باختصار
يشمل شراء العقارات في اليونان ست مراحل: الرقم الضريبي (AFM)، والعقد المبدئي، والفحص النافي للجهالة الكامل، والهوية الرقمية للعقار، والتوقيع أمام كاتب العدل، والتسجيل. وتنتقل الملكية بالتسجيل فقط، وكاتب العدل لا يمثل المشتري، ولذلك من المهم أن يجري محامٍ مستقل فحصاً أولياً للملكية قبل التوقيع على العقد المبدئي. وفي صفقة منظمة يستغرق الطريق من اختيار العقار حتى العقد النهائي عادةً من 8 إلى 12 أسبوعاً.
أبرز النقاط
- 1من دون رقم ضريبي يوناني (AFM) لا يمكن التوقيع على عقد أو دفع ضرائب أو تسجيل عقار باسم المشتري.
- 2لا توقّعوا العقد المبدئي ولا تدفعوا دفعة مقدمة قبل أن يفحص محامٍ مستقل على الأقل الملكية والحقوق في العقار.
- 3كاتب العدل في اليونان جهة محايدة ولا يدافع عن مصالح المشتري - حتى بعد الإصلاح الجاري إعداده.
- 4لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل، لا بالتوقيع ولا بالدفع.
- 5في صفقة منظمة، من العقار المختار حتى التوقيع على العقد النهائي تمر عادةً 8 إلى 12 أسبوعاً.
تشهد اليونان في السنوات الأخيرة رقمنة لافتة لعملية شراء العقارات: إقرارات ضريبية رقمية، وهوية إلكترونية للعقار، وإصلاحاً حديثاً يوسّع صلاحيات كاتب العدل. لكن الرقمنة تغيّر الواجهة لا الجوهر: لا تزال هناك عدة مراحل يجب أن تتم بالترتيب الصحيح، ولا يزال في اليونان سجلان عقاريان متوازيان، ويجب معرفة في أيهما مسجَّل العقار.
وفيما يلي العملية كما تجري فعلياً اليوم، خطوة بخطوة.
| المرحلة | ما يحدث | نقطة تستوجب الانتباه |
|---|---|---|
| 1. الرقم الضريبي (AFM) | فتح ملف لدى سلطة الضرائب اليونانية والحصول على رقم تعريف ضريبي | شرط لأي إجراء قانوني في العقار |
| 2. العقد المبدئي (Prosymfono) | التوقيع ودفع دفعة مقدمة، عادةً 10% | ليس قبل فحص أولي للملكية |
| 3. الفحص النافي للجهالة | الملكية، والرهون، والحجوزات، والغابات، والساحل، والتخطيط | معرفة في أي سجل مسجَّل العقار |
| 4. الهوية الرقمية للعقار | توثيق هندسي للتراخيص وللبناء غير المرخَّص | من 3 إلى 10 أيام عادةً |
| 5. التوقيع أمام كاتب العدل | العقد النهائي، ودفع الضريبة والرسوم، والتقديم للتسجيل | كاتب العدل لا يمثل المشتري |
| 6. التسجيل | التسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل | التسجيل وحده ينقل الملكية |
المرحلة 1: كيف يُحصل على الرقم الضريبي اليوناني (AFM)؟
على كل مشترٍ أجنبي، ومنهم الإسرائيلي، أن يفتح ملفاً لدى سلطة الضرائب اليونانية وأن يحصل على رقم تعريف ضريبي (AFM) قبل أي إجراء قانوني يخص العقار. ومن دون AFM لا يمكن التوقيع على عقد أو دفع ضرائب أو تسجيل عقار باسم المشتري، ولا يستطيع كاتب العدل ولا سلطة الضرائب معالجة الصفقة.
ويُنصح أيضاً بفتح حساب مصرفي يوناني. وهذا ليس شرطاً قانونياً مطلقاً في كل صفقة، لكنه ينظّم مسار الدفعات لاحقاً.
لا توقّعوا العقد المبدئي ولا تدفعوا دفعة مقدمة قبل أن يفحص محامٍ مستقل على الأقل الملكية والحقوق في العقار.
