Cumpărare apartament în Atena: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

Atena este unul dintre orașele în care israelienii caută cel mai des un apartament, pentru investiție, pentru închiriere sau ca a doua locuință. Acest ghid nu este un ghid al cartierelor și nu este o recomandare de a cumpăra. El reunește ceea ce este specific Atenei din punct de vedere juridic și trimite la ghidurile noastre detaliate despre Grecia pentru fiecare temă. Imaginea de ansamblu o găsiți în ghidul juridic pentru cumpărarea unei proprietăți în Grecia.

1Poate un israelian să cumpere un apartament în Atena?

Da. În Grecia nu există o restricție generală privind cumpărarea de imobile de către străini, iar un israelian cumpără în Atena la fel ca orice alt cumpărător. Singura restricție de acest tip se aplică zonelor de frontieră, cum ar fi Dodecanezul și o parte dintre insulele din estul Mării Egee, iar Atena nu se află pe listă. Detalii în ghidul privind cumpărarea în zonele de frontieră. Ce vă trebuie însă din prima zi este un număr fiscal grecesc (AFM) și un cont bancar; consultați ghidul despre AFM și contul bancar.

2Ce este specific fondului de apartamente din Atena?

O mare parte dintre apartamentele orașului se află în blocuri vechi (πολυκατοικία), multe construite în deceniile de după cel de-Al Doilea Război Mondial prin sistemul „antiparochi” (αντιπαροχή), în care proprietarul terenului primea apartamente de la antreprenor în schimbul parcelei. Pentru cumpărător, aceasta nu înseamnă doar vârsta clădirii. Asemenea blocuri au trecut prin decenii de modificări: balcoane semideschise care au fost închise, debarale transformate în camere, adăugiri pe acoperiș și recompartimentări care nu au fost actualizate în planuri. Fiecare dintre acestea poate constitui o abatere de la autorizația de construire.

De aceea, la un apartament vechi din Atena, expertiza tehnică face parte din verificarea juridică. Un inginer care vă reprezintă trebuie să compare autorizația și planurile cu situația din teren, să verifice starea structurii, umiditatea și instalațiile și să confirme că suprafața pe care o plătiți este suprafața legală. Merită verificate și regulamentul blocului (κανονισμός), cheltuielile comune și eventualele datorii ale apartamentului către bloc.

3Ce faceți cu abaterile de construcție și cu certificatul inginerului?

Legea 4495/2017 interzice transferul unui imobil cu abateri neregularizate, iar orice act de vânzare necesită certificatul unui inginer. Abaterile construite înainte de 28.07.2011 pot fi de regulă regularizate contra cost, în cinci categorii, iar la data de noiembrie 2026 termenele au fost prelungite până la 31.03.2028. O abatere din categoria 5, cea mai gravă, nu poate fi în prezent regularizată. Regula noastră: identificăm abaterile înainte de avans, le clasificăm și transferăm costul și riscul asupra vânzătorului prin contract. Toate detaliile în ghidul despre abaterile de construcție și certificatul inginerului.

4Puteți cumpăra un apartament în Atena pentru Airbnb?

Depinde de adresă. Potrivit Deciziei ministeriale 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β 7200/31.12.2025), înregistrarea nouă în registrul imobilelor pentru închiriere pe termen scurt este înghețată în Districtele municipale întâi, al doilea și al treilea ale Municipiului Atena până la 31.12.2026. Potrivit relatărilor din presă, zona include centrul istoric și cartiere precum Plaka, Monastiraki, Koukaki, Kolonaki, Exarchia, Pangrati, Metaxourgeio și Neos Kosmos. În septembrie 2026, prim-ministrul a anunțat prelungirea înghețării până la 31.12.2027. La data de noiembrie 2026 nu am găsit o publicare oficială a prelungirii, așa că situația trebuie verificată în ziua semnării.

Cel mai important aspect pentru cumpărător: potrivit modificărilor intrate în vigoare la 01.07.2026, vânzarea, donația sau transferul de la părinți la copii al unui imobil cu număr de înregistrare activ (AMA) în zona de înghețare anulează înregistrarea, iar cumpărătorul nu poate obține o înregistrare nouă cât timp înghețarea este în vigoare. Moștenirea a fost exceptată. Cu alte cuvinte, randamentul Airbnb prezentat de vânzător nu este un bun pe care îl cumpărați. În afara zonei de înghețare se aplică regulile naționale: număr AMA, limita de cel mult două imobile pentru o persoană fizică în regimul simplificat și obligații de raportare. Detalii în ghidul despre închirierea pe termen scurt în Grecia.

5Ce se întâmplă cu închirierea pe termen lung?

Închirierea pe termen lung este planul de rezervă firesc în Atena și este supusă propriilor reguli. Potrivit surselor de specialitate, un contract de închiriere de locuință în Grecia se încheie, de regulă, pe o durată minimă de trei ani, chiar dacă s-a scris o perioadă mai scurtă. Din 2026, orice plată a chiriei trebuie efectuată prin transfer bancar. Este recomandat să construiți calculul pe închirierea pe termen lung încă din etapa de verificare și să considerați închirierea pe termen scurt, dacă este permisă la adresa respectivă, un plus, nu o bază.

