Купить квартиру в Салониках: что проверить юридически перед покупкой

Тот, кто ищет «квартиры на продажу в Салониках», как правило, находит цены ниже, чем в Афинах, и активный рынок аренды. Это руководство не отвечает на вопрос, стоит ли покупать, а рассказывает, что нужно проверить юридически перед покупкой квартиры в Салониках и чем город отличается от Афин. Общая картина по Греции - в юридическом руководстве по покупке недвижимости в Греции.

1Может ли израильтянин купить квартиру в Салониках?

Да, без специального разрешения. В Греции нет общего ограничения на покупку недвижимости иностранцами, а исключение для приграничных зон не распространяется на Салоники и Халкидики. Подробнее - в руководстве о покупке в приграничных зонах. Как и в любой сделке в Греции, начинают с налогового номера (AFM) и банковского счёта; см. руководство об AFM и банковском счёте.

2Можно ли купить квартиру в Салониках под Airbnb?

Зависит от местоположения. По сообщениям от июля 2026 года, с 01.07.2026 новые регистрационные номера (AMA) для краткосрочной аренды не выдаются в первом муниципальном округе Салоник, который включает исторический, деловой и туристический центр, набережную и район Лададика. По тем же сообщениям, мораторий установлен до 31.12.2026, а в сентябре 2026 года премьер-министр объявил о продлении до 31.12.2027. По состоянию на ноябрь 2026 года мы не нашли официальной публикации о продлении.

Последствия для покупателя те же, что и в центре Афин. В зоне моратория продажа, дарение или передача от родителей детям квартиры с действующим AMA аннулирует регистрацию, и покупатель не может получить новую регистрацию, пока действует мораторий. Единственное исключение, о котором сообщалось, - наследование. Штраф за краткосрочную аренду без регистрации составляет 50% дохода, но не менее 20 000 евро. За пределами первого округа действуют общенациональные правила, изложенные в руководстве о краткосрочной аренде в Греции.

3Аренда студентам в Салониках: что важно знать с юридической точки зрения?

В Салониках работают несколько крупных учебных заведений, поэтому аренда студентам составляет значительную часть рынка аренды в городе. С юридической точки зрения это полноценная аренда жилья, а не отдельная категория. Несколько моментов, которые стоит спланировать заранее:

• Срок договора: по данным профессиональных источников, аренда жилья в Греции, как правило, заключается на минимальный срок три года, даже если указан более короткий срок. Договоры «на учебный год» распространены на рынке, но прежде чем на них рассчитывать, стоит получить заключение греческого адвоката об их действительности и о возможностях выхода из них.
• Поручитель и залог: у арендатора-студента часто нет самостоятельного дохода. Поручительство родителей и залог, определённый в договоре, снижают риск.
• Мебель и оборудование: меблированная квартира требует подписанной описи имущества при въезде и выезде, чтобы ущерб можно было удержать из залога.
• Оплата и отчётность: с 2026 года каждый арендный платёж в Греции должен проходить банковским переводом, а доход облагается по шкале от 15% до 45%.
• Смена арендаторов: академическая сезонность означает пустующие месяцы летом. Расчёт должен их учитывать.

4Что проверять в доме и в квартире?

И в Салониках значительная часть квартир находится в старых многоквартирных домах, и в квартирах на вторичном рынке часто встречаются те же расхождения между разрешением и фактическим состоянием: застеклённые балконы, кладовые, превращённые в жилые помещения, и надстройки на крыше. Закон 4495/2017 запрещает отчуждение объекта с нелегализованными нарушениями, и для каждого договора купли-продажи требуется справка инженера. Нарушения, возникшие до 28.07.2011, как правило, можно легализовать, и сроки продлены до 31.03.2028. Нарушение категории 5 легализовать нельзя. Подробнее - в руководстве о строительных нарушениях и справке инженера.

Инженер, действующий в ваших интересах, должен также проверить состояние несущих конструкций, соответствие здания требованиям, действовавшим на момент строительства, и инженерные системы. Тот, кто покупает старую квартиру в центре города под ремонт, должен заранее выяснить, является ли здание охраняемым или находится ли оно в охраняемой зоне, и к какому уровню разрешительного режима отнесут ремонт. См. руководство о старой недвижимости под ремонт в Афинах и Салониках.

5А как же метро и новые проекты в городе?

Метро Салоник открылось в конце 2024 года, и продавцы нередко приводят его в обоснование цены. Близость к станции может влиять на спрос, но это не юридический фактор, и он ничего не стоит, если сама квартира не в порядке. Как и в случае любого обещания о будущем развитии, объект должен быть оправдан и без этого допущения.

6«Золотая виза» в Салониках

Салоники входят в перечень районов, где порог для «золотой визы» (Golden Visa) составляет 800 000 евро в один объект, как и в Аттике. Объект, служащий основанием для разрешения, запрещено сдавать в краткосрочную аренду. Подробнее - в руководстве о «золотой визе» в Греции.

7Каковы этапы покупки и какие налоги платятся?

Процесс в Салониках такой же, как в остальной Греции: AFM и банковский счёт, первичная проверка права собственности до внесения любого задатка, предварительный договор с задатком около 10%, полная юридическая проверка, включая электронное удостоверение объекта и справку инженера, уплата налога на передачу, подписание у нотариуса и регистрация в реестре недвижимости. Право собственности переходит только с регистрацией, а нотариус не представляет ваши интересы. Подробнее - в руководстве о процессе покупки в Греции и в руководстве о юридической проверке в Греции.

Налоги: эффективный налог на передачу 3,09% при покупке квартиры на вторичном рынке, НДС 24% на новый объект, приостановленный до конца 2026 года, ежегодный ENFIA и налог на арендный доход по шкале от 15% до 45%. Налог на прирост капитала для физических лиц приостановлен до 31.12.2026. Правительство объявило о намерении повысить налог на передачу до 15% для покупателей - физических лиц из стран за пределами ЕС с 01.07.2027, однако, по найденным нами сообщениям, законопроект ещё не внесён. См. руководство по налогообложению в Греции и калькулятор стоимости приобретения.

8Чек-лист перед подписанием договора на квартиру в Салониках

• Независимый адвокат, AFM и банковский счёт.
• Проверка права собственности и обременений в реестре недвижимости до внесения задатка.
• К какому муниципальному округу относится адрес и не находится ли он в первом округе.
• Если есть AMA: его статус и аннулируется ли он при продаже.
• Инженер, действующий в ваших интересах: соответствие разрешению, нарушения, несущие конструкции и инженерные системы.
• Устав дома и общие расходы.
• При аренде студентам: текст договора, проверенный греческим адвокатом, поручительство, залог и опись имущества.
• Расчёт на основе долгосрочной аренды с учётом летних месяцев.
• Выбор даты подписания договора с учётом ожидаемых налоговых изменений и документальное подтверждение денежных переводов из Израиля.

Читать дальше · 8 мин чтенияИпотека в Греции для израильтян: даст ли греческий банк кредит нерезиденту и какие есть альтернативыИпотека в Греции для иностранцев: что греческий банк требует от нерезидента, лимиты LTV, как регистрируется залог и какие есть альтернативы.Читать руководство