شراء شقة في سالونيك: ما الذي يجب فحصه قانونيًا قبل الشراء

من يبحث عن «شقق للبيع في سالونيك» يجد عادةً أسعارًا أقل من أثينا وسوق إيجار نشطة. هذا الدليل لا يتناول مسألة ما إذا كان ينبغي الشراء، بل ما يجب فحصه قانونيًا قبل شراء شقة في سالونيك، وما الذي يختلف فيها عن أثينا. الصورة العامة عن اليونان موجودة في الدليل القانوني لشراء عقار في اليونان.

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في سالونيك؟

نعم، دون تصريح خاص. لا يوجد في اليونان قيد عام على الشراء من قِبل الأجانب، واستثناء المناطق الحدودية لا يسري على سالونيك ولا على خالكيذيكي. التفاصيل في الدليل حول الشراء في المناطق الحدودية. وكما في أي صفقة في اليونان، تبدأون برقم ضريبي (AFM) وحساب مصرفي، انظروا الدليل حول AFM والحساب المصرفي.

2هل يمكن شراء شقة في سالونيك لـ Airbnb؟

يتوقف ذلك على الموقع. وفقًا لتقارير من يوليو 2026، اعتبارًا من 1.7.2026 لا تُصدر أرقام تسجيل جديدة (AMA) للإيجار قصير الأجل في الدائرة البلدية الأولى في سالونيك، التي تضم المركز التاريخي والتجاري والسياحي، والكورنيش، ومنطقة لاداديكا. ووفقًا للتقارير نفسها، حُدد التجميد حتى 31.12.2026، وفي سبتمبر 2026 أعلن رئيس الوزراء تمديده حتى 31.12.2027. وحتى نوفمبر 2026 لم نعثر على نشر رسمي للتمديد.

والمعنى بالنسبة للمشتري مطابق لما هو عليه في وسط أثينا. ففي منطقة التجميد، يؤدي بيع شقة لها AMA فعّال، أو هبتها، أو نقلها من الوالدين إلى الأبناء، إلى إلغاء التسجيل، ولا يستطيع المشتري استصدار تسجيل جديد ما دام التجميد ساريًا. والاستثناء الوحيد الذي أُبلغ عنه هو الإرث. وغرامة الإيجار قصير الأجل دون تسجيل هي 50% من الدخل، وبما لا يقل عن 20,000 يورو. وخارج الدائرة الأولى تسري القواعد الوطنية المفصّلة في الدليل حول الإيجار قصير الأجل في اليونان.

3التأجير للطلاب في سالونيك: ما المهم من الناحية القانونية؟

تعمل في سالونيك عدة مؤسسات أكاديمية كبيرة، ولذلك يشكّل التأجير للطلاب جزءًا مهمًا من سوق الإيجار في المدينة. ومن الناحية القانونية، هو إيجار سكني بكل معنى الكلمة، وليس فئة منفصلة. وفيما يلي بعض النقاط التي يُستحسن التخطيط لها مسبقًا:

• مدة العقد: وفقًا لمصادر مهنية، فإن الإيجار السكني في اليونان يكون كقاعدة عامة لمدة دنيا مقدارها ثلاث سنوات، حتى لو كُتبت مدة أقصر. وعقود «السنة الدراسية» شائعة في السوق، لكن قبل الاعتماد عليها يُستحسن الحصول على رأي محامٍ يوناني بشأن صلاحيتها وإمكانيات الخروج منها.
• الكفيل والتأمين: كثيرًا ما يكون المستأجر الطالب بلا دخل مستقل. وكفالة الوالدين وتأمين محدد في العقد يقللان المخاطرة.
• الأثاث والمعدات: تستلزم الشقة المفروشة قائمة جرد موقّعة عند الدخول والخروج، بحيث يمكن خصم الأضرار من التأمين.
• الدفع والإبلاغ: منذ 2026 يجب أن تتم كل دفعة إيجار في اليونان بتحويل مصرفي، ويُفرض على الدخل ضريبة وفق شرائح من 15% إلى 45%.
• تبدّل المستأجرين: الموسمية الأكاديمية تعني أشهرًا شاغرة في الصيف. ويجب أن يأخذها الحساب في الاعتبار.

4ما الذي يُفحص في المبنى وفي الشقة؟

في سالونيك أيضًا يقع جزء كبير من الشقق في مبانٍ مشتركة قديمة، وفي الشقق المستعملة تنتشر الفجوات نفسها بين الرخصة والوضع على أرض الواقع: شرفات أُغلقت، ومساحات تخزين تحولت إلى مساحات سكنية، وإضافات على السطح. يحظر القانون 4495/2017 نقل ملكية عقار فيه مخالفات غير مسوّاة، ويستلزم كل عقد نقل ملكية شهادة مهندس. المخالفات السابقة لتاريخ 28.7.2011 يمكن عادةً تسويتها، وقد مُددت المواعيد حتى 31.3.2028. أما المخالفة من الفئة 5 فلا يمكن تسويتها. التفاصيل في الدليل حول مخالفات البناء وشهادة المهندس.

