Cine îl protejează pe cumpărător într-o tranzacție cu un dezvoltator din România: avocatul dezvoltatorului, notarul și propriul avocat

Mulți cumpărători ezită să își implice propriul avocat într-o tranzacție cu un dezvoltator. Motivele sunt cunoscute: teama că dezvoltatorul va interpreta acest lucru ca lipsă de încredere, senzația că „avocatul este deja inclus în preț” și uneori teama că avocatul va găsi o problemă la imobilul de care s-au îndrăgostit deja. Dar o problemă descoperită înainte de semnare este subiect de negociere sau de despărțire ordonată. O problemă descoperită după semnare este un proces.

1Pe cine reprezintă fiecare participant într-o tranzacție imobiliară din România?

Într-o tranzacție tipică cu un dezvoltator există patru participanți juridici și doar o parte dintre ei lucrează pentru voi:

Implicarea notarului este obligatorie: potrivit art. 1244 din Codul civil, convenția prin care se transferă un drept asupra unui imobil înscris în cartea funciară trebuie încheiată prin înscris autentic. Dar notarul nu verifică pentru voi dezvoltatorul, prețul sau ce se întâmplă pe teren. Iar un avocat onest și profesionist plătit de dezvoltator rămâne avocatul dezvoltatorului.

2Ce trebuie să verifice avocatul independent înainte să plătiți?

Totul. Un dezvoltator care refuză să prezinte un document avocatului cumpărătorului oferă astfel o informație importantă. Acestea sunt aspectele care merită puse pe masă:

1. Autorizația de construire și faptul că a fost notată în cartea funciară.
2. Extrasul de carte funciară al unității. Potrivit Legii 207/2025, antecontractul se încheie doar la notar și doar după notarea autorizației și emiterea unui extras pentru unitate. Extrasul se solicită de la ANCPI.
3. Contractul de rezervare: până la 5% din preț și până la 60 de zile.
4. Contul dedicat. Avansurile intră într-un cont bancar separat, destinat proiectului. Legea nu limitează totalul avansurilor, dar limitează cheltuielile dezvoltatorului din cont: până la 25% din preț în etapa structurii și până la 20% în etapa instalațiilor. Avocatul verifică dacă fiecare plată din graficul vostru este legată de o etapă de construcție care poate fi verificată.
5. Prețul și ce include: TVA, taxe, onorariul notarial. Dacă scrie că prețul include un avocat, aflați al cui.
6. Data predării: ce se întâmplă în caz de întârziere, de când se calculează despăgubirea și când se naște dreptul de rezoluțiune.
7. Structura proprietății. Un israelian fără pașaport european nu poate deține teren pe numele său personal (art. 44 alin. (2) din Constituția României și art. 6 din Legea 312/2005). Pe persoană fizică: casa da, iar terenul doar printr-un drept de superficie. Printr-o societate românească (SRL): totul, chiar și atunci când toate părțile sociale sunt deținute de un străin. Este o decizie personală și pentru ea aveți nevoie de propriul avocat.
8. Regimul administrării după predare, dacă dezvoltatorul sau o persoană desemnată de acesta va administra ansamblul: documentul cu principiile administrării, taxele de administrare și condițiile de ieșire.
9. Clauza de competență: în ce stat și în fața cărui for se va soluționa un litigiu. O clauză mică la finalul contractului, cu implicații mari.

3Când vă implicați propriul avocat în tranzacție?

Înainte de prima plată, adică înainte de contractul de rezervare. Este bine să împărțiți verificarea pe etape:

4Cum vă asigurați că avocatul vă reprezintă cu adevărat?

1. Verificați că este înscris. Potrivit Legii 51/1995 pentru organizarea și exercitarea profesiei de avocat, doar cine este înscris într-un barou membru al UNBR, Uniunea Națională a Barourilor din România, poate exercita profesia.
2. Întrebați: „Cine vă plătește?” Răspunsul trebuie să fie: exclusiv voi. Cereți o declarație scrisă că nu reprezintă dezvoltatorul și nu primește comision de la acesta.
3. Semnați un contract de asistență juridică detaliat: obiectul activității, limba raportului, calendarul și ce nu este inclus.
4. Dați-i lista de documente de mai sus și solicitați-le dezvoltatorului în scris.
5. Cereți un raport de verificare scris înainte de plata taxei de rezervare, nu o confirmare telefonică că „totul este în regulă”.
6. Nu ajungeți la semnare? O procură notarială, cu apostilă și traducere autorizată, pentru cineva care vă reprezintă pe voi și nu cealaltă parte.

5Ce se întâmplă când avocatul vostru cere modificarea unor clauze?

Pentru asta este acolo. Un dezvoltator serios nu va promite dinainte că fiecare clauză se va modifica, dar trebuie să dea un răspuns scris la fiecare observație, inclusiv o explicație pentru ceea ce nu se va schimba. Acest proces este bine să fie încheiat înainte de prima plată, cât timp mai aveți putere de negociere și posibilitatea de a renunța fără pierderi.

6Înainte de semnare: ce recomandăm

Protecția cumpărătorului în România se construiește din trei componente: un avocat pe care îl alege și îl plătește el însuși, un notar neutru și mecanismele Legii 207/2025, care din 25 august 2026 se regăsesc la art. 422 alin. (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026). Când însoțim cumpărători israelieni în tranzacții care nu au legătură cu proiecte în care avem un interes, lucrăm alături de un avocat român cu drept de practică local și de un notar și ne asigurăm că toate documentele au fost verificate înainte de prima plată.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.