Cumpărare apartament în Salonic: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

Cine caută „apartamente de vânzare în Salonic” găsește de regulă prețuri mai mici decât în Atena și o piață activă a închirierilor. Acest ghid nu tratează întrebarea dacă să cumpărați, ci ce trebuie verificat juridic înainte de a cumpăra un apartament în Salonic și ce este diferit aici față de Atena. Imaginea de ansamblu despre Grecia se află în ghidul juridic pentru cumpărarea unei proprietăți în Grecia.

1Poate un israelian să cumpere un apartament în Salonic?

Da, fără o autorizație specială. În Grecia nu există o restricție generală privind cumpărarea de către străini, iar excepția zonelor de frontieră nu se aplică orașului Salonic și peninsulei Halkidiki. Detalii în ghidul privind cumpărarea în zonele de frontieră. Ca în orice tranzacție din Grecia, începeți cu un număr fiscal (AFM) și un cont bancar; consultați ghidul despre AFM și contul bancar.

2Puteți cumpăra un apartament în Salonic pentru Airbnb?

Depinde unde. Potrivit relatărilor din iulie 2026, începând cu 01.07.2026 nu se mai emit numere noi de înregistrare (AMA) pentru închiriere pe termen scurt în Districtul municipal 1 al orașului Salonic, care cuprinde centrul istoric, comercial și turistic, faleza și zona Ladadika. Potrivit acelorași relatări, înghețarea a fost stabilită până la 31.12.2026, iar în septembrie 2026 prim-ministrul a anunțat o prelungire până la 31.12.2027. La data de noiembrie 2026 nu am găsit o publicare oficială a prelungirii.

Consecința pentru cumpărător este aceeași ca în centrul Atenei. În zona de înghețare, vânzarea, donația sau transferul de la părinți la copii al unui apartament cu AMA activ anulează înregistrarea, iar cumpărătorul nu poate obține o înregistrare nouă cât timp înghețarea este în vigoare. Singura excepție raportată este moștenirea. Amenda pentru închirierea pe termen scurt fără înregistrare este de 50% din venit și de cel puțin 20.000 de euro. În afara Districtului 1 se aplică regulile naționale, detaliate în ghidul despre închirierea pe termen scurt în Grecia.

3Închirierea către studenți în Salonic: ce este important juridic?

În Salonic funcționează mai multe instituții academice mari, de aceea închirierea către studenți reprezintă o parte importantă a pieței închirierilor din oraș. Din punct de vedere juridic, este o închiriere de locuință în toată regula, nu o categorie separată. Câteva aspecte care merită planificate din timp:

• Durata contractului: potrivit surselor de specialitate, închirierea de locuințe în Grecia se încheie, de regulă, pe o durată minimă de trei ani, chiar dacă s-a scris o perioadă mai scurtă. Contractele „pe un an universitar” sunt frecvente pe piață, dar înainte de a vă baza pe ele este recomandat să obțineți opinia unui avocat grec privind valabilitatea lor și posibilitățile de ieșire din ele.
• Garant și garanție: un chiriaș student nu are adesea venituri proprii. Garanția părinților și o garanție bănească definită în contract reduc riscul.
• Mobilier și echipamente: un apartament mobilat necesită un inventar semnat la intrare și la ieșire, astfel încât eventualele daune să poată fi compensate din garanție.
• Plată și raportare: din 2026, orice plată a chiriei în Grecia trebuie efectuată prin transfer bancar, iar venitul se impozitează pe tranșe de la 15% la 45%.
• Rotație: sezonalitatea academică înseamnă luni goale vara. Calculul trebuie să le ia în considerare.

4Ce se verifică la bloc și la apartament?

Și în Salonic o mare parte dintre apartamente se află în blocuri vechi, iar la apartamentele vechi sunt frecvente aceleași diferențe între autorizație și situația din teren: balcoane închise, spații de depozitare transformate în spații de locuit și adăugiri pe acoperiș. Legea 4495/2017 interzice transferul unui imobil cu abateri neregularizate, iar orice act de vânzare necesită certificatul unui inginer. Abaterile anterioare datei de 28.07.2011 pot fi de regulă regularizate, iar termenele au fost prelungite până la 31.03.2028. O abatere din categoria 5 nu poate fi regularizată. Detalii în ghidul despre abaterile de construcție și certificatul inginerului.

