Коротко
В сделке с недвижимостью в Румынии обязателен только нотариус, но он нейтрален и не представляет ваши интересы. Адвокат, зарегистрированный в коллегии, входящей в UNBR, является единственным, кто может дать заключение по румынскому праву и проверить объект на месте, а израильский адвокат, знающий Румынию, связывает сделку с израильской стороной. Для большинства покупателей из Израиля именно сочетание двух специалистов охватывает всю сделку.
Главное
- 1Согласно статье 1244 Гражданского кодекса Румынии, передача права на недвижимость должна оформляться нотариальным актом, поэтому нотариус обязателен.
- 2Нотариус нейтрален: он не проверяет, справедлива ли цена, устойчив ли застройщик и соответствует ли строительство проекту.
- 3Согласно Закону 51/1995, адвокат в Румынии вправе практиковать, только если он зарегистрирован в коллегии, входящей в UNBR. Проверяйте это до первой встречи.
- 4Адвокат, которому платит застройщик, обязан застройщику, даже если он профессионален и приятен в общении.
- 5Требуйте письменно: объём работ, что не включено, письменный отчёт о проверке, язык, заявление об отсутствии конфликта интересов и график.
Израильские покупатели приезжают в Румынию с израильскими привычками: один адвокат, сопровождающий всю сделку, закон о продаже квартир, банковская гарантия. В Румынии распределение иное. Участников несколько, и каждый несёт свою ответственность. Тот, кто заранее понимает это распределение, знает, кого нанять, что от него требовать и где остаются пробелы.
Обязателен ли адвокат для покупки недвижимости в Румынии?
Нет. Единственное обязательное лицо - нотариус. Согласно статье 1244 Гражданского кодекса Румынии, договор о передаче права на недвижимость, подлежащего регистрации в реестре недвижимости, должен быть заключён в форме официального акта (act autentic, документ, составленный перед нотариусом), иначе он ничтожен.
Однако нотариус работает не на вас. Он удостоверяет личность, составляет договор в официальной форме, взимает налоги и направляет документы на регистрацию. Он не проверяет, справедлива ли цена, финансово ли устойчив застройщик и соответствует ли построенное на месте разрешению. Поэтому независимый адвокат не обязателен по закону, но настоятельно рекомендуется.
Нотариус нейтрален: он не проверяет, справедлива ли цена, устойчив ли застройщик и соответствует ли строительство проекту.
Кто что делает в сделке? Таблица ролей
| Участник | Роль в сделке | Чьи интересы представляет | Обязателен ли |
|---|---|---|---|
| Румынский нотариус | Составление договора в официальной форме, удостоверение личности, взимание налогов и направление на регистрацию | Ничьи; он нейтрален | Да, для перехода права собственности |
| Румынский адвокат | Due diligence, выписка, разрешения, предварительный договор, представительство перед застройщиком и в суде | Ваши | Нет, но настоятельно рекомендуется |
| Израильский адвокат | Разъяснения на иврите, координация, доверенность и апостиль, связь с налоговым консультантом в Израиле | Ваши | Нет |
| Налоговый консультант, сведущий в праве обеих стран | Отчётность и налогообложение в Израиле и в Румынии | Ваши | Нет, но желательно |
| Присяжный переводчик | Перевод при подписании у нотариуса | Ничьи | Если вы не понимаете румынский |
Как проверить, что румынский адвокат зарегистрирован и вправе практиковать?
Проверяйте сами, на сайте союза коллегий UNBR (Uniunea Națională a Barourilor din România, Национальный союз коллегий адвокатов Румынии). Согласно Закону 51/1995 об организации адвокатской профессии, адвокат вправе практиковать, только если он внесён в список адвокатов коллегии, входящей в UNBR.
Тот, кто не значится в списке коллегии, не является адвокатом в Румынии, даже если у него впечатляющая визитная карточка или сайт. Проведите проверку до первой встречи, а не после подписания договора.
Что делает румынский адвокат такого, чего нельзя сделать из Израиля?
Только адвокат, имеющий право практики в Румынии, может подписать заключение по румынскому праву и представлять вас в румынском суде. Он же проверяет на месте то, чего не видно из Тель-Авива:
- Открытые дела против застройщика или продавца.
- Долги и обременения сверх того, что указано в выписке.
- Фактическое состояние планировки и разрешений.
- Соответствие записи в реестре недвижимости тому, что существует на месте.
Что израильский адвокат добавляет к сделке в Румынии?
