Ипотека в Греции для израильтян: даст ли греческий банк кредит нерезиденту и какие есть альтернативы

Вопрос «Можно ли получить ипотеку в Греции?» возникает почти в каждом разговоре с израильским инвестором, который присматривается к Афинам, Салоникам или островам. Короткий ответ: это возможно, но не само собой разумеется. В этом руководстве мы объясняем, что греческий банк проверяет у нерезидента, каковы ограничения центрального банка, как регистрируется обеспечение в пользу банка и какие есть альтернативы, когда греческая ипотека не подходит. Информация актуальна на ноябрь 2026 года; мы не указываем процентные ставки, поскольку они часто меняются и устанавливаются в зависимости от профиля каждого заемщика.

1Дает ли греческий банк ипотеку нерезиденту?

Да, это возможно, но это решение каждого банка, а не право заемщика. Банки в Греции предоставляют финансирование и иностранным покупателям на условиях, которые могут отличаться от условий для граждан и резидентов, и нет регуляторного правила, которое обязывало бы банк кредитовать нерезидента или устанавливало бы для него специальную программу.

С точки зрения банка, израильтянин, получающий доход в Израиле, - заемщик, которого сложнее оценить: доход в другой валюте, документы на другом языке, а взыскание, если оно понадобится, придется вести в отношении человека, живущего за пределами Греции. Поэтому каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов, и они меняются со временем. Коммерческие источники называют разные доли финансирования для нерезидентов и противоречат друг другу. Официального источника для такой цифры мы не нашли и поэтому ее не приводим. Общую картину по странам мы изложили в руководстве по ипотеке на недвижимость за рубежом по странам.

2Какой процент финансирования можно получить по ипотеке в Греции?

Регуляторный предел - 80% стоимости объекта и 90% для покупателя первого жилья, а банк, кредитующий нерезидента, как правило, установит более низкий процент. Лимиты введены Актом Исполнительного комитета Банка Греции 227/1/08.03.2024 и применяются с 1 января 2025 года к кредитам физическим лицам, обеспеченным жилой недвижимостью в Греции. Согласно докладу Международного валютного фонда о Греции за 2026 год, они по-прежнему действуют.

Два практических замечания. Во-первых, не рассчитывайте, что вас сочтут «покупателем первого жилья» только потому, что это ваш первый объект в Греции. Владельцу квартиры в Израиле следует заранее, в письменном виде, выяснить, как банк его классифицирует. Во-вторых, лимит - это максимум, а не обещание. Собственные средства должны покрыть также налог на передачу или НДС, вознаграждение нотариуса, адвоката и инженера и регистрационные сборы, которые банк не финансирует.

3Какие документы греческий банк требует от израильского покупателя?

Точный перечень зависит от банка, но почти всегда понадобятся греческий налоговый номер (AFM), банковский счет в Греции и полное подтверждение дохода и происхождения собственных средств. Собирать документы стоит еще до выбора объекта:

• Греческий налоговый номер (AFM) - без него нельзя подписать ни кредитный договор, ни договор купли-продажи. Как получить его дистанционно, мы объяснили в руководстве по AFM и банковскому счету в Греции для израильских инвесторов.
• Идентификация - паспорт и подтверждение адреса в Израиле.
• Подтверждение дохода - расчетные листки, а для самозанятых и владельцев компаний - финансовая отчетность и налоговые уведомления из Израиля.
• Банковские выписки и перечень обязательств - включая ипотеку или кредиты в Израиле, поскольку долговая нагрузка рассчитывается по всем долгам.
• Переводы и заверения - заверенный перевод и апостиль на израильские документы, по требованию банка.
• Документы на объект - предварительный договор, актуальная выписка из реестра недвижимости, электронный паспорт объекта и заключение инженера.

Согласно уведомлению Банка Греции в Европейский совет по системным рискам (ESRB), располагаемый доход для расчета долговой нагрузки определяется на основании налоговых документов. Тем, чей доход декларируется в Израиле, следует быть готовыми к тому, что банк запросит переведенные израильские налоговые документы, а не только расчетные листки, и что проверка займет больше времени, чем у местного заемщика.

4Как греческий банк оценивает объект перед выдачей кредита?

Банк заказывает оценку объекта и от своего имени проверяет право собственности и градостроительный статус. Процент финансирования рассчитывается от стоимости, определенной банком, а не от цены в договоре: если оценка ниже цены, кредит уменьшится, а необходимые собственные средства увеличатся.

Юридическая и градостроительная проверка особенно важна в Греции. Объект с неузаконенными самовольными постройками, без надлежащего заключения инженера или с расхождением между записью в реестре и фактическим состоянием может вообще не получить финансирования, как мы объяснили в руководстве по самовольным постройкам и заключению инженера в Греции. Для строящегося объекта процент финансирования рассчитывается от ожидаемой стоимости после завершения, но банк, как правило, выдает деньги только после регистрации своего обеспечения на объекте.

5Как в Греции регистрируется ипотека в пользу банка: ypothiki или prosimiosi?

Обеспечение банка регистрируется в реестре недвижимости (Кадастре или земельно-регистрационной конторе) одним из двух способов: полная ипотека (ypothiki, υποθήκη) или предварительная отметка об ипотеке (prosimiosi ypothikis, προσημείωση υποθήκης). Обе обеспечивают кредит объектом, но возникают и действуют по-разному.

