Avocat independent sau avocatul agenției imobiliare: de ce cumpărătorul unui imobil în străinătate are nevoie de propria reprezentare

Cine caută un imobil în străinătate prin intermediul unei agenții imobiliare, al unui dezvoltator sau al unui agent imobiliar primește de regulă un pachet complet: imobilul, finanțarea, administrarea și uneori și un „avocat care însoțește tranzacția”. Este comod, iar uneori acest avocat este foarte profesionist. Dar întrebarea nu este dacă este profesionist. Întrebarea este pe cine reprezintă. Ghidul explică de ce cumpărătorul are nevoie de propriul avocat, ce verifică un avocat independent și nu va verifica pentru voi cealaltă parte, care este rolul notarului local și cum alegeți un avocat pentru o tranzacție în străinătate.

1Îl reprezintă avocatul agenției imobiliare sau al dezvoltatorului și pe cumpărător?

Nu. Un avocat are obligații față de clientul său, adică față de cel care îl angajează. Regula 14 din Regulile Baroului israelian (etica profesională) prevede că un avocat nu va reprezenta părți cu interese contrare în aceeași cauză, iar Codul deontologic al CCBE, Consiliul Barourilor Europene, stabilește un principiu similar. Într-o vânzare, cumpărătorul și vânzătorul au interese contrare prin natura lor: prețul, graficul de plăți, termenul de predare, răspunderea pentru vicii și remediile în caz de încălcare a contractului.

În tranzacțiile din străinătate conflictul de interese este mai puțin vizibil decât în Israel. Avocatul este prezentat drept „avocatul tranzacției”, onorariul lui este plătit din preț sau de către agenția imobiliară, iar uneori chiar recomandă imobilul. Poate fi perfect onest și totuși să nu lucreze pentru voi. Dacă găsește o problemă, obligația lui este față de cel care l-a angajat.

2Cine pe cine plătește într-o tranzacție tipică în străinătate?

Într-o tranzacție tipică există mai mulți participanți, iar fiecare dintre ei este plătit de cineva. Cel care plătește determină, în cele mai multe cazuri, față de cine are participantul obligații:

Un comision din vânzare nu este în sine ceva interzis, și nici reprezentarea unui dezvoltator. Problema începe atunci când același participant îi este prezentat cumpărătorului drept cel care îl protejează. Când cineva vă spune „există deja un avocat în tranzacție”, întrebați al cui este.

3Îl protejează notarul local pe cumpărător?

Doar într-un sens limitat. În România, Grecia, Italia și Portugalia, ca în majoritatea statelor de drept continental, notarul este un funcționar public. El redactează sau autentifică actul de vânzare, verifică identitatea părților, verifică situația din registru, încasează anumite taxe și trimite tranzacția spre înscriere. În România, potrivit art. 1244 din Codul civil, convenția prin care se transferă un drept asupra unui imobil care se înscrie în cartea funciară trebuie încheiată prin înscris autentic în fața notarului.

Dar notarul este neutru și nu vă reprezintă. El răspunde de legalitatea actului, nu de faptul că termenii sunt buni pentru voi. Nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este solid, dacă ce s-a construit pe teren corespunde autorizației și ce înseamnă tranzacția în Israel. În Grecia, de exemplu, verificarea aprofundată a proprietății și a sarcinilor este sarcina avocatului cumpărătorului, iar legalitatea construcției este confirmată printr-un certificat de inginer. Într-o tranzacție cu un dezvoltator, proiectul de contract vine de multe ori de la dezvoltator, iar notarul doar se asigură că nu are un viciu juridic.

Detalii despre rolul notarului în fiecare țară găsiți în ghidul despre notarul român și în ghidul despre notar, avocat și inginer în Grecia.

4Ce verifică un avocat independent și nu va verifica pentru voi avocatul celeilalte părți?

Avocatul vânzătorului poate verifica aceleași documente, dar nu va căuta în ele ceea ce îl slăbește pe propriul client. Un avocat din partea cumpărătorului caută exact acest lucru:

1. Dreptul pe care îl primiți. Ce se va înscrie pe numele vostru: o unitate individualizată în cartea funciară (registrul de carte funciară), acțiuni sau părți sociale într-o societate ori doar un drept contractual.
2. Sarcini și restricții. Ipoteca dezvoltatorului asupra terenului, sechestre, litigii în curs și drepturi ale terților, precum și mecanismul prin care unitatea voastră este eliberată de sarcini.
3. Autorizații și legalitatea construcției. Dacă există o autorizație valabilă, dacă ce s-a construit corespunde acesteia și dacă lipsește o aprobare fără de care imobilul nu poate fi înscris, finanțat sau vândut.
4. Traseul banilor. În ce cont plătiți, dacă plățile sunt legate de etape de construcție care pot fi verificate și ce se întâmplă cu banii dacă dezvoltatorul eșuează.
5. Termenul de predare și remediile. De când curg penalitățile pentru întârziere, când se naște dreptul de reziliere și dacă avansul se restituie.
6. Dreptul vostru de a cumpăra. Restricții pentru cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii: terenul în România și în Bulgaria, autorizația Consiliului de Miniștri în Cipru, zonele de frontieră în Grecia.
7. Clauza de competență și legea aplicabilă. Unde și în fața cărei instanțe se va soluționa un litigiu. O clauză scurtă la finalul contractului, cu consecințe mari.
8. Partea israeliană. Structura de deținere, raportarea și impozitul în Israel, procura și documentele din Israel.

În România, de exemplu, avocatul cumpărătorului verifică înainte de prima plată autorizația înscrisă, extrasul de carte funciară al unității și contul dedicat cerut de Legea 207/2025. Am detaliat aceste aspecte în ghidul despre cine îl protejează pe cumpărător într-o tranzacție cu un dezvoltator din România.

