בקצרה
בעסקת נדל״ן מול יזם ברומניה, עורך הדין של היזם מייצג את היזם בלבד, והנוטריון, שחובה לערב בכל העברת זכות במקרקעין, ניטרלי ואינו בודק את העסקה בשבילכם. ההגנה של הרוכש נשענת על עורך דין בלתי תלוי שהוא שוכר ומשלם לו, על הנוטריון ועל המנגנונים של חוק 207/2025. את עורך הדין העצמאי מצרפים לפני התשלום הראשון.
הנקודות החשובות
- 1עורך דין שהיזם משלם לו אינו עורך הדין שלכם, גם כשהוא מקצועי והגון.
- 2הנוטריון חובה, כי העברת זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס נעשית במסמך רשמי (סעיף 1244 לקוד האזרחי), אבל הוא לא מייצג אתכם ולא בודק את היזם.
- 3את עורך הדין העצמאי מצרפים לפני הסכם ההזמנה, שמוגבל ל-5% מהמחיר ול-60 יום.
- 4מי שאינו אזרח האיחוד לא מחזיק קרקע על שמו הפרטי: הבית כן, הקרקע דרך זכות שטח, או הכול דרך חברה רומנית.
- 5לפי חוק 51/1995, רק עורך דין שרשום בלשכה החברה ב-UNBR רשאי לעסוק במקצוע ברומניה.
רוכשים רבים מהססים לצרף עורך דין משלהם לעסקה מול יזם. הסיבות מוכרות: חשש שהיזם יפרש זאת כחוסר אמון, תחושה ש״כבר כלול עורך דין במחיר״, ולפעמים גם חשש שעורך הדין ימצא בעיה בנכס שכבר התאהבו בו. אבל בעיה שמתגלה לפני החתימה היא נושא למשא ומתן או לפרידה מסודרת. בעיה שמתגלה אחרי החתימה היא תביעה.
את מי מייצג כל גורם בעסקת נדל״ן ברומניה?
בעסקה טיפוסית מול יזם יש ארבעה גורמים משפטיים, ורק חלקם עובדים בשבילכם:
| גורם | מה הוא עושה | את מי הוא מייצג |
|---|---|---|
| עורך הדין של היזם | מנסח את מסמכי היזם ועונה בשמו | את היזם בלבד |
| נוטריון רומני | עורך את החוזה בנוסח רשמי, מאמת זהות ומגיש לרישום | אף צד. הוא ניטרלי |
| עורך דין רומני מטעמכם | בדיקת נאותות וחוות דעת לפי הדין הרומני | אתכם |
| עורך דין ישראלי מטעמכם, אם תבחרו | הסבר בעברית, תיאום, ייפוי כוח ואפוסטיל | אתכם |
מעורבות הנוטריון היא חובה: לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי, הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס חייב להיעשות במסמך רשמי. אבל הנוטריון לא בודק בשבילכם את היזם, את המחיר או את מה שקורה בשטח. וגם עורך דין הגון ומקצועי שהיזם משלם לו נשאר עורך הדין של היזם.
גילוי נאות: עו״ד אילן ליבוביץ הוא גם יזם נדל״ן ושותף ב-Compass Group, היזמת של Compass on the Lake ברומניה. המשרד אינו מייצג רוכשים או משקיעים בעסקאות עם Compass Group או בפרויקטים שלה, ומפנה אותם לעורך דין עצמאי.
הנוטריון חובה, כי העברת זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס נעשית במסמך רשמי (סעיף 1244 לקוד האזרחי), אבל הוא לא מייצג אתכם ולא בודק את היזם.
מה עורך הדין העצמאי צריך לבדוק לפני שאתם משלמים?
הכול. יזם שמסרב להציג מסמך לעורך הדין של הרוכש מספק בכך מידע חשוב. אלה הנושאים שכדאי להניח על השולחן:
- היתר הבנייה, ושהוא נרשם בפנקס המקרקעין.
- הנסח של היחידה. לפי חוק 207/2025, החוזה המקדמי נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שההיתר נרשם והוצא נסח ליחידה. את הנסח מזמינים ב-ANCPI.
- הסכם ההזמנה: עד 5% מהמחיר ועד 60 יום.
- החשבון הייעודי. המקדמות נכנסות לחשבון בנק נפרד שמיועד לפרויקט. החוק אינו מגביל את סך המקדמות, אבל מגביל את ההוצאה של היזם מהחשבון: עד 25% מהמחיר בשלב השלד ועד 20% בשלב המערכות. עורך הדין בודק שכל תשלום בלוח שלכם צמוד לשלב בנייה שאפשר לאמת.
- המחיר ומה כלול בו: מע״מ, אגרות, שכר נוטריון. אם כתוב שהמחיר כולל עורך דין, בררו של מי.
- מועד המסירה: מה קורה באיחור, ממתי נספר פיצוי ומתי קמה זכות ביטול.