Un inginer care vă reprezintă trebuie să verifice și starea structurii, conformitatea clădirii cu cerințele în vigoare la data construirii și instalațiile. Cine cumpără un apartament vechi în centrul orașului pentru a-l renova trebuie să afle din timp dacă clădirea este protejată sau se află într-o zonă protejată și în ce nivel de autorizare se va încadra renovarea. Consultați ghidul despre imobilele vechi de renovat din Atena și Salonic.

5Ce se întâmplă cu metroul și cu proiectele noi din oraș?

Metroul din Salonic a fost deschis la sfârșitul anului 2024, iar agenții de vânzări îl invocă adesea ca argument pentru preț. Apropierea de o stație poate influența cererea, dar nu este un element juridic și nu are valoare dacă apartamentul însuși nu este în regulă. Ca în cazul oricărei promisiuni privind dezvoltarea viitoare, imobilul trebuie să aibă sens și fără această ipoteză.

6Golden Visa în Salonic

Salonic se află pe lista zonelor în care pragul pentru Golden Visa este de 800.000 de euro într-un singur imobil, ca în Attica. Un imobil care servește drept bază pentru permis nu poate fi închiriat pe termen scurt. Detalii în ghidul despre Golden Visa în Grecia.

7Care sunt etapele cumpărării și ce taxe plătiți?

Procesul din Salonic este identic cu cel din restul Greciei: AFM și cont bancar, verificarea inițială a titlului înainte de orice avans, antecontract cu un avans de circa 10%, due diligence complet, inclusiv certificatul electronic de identitate al imobilului și certificatul inginerului, plata impozitului pe transfer, semnarea în fața notarului și înscrierea în registrul imobiliar. Proprietatea se transferă doar prin înscriere, iar notarul nu vă reprezintă. Detalii în ghidul despre procesul de cumpărare în Grecia și în ghidul despre due diligence în Grecia.

La capitolul taxe: impozit pe transfer efectiv de 3,09% la un apartament vechi, TVA de 24% la un imobil nou, suspendat până la sfârșitul anului 2026, ENFIA anual și impozit pe chirii pe tranșe de la 15% la 45%. Impozitul pe câștigul de capital pentru persoane fizice este suspendat până la 31.12.2026. Guvernul a anunțat intenția de a majora impozitul pe transfer la 15% pentru cumpărătorii persoane fizice din afara UE de la 01.07.2027, însă, potrivit relatărilor pe care le-am găsit, încă nu a fost depus un proiect de lege. Consultați ghidul fiscal pentru Grecia și calculatorul costului de achiziție.

8Checklist înainte de a semna pentru un apartament în Salonic

• Un avocat independent, AFM și cont bancar.
• Verificarea titlului și a sarcinilor în registrul imobiliar înainte de avans.
• Încadrarea adresei în districtul municipal și verificarea dacă se află în Districtul 1.
• Dacă există AMA: starea lui și dacă se anulează la vânzare.
• Un inginer care vă reprezintă: conformitatea cu autorizația, abaterile, structura și instalațiile.
• Regulamentul blocului și cheltuielile comune.
• La închirierea către studenți: un contract verificat de un avocat grec, garant, garanție și inventar.
• Un calcul bazat pe închirierea pe termen lung, inclusiv lunile de vară.
• Momentul semnării actului în raport cu modificările fiscale preconizate și documentarea transferurilor de bani din Israel.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCredit ipotecar în Grecia pentru israelieni: acordă o bancă grecească credit unui nerezident și care sunt alternativeleCredit ipotecar în Grecia pentru nerezidenți: ce cere o bancă grecească, plafoanele LTV, cum se înscrie garanția și care sunt alternativele.Citiți ghidul