5Cât costă să nu verificați? Exemple din practică

Problemele frecvente nu sunt spectaculoase și se repetă în țări diferite. Exemplele de aici sunt generale și nu descriu un caz anume:

• Avans plătit înainte de verificarea proprietății. Un antecontract fără condiții suspensive îl poate obliga pe cumpărător chiar și atunci când se descoperă o sarcină, iar avansul dat în baza lui se poate pierde dacă cumpărătorul se retrage.
• Unitate rămasă ipotecată în favoarea băncii dezvoltatorului. Cumpărătorul a plătit întregul preț, dar nu s-a stabilit în prealabil un mecanism care să elibereze apartamentul de ipotecă, astfel că nu există înscriere.
• Extindere construită fără autorizație. Un balcon închis sau o cameră pe acoperiș care nu au fost incluse în autorizație. În Grecia este interzis transferul unui imobil cu construcții neregularizate, iar în alte țări problema apare când încercați să finanțați sau să vindeți.
• Teren care nu poate fi înscris pe numele cumpărătorului. În România și în Bulgaria, un israelian fără pașaport european nu deține teren pe numele său ca persoană fizică, iar o structură care nu a fost planificată din timp necesită o corecție costisitoare.
• Structură care creează impozit inutil în Israel. O societate străină condusă din Israel sau un regim fiscal ales automat pot scumpi deținerea.

În toate aceste exemple, problema era vizibilă în documente înainte de semnare. O problemă descoperită înainte de semnare este subiect de negociere sau de despărțire ordonată. O problemă descoperită după semnare este un litigiu, uneori în fața unei instanțe străine și într-o limbă străină.

6Cum alegeți un avocat pentru cumpărarea unei locuințe în străinătate? Întrebările pe care merită să le puneți

Nu există un clasament obiectiv al „avocatului recomandat” pentru imobile în străinătate, dar există întrebări pe care orice cumpărător le poate pune oricărui avocat, comparând apoi răspunsurile:

1. Cine vă plătește? Răspunsul trebuie să fie: numai cumpărătorul. Cereți-l în scris.
2. Dumneavoastră sau biroul dumneavoastră îl reprezentați, acum sau în trecut, pe dezvoltatorul, vânzătorul, agenția imobiliară sau agentul imobiliar din această tranzacție?
3. Primiți un comision, un onorariu de recomandare sau orice plată de la un participant la tranzacție, în afară de mine?
4. Cine este avocatul autorizat în țara în care se află imobilul? Doar un avocat autorizat acolo semnează o opinie juridică privind dreptul local și reprezintă în instanță. În România, potrivit Legii 51/1995, poate profesa doar cine este înscris într-un barou membru al UNBR.
5. Ce este inclus exact și ce nu? Verificarea drepturilor, verificarea dezvoltatorului, antecontractul, semnarea, înscrierea și ce se întâmplă cu finanțarea, litigiile și impozitele.
6. Care este rezultatul? Un raport scris de verificare, în ce limbă și până la ce dată, nu un „totul e în regulă” la telefon.
7. Ce plătim dacă verificarea descoperă o problemă și decidem să ne oprim? Un onorariu care depinde doar de încheierea tranzacției creează un stimulent pentru încheierea ei.
8. Cine se ocupă de partea israeliană? Procura, apostila și coordonarea cu consultantul fiscal din Israel.

Semnale de alarmă: promisiunea unui randament sau a unei „tranzacții fără risc”, refuzul de a stabili în scris domeniul lucrărilor, presiunea de a transfera un avans înainte de finalizarea verificării și un răspuns vag la întrebarea cine semnează verificarea. Detaliile complete despre criterii și modelele de onorariu se găsesc în ghidul despre avocatul imobiliar internațional: cum îl alegeți, iar pentru România în ghidul pentru alegerea unui avocat la cumpărarea unui imobil în România.

7Ce face un avocat israelian alături de avocatul local?

Un avocat israelian care nu este înscris în țara în care se află imobilul nu semnează opinii juridice privind dreptul străin. Rolul lui este complementar: explică în ebraică ce scrie în contract și ce lipsește din el, coordonează avocatul local, notarul și banca, pregătește documentele din Israel și conectează tranzacția cu consultantul fiscal. De asemenea, este supus Baroului din Israel și vă puteți adresa lui aici, în Israel.

Un aspect practic: pentru o tranzacție imobiliară în România, o procură semnată în Israel se semnează numai în fața consulului român. Procura se acordă celui care vă reprezintă, nu celeilalte părți sau cuiva ales de aceasta. Despre diferențele dintre o tranzacție în străinătate și una în Israel am scris pe larg în ghidul despre motivul pentru care o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat cu experiență în tranzacții internaționale.

8Când implicați un avocat independent în tranzacție?

Înainte de prima plată. În România, Legea 207/2025 limitează contractul de rezervare la 5% din preț și la 60 de zile, iar în această perioadă trebuie verificați dezvoltatorul, terenul și autorizațiile. În alte țări antecontractul este deja obligatoriu, iar uneori avansul dat în baza lui se pierde dacă cumpărătorul se retrage. Cu cât avocatul se implică mai târziu, cu atât îi rămâne mai puțin de schimbat.

9Înainte de semnare: ce vă recomandăm

Alegeți un avocat pe care îl angajați și îl plătiți voi, obțineți de la el în scris o declarație privind conflictul de interese și domeniul lucrărilor și asigurați-vă că alături de el lucrează un avocat autorizat în țara în care se află imobilul. Când însoțim cumpărători israelieni, îl reprezentăm exclusiv pe cumpărător, lucrăm alături de avocați și notari autorizați la nivel local și verificăm existența unui conflict de interese înainte de a începe.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidul