בקצרה
בעסקת נדל״ן ברומניה רק הנוטריון הוא חובה, אבל הוא ניטרלי ואינו מייצג אתכם. עורך דין הרשום בלשכה החברה ב-UNBR הוא הגורם היחיד שיכול לחוות דעה על הדין הרומני ולבדוק את הנכס בשטח, ועורך דין ישראלי שמכיר את רומניה מחבר את העסקה לצד הישראלי. לרוב הרוכשים מישראל, השילוב בין השניים הוא שמכסה את כל העסקה.
הנקודות החשובות
- 1לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי הרומני, העברת זכות במקרקעין חייבת להיעשות במסמך נוטריוני, ולכן הנוטריון חובה.
- 2הנוטריון ניטרלי: הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב או אם הבנייה תואמת את התוכנית.
- 3לפי חוק 51/1995, עורך דין ברומניה רשאי לעסוק רק אם הוא רשום בלשכה החברה ב-UNBR. בודקים לפני הפגישה הראשונה.
- 4עורך דין שהיזם משלם לו מחויב ליזם, גם אם הוא מקצועי ונעים.
- 5בקשו בכתב: היקף העבודה, מה לא כלול, דוח בדיקה כתוב, שפה, הצהרת ניגוד עניינים ולוח זמנים.
רוכשים ישראלים מגיעים לרומניה עם הרגלים מישראל: עורך דין אחד שמלווה את כל העסקה, חוק מכר דירות, ערבות בנקאית. ברומניה החלוקה אחרת. יש כמה בעלי תפקידים, ולכל אחד מהם אחריות אחרת. מי שמבין את החלוקה מראש, יודע את מי לשכור, מה לבקש ממנו ואיפה נשארים חורים.
האם חייבים עורך דין כדי לקנות נכס ברומניה?
לא. החובה היחידה היא נוטריון. לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי הרומני, הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס המקרקעין חייב להיחתם במסמך רשמי (act autentic, מסמך שנערך בפני נוטריון), אחרת הוא בטל.
אבל הנוטריון לא עובד בשבילכם. הוא מוודא זהות, עורך את החוזה בנוסח רשמי, גובה את המסים ושולח לרישום. הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב כלכלית או אם מה שנבנה בשטח תואם את ההיתר. לכן עורך דין בלתי תלוי אינו חובה בחוק, אבל הוא מומלץ מאוד.
הנוטריון ניטרלי: הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב או אם הבנייה תואמת את התוכנית.
מי עושה מה בעסקה? טבלת התפקידים
| בעל התפקיד | תפקידו בעסקה | את מי הוא מייצג | האם חובה |
|---|---|---|---|
| נוטריון רומני | עריכת החוזה בנוסח רשמי, אימות זהות, גביית מסים ושליחה לרישום | אף צד; הוא ניטרלי | כן, להעברת בעלות |
| עורך דין רומני | בדיקת נאותות, נסח, היתרים, חוזה מקדים, ייצוג מול היזם ובבית משפט | אתכם | לא, אבל מומלץ מאוד |
| עורך דין ישראלי | הסבר בעברית, תיאום, ייפוי כוח ואפוסטיל, חיבור ליועץ המס בישראל | אתכם | לא |
| יועץ מס בקיא בשתי המדינות | דיווח ומיסוי בישראל וברומניה | אתכם | לא, אבל כדאי |
| מתרגם מוסמך | תרגום בזמן החתימה אצל הנוטריון | אף צד | כשאינכם מבינים רומנית |
איך בודקים שעורך דין רומני רשום ורשאי לעסוק?
בודקים בעצמכם, באתר איגוד הלשכות UNBR (Uniunea Națională a Barourilor din România, האיגוד הארצי של לשכות עורכי הדין). לפי חוק 51/1995 על ארגון מקצוע עריכת הדין, עורך דין רשאי לעסוק רק אם הוא רשום ברשימת עורכי הדין של לשכה החברה ב-UNBR.
מי שלא מופיע ברשימה של הלשכה אינו עורך דין ברומניה, גם אם הוא מציג כרטיס ביקור או אתר מרשים. עשו את הבדיקה לפני הפגישה הראשונה, לא אחרי החתימה על הסכם.
מה עורך דין רומני עושה שאי אפשר לעשות מישראל?
רק עורך דין המורשה לעסוק ברומניה יכול לחתום על חוות דעת לגבי הדין הרומני ולייצג אתכם בבית משפט רומני. הוא גם זה שבודק בשטח את מה שלא רואים מתל אביב:
- תיקים פתוחים נגד היזם או המוכר.
- חובות ושעבודים, מעבר למה שמופיע בנסח.
- מצב התכנון וההיתרים בפועל.
- התאמה בין הרישום בפנקס המקרקעין למה שקיים בשטח.
מה עורך דין ישראלי מוסיף לעסקה ברומניה?
עורך דין ישראלי לא יכול לחתום במקום עורך הדין הרומני על חוות דעת בדין הרומני. התפקיד שלו אחר, והוא משלים את התמונה:
- שפה. הסבר בעברית של מה שכתוב בחוזה, ושל מה שחסר בו.
