Autorizații de construire și avize în România pentru dezvoltatori israelieni

Un dezvoltator israelian care ajunge la primul său proiect în România tinde să presupună că procesul de autorizare este asemănător ca structură cu cel pe care îl cunoaște din Israel: plan, aprobarea primăriei, autorizație, construcție. La nivel de principiu, presupunerea este corectă. Problema este în detalii: cine anume aprobă ce, în ce ordine și ce se întâmplă când o entitate din proces întârzie în timp ce restul planului de afaceri avansează deja în jurul unui calendar stabilit dinainte. Acolo, și nu în faza achiziției propriu-zise, cad cele mai multe proiecte israeliene în probleme care ar fi putut fi evitate.

1Ce este Certificatul de Urbanism și de ce trebuie obținut de la vânzător înainte de achiziție?

În etapa achiziției terenului trebuie să vă asigurați că primiți de la vânzător un Certificat de Urbanism. Este un document care corespunde în mare măsură „foii de informații” pe care o soliciți de la o autoritate locală din Israel și include drepturile de construire pe teren: ce se poate construi pe el și în ce amploare.

Etapa critică nu este doar obținerea documentului, ci verificarea că ceea ce scrie în el corespunde într-adevăr planului urbanistic local în vigoare (PUZ sau PUD relevant). O discrepanță între ce scrie în document și situația urbanistică reală este exact locul în care apar surprizele în etape ulterioare, după ce terenul a fost deja achiziționat și proiectarea a avansat. Ce mai intră în verificarea juridică dinaintea semnării este detaliat în ghidul de verificare juridică înainte de semnare în România, de pe site-ul biroului.

2Ce se întâmplă după depunerea planurilor: PUZ existent sau PUZ nou?

După achiziția terenului și pregătirea planurilor de construcție, procesul se împarte în două trasee, în funcție de corespondența dintre planuri și PUZ-ul existent.

Această distincție este esențială pentru planificare. Un dezvoltator care verifică încă din faza achiziției terenului, pe baza Certificatului de Urbanism, dacă planul său corespunde PUZ-ului existent, știe încă de atunci care dintre cele două trasee îl așteaptă și poate planifica bugetul și calendarul în consecință, în loc să afle abia după depunerea planurilor.

3Cine emite avizele în România și de ce nu este o singură entitate?

În Israel, obișnuința este să te gândești la „comisia locală” ca la entitatea centrală care aprobă. În România, etapa de colectare a avizelor (avize) este răspândită între mai multe entități separate: companii de utilități pentru apă, electricitate și canalizare, pompieri și uneori și aspecte de mediu, autoritatea aeronautică, arheologie și altele, în funcție de tipul proiectului, de amplasarea și de dimensiunea lui.

Fiecare dintre aceste entități funcționează după propriul calendar, iar timpul ei de răspuns poate varia foarte mult de la o locație la alta. Un dezvoltator care se bazează pe o singură persoană locală care promite „rezolv eu totul”, fără a ști exact ce avize mai lipsesc și cine răspunde de fiecare, descoperă de obicei acest lucru în momentul în care costă deja bani și timp.

4Unde se blochează efectiv proiectele dezvoltatorilor israelieni?

Trei greșeli se repetă:

1. Presupunerea că obținerea autorizației este un eveniment unic, când în realitate este un proces gradual, iar modificările planului de construcție pe parcursul lucrărilor pot impune aprobări suplimentare.
2. Planificarea unui calendar comercial (vânzări, atragere de capital, începerea construcției) în jurul unei date-țintă pentru obținerea autorizației, în loc de un interval de timp.
3. Lipsa unei documentații scrise și clare față de entitatea locală cu privire la ce anume a fost deja aprobat, ce este încă în curs de tratare și ce nu a fost depus deloc. Când dezvoltatorul ajunge în etapa vânzării fără o imagine exactă a stadiului autorizării, este nevoit să aleagă între a amâna vânzarea și a vinde cu informații parțiale, iar ambele variante sunt problematice.

5Ce se întâmplă când planul se schimbă pe parcurs?

O modificare a planului după începerea vânzărilor poate impune revenirea la entitatea care aprobă și reverificarea unei părți din avizele deja primite. Un scenariu frecvent în special la dezvoltatorii israelieni: după ce au început să vândă, se primește un feedback de la piață care justifică o schimbare a mixului de unități (mai multe apartamente mici, mai puține mari) sau o schimbare a destinației unei părți din suprafața comercială.

O astfel de schimbare, chiar dacă sună cosmetică din punct de vedere comercial, poate impune revenirea la entitatea care aprobă. Un dezvoltator care presupune că poate schimba planul liber atâta timp cât are deja autorizația generală riscă o întârziere suplimentară exact în etapa în care cumpărătorii plătesc deja după un calendar care le-a fost prezentat. Modificările substanțiale ale planului merită analizate cu consilierul juridic care însoțește proiectul înainte de a vă angaja față de cumpărători, nu după.

6Permite autorizația de construire începerea vânzării unităților în România?

Nu neapărat. Existența unei autorizații de construire nu înseamnă că este permis să începeți vânzarea unităților. Conform modificării legii cunoscute drept „Legea Nordis”, chiar și atunci când există o autorizație de construire valabilă, este interzisă vânzarea timpurie (presale) a unităților viitoare înainte ca acestea să fi fost înscrise prealabil în cartea funciară română (Cartea Funciară). Cu alte cuvinte, între obținerea autorizației și începerea unei vânzări legale mai există o etapă procedurală care trebuie încheiată mai întâi.

Un dezvoltator care începe să atragă cumpărători și să semneze cu ei doar pe baza autorizației, fără ca această înscriere prealabilă să fi fost făcută, acționează împotriva legii, chiar și cu intenție complet nevinovată și sub presiune comercială de a începe să vândă cât mai devreme. Este un punct care se leagă direct de mecanismul vânzării către cumpărători israelieni, iar nu orice dezvoltator este pe deplin conștient de el.

7Cum influențează toate acestea calendarul față de investitori?

Un grafic de plăți construit corect este legat de etape de construcție dovedite și nu de date arbitrare. O întârziere în obținerea unui anumit aviz nu ar trebui să surprindă un cumpărător care a primit dinainte o explicație realistă despre structura procesului și despre intervalele de timp posibile în fiecare etapă. Diferența dintre așteptare și certitudine este exact locul în care cumpărătorii israelieni pierd încrederea în proiect, chiar și atunci când este vorba de o întârziere complet obișnuită după standardul românesc.

8Când se verifică autorizarea: înainte de achiziția terenului sau după?

Înainte. Verificarea juridică și urbanistică a terenului trebuie să înceapă încă înainte de semnarea tranzacției de achiziție. Obținerea Certificatului de Urbanism de la vânzător și verificarea corespondenței lui cu PUZ-ul existent este punctul de plecare, nu o etapă care se desfășoară în paralel cu începerea proiectului.

Costul verificării prealabile este semnificativ mai mic decât costul remedierii ulterioare și uneori împiedică de la bun început achiziția unui teren care nu se potrivește planului pe care dezvoltatorul îl are în vedere sau dezvăluie dinainte că este de așteptat un traseu de PUZ nou, care va adăuga aproximativ un an și jumătate calendarului. Un dezvoltator care integrează această verificare ca parte permanentă a procesului de achiziție, nu ca pas opțional, ajunge în etapa vânzării cu o imagine exactă, inclusiv cu privire la momentul exact în care are voie, conform Legii Nordis, să înceapă să vândă.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.