Купить квартиру в Афинах: что проверить юридически перед покупкой

Афины - один из городов, где израильтяне чаще всего ищут квартиру: для инвестиций, для сдачи в аренду или как второй дом. Это руководство не является путеводителем по районам и не является рекомендацией к покупке. В нём собрано то, что юридически характерно именно для Афин, со ссылками на наши подробные руководства по Греции по каждой теме. Общую картину вы найдёте в юридическом руководстве по покупке недвижимости в Греции.

1Может ли израильтянин купить квартиру в Афинах?

Да. В Греции нет общего ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, и израильтянин покупает в Афинах так же, как любой другой покупатель. Единственное ограничение такого рода действует в приграничных зонах, таких как Додеканес и часть островов восточной части Эгейского моря, а Афин в этом списке нет. Подробнее - в руководстве о покупке в приграничных зонах. Что действительно нужно с первого дня - это греческий налоговый номер (AFM) и банковский счёт; см. руководство об AFM и банковском счёте.

2В чём особенность жилого фонда Афин?

Значительная часть квартир в городе находится в старых многоквартирных домах (πολυκατοικία), многие из которых построены в десятилетия после Второй мировой войны по системе «антипарохи» (αντιπαροχή), при которой владелец земли получал от подрядчика квартиры в обмен на участок. Для покупателя это означает не только возраст здания. Такие дома пережили десятилетия изменений: полуоткрытые балконы, которые были застеклены, кладовые, превращённые в комнаты, надстройки на крыше и перепланировки, не внесённые в чертежи. Каждое из этих изменений может оказаться строительным нарушением.

Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке в Афинах инженерная проверка является частью юридической. Инженер, действующий в ваших интересах, должен сравнить разрешение и чертежи с фактическим состоянием, проверить состояние несущих конструкций, влажность и инженерные системы и убедиться, что площадь, за которую вы платите, является законной. Стоит также проверить устав дома (κανονισμός), общие расходы и наличие задолженности квартиры перед домом.

3Что делать со строительными нарушениями и справкой инженера?

Закон 4495/2017 запрещает отчуждение объекта с нелегализованными нарушениями, и для каждого договора купли-продажи требуется справка инженера. Нарушения, возведённые до 28.07.2011, как правило, можно легализовать за плату по пяти категориям, и по состоянию на ноябрь 2026 года сроки продлены до 31.03.2028. Нарушение категории 5, наиболее серьёзное, в настоящее время легализовать нельзя. Наше правило: выявляем нарушения до внесения задатка, классифицируем их и переносим расходы и риск на продавца в договоре. Все подробности - в руководстве о строительных нарушениях и справке инженера.

4Можно ли купить квартиру в Афинах под Airbnb?

Это зависит от адреса. Согласно министерскому решению 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β 7200/31.12.2025), новая регистрация в реестре объектов краткосрочной аренды заморожена в первом, втором и третьем муниципальных округах муниципалитета Афин до 31.12.2026. По имеющимся сообщениям, зона включает исторический центр и такие районы, как Плака, Монастираки, Кукаки, Колонаки, Экзархия, Панграти, Метаксургио и Неос Космос. В сентябре 2026 года премьер-министр объявил о продлении моратория до 31.12.2027. По состоянию на ноябрь 2026 года мы не нашли официальной публикации о продлении, поэтому ситуацию необходимо проверять в день подписания.

Самое важное для покупателя: согласно изменениям, вступившим в силу 01.07.2026, продажа, дарение или передача от родителей детям объекта с действующим регистрационным номером (AMA) в зоне моратория аннулирует регистрацию, и покупатель не может получить новую регистрацию, пока действует мораторий. Наследование исключено. Иными словами, доходность от Airbnb, которую демонстрирует продавец, - это не актив, который вы покупаете. За пределами зоны моратория действуют общенациональные правила: номер AMA, ограничение не более двух объектов на одно физическое лицо в упрощённом режиме и обязанности по отчётности. Подробнее - в руководстве о краткосрочной аренде в Греции.

5А как насчёт долгосрочной аренды?

Долгосрочная аренда - естественный запасной план в Афинах, и она подчиняется собственным правилам. По данным профессиональных источников, договор аренды жилья в Греции, как правило, заключается на минимальный срок три года, даже если в нём указан более короткий срок. С 2026 года каждый арендный платёж должен проходить банковским переводом. Расчёт целесообразно строить на долгосрочной аренде уже на этапе проверки, а краткосрочную аренду, если она разрешена по данному адресу, рассматривать как дополнение, а не как основу.