- ניהול ותיאום. עבודה מול עורך הדין הרומני, הנוטריון ולוח הזמנים.
- הצד הישראלי. ייפוי כוח אצל נוטריון בישראל, אפוסטיל, תרגום וחיבור ליועץ המס.
- אחריות מקצועית בישראל. הוא כפוף ללשכת עורכי הדין בישראל, וניתן לפנות אליו ולתבוע אותו כאן.
הערך המרכזי נמצא בפער בין שתי השיטות. רוכשים ישראלים נוטים להניח שיש ברומניה מקבילה לחוק המכר, שיש ערבות בנקאית או שקל לבטל עסקה. מי שמכיר את שני הדינים מזהה את ההנחות האלה מוקדם.
מה לבקש בכתב לפני שמתחילים לעבוד עם עורך דין?
הסכם התקשרות מפורט חוסך אי הבנות. ודאו שהוא כולל:
- היקף העבודה: נסח, בדיקת היזם, היתרים, חוזה מקדים, חוזה סופי ורישום.
- מה לא כלול: למשל משכנתא, ליטיגציה וייעוץ מס.
- תוצר כתוב: דוח בדיקה בכתב, ולא רק ״הכול בסדר״ בשיחת טלפון.
- שפת הדוח: אנגלית, עברית או רומנית.
- הצהרת ניגוד עניינים: שעורך הדין אינו מייצג את היזם ואינו מקבל ממנו עמלה.
- לוח זמנים מוסכם לכל שלב.
למה עורך הדין של היזם אינו עורך הדין שלכם?
יזמים רבים מציעים ״עורך דין שמלווה את הפרויקט״. זה נוח, ולפעמים גם מקצועי, אבל החובה שלו היא כלפי מי ששכר אותו. שאלו כל עורך דין שמוצע לכם שאלה אחת: מי משלם לך? אם התשובה היא היזם, הוא לא מייצג אתכם.
בהקשר הזה, ובשם אותה שקיפות שאנחנו מבקשים מאחרים, גילוי נאות לגבי המשרד:
גילוי נאות: עו״ד אילן ליבוביץ הוא גם יזם נדל״ן ושותף ב-Compass Group, היזמת של Compass on the Lake ברומניה. המשרד אינו מייצג רוכשים או משקיעים בעסקאות עם Compass Group או בפרויקטים שלה, ומפנה אותם לעורך דין עצמאי.
איזה הרכב מתאים לכם?
- אתם דוברי רומנית ומכירים את המערכת: עורך דין רומני בלתי תלוי יכול להספיק, לצד יועץ מס לצד הישראלי.
- אתם בישראל, לא דוברי רומנית, ועסקה ראשונה: השילוב של עורך דין ישראלי שמלווה ועורך דין רומני שבודק וחותם.
- אתם קונים מיזם דירה בבנייה: אותו שילוב, עם דגש על בדיקת היזם ועל החשבון הייעודי שנדרש לפי חוק נורדיס.
ועוד מבחן פשוט: עורך דין ישראלי שאין לצדו עורך דין רומני, או שלא יודע לומר לכם מי הוא, לא מכסה את כל מה שהעסקה דורשת.
מה עושים לפני החתימה?
לפני שחותמים על דבר, מרכיבים צוות: נוטריון, עורך דין רומני בלתי תלוי שבדקתם ב-UNBR, ומי שמחבר את העסקה לישראל. כשאנחנו מלווים רוכש, אנחנו עובדים לצד עורך דין רומני מורשה ונוטריון מקומי, שהם המבצעים את הפעולות לפי הדין הרומני, ודואגים שכל בעל תפקיד יקבל משימה ברורה בכתב.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. דינים ונהלים ברומניה עשויים להשתנות. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם חייבים עורך דין כדי לקנות דירה ברומניה?
לא. חובה רק נוטריון, כי הסכם להעברת זכות במקרקעין חייב להיחתם במסמך נוטריוני לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי. הנוטריון ניטרלי ואינו בודק את היזם, המחיר או התכנון, ולכן מומלץ עורך דין בלתי תלוי.
האם עורך דין ישראלי יכול לייצג אותי ברומניה?
הוא יכול ללוות, להסביר ולתאם. חוות דעת בדין הרומני וייצוג בבית משפט רומני הם תפקידו של עורך דין הרשום בלשכה רומנית החברה ב-UNBR.
איך בודקים שעורך דין רומני רשום?
לפי חוק 51/1995, עורך דין רשאי לעסוק רק אם הוא רשום ברשימה של לשכה החברה ב-UNBR. חפשו את שמו ברשימות הלשכות דרך אתר UNBR לפני שאתם חותמים על הסכם התקשרות.
האם הנוטריון יכול לשמש גם כעורך הדין שלי?
לא. הנוטריון הוא בעל תפקיד ניטרלי שמוודא שהעסקה חוקית ונרשמת. הוא אינו מייצג את הקונה ואינו מייצג את המוכר.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.