоченной сделке путь от выбора объекта до окончательного договора обычно занимает от 8 до 12 недель.
Главное
- 1Без греческого налогового номера (AFM) нельзя подписать договор, уплатить налоги или зарегистрировать объект на имя покупателя.
- 2Не подписывайте предварительный договор и не вносите задаток, пока независимый адвокат не проверил как минимум право собственности и права на объект.
- 3Нотариус в Греции - нейтральная сторона и не защищает интересы покупателя, в том числе после формирующейся реформы.
- 4Право собственности переходит только с регистрацией в кадастре или в регистрационном бюро, а не с подписанием и не с оплатой.
- 5В упорядоченной сделке от выбранного объекта до подписания окончательного договора обычно проходит от 8 до 12 недель.
В последние годы Греция демонстрирует впечатляющую цифровизацию процесса покупки недвижимости: цифровые налоговые декларации, электронный паспорт объекта и свежую реформу, расширяющую полномочия нотариуса. Но цифровизация меняет интерфейс, а не суть: по-прежнему есть несколько этапов, которые должны происходить в правильном порядке, и по-прежнему в Греции существуют два параллельных реестра недвижимости, и нужно знать, в каком из них зарегистрирован объект.
Ниже - процесс в том виде, как он работает на практике сегодня, шаг за шагом.
| Этап | Что происходит | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| 1. Налоговый номер (AFM) | Открытие досье в греческой налоговой службе и получение налогового идентификационного номера | Условие любого юридического действия с объектом |
| 2. Предварительный договор (Prosymfono) | Подписание и внесение задатка, как правило 10% | Не до первичной проверки права собственности |
| 3. Due diligence | Собственность, обременения, аресты, лес, побережье, планирование | Выяснить, в каком реестре зарегистрирован объект |
| 4. Цифровой паспорт объекта | Инженерная документация о разрешениях и о несанкционированном строительстве | Обычно от 3 до 10 дней |
| 5. Подписание у нотариуса | Окончательный договор, уплата налога и сборов и подача на регистрацию | Нотариус не представляет покупателя |
| 6. Регистрация | Регистрация в кадастре или в регистрационном бюро | Только регистрация переводит право собственности |
Этап 1: как получить греческий налоговый номер (AFM)?
Каждый иностранный покупатель, включая израильтянина, обязан открыть досье в греческой налоговой службе и получить налоговый идентификационный номер (AFM) до любого юридического действия в отношении объекта. Без AFM нельзя подписать договор, уплатить налоги или зарегистрировать объект на имя покупателя, а нотариус и налоговая служба не могут обработать сделку.
Рекомендуется также открыть греческий банковский счёт. Это не абсолютное юридическое условие в каждой сделке, но оно упрощает дальнейшие расчёты.
Не подписывайте предварительный договор и не вносите задаток, пока независимый адвокат не проверил как минимум право собственности и права на объект.
Этап 2: что такое предварительный договор (Prosymfono) и когда его подписывают?
После того как найден объект и согласована цена, в Греции принято подписывать предварительный договор (Προσύμφωνο, Prosymfono) и вносить задаток, как правило, в размере 10% от цены сделки. Иногда сначала вносится меньший «резервационный» задаток в размере от 2% до 5%, чтобы на короткое время снять объект с рынка, пока начинаются проверки.
Предварительный договор - документ обязывающий. Если покупатель отказывается без законного основания, он теряет задаток. Если отказывается продавец, он обязан вернуть двойную сумму выплаченного, согласно статье 402 Гражданского кодекса Греции.
Здесь ошибаются многие иностранные инвесторы. Самая распространённая ошибка на греческом рынке - подписание предварительного договора и внесение задатка до проведения первичной юридической проверки объекта, иногда под давлением посредника, который хочет закрыть сделку быстрее. Мы рекомендуем обратное: даже если предварительный договор подписывается на относительно раннем этапе процесса, ваш адвокат должен провести как минимум первичную проверку собственности и прав до подписания, а не после него. Полная проверка, включая цифровой паспорт объекта и все справки, может продолжаться параллельно с периодом действия предварительного договора. Но базовая проверка, подтверждающая, что продавец является собственником и нет видимого обременения, ждать не должна.
