باختصار
في الصفقة العقارية في رومانيا وحده كاتب العدل إلزامي، لكنه محايد ولا يمثلكم. والمحامي المسجَّل في نقابة عضو في UNBR هو الجهة الوحيدة القادرة على إبداء رأي في القانون الروماني وفحص العقار على أرض الواقع، أما المحامي الإسرائيلي الذي يعرف رومانيا فيربط الصفقة بالجانب الإسرائيلي. وبالنسبة إلى معظم المشترين من إسرائيل، فإن الجمع بين الاثنين هو ما يغطي الصفقة بأكملها.
أبرز النقاط
- 1وفقًا للمادة 1244 من القانون المدني الروماني، يجب أن يتم نقل الحق في العقار بمستند موثَّق، ولذلك فإن كاتب العدل إلزامي.
- 2كاتب العدل محايد: فهو لا يفحص ما إذا كان السعر عادلًا، أو ما إذا كان المطوِّر مستقرًا، أو ما إذا كان البناء مطابقًا للمخطط.
- 3وفقًا للقانون 51/1995، لا يحق للمحامي في رومانيا ممارسة المهنة إلا إذا كان مسجَّلًا في نقابة عضو في UNBR. تحققوا من ذلك قبل اللقاء الأول.
- 4المحامي الذي يدفع له المطوِّر ملتزم تجاه المطوِّر، حتى لو كان مهنيًّا ولطيفًا.
- 5اطلبوا كتابةً: نطاق العمل، وما لا يشمله، وتقرير فحص مكتوبًا، واللغة، وإقرارًا بعدم تضارب المصالح، وجدولًا زمنيًّا.
يصل المشترون الإسرائيليون إلى رومانيا بعادات من إسرائيل: محامٍ واحد يرافق الصفقة كلها، وقانون بيع الشقق، وكفالة بنكية. أما في رومانيا فالتقسيم مختلف. فهناك عدة أصحاب أدوار، ولكل منهم مسؤولية مختلفة. ومن يفهم هذا التقسيم مسبقًا يعرف من يوظِّف، وماذا يطلب منه، وأين تبقى الثغرات.
هل يلزم محامٍ لشراء عقار في رومانيا؟
لا. الإلزام الوحيد هو كاتب العدل. فوفقًا للمادة 1244 من القانون المدني الروماني، يجب أن يُوقَّع الاتفاق الذي ينقل حقًا في عقار يُسجَّل في السجل العقاري بمستند رسمي (act autentic، أي مستند يُحرَّر أمام كاتب العدل)، وإلا كان باطلًا.
لكن كاتب العدل لا يعمل لحسابكم. فهو يتحقق من الهوية، ويحرر العقد بالصيغة الرسمية، ويحصِّل الضرائب، ويرسله للتسجيل. ولا يفحص ما إذا كان السعر عادلًا، أو ما إذا كان المطوِّر مستقرًا ماليًّا، أو ما إذا كان ما بُني على أرض الواقع مطابقًا للرخصة. لذلك فإن المحامي المستقل ليس إلزاميًّا بحكم القانون، لكنه موصى به بشدة.
كاتب العدل محايد: فهو لا يفحص ما إذا كان السعر عادلًا، أو ما إذا كان المطوِّر مستقرًا، أو ما إذا كان البناء مطابقًا للمخطط.
