Pe scurt
Verificarea prealabilă în Grecia nu înseamnă o singură verificare a dreptului de proprietate, ci o serie de verificări: identificarea sistemului de înregistrare relevant (cadastru sau registru local), verificarea cărții de identitate electronice a imobilului, certificatul de performanță energetică, restricțiile privind pădurile și linia de coastă, precum și aprobarea prealabilă în zonele de frontieră pentru cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii. Dreptul asupra imobilului se transferă prin înregistrare, nu prin semnare.
Ce este important de reținut
- 1În Grecia funcționează în paralel două sisteme de înregistrare - Cadastrul Elen și birourile locale de înregistrare - și trebuie să știți în care este înregistrată zona respectivă.
- 2Cartea de identitate electronică a imobilului este obligatorie la orice transfer de proprietate și este singurul document care oferă o imagine tehnică completă.
- 3Cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii, inclusiv israelienii, au nevoie de o aprobare prealabilă pentru achiziții în zonele de frontieră și în zonele strategice.
- 4Înregistrarea, nu semnarea actului notarial, este momentul în care dreptul se transferă.
- 5Impozitul de achiziție într-o tranzacție standard este de aproximativ 3,09% din valoarea cea mai mare dintre cea convenită și cea oficială și se plătește înainte de semnare.
Prin ce diferă verificarea prealabilă în Grecia față de cea din Israel?
În Grecia nu este suficient un singur extras de carte funciară (tabu). Cumpărătorul israelian tinde să se bazeze pe ceea ce cunoaște de acasă - un extras de tabu, o verificare și o imagine clară a situației drepturilor - însă în realitatea grecească există două sisteme de înregistrare paralele, un document relativ nou care centralizează toate informațiile tehnice despre imobil și restricții regionale care nu sunt întotdeauna clare de la început.
O verificare prealabilă serioasă în Grecia este o serie de verificări separate, iar fiecare dintre ele poate schimba tabloul. Tabelul le rezumă.
| Verificarea | Ce se verifică | De ce este importantă |
|---|---|---|
| Sistemul de înregistrare | Dacă zona este înregistrată în cadastru sau la un birou local de înregistrare | Verificarea trebuie efectuată la entitatea corectă |
| Cartea de identitate electronică a imobilului | Autorizații de construire, destinația terenului, construcții ilegale și situația regularizării lor, certificate de performanță energetică | Obligatorie la orice transfer; notarul o solicită vânzătorului |
| Certificat de performanță energetică (EPC) | Valabilitatea certificatului | Necesar pentru vânzare și închiriere; lipsa lui poate întârzia o tranzacție |
| Pădure și linie de coastă | Dacă imobilul este inclus în întregime sau parțial într-o zonă de pădure ori se află aproape de coastă | Construirea pe teren împădurit este interzisă în principiu |
| Zone de frontieră și zone strategice | Dacă este necesară o aprobare prealabilă | Israelienii au nevoie de aprobare înainte de tranzacție în aceste zone |
| Act notarial și înregistrare | Înregistrarea în registrul sau în cadastrul competent | Înregistrarea este momentul în care dreptul se transferă |
Cartea de identitate electronică a imobilului este obligatorie la orice transfer de proprietate și este singurul document care oferă o imagine tehnică completă.
Care este diferența dintre cadastru și registrul funciar local în Grecia?
În Grecia funcționează în prezent în paralel două sisteme de înregistrare a proprietăților imobiliare: Cadastrul Elen național și, alături de el, birouri locale de înregistrare mai vechi, care funcționează după reguli din anii ’40 ai secolului trecut. Odată ce studiul cadastral dintr-o anumită zonă este finalizat, sistemul „cadastru activ” înlocuiește biroul local de înregistrare, dar procesul nu a fost încă finalizat în toate zonele țării.
Implicația practică: înainte de a verifica drepturile asupra imobilului, trebuie să știți în care dintre cele două sisteme este înregistrată zona concretă și să vă asigurați că verificarea se face la entitatea corectă. Un avocat autorizat efectuează efectiv verificarea dreptului de proprietate în registrul relevant și confirmă rezultatul. Nu este o verificare pe care cumpărătorul o poate face singur la distanță.
