Коротко
Due diligence в Греции - это не одна проверка права собственности, а серия проверок: определение релевантной системы регистрации (кадастр или местный реестр), проверка электронного удостоверения объекта, сертификат энергетической эффективности, ограничения по лесам и береговой линии, а также предварительное разрешение в приграничных районах для покупателей, не являющихся гражданами Союза. Право на объект переходит с регистрацией, а не с подписанием.
Главное
- 1В Греции параллельно действуют две системы регистрации - Греческий кадастр и местные регистрационные бюро - и нужно знать, в какой из них зарегистрирован район.
- 2Электронное удостоверение объекта обязательно при любой передаче недвижимости и является единственным документом, дающим полную техническую картину.
- 3Покупателям, не являющимся гражданами Союза, в том числе израильтянам, необходимо предварительное разрешение для покупки в приграничных и стратегических районах.
- 4Момент перехода права - это регистрация, а не подписание нотариального договора.
- 5Налог на приобретение в стандартной сделке составляет около 3,09% от большей из двух величин - согласованной и официальной стоимости - и уплачивается до подписания.
Чем due diligence в Греции отличается от Израиля?
В Греции недостаточно одной выписки из земельного реестра. Израильский покупатель склонен опираться на то, что знает по Израилю - одна выписка из реестра, одна проверка и ясная картина прав, - но в греческой действительности существуют две параллельные системы регистрации, относительно новый документ, собирающий всю техническую информацию об объекте, и региональные ограничения, которые не всегда очевидны заранее.
Серьёзный due diligence в Греции - это серия отдельных проверок, каждая из которых способна изменить картину. Таблица подводит их итог.
| Проверка | Что проверяется | Почему это важно |
|---|---|---|
| Система регистрации | Зарегистрирован ли район в кадастре или в местном регистрационном бюро | Проверка должна проводиться в надлежащем органе |
| Электронное удостоверение объекта | Разрешения на строительство, назначение земли, незаконное строительство и статус его узаконивания, сертификаты энергетической эффективности | Обязательно при любой передаче; нотариус требует его от продавца |
| Сертификат энергетической эффективности (EPC) | Срок действия сертификата | Требуется для продажи и для аренды; отсутствие может задержать сделку |
| Лес и береговая линия | Входит ли объект полностью или частично в лесной массив либо расположен близко к побережью | Строительство на лесных землях в принципе запрещено |
| Приграничные и стратегические районы | Требуется ли предварительное разрешение | Израильтянам требуется разрешение до сделки в этих районах |
| Нотариальный договор и регистрация | Регистрация в компетентном реестре или кадастре | Регистрация - момент перехода права |
Электронное удостоверение объекта обязательно при любой передаче недвижимости и является единственным документом, дающим полную техническую картину.
В чём разница между кадастром и местным земельным реестром в Греции?
В Греции сегодня параллельно действуют две системы регистрации недвижимости: общенациональный Греческий кадастр и более старые местные бюро регистрации недвижимости, работающие по правилам 1940-х годов. Как только кадастровая съёмка в определённом районе завершена, система «действующего кадастра» заменяет местное регистрационное бюро, но процесс ещё не завершён во всех районах страны.
Практический вывод: прежде чем проверять права на объект, нужно знать, в какой из двух систем зарегистрирован конкретный район, и убедиться, что проверка проводится в надлежащем органе. Проверку права собственности фактически выполняет лицензированный адвокат в соответствующем реестре и подтверждает результат. Это не та проверка, которую покупатель может выполнить самостоятельно дистанционно.
Что такое электронное удостоверение объекта и почему без него нельзя?
Это центральный цифровой файл (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), введённый в Греции в последние годы, содержащий всю существенную техническую информацию об объекте. Получение действующего удостоверения обязательно при любой передаче недвижимости в Греции, а нотариус, сопровождающий сделку, требует его от продавца как условие её завершения.
- разрешения на строительство, выданные на объект
- назначение земли
- сведения о любом незаконном строительстве (если оно есть) и статус его узаконивания
- сертификаты энергетической эффективности
Для покупателя это фактически единственный документ, дающий полную техническую картину объекта в одном месте. Кто не получает и не изучает его до подписания, отказывается от важнейшего уровня защиты, существующего сегодня на греческом рынке.
Является ли сертификат энергетической эффективности условием передачи недвижимости в Греции?
Да. Для каждого объекта требуется действующий сертификат энергетической эффективности (EPC) - как для продажи, так и для аренды. Объекты, не отвечающие энергетическим нормам, подвержены штрафам и реальным ограничениям на передачу права собственности и даже на сдачу в аренду.
Это не просто вопрос «зелёного ярлыка», а установленное законом требование, способное задержать всю сделку, если не урегулировать его заранее. Поэтому срок действия сертификата стоит проверять как неотъемлемую часть due diligence, а не как технический пункт, которым занимаются лишь перед самым подписанием.
Можно ли строить на любой земле в Греции? Ограничения по лесам и береговой линии
Нет. Если объект, полностью или частично, находится в районе, определённом как лесной массив, на него распространяются особые положения и требуются специальные документы, которые необходимо приложить к нотариальному договору о передаче. Действующее законодательство в принципе запрещает строительство на земле, определённой как лес, за исключением конкретных случаев. Аналогичные ограничения действуют для объектов вблизи береговой линии.