المرحلة 2: ما العقد المبدئي (Prosymfono) ومتى يُوقَّع؟
بعد العثور على عقار والاتفاق على سعر، الممارسة المعتادة في اليونان هي التوقيع على عقد مبدئي (Προσύμφωνο, Prosymfono) ودفع دفعة مقدمة، عادةً بنسبة 10% من سعر الصفقة. وأحياناً تُدفع أولاً دفعة «حجز» أصغر، من 2% إلى 5%، لسحب العقار من السوق لفترة قصيرة بينما تبدأ الفحوص.
العقد المبدئي مستند ملزم. فإذا تراجع المشتري بلا مسوّغ قانوني، فإنه يفقد الدفعة المقدمة. وإذا تراجع البائع، فعليه أن يعيد ضعف المبلغ المدفوع، وذلك وفق المادة 402 من القانون المدني اليوناني.
وهنا يخفق كثير من المستثمرين الأجانب. فأكثر الأخطاء شيوعاً في السوق اليونانية هو التوقيع على العقد المبدئي ودفع الدفعة المقدمة قبل إجراء فحص قانوني أولي للعقار، أحياناً تحت ضغط وسيط يريد الإغلاق بسرعة. وننصح بالعكس: حتى لو وُقّع العقد المبدئي في مرحلة مبكرة نسبياً من العملية، فعلى محاميكم أن يجري على الأقل فحصاً أولياً للملكية والحقوق قبل التوقيع، لا بعده. أما الفحص الكامل، بما في ذلك الهوية الرقمية للعقار وسائر الموافقات، فيمكن أن يستمر بالتوازي مع فترة العقد المبدئي. لكن الفحص الأساسي، الذي يتأكد من أن البائع هو المالك ومن عدم وجود رهن ظاهر، لا ينبغي أن ينتظر.
ويمكن أن يُوقَّع العقد المبدئي عقداً خاصاً أو أمام كاتب عدل. وفي معظم الحالات يُوقَّع عقداً خاصاً، لأن النسخة الموثَّقة تستلزم منذ هذه المرحلة كل المستندات المطلوبة للعقد النهائي. والعقد الخاص يظل قابلاً للإنفاذ وفق قانون العقود العام، لكن العقد المبدئي الموثَّق وحده يمنح الحق في التنفيذ العيني (إجبار البيع فعلاً) وفق قانون العقارات. وفي معظم الصفقات لا يغير ذلك النتيجة عملياً، لأن الغالبية الساحقة من البائعين يفون بالتزامهم، لكنه اعتبار يُستحسن معرفته عند صياغة العقد.
المرحلة 3: ما الذي يشمله الفحص النافي للجهالة الكامل، ولماذا يوجد في اليونان نظاما تسجيل؟
الفحص النافي للجهالة هو الفحص القانوني الكامل للعقار، ويجريه محاميكم: تاريخ الملكية (عادةً 20 سنة إلى الوراء وأكثر)، والرهون، والحجوزات، والتحذيرات، والقيود التخطيطية، والتوافق مع أنظمة البناء.
نقطة مهمة في السوق اليونانية: يعمل فيها حالياً نظاما تسجيل متوازيان للعقارات. الأول هو الكاداستر الهيليني (Ktimatologio)، وهو منظومة مركزية محوسبة في طور التطبيق على المستوى الوطني. والثاني مكاتب التسجيل المحلية الأقدم. وبعد أن يكمل الكاداستر المسح في منطقة معينة، يحل محل مكتب التسجيل المحلي، لكن عملياً تختلف الحال من منطقة إلى أخرى، ويجب معرفة بدقة في أي سجل مسجَّل العقار الذي تفحصونه.
ويشمل الفحص المهني الكامل أيضاً فحص خرائط الغابات. فالتشريع اليوناني يحظر البناء على أرض مصنفة غابات، ويجب أن ترفق بعقد النقل مستندات الموافقة من سجل الغابات. وحين يتعلق الأمر بعقار قريب من الساحل، يجب أيضاً فحص قيود البناء المحددة المتعلقة بالقرب من خط الساحل.
