Pe scurt
Într-o tranzacție imobiliară în România doar notarul este obligatoriu, însă acesta este neutru și nu vă reprezintă. Un avocat înscris într-un barou membru al UNBR este singurul profesionist care poate formula o opinie asupra dreptului român și poate verifica proprietatea la fața locului, iar un avocat israelian care cunoaște România face legătura dintre tranzacție și partea israeliană. Pentru majoritatea cumpărătorilor din Israel, combinația dintre cei doi acoperă întreaga tranzacție.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit art. 1244 din Codul civil român, transferul unui drept asupra unui imobil trebuie făcut prin act notarial, deci notarul este obligatoriu.
- 2Notarul este neutru: nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este stabil sau dacă construcția corespunde proiectului.
- 3Potrivit Legii 51/1995, un avocat din România poate profesa doar dacă este înscris într-un barou membru al UNBR. Verificați înainte de prima întâlnire.
- 4Un avocat plătit de dezvoltator are obligații față de dezvoltator, chiar dacă este profesionist și amabil.
- 5Cereți în scris: obiectul serviciilor, ce nu este inclus, un raport de verificare scris, limba, o declarație privind conflictul de interese și un calendar.
Cumpărătorii israelieni sosesc în România cu obiceiuri din Israel: un singur avocat care asistă întreaga tranzacție, Legea privind vânzarea de apartamente, garanția bancară. În România împărțirea rolurilor este diferită. Există mai mulți profesioniști, iar fiecare are o altă răspundere. Cine înțelege această împărțire din timp știe pe cine să angajeze, ce să îi ceară și unde rămân goluri.
Este obligatoriu un avocat pentru a cumpăra o proprietate în România?
Nu. Singura obligație este notarul. Potrivit art. 1244 din Codul civil român, convenția prin care se transferă un drept asupra unui imobil care se înscrie în cartea funciară trebuie încheiată prin înscris autentic (act autentic, act întocmit în fața notarului), sub sancțiunea nulității.
Însă notarul nu lucrează pentru dumneavoastră. El verifică identitatea, redactează contractul în formă autentică, încasează taxele și transmite actul spre înscriere. Nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este stabil financiar sau dacă ceea ce s-a construit pe teren corespunde autorizației. De aceea, un avocat independent nu este obligatoriu prin lege, dar este foarte recomandat.
Notarul este neutru: nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este stabil sau dacă construcția corespunde proiectului.
Cine ce face în tranzacție? Tabelul rolurilor
| Profesionistul | Rolul său în tranzacție | Pe cine reprezintă | Este obligatoriu? |
|---|---|---|---|
| Notarul român | Redactarea contractului în formă autentică, verificarea identității, încasarea taxelor și transmiterea spre înscriere | Pe nimeni; este neutru | Da, pentru transferul proprietății |
| Avocatul român | Due diligence, extras de carte funciară, autorizații, antecontract, reprezentare în relația cu dezvoltatorul și în instanță | Pe dumneavoastră | Nu, dar este foarte recomandat |
| Avocatul israelian | Explicații în ebraică, coordonare, procură și apostilă, legătura cu consultantul fiscal din Israel | Pe dumneavoastră | Nu |
| Consultant fiscal care cunoaște ambele țări | Raportare și impozitare în Israel și în România | Pe dumneavoastră | Nu, dar merită |
| Traducător autorizat | Traducere la momentul semnării la notar | Pe nimeni | Atunci când nu înțelegeți limba română |
Cum verificați că un avocat român este înscris și are dreptul să profeseze?
Verificați singuri, pe site-ul UNBR (Uniunea Națională a Barourilor din România). Potrivit Legii 51/1995 pentru organizarea și exercitarea profesiei de avocat, un avocat poate profesa doar dacă este înscris pe tabloul avocaților unui barou membru al UNBR.
Cine nu figurează pe tabloul baroului nu este avocat în România, chiar dacă prezintă o carte de vizită sau un site impresionant. Faceți verificarea înainte de prima întâlnire, nu după semnarea unui contract.
Ce face un avocat român și nu se poate face din Israel?
Doar un avocat autorizat să profeseze în România poate semna o opinie privind dreptul român și vă poate reprezenta în fața unei instanțe românești. Tot el verifică la fața locului ceea ce nu se vede din Tel Aviv:
- Dosare pe rol împotriva dezvoltatorului sau a vânzătorului.
- Datorii și sarcini, dincolo de ceea ce apare în extrasul de carte funciară.
- Situația reală a urbanismului și a autorizațiilor.
- Concordanța dintre înscrierea în cartea funciară și ceea ce există pe teren.
Ce adaugă un avocat israelian unei tranzacții în România?