- מבנה הבעלות. ישראלי בלי דרכון אירופי אינו יכול להחזיק קרקע על שמו הפרטי (סעיף 44(2) לחוקה הרומנית וסעיף 6 לחוק 312/2005). בשם פרטי: הבית כן, והקרקע רק דרך זכות שטח (Superficie). דרך חברה רומנית (SRL): הכול, גם כשכל המניות בידי זר. זו החלטה אישית, ובשבילה צריך עורך דין משלכם.
- הסדר הניהול אחרי המסירה, אם היזם או גורם מטעמו ינהל את המתחם: מסמך עקרונות הניהול, דמי הניהול ותנאי היציאה.
- תניית השיפוט: באיזו מדינה ובאיזה פורום תתברר מחלוקת. סעיף קטן בסוף החוזה, עם השלכות גדולות.
מתי מצרפים עורך דין משלכם לעסקה?
לפני התשלום הראשון, כלומר לפני הסכם ההזמנה. כדאי לחלק את הבדיקה לשלבים:
| שלב | מה עורך הדין שלכם צריך לראות |
|---|---|
| לפני הסכם ההזמנה | מבנה הבעלות, הנסח ופרטי החברה היזמית |
| לפני החוזה המקדמי | ההיתר הרשום, הנסח של היחידה, טיוטת החוזה הנוטריוני והחשבון הייעודי |
| לפני החוזה הסופי | שהמסירה בפועל תואמת את החוזה |
איך מוודאים שעורך הדין באמת מייצג אתכם?
- בדקו שהוא רשום. לפי חוק 51/1995 על מקצוע עריכת הדין, רק מי שרשום בלשכה החברה ב-UNBR, איגוד לשכות עורכי הדין ברומניה, רשאי לעסוק במקצוע.
- שאלו: ״מי משלם לך?״ התשובה צריכה להיות: אתם בלבד. בקשו הצהרה בכתב שהוא אינו מייצג את היזם ואינו מקבל ממנו עמלה.
- חתמו על הסכם התקשרות מפורט: היקף העבודה, שפת הדוח, לוח זמנים ומה אינו כלול.
- תנו לו את רשימת המסמכים שלמעלה, ובקשו אותם מהיזם בכתב.
- בקשו דוח בדיקה כתוב לפני תשלום דמי ההזמנה, ולא אישור טלפוני ש״הכול בסדר״.
- לא מגיעים לחתימה? ייפוי כוח נוטריוני, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, למי שמייצג אתכם ולא את הצד השני.
מה קורה כשעורך הדין שלכם מבקש לשנות סעיפים?
בשביל זה הוא שם. יזם רציני לא יבטיח מראש שכל סעיף ישתנה, אבל צריך לתת תשובה כתובה לכל הערה, כולל הסבר על מה שלא ישתנה. את התהליך הזה כדאי לסיים לפני התשלום הראשון, כשעוד יש לכם כוח מיקוח ואפשרות לוותר בלי הפסד.
לפני שחותמים: מה אנחנו ממליצים
ההגנה של רוכש ברומניה נבנית משלושה רכיבים: עורך דין שהוא בוחר ומשלם לו, נוטריון ניטרלי, והמנגנונים של חוק 207/2025, שמאז 25 באוגוסט 2026 מופיעים בסעיף 422(6) עד (11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026). כשאנחנו מלווים רוכשים ישראלים בעסקאות שאינן קשורות לפרויקטים שבהם יש לנו עניין, אנחנו עובדים לצד עורך דין רומני בעל רישיון מקומי ונוטריון, ומוודאים שכל המסמכים נבדקו לפני התשלום הראשון.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. לפני עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
עורך הדין של היזם יכול לייצג גם אותי?
לא. עורך הדין של היזם מייצג את היזם. הוא יכול להסביר מסמך של היזם, אבל בדיקה וביקורת של החוזה צריכות לבוא מעורך דין שמייצג רק אתכם.
חייבים עורך דין כדי לקנות נכס ברומניה?
לא. חובה רק נוטריון, כי העברת זכות במקרקעין נעשית במסמך רשמי. אבל הנוטריון ניטרלי ואינו בודק בשבילכם את היזם, את המחיר או את ההיתר, ולכן מומלץ עורך דין בלתי תלוי.
מתי כדאי לפנות לעורך דין עצמאי בעסקה מול יזם ברומניה?
לפני התשלום הראשון, כלומר לפני הסכם ההזמנה, שמוגבל ל-5% מהמחיר ול-60 יום. בעיה שמתגלה לפני חתימה היא משא ומתן, ואחריה היא תביעה.
איך יודעים שעורך דין רומני רשאי לעסוק במקצוע?
לפי חוק 51/1995, רק מי שרשום בלשכה החברה ב-UNBR רשאי לעסוק במקצוע. כדאי גם לבקש ממנו הצהרה בכתב שהוא אינו מייצג את היזם ואינו מקבל ממנו עמלה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.