Израильский адвокат не может подписать вместо румынского адвоката заключение по румынскому праву. Его роль иная, и она дополняет картину:
- Язык. Разъяснение на иврите того, что написано в договоре, и того, чего в нём не хватает.
- Управление и координация. Работа с румынским адвокатом, нотариусом и графиком.
- Израильская сторона. Доверенность у нотариуса в Израиле, апостиль, перевод и связь с налоговым консультантом.
- Профессиональная ответственность в Израиле. Он подчиняется Коллегии адвокатов Израиля, к нему можно обратиться и предъявить к нему иск здесь.
Главная ценность заключается в разрыве между двумя правовыми системами. Израильские покупатели склонны полагать, что в Румынии есть аналог закона о продаже, что существует банковская гарантия или что сделку легко расторгнуть. Тот, кто знает право обеих стран, распознаёт эти предположения на раннем этапе.
Что запросить в письменном виде, прежде чем начать работу с адвокатом?
Подробный договор о поручении избавляет от недоразумений. Убедитесь, что он включает:
- Объём работ: выписка, проверка застройщика, разрешения, предварительный договор, окончательный договор и регистрация.
- Что не включено: например, ипотека, судебные споры и налоговое консультирование.
- Письменный результат: письменный отчёт о проверке, а не только «всё в порядке» в телефонном разговоре.
- Язык отчёта: английский, иврит или румынский.
- Заявление об отсутствии конфликта интересов: адвокат не представляет застройщика и не получает от него комиссию.
- Согласованный график для каждого этапа.
Почему адвокат застройщика не является вашим адвокатом?
Многие застройщики предлагают «адвоката, сопровождающего проект». Это удобно, а иногда и профессионально, но его обязанности - перед тем, кто его нанял. Задайте каждому предложенному вам адвокату один вопрос: кто вам платит? Если ответ - застройщик, он не представляет ваши интересы.
В этой связи и во имя той же прозрачности, которой мы требуем от других, раскрываем информацию о бюро:
Раскрытие информации: адвокат Илан Лейбович также является девелопером и партнёром в Compass Group, девелопере проекта Compass on the Lake в Румынии. Бюро не представляет покупателей или инвесторов в сделках с Compass Group или в её проектах и направляет их к независимому адвокату.
Какой состав вам подходит?
- Вы говорите по-румынски и знаете систему: может быть достаточно независимого румынского адвоката наряду с налоговым консультантом для израильской стороны.
- Вы в Израиле, не говорите по-румынски, и это первая сделка: сочетание израильского адвоката, который сопровождает, и румынского адвоката, который проверяет и подписывает.
- Вы покупаете у застройщика квартиру на стадии строительства: то же сочетание с акцентом на проверку застройщика и на специальный счёт, требуемый Законом Nordis.
И ещё один простой тест: израильский адвокат, рядом с которым нет румынского адвоката или который не может сказать вам, кто он, не охватывает всего, чего требует сделка.
Что сделать до подписания?
Прежде чем что-либо подписывать, соберите команду: нотариус, независимый румынский адвокат, которого вы проверили в UNBR, и тот, кто связывает сделку с Израилем. Сопровождая покупателя, мы работаем вместе с уполномоченным румынским адвокатом и местным нотариусом, которые совершают действия по румынскому праву, и следим за тем, чтобы каждый участник получил чёткое письменное задание.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической консультации. Законы и процедуры в Румынии могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Обязателен ли адвокат для покупки квартиры в Румынии?
Нет. Обязателен только нотариус, поскольку договор о передаче права на недвижимость должен быть заключён нотариальным актом согласно статье 1244 Гражданского кодекса. Нотариус нейтрален и не проверяет застройщика, цену или планировку, поэтому рекомендуется независимый адвокат.
Может ли израильский адвокат представлять меня в Румынии?
Он может сопровождать, разъяснять и координировать. Заключение по румынскому праву и представительство в румынском суде являются функцией адвоката, зарегистрированного в румынской коллегии, входящей в UNBR.
Как проверить, что румынский адвокат зарегистрирован?
Согласно Закону 51/1995, адвокат вправе практиковать, только если он внесён в список коллегии, входящей в UNBR. Найдите его имя в списках коллегий через сайт UNBR, прежде чем подписывать договор о поручении.
Может ли нотариус одновременно быть моим адвокатом?
Нет. Нотариус является нейтральным должностным лицом, которое обеспечивает законность сделки и её регистрацию. Он не представляет ни покупателя, ни продавца.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.