Предварительный договор может быть подписан как частное соглашение либо перед нотариусом. В большинстве случаев он подписывается как частное соглашение, поскольку нотариальная версия уже на этом этапе требует всех документов, необходимых для окончательного договора. Частное соглашение всё равно может быть принудительно исполнено по общим правилам договорного права, но только нотариальный предварительный договор даёт право на принудительное исполнение в натуре (принудить к фактической продаже) по праву недвижимости. В большинстве сделок это не меняет результата на практике, поскольку подавляющее большинство продавцов выполняют своё обязательство, но это соображение, которое стоит знать при составлении договора.
Этап 3: что включает полный due diligence и почему в Греции две системы регистрации?
Due diligence - полная юридическая проверка объекта, которую проводит ваш адвокат: история собственности (как правило, за 20 лет и более), залоги, аресты, предупредительные отметки, планировочные ограничения и соответствие строительным нормам.
Важный момент греческого рынка: сегодня на нём действуют две параллельные системы регистрации объектов. Первая - Греческий кадастр (Ktimatologio), компьютеризированная централизованная система, внедряемая по всей стране. Вторая - более старые местные регистрационные бюро. После того как кадастр завершает картирование определённого района, он заменяет местное регистрационное бюро, но на практике ситуация различается от района к району, и нужно точно знать, в каком реестре зарегистрирован проверяемый вами объект.
Полная профессиональная проверка включает также проверку карт лесов. Законодательство Греции запрещает строительство на земле, определённой как лес, а подтверждающие документы из лесного реестра должны быть приложены к договору передачи. Если речь идёт об объекте вблизи побережья, необходимо проверить и конкретные строительные ограничения, действующие вблизи береговой линии.
Этап 4: что такое цифровой паспорт объекта?
С 2022 года любая передача объекта в Греции требует цифрового паспорта объекта (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) - файла, собирающего всю актуальную информацию: разрешения на строительство, карты, энергетические нормы и сведения о легализации любого выполненного несанкционированного строительства.
Паспорт фактически готовит лицензированный инженер на основании посещения объекта и изучения имеющейся документации. Процесс обычно занимает от 3 до 10 дней в зависимости от размера и сложности объекта. Нотариус обязан потребовать паспорт у продавца, прежде чем переходить к составлению окончательного договора, и именно в этом документе обнаруживаются несанкционированные пристройки, которые не всегда видны при обычном осмотре на месте.
Этап 5: какова роль нотариуса в Греции и что в ней меняется?
Окончательный договор подписывается перед нотариусом, который удостоверяет личности, проверяет условия сделки и подаёт заявление на регистрацию. Нотариус - нейтральная сторона: он не представляет покупателя и не защищает его интересы.
Формирующаяся сейчас новая реформа (закон 5293/2026) этого тоже не меняет. Она существенно расширяет технические полномочия нотариуса: сбор документов из государственных учреждений в цифровом виде, подача налоговых деклараций через систему myPROPERTY и непосредственный приём налоговых платежей и сборов. Но роль остаётся технико-процедурной, а не представительской. На момент написания статьи (июль 2026 года) реформа ещё не введена на практике. Она ожидает совместного административного решения, которое определит дату начала применения, и пока оно не опубликовано, действующий порядок продолжает работать как обычно. В обоих случаях независимое представительство адвокатом, работающим только на вас, - не роскошь. Это единственный способ защитить свой интерес перед стороной, у которой нет интереса проверять вас.
Тот, кто не может или не хочет лететь в Грецию на подписание, может действовать через доверенность. Документ должен быть нотариальным, заверенным апостилем и переведённым на греческий присяжным переводчиком. Правильно составленная доверенность позволяет адвокату или представителю от вашего имени подписать окончательный договор, заниматься налоговыми декларациями и управлять платежами.
Этап 6: когда право собственности действительно переходит - регистрация в кадастре
Право собственности в Греции возникает только с регистрацией. Согласно статье 1198 Гражданского кодекса Греции, регистрация является необходимым условием создания вещного права, точно так же, как в Израиле и Румынии (конститутивная собственность). Нотариальный договор, не зарегистрированный в кадастре или в регистрационном бюро, собственность не передаёт, даже если обе стороны его подписали и все платежи произведены.
С момента регистрации идентификационный номер объекта (KAEK) блокируется в системе, чтобы предотвратить двойную продажу одного и того же объекта.
Сколько времени занимает процесс покупки в Греции?
В упорядоченной сделке с момента, когда найден объект, и до подписания окончательного договора обычно проходит от 8 до 12 недель. Вот примерный порядок:
- Первые недели: AFM, открытие банковского счёта и первичная юридическая проверка.
- Примерно на четвёртой неделе: подписание предварительного договора и внесение задатка.
- В следующие недели: сбор налоговых справок, цифрового паспорта объекта и остальных документов.
- В последние две недели: уплата налога на передачу, подписание договора перед нотариусом и подача заявления на регистрацию.
Цифровые налоговые декларации через myPROPERTY уже значительно сокращают этап уплаты налога на передачу: больше не нужно лично посещать налоговую инспекцию, а налоговая служба обязана проверить декларацию в течение 60 дней. Стоит помнить, что цифровая система всё ещё находится на середине внедрения по стране, поэтому фактические сроки регистрации различаются от района к району.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс?
Когда мы сопровождаем клиента при покупке объекта в Греции, мы не полагаемся на то, что нотариус его «защитит», потому что он не должен этого делать, а по закону и не вправе. Наше первое правило: не подписывать предварительный договор и не вносить задаток, пока мы не провели собственную первичную проверку права собственности - не ту, которую принёс посредник, и не ту, которую предъявил продавец. Мы продолжаем проверять соответствующий конкретному объекту реестр (кадастр или регистрационное бюро, в зависимости от места) и после подписания предварительного договора, убеждаемся, что цифровой паспорт объекта действительно отражает всё, что построено фактически, и только тогда рекомендуем переходить к окончательному договору. А когда клиент не может лететь в Грецию, мы заранее оформляем надлежащую доверенность, а не в середине процесса, когда уже есть цейтнот.
Цифровизация в Греции упрощает сбор документов и платежи, но не отменяет независимую проверку и не превращает нотариуса в вашего представителя. Тот, кто понимает правильный порядок этапов и, главное, не подписывает предварительный договор, пока кто-то не проверил для него право собственности, приходит к регистрации в кадастре без сюрпризов.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Информация верна только на момент публикации (июль 2026 года), а законы и нормативные акты в Греции могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Можно ли купить объект в Греции, не летая на подписание?
Да, через доверенность. Документ должен быть нотариальным, заверенным апостилем и переведённым на греческий присяжным переводчиком. Он позволяет адвокату или представителю от вашего имени подписать окончательный договор, заниматься налоговыми декларациями и управлять платежами.
Что будет, если отказаться от предварительного договора в Греции?
Если покупатель отказывается без законного основания, он теряет задаток. Если отказывается продавец, он обязан вернуть двойную сумму выплаченного, согласно статье 402 Гражданского кодекса Греции.
Представляет ли нотариус в Греции покупателя?
Нет. Нотариус - нейтральная сторона, которая удостоверяет личности, проверяет условия сделки и подаёт заявление на регистрацию. Формирующаяся реформа расширяет лишь его технические полномочия. Представительство вашего интереса требует независимого адвоката.
Когда право собственности на объект в Греции переходит к покупателю?
Только с регистрацией в кадастре или в регистрационном бюро, согласно статье 1198 Гражданского кодекса Греции. Нотариальный договор, не зарегистрированный, собственность не передаёт, даже если все платежи произведены.
Сколько времени занимает процесс покупки в Греции?
В упорядоченной сделке с момента, когда найден объект, и до подписания окончательного договора обычно проходит от 8 до 12 недель. Фактические сроки регистрации различаются от района к району, так как кадастр всё ещё внедряется по всей стране.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.