Коротко
Израильскому девелоперу в Румынии необходимо получить от продавца Certificat de Urbanism и убедиться, что он соответствует действующему PUZ, поскольку при несоответствии планов требуется новый PUZ - процедура, которая может занять около полутора лет. Согласования (avize) распределены между несколькими отдельными органами, а одного разрешения на строительство недостаточно для предпродажи: по закону Nordis сначала требуется предварительная регистрация единиц в земельной книге. Проверку необходимо проводить до покупки земли.
Главное
- 1Необходимо получить от продавца Certificat de Urbanism и убедиться, что его содержание соответствует действующему плану зонирования (PUZ или PUD).
- 2Если планы не соответствуют PUZ, орган направит на подготовку нового PUZ - процедуру, которая может занять около полутора лет.
- 3Согласования (avize) распределены между инфраструктурными компаниями, пожарной службой и другими органами, и у каждого свой график.
- 4Даже при действующем разрешении на строительство нельзя совершать предпродажу (presale) до предварительной регистрации единиц в Cartea Funciară, согласно закону Nordis.
- 5Юридическую и планировочную проверку необходимо проводить до подписания покупки земли, а не после.
Израильский девелопер, приступающий к своему первому проекту в Румынии, склонен предполагать, что процесс лицензирования по структуре похож на знакомый ему по Израилю: план, одобрение муниципалитета, разрешение, строительство. В принципе это предположение верно. Проблема в деталях: кто именно что утверждает, в каком порядке и что происходит, когда одно звено в процессе задерживается, пока весь остальной бизнес-план уже продвигается вокруг заранее заложенного графика. Именно здесь, а не на этапе самой покупки, больше всего израильских проектов сталкиваются с проблемами, которых можно было избежать.
Что такое Certificat de Urbanism и почему его нужно получить от продавца до покупки?
На этапе покупки земли необходимо убедиться в получении от продавца Certificat de Urbanism. Это документ, в значительной степени аналогичный «информационному листу», который запрашивают в местном органе в Израиле, и он включает строительные права на участок: что на нём разрешено строить и в каком объёме.
Критический этап - не только получить документ, но и убедиться, что его содержание действительно соответствует действующему местному плану (соответствующему PUZ или PUD). Расхождение между написанным в документе и фактическим планировочным положением - именно то место, где неожиданности обнаруживаются на более поздних этапах, когда земля уже куплена, а проектирование продвинулось. Что ещё входит в юридическую проверку перед подписанием, подробно описано в руководстве по юридической проверке перед подписанием в Румынии на сайте конторы.
Если планы не соответствуют PUZ, орган направит на подготовку нового PUZ - процедуру, которая может занять около полутора лет.
Что происходит после подачи планов: существующий PUZ или новый PUZ?
После покупки земли и подготовки строительных планов процесс разветвляется на два пути в зависимости от соответствия планов существующему PUZ.
| Ситуация | Что происходит | Влияние на график |
|---|---|---|
| Планы не соответствуют PUZ | Местный орган направляет девелопера на подготовку нового PUZ | Процедура, которая может занять около полутора лет и существенно изменить весь бизнес-график |
| Планы соответствуют существующему PUZ | Сбор всех необходимых согласований (avize) от соответствующих органов, и только после этого подача дела на получение разрешения на строительство | Зависит от темпов выдающих органов |
Это различие критически важно для планирования. Девелопер, который проверяет уже на этапе покупки земли по Certificat de Urbanism, соответствует ли его проект существующему PUZ, уже тогда знает, какой из двух путей его ожидает, и может планировать бюджет и график соответствующим образом, а не обнаруживать это только после подачи планов.
Кто выдаёт согласования в Румынии и почему это не один орган?
В Израиле принято думать о «местной комиссии» как о центральном органе, который утверждает. В Румынии этап сбора согласований (avize) распределён между несколькими отдельными органами: инфраструктурными компаниями по воде, электричеству и водоотведению, пожарной службой, а иногда и экологическими аспектами, органом гражданской авиации, археологией и другими - в зависимости от типа проекта, его местоположения и размера.
Каждый из этих органов работает по собственному графику, а время его реакции может сильно различаться от места к месту. Девелопер, полагающийся на одного местного специалиста, который обещает «я всё устрою», не зная точно, каких согласований ещё не хватает и кто отвечает за каждое из них, обычно обнаруживает это на этапе, когда это уже стоит денег и времени.
Где проекты израильских девелоперов застревают на практике?
Повторяются три ошибки:
- Предположение, что получение разрешения - разовое событие, тогда как на практике это поэтапный процесс, и изменения в строительном плане в ходе работ могут потребовать дополнительных согласований.
- Планирование коммерческого графика (продажи, привлечение капитала, начало строительства) вокруг целевой даты получения разрешения, а не вокруг временного диапазона.
- Отсутствие чёткой письменной документации перед местным органом о том, что именно уже одобрено, что ещё в работе, а что ещё вообще не подано. Когда девелопер подходит к этапу продажи без точной картины состояния лицензирования, он вынужден выбирать между задержкой продажи и продажей с неполной информацией, и оба варианта проблематичны.
Что происходит, когда план меняется на полпути?
Изменение плана после начала продаж может потребовать возврата к утверждающему органу и повторной проверки части уже полученных согласований. Особенно распространённый сценарий среди израильских девелоперов: после начала продаж приходит обратная связь от рынка, оправдывающая изменение структуры единиц (больше маленьких квартир, меньше больших) или изменение назначения части коммерческой площади.
Такое изменение, даже если с коммерческой точки зрения оно звучит косметическим, может потребовать возврата к утверждающему органу. Девелопер, полагающий, что план можно свободно менять, пока общее разрешение уже на руках, рискует дополнительной задержкой именно на том этапе, когда покупатели уже платят по представленному им графику. Существенные изменения плана стоит рассматривать вместе с сопровождающим юристом до того, как брать на себя обязательства перед покупателями, а не после.
Позволяет ли разрешение на строительство начать продажу единиц в Румынии?
Не обязательно. Наличие разрешения на строительство на руках не означает, что разрешено начинать продажу единиц. Согласно поправке к закону, известной как «закон Nordis», даже при действующем разрешении на строительство запрещается совершать предпродажу (presale) будущих единиц до их предварительной регистрации в румынском земельном реестре (Cartea Funciară). То есть между получением разрешения и началом законной продажи есть ещё процедурный этап, который необходимо завершить в первую очередь.
Девелопер, начинающий привлекать покупателей и подписывать с ними договоры на основании одного лишь разрешения, без выполнения этой предварительной регистрации, действует вопреки закону, даже при абсолютно невинном намерении и под коммерческим давлением начать продавать как можно раньше. Это вопрос, непосредственно связанный с механизмом продажи израильским покупателям, и не каждый девелопер полностью осведомлён о нём.
Как всё это влияет на график перед инвесторами?
Правильно построенный график платежей привязан к подтверждённым этапам строительства, а не к произвольным датам. Задержка получения определённого согласования не должна удивлять покупателя, которому заранее дали реалистичное объяснение структуры процесса и возможных временных диапазонов на каждом этапе. Именно в разрыве между ожиданием и определённостью израильские покупатели теряют доверие к проекту, даже когда речь идёт о совершенно обычной задержке по румынским стандартам.
Когда проверять лицензирование: до покупки земли или после?
До. Юридическую и планировочную проверку земли необходимо начинать ещё до подписания сделки о покупке. Получение Certificat de Urbanism от продавца и проверка его соответствия существующему PUZ - отправная точка, а не этап, проводимый параллельно с началом проекта.
Стоимость предварительной проверки значительно ниже стоимости исправления постфактум, а иногда она изначально предотвращает покупку земли, не подходящей для плана, который задумал девелопер, либо заранее показывает, что ожидается путь с новым PUZ, который добавит около полутора лет к графику. Девелопер, который включает эту проверку как постоянную часть процесса покупки, а не как необязательный шаг, подходит к этапу продажи с точной картиной, включая то, когда именно ему по закону Nordis вообще разрешено начинать продажу.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Законы и процедуры лицензирования в Румынии могут меняться, информация актуальна на июль 2026 года. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Что такое Certificat de Urbanism в Румынии?
Документ, в значительной степени аналогичный «информационному листу» из местного органа в Израиле, включающий строительные права на участок: что на нём разрешено строить и в каком объёме. Его нужно получить от продавца до покупки и убедиться, что он соответствует действующему плану (PUZ или PUD).
Сколько времени занимает подготовка нового PUZ в Румынии?
Если планы не соответствуют существующему PUZ и орган направляет девелопера на подготовку нового PUZ, процедура может занять около полутора лет и существенно изменить бизнес-график.
Кто выдаёт согласования (avize) в Румынии?
Отдельные органы: инфраструктурные компании по воде, электричеству и водоотведению, пожарная служба, а иногда и экологические органы, орган гражданской авиации и археология - в зависимости от типа проекта, его местоположения и размера. У каждого органа свой график.
Можно ли начинать продавать квартиры в Румынии после получения разрешения на строительство?
Не обязательно. Согласно поправке к закону, известной как закон Nordis, даже при действующем разрешении на строительство запрещается совершать предпродажу до предварительной регистрации единиц в румынском земельном реестре (Cartea Funciară).
Можно ли изменить структуру единиц после получения разрешения?
Такое изменение может потребовать возврата к утверждающему органу и повторной проверки части уже полученных согласований, поэтому его стоит рассмотреть с сопровождающим юристом до того, как брать на себя обязательства перед покупателями.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.