المرحلة 4: ما الهوية الرقمية للعقار؟
منذ 2022، يستلزم كل نقل عقار في اليونان هوية رقمية للعقار (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου)، وهي ملف يجمع المعلومات ذات الصلة: تراخيص البناء والخرائط وأنظمة الطاقة وإقرارات تسوية أي بناء غير مرخَّص أُنجز.
ويعدّ مهندس مرخَّص الشهادة فعلياً، استناداً إلى زيارة العقار وفحص الوثائق القائمة. وتستغرق العملية عادةً من 3 إلى 10 أيام، بحسب حجم العقار وتعقيده. ويلتزم كاتب العدل بمطالبة البائع بالشهادة قبل التقدم إلى صياغة العقد النهائي، وهذا بالضبط المستند الذي تنكشف فيه إضافات بناء غير مرخَّصة لا تظهر دائماً في زيارة ميدانية عادية.
المرحلة 5: ما دور كاتب العدل في اليونان، وما الذي يتغير فيه؟
يُوقَّع العقد النهائي أمام كاتب عدل عام يتحقق من الهويات ويفحص شروط الصفقة ويقدّم طلب التسجيل. وكاتب العدل جهة محايدة: فهو لا يمثل المشتري ولا يحمي مصالحه.
وحتى الإصلاح الجديد الجاري إعداده الآن (القانون 5293/2026) لا يغيّر ذلك. فهو يوسّع كثيراً الصلاحيات التقنية لكاتب العدل: جمع المستندات من المؤسسات العامة رقمياً، وتقديم الإقرارات الضريبية عبر منظومة myPROPERTY، وجباية دفعات الضرائب والرسوم مباشرةً. لكن الدور يبقى تقنياً إجرائياً لا تمثيلياً. ولم يُفعَّل الإصلاح بعد وقت كتابة المقال (تموز/يوليو 2026). وهو ينتظر قراراً إدارياً مشتركاً يحدد موعد التفعيل، وما دام لم يُنشر، تستمر العملية القائمة كالمعتاد. وفي الحالتين، فإن التمثيل المستقل بمحامٍ يعمل لصالحكم وحدكم ليس من الكماليات. إنه الطريقة الوحيدة لحماية مصلحتكم أمام جهة لا مصلحة لها في فحصكم.
ومن لا يستطيع أو لا يريد السفر إلى اليونان للتوقيع يمكنه التصرف بتوكيل. ويجب أن يكون المستند موثَّقاً لدى كاتب عدل، ومصدَّقاً بالأبوستيل، ومترجماً إلى اليونانية بمترجم معتمد. والتوكيل المصوغ على نحو سليم يتيح للمحامي أو للممثل من جهتكم التوقيع على العقد النهائي ومعالجة الإقرارات الضريبية وإدارة الدفعات باسمكم.
المرحلة 6: متى تنتقل الملكية فعلياً - التسجيل في الكاداستر
تنشأ الملكية في اليونان بالتسجيل فقط. فوفق المادة 1198 من القانون المدني اليوناني، التسجيل شرط لازم لنشوء الحق العيني، تماماً كما في إسرائيل ورومانيا (ملكية منشئة). والعقد الموثَّق الذي لم يُسجَّل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل لا ينقل الملكية، حتى لو وقّعه الطرفان وحتى لو أُنجزت جميع الدفعات.
ومنذ لحظة التسجيل، يُقفل رقم تعريف العقار (KAEK) في المنظومة لمنع بيع العقار نفسه بيعاً مزدوجاً.
كم تستغرق عملية الشراء في اليونان؟
في صفقة منظمة، من لحظة العثور على العقار حتى التوقيع على العقد النهائي، تستغرق العملية عادةً من 8 إلى 12 أسبوعاً. وهذا حجم الجدول الزمني المعتاد:
- الأسابيع الأولى: AFM، وفتح حساب مصرفي، وفحص قانوني أولي.
- نحو الأسبوع الرابع: التوقيع على العقد المبدئي ودفع الدفعة المقدمة.
- في الأسابيع التالية: جمع شهادات الضرائب والهوية الرقمية للعقار وسائر المستندات.