Ce este cartea de identitate electronică a imobilului și de ce nu se poate fără ea?
Este un fișier digital central (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), introdus în Grecia în ultimii ani, care conține toate informațiile tehnice esențiale despre imobil. Emiterea unui document valabil este obligatorie pentru orice transfer de proprietate în Grecia, iar notarul care însoțește tranzacția o solicită vânzătorului ca o condiție a finalizării.
- autorizațiile de construire acordate imobilului
- destinația terenului
- detalii despre orice construcție realizată ilegal (dacă există) și situația regularizării ei
- certificatele de performanță energetică
Pentru un cumpărător, este de fapt singurul document care oferă într-un singur loc o imagine tehnică completă a imobilului. Cine nu îl primește și nu îl verifică înainte de semnare renunță la cel mai important strat de protecție existent astăzi pe piața grecească.
Este certificatul de performanță energetică o condiție pentru transferul unui imobil în Grecia?
Da. Pentru fiecare imobil este necesar un certificat de performanță energetică (EPC) valabil, atât pentru vânzare, cât și pentru închiriere. Imobilele care nu respectă reglementările energetice sunt expuse la amenzi și la restricții reale privind transferul proprietății și chiar închirierea.
Nu este doar o chestiune de „etichetă verde”, ci o cerință legală care poate întârzia o întreagă tranzacție dacă nu este rezolvată dinainte. De aceea este indicat să verificați valabilitatea certificatului ca parte integrantă a verificării prealabile și nu ca un detaliu tehnic de care vă ocupați abia în apropierea semnării.
Se poate construi pe orice teren din Grecia? Restricții de pădure și de linie de coastă
Nu. Dacă imobilul se află, în întregime sau parțial, într-o zonă definită ca zonă de pădure, i se aplică dispoziții speciale și sunt necesare certificate dedicate, care trebuie anexate la actul notarial de transfer. Legislația existentă interzice în principiu construirea pe teren definit ca pădure, cu excepții specifice. Restricții similare se aplică imobilelor aflate în apropierea liniei de coastă.
Procesul de înregistrare a tuturor zonelor împădurite din Grecia este încă în desfășurare, de aceea și un imobil care pe teren pare un teren obișnuit se poate complica dacă se dovedește că este inclus, în întregime sau parțial, în definiția unei zone de pădure. Este un punct care trebuie verificat explicit înainte de achiziție, mai ales în cazul imobilelor cu teren alăturat sau în zone rurale și sălbatice.
Are nevoie un israelian de aprobare prealabilă pentru o achiziție în zonele de frontieră din Grecia?
Da, la achiziții în zone definite ca strategice sau de frontieră. Grecia încurajează investițiile imobiliare ale străinilor, dar impune restricții asupra achizițiilor în astfel de zone din motive de securitate națională, iar cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, inclusiv israelienii, au nevoie de aprobarea prealabilă a autorităților competente înainte de efectuarea tranzacției.
Pot exista și alte restricții legate de motive de mediu sau de zone specifice, cum ar fi insulele private și zonele industriale. Verificarea statutului de reglementare al zonei, și nu doar al imobilului propriu-zis, este un pas care trebuie făcut din timp, înainte de a trece la negocierea prețului.
Când se transferă efectiv dreptul asupra imobilului în Grecia: actul notarial sau înregistrarea?
Dreptul se transferă prin înregistrare, nu prin semnare. În Grecia, transferul unui drept asupra unui imobil trebuie făcut prin act notarial, iar un contract privat, chiar semnat de ambele părți, nu creează un drept real. Mai mult, un act notarial încheiat valabil, dar neînregistrat corespunzător în registrul funciar sau în cadastrul competent, nu produce consecințe juridice în ceea ce privește transferul efectiv al proprietății.