من يفعل ماذا في الصفقة؟ جدول الأدوار
| صاحب الدور | دوره في الصفقة | من يمثل | هل هو إلزامي |
|---|---|---|---|
| كاتب العدل الروماني | تحرير العقد بالصيغة الرسمية، والتحقق من الهوية، وتحصيل الضرائب، والإرسال للتسجيل | لا أحد من الطرفين؛ فهو محايد | نعم، لنقل الملكية |
| المحامي الروماني | الفحص النافي للجهالة، والمستخرج، والرخص، والعقد الأولي، والتمثيل أمام المطوِّر وفي المحكمة | أنتم | لا، لكنه موصى به بشدة |
| المحامي الإسرائيلي | الشرح بالعبرية، والتنسيق، والوكالة والأبوستيل، والربط بالمستشار الضريبي في إسرائيل | أنتم | لا |
| مستشار ضريبي ملمّ بالبلدين | الإبلاغ والضرائب في إسرائيل ورومانيا | أنتم | لا، لكنه مستحسن |
| مترجم محلَّف | الترجمة وقت التوقيع لدى كاتب العدل | لا أحد من الطرفين | عندما لا تفهمون الرومانية |
كيف تتحققون من أن المحامي الروماني مسجَّل ومخوَّل بالممارسة؟
تحققوا بأنفسكم، على موقع اتحاد النقابات UNBR (Uniunea Națională a Barourilor din România، الاتحاد الوطني لنقابات المحامين في رومانيا). ووفقًا للقانون 51/1995 بشأن تنظيم مهنة المحاماة، لا يحق للمحامي ممارسة المهنة إلا إذا كان مدرجًا في قائمة المحامين لنقابة عضو في UNBR.
من لا يظهر في قائمة النقابة ليس محاميًا في رومانيا، حتى لو قدَّم بطاقة عمل أو موقعًا مثيرًا للإعجاب. أجروا الفحص قبل اللقاء الأول، لا بعد التوقيع على اتفاق.
ما الذي يفعله المحامي الروماني ولا يمكن فعله من إسرائيل؟
وحده المحامي المرخَّص له بالممارسة في رومانيا يستطيع التوقيع على رأي قانوني بشأن القانون الروماني وتمثيلكم أمام محكمة رومانية. وهو أيضًا من يفحص على أرض الواقع ما لا يُرى من تل أبيب:
- القضايا المفتوحة ضد المطوِّر أو البائع.
- الديون والرهون، بما يتجاوز ما يظهر في المستخرج.
- الوضع الفعلي للتخطيط والرخص.
- التطابق بين التسجيل في السجل العقاري وما هو قائم على أرض الواقع.
ما الذي يضيفه المحامي الإسرائيلي إلى الصفقة في رومانيا؟
لا يستطيع المحامي الإسرائيلي أن يوقِّع بدلًا من المحامي الروماني على رأي في القانون الروماني. فدوره مختلف، وهو يكمل الصورة:
- اللغة. شرح بالعبرية لما هو مكتوب في العقد، ولما ينقصه.
- الإدارة والتنسيق. العمل مع المحامي الروماني وكاتب العدل والجدول الزمني.
- الجانب الإسرائيلي. وكالة لدى كاتب عدل في إسرائيل، وأبوستيل، وترجمة، وربط بالمستشار الضريبي.
- المسؤولية المهنية في إسرائيل. فهو خاضع لنقابة المحامين في إسرائيل، ويمكن التوجه إليه ومقاضاته هنا.
تكمن القيمة الأساسية في الفجوة بين النظامين. فالمشترون الإسرائيليون يميلون إلى افتراض وجود ما يقابل قانون البيع في رومانيا، أو وجود كفالة بنكية، أو سهولة إلغاء الصفقة. ومن يعرف القانونين يكتشف هذه الافتراضات مبكرًا.
ما الذي يُطلب كتابةً قبل بدء العمل مع محامٍ؟
اتفاق تكليف مفصَّل يوفر سوء الفهم. تأكدوا من أنه يشمل:
- نطاق العمل: المستخرج، وفحص المطوِّر، والرخص، والعقد الأولي، والعقد النهائي، والتسجيل.
- ما لا يشمله: مثل القرض السكني والتقاضي والاستشارة الضريبية.
- ناتج مكتوب: تقرير فحص مكتوب، وليس مجرد «كل شيء على ما يرام» في مكالمة هاتفية.
- لغة التقرير: الإنجليزية أو العبرية أو الرومانية.
- إقرار بعدم تضارب المصالح: بأن المحامي لا يمثل المطوِّر ولا يتلقى منه عمولة.