- في الأسبوعين الأخيرين: دفع ضريبة النقل، والتوقيع على العقد أمام كاتب العدل، وتقديم طلب التسجيل.
والإقرارات الرقمية للضرائب عبر myPROPERTY تختصر كثيراً مرحلة دفع ضريبة النقل: لم تعد هناك حاجة إلى زيارة شخصية لمصلحة الضرائب، وسلطة الضرائب ملزمة بفحص الإقرار خلال 60 يوماً. ومن المفيد التذكر أن المنظومة الرقمية لا تزال في منتصف التطبيق الوطني، ولذلك تختلف مدد التسجيل الفعلية من منطقة إلى أخرى.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق العملية؟
حين نرافق عميلاً في شراء عقار في اليونان، فإننا لا نعتمد على أن كاتب العدل «سيحميه»، لأنه غير مفترض به ذلك، ووفق القانون ليس من صلاحياته أيضاً. وقاعدتنا الأولى: لا نوقّع العقد المبدئي ولا ندفع دفعة مقدمة قبل أن نجري فحصاً أولياً للملكية من جهتنا، لا فحصاً جاء به الوسيط ولا فحصاً عرضه البائع. ونواصل الفحص لدى السجل المعني بالعقار المحدد (الكاداستر أو مكتب التسجيل بحسب المكان) حتى بعد التوقيع على العقد المبدئي، ونتأكد من أن الهوية الرقمية للعقار تعكس فعلاً كل ما بُني، ثم فقط نوصي بالتقدم إلى العقد النهائي. وحين لا يستطيع العميل السفر إلى اليونان، نرتب توكيلاً منظماً مسبقاً، لا في منتصف العملية حين يكون الوقت ضاغطاً.
الرقمنة في اليونان تحسّن جمع المستندات والدفعات، لكنها لا تُغني عن الفحص المستقل ولا تجعل كاتب العدل ممثلاً لكم. ومن يفهم الترتيب الصحيح للمراحل، وخصوصاً من لا يوقّع العقد المبدئي قبل أن يفحص أحدٌ الملكية لأجله، يصل إلى التسجيل في الكاداستر من دون مفاجآت.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. والمعلومات صحيحة وقت النشر (تموز/يوليو 2026) فقط، وقد تتغير القوانين واللوائح في اليونان. وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية ملائمة لظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يمكن شراء عقار في اليونان من دون السفر للتوقيع؟
نعم، بتوكيل. ويجب أن يكون المستند موثَّقاً لدى كاتب عدل، ومصدَّقاً بالأبوستيل، ومترجماً إلى اليونانية بمترجم معتمد. وهو يتيح للمحامي أو للممثل من جهتكم التوقيع على العقد النهائي ومعالجة الإقرارات الضريبية وإدارة الدفعات.
ماذا يحدث إذا تراجعنا عن العقد المبدئي في اليونان؟
إذا تراجع المشتري بلا مسوّغ قانوني، فإنه يفقد الدفعة المقدمة. وإذا تراجع البائع، فعليه أن يعيد ضعف المبلغ المدفوع، وفق المادة 402 من القانون المدني اليوناني.
هل يمثل كاتب العدل في اليونان المشتري؟
لا. كاتب العدل جهة محايدة تتحقق من الهويات وتفحص شروط الصفقة وتقدّم طلب التسجيل. والإصلاح الجاري إعداده يوسّع صلاحياته التقنية فقط. وتمثيل مصلحتكم يستلزم محامياً مستقلاً.
متى تنتقل ملكية العقار في اليونان إلى المشتري؟
فقط بالتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل، وفق المادة 1198 من القانون المدني اليوناني. والعقد الموثَّق الذي لم يُسجَّل لا ينقل الملكية، حتى لو أُنجزت جميع الدفعات.
كم تستغرق عملية الشراء في اليونان؟
في صفقة منظمة، من العثور على العقار حتى التوقيع على العقد النهائي تمر عادةً 8 إلى 12 أسبوعاً. وتختلف مدد التسجيل الفعلية من منطقة إلى أخرى، لأن الكاداستر لا يزال في طور التطبيق الوطني.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.