Un serviciu digital relativ nou, „dosarul digital de transfer imobiliar”, simplifică și scurtează procesul. În cursul acestuia, codul unic al imobilului (KAEK) este „blocat” temporar pentru a preveni vânzarea dublă sau o grevare suplimentară a aceluiași imobil în paralel cu tranzacția. Este un mecanism de securitate pe care merită să vă asigurați că este utilizat în tranzacția dumneavoastră.
Declarațiile vânzătorului din act înlocuiesc verificarea prealabilă?
Nu. În actul notarial, vânzătorul declară de regulă că este proprietarul exclusiv și autorizat să vândă, că imobilul este liber de pretenții ale terților și că respectă reglementările de construcție și de destinație. Aceste declarații sunt importante și pot susține o acțiune în despăgubiri dacă se descoperă ulterior că au fost false, dar nu înlocuiesc verificarea prealabilă independentă a cumpărătorului: ele acționează doar după ce paguba s-a produs deja, și nu o previn din start.
Ce impozite se plătesc în Grecia înainte de semnare?
O tranzacție imobiliară standard este supusă impozitului pe achiziția de imobile la o rată efectivă de aproximativ 3,09% din valoarea cea mai mare dintre cea convenită și cea oficială a imobilului, plătit într-o singură tranșă înainte de semnarea actului de transfer, nu după aceasta (la iulie 2026).
Achiziția unui imobil nou, vândut pentru prima dată după construire, poate fi supusă TVA la o cotă standard mai mare, în locul impozitului de achiziție, sub rezerva unor scutiri temporare care se aplică din când în când. Acest punct trebuie verificat specific, în fiecare tranzacție, împreună cu echipa juridică din Grecia, deoarece termenele și condițiile scutirii se actualizează.
Ce este bine să faceți înainte de semnare și de ce începe la avocat și nu la agent?
Combinația dintre două sisteme de înregistrare paralele, un document tehnic central care trebuie obligatoriu verificat, restricții regionale care variază în funcție de locație și un proces de înregistrare care determină de fapt transferul proprietății face ca verificarea prealabilă în Grecia să fie un proces care necesită asistență juridică locală din prima etapă, nu doar la semnarea finală. Cumpărătorul care începe cu o verificare juridică ordonată înainte de a se angaja asupra unui preț își ferește scenariul cel mai rău: să descopere, după ce a plătit un avans, că imobilul dorit nu poate fi transferat atât de ușor pe cât și-a imaginat.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiții. Legile și ratele de impozitare se pot modifica și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicabilitatea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică se recomandă consultanță individualizată.
Întrebări frecvente
Cât impozit de achiziție se plătește pentru un imobil în Grecia?
Într-o tranzacție imobiliară standard se aplică impozitul pe achiziția de imobile la o rată efectivă de aproximativ 3,09% din valoarea cea mai mare dintre cea convenită și cea oficială a imobilului. Se plătește o singură dată, înainte de semnarea actului de transfer.
Ce este cartea de identitate electronică a imobilului în Grecia?
Un fișier digital care centralizează informațiile tehnice despre imobil: autorizații de construire, destinația terenului, construcții ilegale și situația regularizării lor și certificate de performanță energetică. Emiterea unui document valabil este obligatorie la orice transfer de proprietate, iar notarul o solicită vânzătorului.
Are nevoie un israelian de o aprobare specială pentru a cumpăra un imobil în Grecia?
În zonele definite ca strategice sau de frontieră, cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, inclusiv israelienii, au nevoie de aprobarea prealabilă a autorităților înainte de tranzacție. În afara acestor zone, articolul nu afirmă că ar fi necesară o asemenea aprobare.
Când se transferă proprietatea asupra unui imobil în Grecia?
La momentul înregistrării în registrul funciar sau în cadastrul competent. Un act notarial care nu a fost înregistrat corespunzător nu transferă efectiv proprietatea, iar nici un contract privat nu creează un drept real.
Este permis să construiți pe un teren definit ca pădure în Grecia?
În principiu nu. Legislația interzice construirea pe teren definit ca pădure, cu excepții specifice. Procesul de înregistrare a zonelor împădurite este încă în desfășurare, de aceea trebuie verificat explicit dacă imobilul este inclus în această definiție.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.