وعلى مهندس يعمل لحسابكم أن يفحص أيضًا حالة الهيكل، ومطابقة المبنى للمتطلبات التي كانت سارية وقت البناء، والأنظمة. ومن يشتري شقة قديمة في وسط المدينة لترميمها عليه أن يتحقق مسبقًا مما إذا كان المبنى محميًا أو يقع في منطقة محمية، وإلى أي مستوى ترخيص سيندرج الترميم. انظروا الدليل حول العقار القديم للترميم في أثينا وسالونيك.

5وماذا عن المترو والمشاريع الجديدة في المدينة؟

افتُتح مترو سالونيك في نهاية 2024، وكثيرًا ما يذكره المسوّقون كمبرر للسعر. قد يؤثر القرب من المحطة على الطلب، لكنه ليس معطًى قانونيًا، ولا قيمة له إذا لم تكن الشقة نفسها سليمة. وكما هو الحال مع أي وعد بتطوير مستقبلي، يجب أن يكون العقار منطقيًا حتى بدون هذا الافتراض.

6الفيزا الذهبية في سالونيك

سالونيك مدرجة في قائمة المناطق التي يبلغ فيها حد الفيزا الذهبية (Golden Visa) 800,000 يورو في عقار واحد، كما في أتيكا. العقار الذي يشكّل أساسًا للتصريح يُحظر تأجيره لمدة قصيرة. التفاصيل في الدليل حول الفيزا الذهبية في اليونان.

7ما هي مراحل الشراء، وما الضرائب المستحقة؟

العملية في سالونيك مطابقة لما هي عليه في سائر اليونان: AFM وحساب مصرفي، وفحص أولي للملكية قبل أي عربون، واتفاق مبدئي مع عربون بنحو 10%، وفحص نافي للجهالة كامل يشمل بطاقة الهوية الإلكترونية للعقار وشهادة المهندس، ودفع ضريبة النقل، والتوقيع أمام كاتب العدل، والتسجيل في سجل العقارات. الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وكاتب العدل لا يمثّلكم. التفاصيل في الدليل حول عملية الشراء في اليونان وفي الدليل حول الفحص النافي للجهالة في اليونان.

أما الضرائب: ضريبة نقل فعلية بنسبة 3.09% في الشقة المستعملة، وضريبة قيمة مضافة بنسبة 24% على العقار الجديد معلّقة حتى نهاية 2026، وENFIA سنوية، وضريبة على الإيجار وفق شرائح من 15% إلى 45%. ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأفراد معلّقة حتى 31.12.2026. وقد أعلنت الحكومة عزمها رفع ضريبة النقل إلى 15% على المشترين الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي اعتبارًا من 1.7.2027، لكن وفقًا للتقارير التي عثرنا عليها لم يُقدَّم مشروع قانون بعد. انظروا دليل الضرائب في اليونان وحاسبة تكلفة الشراء.

8قائمة فحص قبل التوقيع على شقة في سالونيك

• محامٍ مستقل، وAFM، وحساب مصرفي.
• فحص الملكية والرهون في سجل العقارات قبل العربون.
• انتماء العنوان إلى الدائرة البلدية، والتحقق مما إذا كان في الدائرة الأولى.
• إن وُجد AMA: حالته، وهل يُلغى عند البيع.
• مهندس يعمل لحسابكم: التطابق مع الرخصة، والمخالفات، والهيكل، والأنظمة.
• النظام الداخلي للمبنى المشترك والمصاريف المشتركة.
• في التأجير للطلاب: صيغة عقد راجعها محامٍ يوناني، وكفالة، وتأمين، وقائمة جرد.
• حساب مبني على الإيجار طويل الأجل، بما في ذلك أشهر الصيف.
• توقيت العقد في ضوء التغييرات الضريبية المتوقعة، وتوثيق تحويلات الأموال من إسرائيل.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةالرهن العقاري في اليونان للإسرائيليين: هل يمنح بنك يوناني قرضًا لغير المقيم، وما البدائل؟رهن عقاري في اليونان لغير المقيمين: ما يطلبه البنك اليوناني من الأجنبي، وسقوف التمويل لدى البنك المركزي، وكيف يُسجَّل الضمان، وما البدائل المتاحة للمشتري.قراءة الدليل