Un avocat israelian nu poate semna, în locul avocatului român, o opinie privind dreptul român. Rolul său este diferit și completează imaginea:
- Limba. Explicarea în ebraică a ceea ce scrie în contract și a ceea ce lipsește din el.
- Gestionare și coordonare. Lucrul cu avocatul român, cu notarul și cu calendarul.
- Partea israeliană. Procură la un notar din Israel, apostilă, traducere și legătura cu consultantul fiscal.
- Răspundere profesională în Israel. Este supus Baroului din Israel și poate fi contactat și chemat în judecată acolo.
Valoarea principală se află în diferența dintre cele două sisteme. Cumpărătorii israelieni tind să presupună că în România există un echivalent al Legii vânzării, că există o garanție bancară sau că o tranzacție se anulează ușor. Cine cunoaște ambele sisteme de drept identifică aceste presupuneri din timp.
Ce să cereți în scris înainte de a începe colaborarea cu un avocat?
Un contract de asistență juridică detaliat previne neînțelegerile. Asigurați-vă că include:
- Obiectul serviciilor: extras de carte funciară, verificarea dezvoltatorului, autorizații, antecontract, contract final și înscriere.
- Ce nu este inclus: de exemplu creditul ipotecar, litigiile și consultanța fiscală.
- Un rezultat scris: un raport de verificare în scris, nu doar „totul este în regulă” într-o convorbire telefonică.
- Limba raportului: engleză, ebraică sau română.
- O declarație privind conflictul de interese: că avocatul nu reprezintă dezvoltatorul și nu primește comision de la acesta.
- Un calendar convenit pentru fiecare etapă.
De ce avocatul dezvoltatorului nu este avocatul dumneavoastră?
Mulți dezvoltatori oferă „un avocat care asistă proiectul”. Este comod, uneori chiar profesionist, dar obligația acestuia este față de cel care l-a angajat. Puneți fiecărui avocat care vă este propus o singură întrebare: cine vă plătește? Dacă răspunsul este dezvoltatorul, acel avocat nu vă reprezintă.
În acest context, și în numele aceleiași transparențe pe care o cerem altora, o declarație de transparență privind cabinetul:
Declarație de transparență: av. Ilan Leibovitch este și dezvoltator imobiliar și asociat în Compass Group, dezvoltatorul Compass on the Lake din România. Cabinetul nu reprezintă cumpărători sau investitori în tranzacții cu Compass Group ori în proiectele acesteia și îi îndrumă către un avocat independent.
Ce combinație vi se potrivește?
- Vorbiți limba română și cunoașteți sistemul: un avocat român independent poate fi suficient, alături de un consultant fiscal pentru partea israeliană.
- Sunteți în Israel, nu vorbiți limba română și este prima tranzacție: combinația dintre un avocat israelian care vă însoțește și un avocat român care verifică și semnează.
- Cumpărați de la un dezvoltator un apartament în construcție: aceeași combinație, cu accent pe verificarea dezvoltatorului și pe contul dedicat cerut de Legea Nordis.
Și încă un test simplu: un avocat israelian care nu are alături un avocat român sau care nu vă poate spune cine este acesta nu acoperă tot ceea ce cere tranzacția.
Ce faceți înainte de semnare?
Înainte de a semna ceva, formați o echipă: un notar, un avocat român independent pe care l-ați verificat în UNBR și o persoană care face legătura dintre tranzacție și Israel. Atunci când însoțim un cumpărător, lucrăm alături de un avocat român autorizat și de un notar local, care îndeplinesc actele guvernate de dreptul român, și ne asigurăm că fiecare profesionist primește o sarcină clară, în scris.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică. Legislația și procedurile din România se pot modifica. Înainte de orice decizie sau demers juridic, este recomandat să obțineți o consultanță individuală adaptată situației dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu un avocat pentru a cumpăra un apartament în România?
Nu. Este obligatoriu doar notarul, deoarece convenția de transfer al unui drept asupra unui imobil trebuie încheiată prin act notarial potrivit art. 1244 din Codul civil. Notarul este neutru și nu verifică dezvoltatorul, prețul sau urbanismul, de aceea se recomandă un avocat independent.
Mă poate reprezenta un avocat israelian în România?
Vă poate însoți, explica și coordona. Opinia privind dreptul român și reprezentarea în fața unei instanțe românești revin unui avocat înscris într-un barou român membru al UNBR.
Cum verificați că un avocat român este înscris?
Potrivit Legii 51/1995, un avocat poate profesa doar dacă este înscris pe tabloul unui barou membru al UNBR. Căutați-i numele pe tablourile barourilor prin site-ul UNBR înainte de a semna un contract de asistență juridică.
Poate notarul să fie și avocatul meu?
Nu. Notarul este un profesionist neutru care se asigură că tranzacția este legală și se înscrie. Nu reprezintă nici cumpărătorul, nici vânzătorul.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.