Procesul de achiziție a unui imobil în Grecia: ce se întâmplă efectiv între alegere și înregistrare

În ultimii ani, Grecia a realizat o digitalizare impresionantă a procesului de achiziție imobiliară: declarații fiscale digitale, o carte de identitate electronică a imobilului și o reformă recentă care extinde atribuțiile notarului. Dar digitalizarea schimbă interfața, nu esența: există în continuare mai multe etape care trebuie parcurse în ordinea corectă și există în continuare două registre funciare paralele în Grecia, iar trebuie să știți în care dintre ele este înregistrat imobilul.

Mai jos este procesul așa cum funcționează efectiv astăzi, pas cu pas.

1Etapa 1: Cum se obține un număr fiscal grecesc (AFM)?

Fiecare cumpărător străin, inclusiv un israelian, trebuie să deschidă un dosar la Autoritatea Fiscală Elenă și să primească un număr de identificare fiscală (AFM) înainte de orice acțiune juridică asupra imobilului. Fără AFM nu se poate semna un contract, plăti impozite sau înregistra un imobil pe numele cumpărătorului, iar notarul și autoritatea fiscală nu pot procesa tranzacția.

Se recomandă și deschiderea unui cont bancar grecesc. Nu este o condiție legală absolută în fiecare tranzacție, dar eficientizează gestionarea plăților ulterioare.

2Etapa 2: Ce este antecontractul (Prosymfono) și când se semnează?

După ce s-a găsit un imobil și s-a convenit un preț, practica obișnuită în Grecia este semnarea unui antecontract (Προσύμφωνο, Prosymfono) și plata unui avans, de regulă de 10% din prețul tranzacției. Uneori se plătește mai întâi un avans de „rezervare” mai mic, de 2% până la 5%, pentru a scoate imobilul de pe piață pentru scurt timp, în timp ce încep verificările.

Antecontractul este un document obligatoriu. Dacă cumpărătorul se retrage fără justificare legală, pierde avansul. Dacă se retrage vânzătorul, trebuie să restituie dublul sumei plătite, conform articolului 402 din Codul Civil elen.

Aici eșuează mulți investitori străini. Greșeala cea mai frecventă de pe piața grecească este semnarea antecontractului și plata avansului înainte de efectuarea unei verificări juridice inițiale a imobilului, uneori sub presiunea unui intermediar care vrea să închidă repede. Recomandăm contrariul: chiar dacă antecontractul se semnează relativ devreme în proces, avocatul dumneavoastră trebuie să efectueze cel puțin o verificare inițială a proprietății și a drepturilor înainte de semnare, nu după. Verificarea completă, inclusiv cartea de identitate digitală a imobilului și toate certificatele, poate continua în paralel cu perioada antecontractului. Dar verificarea de bază, care confirmă că vânzătorul este proprietarul și că nu există o garanție vizibilă, nu trebuie să aștepte.

Antecontractul poate fi semnat ca acord privat sau în fața unui notar. În majoritatea cazurilor se semnează ca acord privat, deoarece o variantă notarială impune încă din această etapă toate documentele necesare contractului final. Un acord privat poate fi în continuare executat silit conform dreptului general al contractelor, dar numai un antecontract notarial conferă dreptul la executare în natură (de a impune efectiv vânzarea) conform dreptului imobiliar. În majoritatea tranzacțiilor acest lucru nu schimbă rezultatul practic, deoarece marea majoritate a vânzătorilor își respectă angajamentul, dar este o considerație pe care merită să o cunoașteți la redactarea acordului.

3Etapa 3: Ce include un due diligence complet și de ce există în Grecia două sisteme de înregistrare?

Due diligence este verificarea juridică completă a imobilului, pe care o efectuează avocatul dumneavoastră: istoricul proprietății (de regulă 20 de ani în urmă sau mai mult), garanții, sechestre, notări de avertizare, restricții de urbanism și conformitatea cu reglementările de construcție.

Un punct important pe piața grecească: în prezent funcționează două sisteme paralele de înregistrare a imobilelor. Primul este Cadastrul Elen (Ktimatologio), un sistem informatizat și central, aflat în curs de implementare la nivel național. Al doilea este reprezentat de birourile locale de înregistrare, mai vechi. După ce cadastrul finalizează cartografierea într-o anumită zonă, el înlocuiește biroul local de înregistrare, dar în practică situația diferă de la o zonă la alta și trebuie să știți exact în ce registru este înregistrat imobilul pe care îl verificați.

O verificare profesională completă include și verificarea hărților forestiere. Legislația greacă interzice construirea pe teren definit ca pădure, iar documentele de confirmare din registrul forestier trebuie anexate la actul de transfer. Când este vorba despre un imobil din apropierea țărmului, trebuie verificate și restricțiile specifice de construcție care se aplică în apropierea liniei de coastă.

4Etapa 4: Ce este cartea de identitate digitală a imobilului?

Din 2022, orice transfer de imobil în Grecia necesită o carte de identitate digitală a imobilului (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), un fișier care centralizează toate informațiile relevante: autorizații de construire, hărți, reglementări energetice și declarații de legalizare ale oricărei construcții neautorizate realizate.

Un inginer autorizat pregătește efectiv certificatul, pe baza unei vizite la imobil și a verificării documentației existente. Procesul durează de regulă între 3 și 10 zile, în funcție de dimensiunea și complexitatea imobilului. Notarul este obligat să solicite certificatul vânzătorului înainte de a trece la redactarea contractului final, și tocmai în acest document se descoperă extinderile neautorizate care nu se văd întotdeauna la o vizită obișnuită la fața locului.

5Etapa 5: Care este rolul notarului în Grecia și ce se schimbă la el?

Contractul final se semnează în fața unui notar public, care verifică identitățile, examinează condițiile tranzacției și depune cererea de înregistrare. Notarul este un factor neutru: nu îl reprezintă pe cumpărător și nu îi apără interesele.

Nici o reformă nouă, care se conturează acum (Legea 5293/2026), nu schimbă acest lucru. Ea extinde semnificativ atribuțiile tehnice ale notarului: colectarea digitală a documentelor de la instituțiile publice, depunerea declarațiilor fiscale prin sistemul myPROPERTY și încasarea directă a impozitelor și taxelor. Dar rolul rămâne tehnic și procedural, nu de reprezentare. Reforma nu a fost încă pusă în aplicare efectiv la data redactării articolului (iulie 2026). Ea așteaptă o decizie administrativă comună care să stabilească data punerii în aplicare, iar până când aceasta nu este publicată, procesul existent continuă ca de obicei. În ambele situații, reprezentarea independentă de către un avocat care lucrează numai pentru dumneavoastră nu este un lux. Este singura cale de a vă apăra interesul în fața unei părți care nu are niciun interes să vă verifice.

Cine nu poate sau nu vrea să călătorească în Grecia pentru semnare poate acționa prin procură. Documentul trebuie să fie notarial, autentificat prin apostilă și tradus în limba greacă de un traducător autorizat. O procură redactată corect permite avocatului sau reprezentantului dumneavoastră să semneze contractul final, să se ocupe de declarațiile fiscale și să gestioneze plățile în numele dumneavoastră.

6Etapa 6: Când se transferă efectiv proprietatea - înregistrarea în cadastru

Proprietatea în Grecia se naște numai prin înregistrare. Conform articolului 1198 din Codul Civil elen, înregistrarea este o condiție necesară pentru crearea dreptului de proprietate, exact ca în Israel și în România (proprietate constitutivă). Un act notarial care nu a fost înregistrat în cadastru sau în biroul de înregistrare nu transferă proprietatea, chiar dacă ambele părți l-au semnat și chiar dacă toate plățile au fost efectuate.

Din momentul înregistrării, numărul de identificare al imobilului (KAEK) este blocat în sistem pentru a preveni vânzarea dublă a aceluiași imobil.

7Cât durează procesul de achiziție în Grecia?

Într-o tranzacție ordonată, din momentul în care s-a găsit imobilul și până la semnarea contractului final, este vorba de regulă de 8 până la 12 săptămâni. Aceasta este ordinea de mărime obișnuită:

1. Primele săptămâni: AFM, deschiderea contului bancar și verificarea juridică inițială.
2. În jurul săptămânii a patra: semnarea antecontractului și plata avansului.
3. În săptămânile următoare: colectarea certificatelor fiscale, a cărții de identitate digitale a imobilului și a celorlalte documente.
4. În ultimele două săptămâni: plata impozitului de transfer, semnarea contractului în fața notarului și depunerea cererii de înregistrare.

Declarațiile fiscale digitale prin myPROPERTY scurtează deja semnificativ etapa de plată a impozitului de transfer: nu mai este nevoie de o vizită fizică la administrația fiscală, iar autoritatea fiscală este obligată să verifice declarația în 60 de zile. Merită reținut că sistemul digital este încă în curs de implementare la nivel național, astfel că duratele efective de înregistrare variază de la o zonă la alta.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim în proces?

Când însoțim un client la achiziția unui imobil în Grecia, nu ne bazăm pe faptul că notarul „îl va apăra”, deoarece nu este rolul lui și, conform legii, nici nu are dreptul să o facă. Prima noastră regulă: nu semnăm antecontractul și nu plătim un avans înainte să fi efectuat propria verificare inițială a proprietății, nu o verificare adusă de intermediar și nu una prezentată de vânzător. Continuăm să verificăm în registrul relevant pentru imobilul concret (cadastru sau birou de înregistrare, în funcție de loc) și după semnarea antecontractului, ne asigurăm că cartea de identitate digitală a imobilului reflectă într-adevăr tot ce s-a construit efectiv și abia apoi recomandăm să se avanseze spre contractul final. Iar când un client nu poate călători în Grecia, pregătim din timp o procură ordonată, nu în mijlocul procesului, când există deja presiunea timpului.

Digitalizarea din Grecia eficientizează colectarea documentelor și a plăților, dar nu face de prisos o verificare independentă și nu transformă notarul în reprezentantul dumneavoastră. Cine înțelege ordinea corectă a etapelor și, mai ales, nu semnează antecontractul înainte ca cineva să-i fi verificat proprietatea ajunge la înregistrarea în cadastru fără surprize.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.