6Покупаете квартиру под ремонт или в охраняемом здании?

Старая квартира под ремонт - одна из самых распространённых стратегий в Афинах. Здесь важно заранее знать, к какому уровню разрешительного режима отнесут ремонт: лёгкие работы с электронным одобрением инженера, разрешение на малые работы (ΕΕΔΜΚ) при общем бюджете до 25 000 евро или полноценное разрешение на строительство. В охраняемом здании или в охраняемой зоне даже небольшие работы на фасаде требуют согласования, а иногда и одобрения органов охраны наследия. Поэтому статус охраняемого объекта проверяют до покупки, а не после. Все подробности - в руководстве о старой недвижимости под ремонт в Афинах и Салониках.

7«Золотая виза» в Афинах: что нужно знать?

Большая часть Афин и Пирея находится в Аттике, где порог для «золотой визы» (Golden Visa) составляет 800 000 евро в один объект на дату нашего руководства. Объект, служащий основанием для разрешения, запрещено сдавать в краткосрочную аренду, а инвестиции должны поступать из собственных средств, а не из ипотеки. Тот, кто планирует совместить «золотую визу» и Airbnb в одной афинской квартире, планирует невозможное. Подробнее - в руководстве о «золотой визе» в Греции.

8Каковы этапы покупки, вкратце?

1. Налоговый номер (AFM) и греческий банковский счёт.
2. Первичная проверка права собственности независимым адвокатом до внесения любого задатка.
3. Предварительный договор (Prosymfono) и задаток, обычно 10%.
4. Полная юридическая проверка: реестр недвижимости (Кадастр или регистрационная палата), обременения, электронное удостоверение объекта и справка инженера.
5. Уплата налога на передачу и подписание договора у нотариуса.
6. Регистрация в реестре недвижимости. Право собственности переходит только с регистрацией.

Нотариус в Греции нейтрален и не представляет ваши интересы. Упорядоченная сделка обычно занимает от 8 до 12 недель. Полное описание - в руководстве о процессе покупки в Греции, а перечень проверок - в руководстве о юридической проверке в Греции.

9Какие налоги платятся, вкратце?

При покупке квартиры на вторичном рынке уплачивается налог на передачу по эффективной ставке 3,09% от большей из двух величин - цены или объективной стоимости. НДС 24% на новый объект приостановлен до конца 2026 года. В период владения уплачивается ENFIA, а доход от аренды облагается по шкале от 15% до 45%. Налог на прирост капитала для физических лиц приостановлен до 31.12.2026. По состоянию на ноябрь 2026 года правительство объявило о намерении повысить налог на передачу до 15% для жилых квартир, приобретаемых физическими лицами из стран за пределами ЕС, с 01.07.2027, однако, по найденным нами сообщениям, законопроект ещё не внесён. Дата подписания договора может иметь значение. Подробнее - в руководстве по налогообложению в Греции, а полный расчёт расходов - в калькуляторе стоимости приобретения.

10Чек-лист перед подписанием договора на квартиру в Афинах

• AFM, банковский счёт и адвокат, который представляет только вас.
• Проверка права собственности и обременений в реестре недвижимости до внесения задатка.
• Инженер, действующий в ваших интересах: соответствие разрешению, классификация нарушений, состояние несущих конструкций и инженерных систем.
• Проект справки инженера продавца до подписания, а не в день подписания.
• Устав дома, общие расходы и задолженность перед домом.
• Если планируется краткосрочная аренда: округ, статус AMA и аннулируется ли он при продаже.
• Если планируется ремонт: статус охраняемого объекта и классификация работ по уровню разрешительного режима.
• Выбор даты подписания договора с учётом налоговых изменений: приостановка НДС, налог на прирост капитала и предложение о ставке 15%.
• Документальное подтверждение денежных переводов со счёта на ваше имя в Израиле - для подтверждения источника средств и отчётности.

Читать дальше · 8 мин чтенияИпотека в Греции для израильтян: даст ли греческий банк кредит нерезиденту и какие есть альтернативыИпотека в Греции для иностранцев: что греческий банк требует от нерезидента, лимиты LTV, как регистрируется залог и какие есть альтернативы.Читать руководство