Процесс регистрации всех лесных массивов в Греции ещё продолжается, поэтому даже объект, выглядящий на местности как обычный участок, может создать проблемы, если окажется, что он полностью или частично входит в определение лесного массива. Это пункт, который важно проверить прямо до покупки, особенно в случае объектов с прилегающей землёй или в сельских и более диких районах.
Нужно ли израильтянину предварительное разрешение на покупку в приграничных районах Греции?
Да, при покупке в районах, определённых как стратегические или приграничные. Греция поощряет инвестиции иностранцев в недвижимость, но вводит ограничения на покупки в таких районах из соображений национальной безопасности, и покупатели, не являющиеся гражданами Европейского союза, в том числе израильтяне, нуждаются в предварительном разрешении компетентных органов до совершения сделки.
Возможны и дополнительные ограничения, связанные с экологическими соображениями или конкретными районами, такими как частные острова и промышленные зоны. Проверка регуляторного статуса района, а не только самого объекта, - этап, который нужно провести заранее, до перехода к переговорам о цене.
Когда право на недвижимость в Греции действительно переходит: нотариальный договор или регистрация?
Право переходит с регистрацией, а не с подписанием. В Греции передача права на недвижимость должна совершаться нотариальным договором, а частное соглашение, даже подписанное обеими сторонами, не создаёт вещного права. Более того, нотариальный договор, надлежащим образом подписанный, но не зарегистрированный должным образом в земельном реестре или в компетентном кадастре, не влечёт юридических последствий в части фактического перехода собственности.
Относительно новая цифровая услуга, «цифровое досье передачи недвижимости», упрощает и сокращает процесс. В ходе него уникальный код объекта (KAEK) временно «блокируется», чтобы предотвратить двойную продажу или дополнительное обременение того же объекта параллельно со сделкой. Это механизм безопасности, использование которого в вашей сделке стоит проверить.
Заменяют ли заверения продавца в договоре due diligence?
Нет. В нотариальном договоре продавец, как правило, заявляет, что является единственным собственником и вправе продавать, что объект свободен от притязаний третьих лиц и что он соответствует строительным нормам и назначению. Эти заявления важны и могут подкрепить иск о возмещении ущерба, если позднее выяснится их ложность, но они не заменяют самостоятельный due diligence покупателя: они действуют лишь после того, как ущерб уже причинён, и не предотвращают его заранее.
Какие налоги уплачиваются в Греции до подписания?
Стандартная сделка с недвижимостью облагается налогом на приобретение недвижимости по эффективной ставке около 3,09% от большей из двух величин - согласованной и официальной стоимости объекта, и он уплачивается единовременно до подписания договора передачи, а не после него (по состоянию на июль 2026 года).
Приобретение нового объекта, продаваемого впервые после постройки, может облагаться НДС по более высокой стандартной ставке вместо налога на приобретение, с учётом временных освобождений, действующих время от времени. Этот пункт требует конкретной проверки у юридической команды в Греции в каждой сделке, поскольку сроки и условия освобождения обновляются.
Что стоит сделать до подписания и почему это начинается с адвоката, а не с посредника?
Сочетание двух параллельных систем регистрации, центрального технического документа, который обязательно проверять, региональных ограничений, меняющихся в зависимости от места, и процесса регистрации, фактически определяющего переход собственности, делает due diligence в Греции процессом, требующим местного юридического сопровождения с самого начала, а не только при окончательном подписании. Покупатель, начинающий с упорядоченной юридической проверки до того, как зафиксировал цену, избавляет себя от худшего сценария: обнаружить, уже заплатив задаток, что нужный ему объект не так легко передать, как он себе представлял.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Законы и налоговые ставки могут меняться, и могут существовать конкретные обстоятельства, влияющие на их применение в данном случае. Перед любым инвестиционным решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Сколько налога на приобретение уплачивается за объект в Греции?
В стандартной сделке с недвижимостью применяется налог на приобретение недвижимости по эффективной ставке около 3,09% от большей из двух величин - согласованной и официальной стоимости объекта. Он уплачивается единовременно до подписания договора передачи.
Что такое электронное удостоверение объекта в Греции?
Цифровой файл, собирающий техническую информацию об объекте: разрешения на строительство, назначение земли, незаконное строительство и статус его узаконивания, а также сертификаты энергетической эффективности. Получение действующего удостоверения обязательно при любой передаче недвижимости, и нотариус требует его от продавца.
Нужно ли израильтянину специальное разрешение на покупку недвижимости в Греции?
В районах, определённых как стратегические или приграничные, покупатели, не являющиеся гражданами Европейского союза, в том числе израильтяне, нуждаются в предварительном разрешении органов до сделки. О том, что такое разрешение требуется за пределами этих районов, в статье не говорится.
Когда переходит право собственности на недвижимость в Греции?
В момент регистрации в земельном реестре или в компетентном кадастре. Нотариальный договор, не зарегистрированный надлежащим образом, фактически не переводит собственность, а частное соглашение не создаёт вещного права.
Разрешено ли строить на земле, определённой как лес, в Греции?
В принципе нет. Законодательство запрещает строительство на земле, определённой как лес, за исключением конкретных случаев. Процесс регистрации лесных массивов ещё продолжается, поэтому необходимо прямо проверять, входит ли объект в это определение.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.