- جدول زمني متفق عليه لكل مرحلة.
لماذا لا يكون محامي المطوِّر محاميكم؟
يعرض كثير من المطوِّرين «محاميًا يرافق المشروع». وهذا مريح، ومهني أحيانًا، لكن واجبه تجاه من وظَّفه. اسألوا كل محامٍ يُعرض عليكم سؤالًا واحدًا: من يدفع لك؟ فإذا كان الجواب المطوِّر، فهو لا يمثلكم.
وفي هذا السياق، وباسم الشفافية ذاتها التي نطلبها من الآخرين، إفصاح بشأن المكتب:
إفصاح: المحامي إيلان ليبوفيتش هو أيضًا مطوّر عقاري وشريك في Compass Group، الشركة المطوّرة لمشروع Compass on the Lake في رومانيا. لا يمثّل المكتب مشترين أو مستثمرين في صفقات مع Compass Group أو في مشاريعها، ويحيلهم إلى محامٍ مستقل.
أي تشكيلة تناسبكم؟
- أنتم تتحدثون الرومانية وتعرفون المنظومة: قد يكفي محامٍ روماني مستقل، إلى جانب مستشار ضريبي للجانب الإسرائيلي.
- أنتم في إسرائيل، ولا تتحدثون الرومانية، وهذه صفقتكم الأولى: الجمع بين محامٍ إسرائيلي يرافق ومحامٍ روماني يفحص ويوقِّع.
- أنتم تشترون من مطوِّر شقة قيد الإنشاء: التشكيلة نفسها، مع التركيز على فحص المطوِّر وعلى الحساب المخصَّص المطلوب بموجب قانون Nordis.
واختبار بسيط آخر: المحامي الإسرائيلي الذي لا يقف إلى جانبه محامٍ روماني، أو الذي لا يستطيع أن يخبركم من هو، لا يغطي كل ما تتطلبه الصفقة.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل التوقيع على أي شيء، شكِّلوا فريقًا: كاتب عدل، ومحامٍ روماني مستقل تحققتم منه في UNBR، ومن يربط الصفقة بإسرائيل. وعندما نرافق مشتريًا، نعمل إلى جانب محامٍ روماني مرخَّص وكاتب عدل محلي، وهما من ينفذان الإجراءات وفقًا للقانون الروماني، ونحرص على أن يتلقى كل صاحب دور مهمة واضحة مكتوبة.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية. وقد تتغير القوانين والإجراءات في رومانيا. ويُوصى قبل أي قرار أو إجراء قانوني بالحصول على استشارة فردية تلائم ظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يلزم محامٍ لشراء شقة في رومانيا؟
لا. الإلزامي هو كاتب العدل فقط، لأن اتفاق نقل الحق في العقار يجب أن يُوقَّع بمستند موثَّق وفقًا للمادة 1244 من القانون المدني. وكاتب العدل محايد ولا يفحص المطوِّر أو السعر أو التخطيط، ولذلك يُوصى بمحامٍ مستقل.
هل يمكن لمحامٍ إسرائيلي أن يمثلني في رومانيا؟
يمكنه المرافقة والشرح والتنسيق. أما الرأي القانوني في القانون الروماني والتمثيل أمام محكمة رومانية فهما من دور محامٍ مسجَّل في نقابة رومانية عضو في UNBR.
كيف أتحقق من أن المحامي الروماني مسجَّل؟
وفقًا للقانون 51/1995، لا يحق للمحامي الممارسة إلا إذا كان مدرجًا في قائمة نقابة عضو في UNBR. ابحثوا عن اسمه في قوائم النقابات عبر موقع UNBR قبل التوقيع على اتفاق التكليف.
هل يمكن لكاتب العدل أن يكون محاميَّ أيضًا؟
لا. كاتب العدل صاحب دور محايد يتحقق من أن الصفقة قانونية وأنها تُسجَّل. وهو لا يمثل المشتري ولا يمثل البائع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.