По данным Европейской ассоциации земельных реестров (ELRA), в Греции предварительная отметка встречается чаще, чем сама ипотека. Статья 1274 Гражданского кодекса, определяющая, на основании каких документов регистрируется предварительная отметка, была заменена Законом 5095/2024; тот же закон ввел возможность регистрации предварительной отметки по согласию на основании акта адвоката.

Что это значит для вас? Сумма, зарегистрированная в пользу банка, обычно выше суммы кредита, поскольку включает также проценты и расходы. ELRA приводит пример кредита в 100 000 евро с согласованными процентами в 20 000 евро, который регистрируется как обеспеченный долг в 120 000 евро. А после полного погашения нужно позаботиться о погашении записи в реестре. Без этого будет сложно продать объект или снова заложить его.

6Процентная ставка по ипотеке в Греции: на что смотреть при сравнении предложений?

Вместо поиска «средней ставки» стоит разобраться в структуре предложения и его полной стоимости. Ипотека греческого банка выдается в евро, а ставка может быть плавающей, привязанной к Euribor плюс маржа банка, фиксированной или фиксированной на начальный период с последующим переходом на плавающую. При сравнении предложений проверьте:

• Полную стоимость, а не только ставку: комиссии за открытие дела, юридическую и техническую проверку, оценку, страхование и регистрацию обеспечения.
• Что происходит по окончании фиксированного периода и по какому индексу и с какой маржой будет рассчитываться ставка с этого момента.
• Какие страховки требует банк и можно ли оформить их в другой компании.
• Условия и комиссии за досрочное погашение, если они есть.
• Платеж в шекелях при нескольких сценариях курса: когда шекель слабеет к евро, платеж в шекелях растет, даже если ставка не меняется.

Важно получить предложение в письменном виде, со всеми расходами, до того как вы примете обязательства перед продавцом. Устного предложения или общего «предварительного одобрения» недостаточно, чтобы спланировать собственные средства.

7Какие есть альтернативы ипотеке греческого банка?

Распространенные альтернативы - нецелевой кредит под залог квартиры в Израиле, рассрочка от застройщика в новом проекте и полностью собственные средства. Иногда несколько вариантов сочетают, например рассрочку от застройщика на период строительства и кредит в Израиле для последнего платежа.

При рассрочке от застройщика каждый платеж должен быть привязан к этапу строительства, который можно подтвердить документом, а не заявлением застройщика. Проверьте также, заложен ли участок банку, финансирующему застройщика, и что гарантирует снятие обременения с вашей квартиры до регистрации на ваше имя, и рассмотрите обеспечение платежей, например банковскую гарантию.

Структура финансирования влияет и на налогообложение в Израиле. Тот, кто сдает объект в аренду и выбирает режим 15% для дохода от аренды за рубежом, вычитает только амортизацию, но не проценты. В режиме по прогрессивной шкале можно вычитать расходы, в том числе проценты. Поэтому структуру кредита и налоговый режим выбирают вместе, как мы объяснили в руководстве по израильской стороне владения недвижимостью за рубежом.

8В каком порядке действовать при финансировании покупки в Греции?

Правило таково: финансирование обеспечивается до принятия обязательств, а не после. Мы рекомендуем следующий порядок:

1. Выберите способ финансирования до выбора объекта: греческий банк, кредит в Израиле или их сочетание.
2. Получите AFM и откройте банковский счет в Греции как можно раньше.
3. Запросите у греческого банка письменное предварительное одобрение: процент финансирования, тип ставки, расходы и перечень документов, и выясните, как банк классифицирует вас с точки зрения лимитов центрального банка.
4. Подготовьте документы из Израиля: перевод, нотариальное заверение и апостиль требуют времени.
5. Включите в предварительный договор условие, позволяющее выйти из сделки и вернуть задаток, если финансирование не одобрено или если оценка ниже цены.
6. Проведите собственную проверку объекта параллельно с проверкой банка. Этапы самой сделки мы подробно описали в руководстве по процессу покупки недвижимости в Греции.
7. Согласуйте с банком дату подписания у нотариуса, чтобы обеспечение было зарегистрировано, а деньги выданы вовремя.

9Перед подписанием: как мы сопровождаем этап финансирования

Мы выстраиваем с клиентом структуру финансирования до предварительного договора: оцениваем, реальна ли в его случае греческая ипотека, формулируем в договоре условия финансирования и выхода, согласуем график платежей с графиком банка, а в новом проекте следим за тем, чтобы каждый платеж застройщику был подкреплен документом или обеспечением. Во взаимодействии с банком мы сопровождаем юридическую проверку и регистрацию обеспечения вместе с местным адвокатом и нотариусом. Мы не являемся ипотечными консультантами и не рекомендуем конкретный банк или продукт.

Читать дальше · 8 мин чтенияКупить квартиру в Салониках: что проверить юридически перед покупкойКупить квартиру в Салониках для инвестиций? Мораторий на краткосрочную аренду в центре с 07.2026, аренда студентам, нарушения, налоги и чек-лист.Читать руководство