6Cumpărați un apartament de renovat sau într-o clădire protejată?

Un apartament vechi de renovat este una dintre strategiile cele mai răspândite în Atena. Aici este important să știți dinainte în ce nivel de autorizare se va încadra renovarea: lucrări ușoare cu aprobarea electronică a unui inginer, aprobare pentru lucrări de mică amploare (ΕΕΔΜΚ) până la un buget total de 25.000 de euro sau autorizație de construire completă. Într-o clădire protejată sau într-o zonă protejată, chiar și lucrările mici la fațadă necesită aprobare, uneori și aprobarea organismelor de protecție a patrimoniului. De aceea, statutul de clădire protejată se verifică înainte de cumpărare, nu după. Toate detaliile în ghidul despre imobilele vechi de renovat din Atena și Salonic.

7Golden Visa în Atena: ce trebuie să știți?

Cea mai mare parte a Atenei și a Pireului se află în Attica, unde pragul pentru Golden Visa este de 800.000 de euro într-un singur imobil, la data ghidului nostru. Un imobil care servește drept bază pentru permis nu poate fi închiriat pe termen scurt, iar investiția trebuie să provină din surse proprii, nu dintr-un credit ipotecar. Cine plănuiește să combine Golden Visa și Airbnb într-un singur apartament din Atena plănuiește ceva ce nu este posibil. Detalii în ghidul despre Golden Visa în Grecia.

8Care sunt, pe scurt, etapele cumpărării?

1. Număr fiscal (AFM) și cont bancar grecesc.
2. Verificarea inițială a titlului de proprietate de către un avocat independent, înainte de orice avans.
3. Antecontract (Prosymfono) și avans, de regulă 10%.
4. Due diligence complet: registrul imobiliar (Cadastrul sau oficiul de înregistrare), sarcini, certificatul electronic de identitate al imobilului și certificatul inginerului.
5. Plata impozitului pe transfer și semnarea actului în fața notarului.
6. Înscrierea în registrul imobiliar. Doar înscrierea transferă proprietatea.

Notarul din Grecia este neutru și nu vă reprezintă. Într-o tranzacție bine organizată, durata este de regulă de 8 până la 12 săptămâni. Explicația completă se află în ghidul despre procesul de cumpărare în Grecia, iar lista verificărilor în ghidul despre due diligence în Grecia.

9Ce taxe plătiți, pe scurt?

La un apartament vechi plătiți impozit pe transfer la o cotă efectivă de 3,09% din valoarea mai mare dintre preț și valoarea obiectivă. TVA-ul de 24% pentru un imobil nou este suspendat până la sfârșitul anului 2026. Pe durata deținerii plătiți ENFIA, iar venitul din chirii se impozitează pe tranșe de la 15% la 45%. Impozitul pe câștigul de capital pentru persoane fizice este suspendat până la 31.12.2026. La data de noiembrie 2026, guvernul a anunțat intenția de a majora impozitul pe transfer la 15% pentru apartamentele de locuit cumpărate de persoane fizice din afara UE, începând cu 01.07.2027, însă, potrivit relatărilor pe care le-am găsit, încă nu a fost depus un proiect de lege. Data semnării actului poate fi semnificativă. Detalii în ghidul fiscal pentru Grecia, iar un calcul complet al costurilor în calculatorul costului de achiziție.

10Checklist înainte de a semna pentru un apartament în Atena

• AFM, cont bancar și un avocat care vă reprezintă doar pe dumneavoastră.
• Verificarea titlului și a sarcinilor în registrul imobiliar înainte de avans.
• Un inginer care vă reprezintă: conformitatea cu autorizația, clasificarea abaterilor, starea structurii și a instalațiilor.
• Proiectul certificatului de inginer al vânzătorului înainte de semnare, nu în ziua semnării.
• Regulamentul blocului, cheltuielile comune și datoriile către bloc.
• Dacă plănuiți închiriere pe termen scurt: districtul, starea AMA și dacă acesta se anulează la vânzare.
• Dacă plănuiți o renovare: statutul de clădire protejată și clasificarea lucrărilor după nivelul de autorizare.
• Momentul semnării actului în raport cu modificările fiscale: suspendarea TVA, impozitul pe câștigul de capital și propunerea de 15%.
• Documentarea transferurilor de bani dintr-un cont pe numele dumneavoastră din Israel, pentru sursa fondurilor și raportare.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCredit ipotecar în Grecia pentru israelieni: acordă o bancă grecească credit unui nerezident și care sunt alternativeleCredit ipotecar în Grecia pentru nerezidenți: ce cere o bancă grecească, plafoanele LTV, cum se înscrie garanția și care sunt alternativele.Citiți ghidul